作為愛爾蘭最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，財(cái)富控股正是為了挖掘中國房地產(chǎn)市場上財(cái)富“機(jī)會(huì)”而來。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 鄧敏華 上實(shí)發(fā)展的一則公告，使愛爾蘭的房地產(chǎn)大鱷財(cái)富控股集團(tuán)在中國“浮出水面”。

　　公告顯示，在履行了無條件合約之后，財(cái)富控股將青島唐島灣項(xiàng)目的50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給合作伙伴上實(shí)集團(tuán)，出售價(jià)格為6.9億元，而該價(jià)格比2009年6月進(jìn)行的獨(dú)立估價(jià)高出10.9%。

　　中國的房地產(chǎn)市場似乎到處孕育著財(cái)富的機(jī)會(huì)，財(cái)富控股將其在中國專門成立的子公司命名為“中國房地產(chǎn)機(jī)會(huì)有限公司（CREO）”，而作為愛爾蘭最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，財(cái)富控股正是為了挖掘中國房地產(chǎn)市場上財(cái)富“機(jī)會(huì)”而來。

　　2005年，財(cái)富控股進(jìn)入中國，并在上海建立分公司，隨后在2005年12月成立CREO，并以中國房地產(chǎn)概念赴英國上市，2007年7月11日，該公司成功登陸倫敦創(chuàng)業(yè)板，募集資金2.59億英鎊。

　　在進(jìn)入中國市場后的兩年間，CREO一直默默無聞，上市成功之后，CREO以41億元的巨資，力壓出資36億元的中糧集團(tuán)投得北京西單MALL。盡管后來因外資在中國投資房地產(chǎn)受到限制等原因，還是轉(zhuǎn)手給了中糧，但從這次是大手筆的收購，可見財(cái)富控股的資本實(shí)力。

　　之后，CREO陸續(xù)收購了一些項(xiàng)目。07年8月份，斥資74.6億元的價(jià)格鯨吞虹橋上海城的一期和三期，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)上海外資收購物業(yè)單筆總額的最高紀(jì)錄。

　　在2007年，財(cái)富控股與上海實(shí)業(yè)投資有限公司簽訂協(xié)議，共同投資60億元人民幣發(fā)展青島的唐島灣海洋村項(xiàng)目。在項(xiàng)目還沒有完工前，財(cái)富控股表示已經(jīng)履行了與上實(shí)之間協(xié)議，出售持有的股權(quán)。事實(shí)上，這是外資分享房地產(chǎn)收益的方式之一，先是收購股權(quán)，等項(xiàng)目增值了再出售。

　　對(duì)此，戴德梁行的有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示：“目前，外資對(duì)于持有性的商業(yè)物業(yè)要求回報(bào)率一般在10%，如果是通過參股方式，那么其內(nèi)部收益率將要達(dá)到25%-30%。”

　　目前，CREO在上海、北京投資有6個(gè)高端項(xiàng)目。其投資性物業(yè)包括虹橋上海城、中區(qū)廣場、財(cái)瑞大廈等。其中國總資產(chǎn)超過了100億人民幣，是眾多潛行在中國房地產(chǎn)市場上外資大鱷中一員。

　　掘金方式

　　“事實(shí)上，外資在內(nèi)地投資是要受到諸多的管制，然而繞過管制的渠道是多種多樣，目前而言，主要通過成立基金和參股的形式來獲取房地產(chǎn)的收益。”戴德梁行在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示。

　　目前，在國內(nèi)通過參股項(xiàng)目進(jìn)行投資的佼佼者包括荷蘭ING和Aetos兩家基金公司。Aetos Capital Asia(ACA)曾與合景泰富開發(fā)成都項(xiàng)目，同時(shí)和雅居樂協(xié)議合作參股開發(fā)項(xiàng)目惠州項(xiàng)目。

　　龍湖與荷蘭ING基金的合作更具有代表性。龍湖成都“世紀(jì)峰景”項(xiàng)目，最初龍湖集團(tuán)只有少量的約10%的權(quán)益，其余權(quán)益是由ING和Aetos持有，然而項(xiàng)目仍然是龍湖集團(tuán)開發(fā)管理。該樓盤去年下半年開盤，隨后龍湖以1.52億美元回購世紀(jì)峰景項(xiàng)目的投資及相關(guān)股東貸款，將該項(xiàng)目的實(shí)際持有股權(quán)增49.13%。

　　有分析人士指出：“如果是通過與外資聯(lián)手開發(fā)項(xiàng)目，企業(yè)可以減少前期的資金的壓力，因?yàn)橛邢嚓P(guān)的規(guī)定，注冊(cè)資本必須要達(dá)到總投資的20%時(shí)，建委才批準(zhǔn)開工。另外，在項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售的情況時(shí)，企業(yè)可以通過預(yù)收款回籠，回購當(dāng)初出售給外資的股權(quán)。”

　　另外，“通過收購物業(yè)，然后將其進(jìn)行包裝，然后出售的獲利方式也比較常見”上述戴德梁行人士表示。

　　目前，較為成功的是摩根士丹利和上海永業(yè)集團(tuán)合作的錦麟天地雅苑，原于2007年上半年以9.7萬元/平方米購入，09年10月以12.6萬元/平方米整體轉(zhuǎn)手，從中可獲毛利潤約30%。

　　還有高盛，在兩年之間收購并轉(zhuǎn)手上海福州路高騰大廈，從賬面收購金額來看，高盛在一進(jìn)一出之間獲取的升值回報(bào)為39%。麥格理轉(zhuǎn)手新茂大廈的交易，按照公開數(shù)據(jù)，在不到兩年時(shí)間內(nèi)，麥格理已賬面凈賺超過1.5億美元，賬面回報(bào)率高達(dá)150%。

　　然而，并不是每一個(gè)外資投資的項(xiàng)目都會(huì)獲利，2007年4月，大摩出資10億元從世茂手中購得武漢錦繡長江29.99%的股權(quán)，兩年后，大摩急于套現(xiàn)，最后以75折售給了世茂。