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　　供應(yīng)大增推高銷量金九成色不如往年

　　本月提要：

　　1、供應(yīng)大增推高銷量：標(biāo)桿房企本月新增供應(yīng)量為年內(nèi)最高，推高銷量至256萬m2，環(huán)比增10%

　　2、一線城市銷量再降：標(biāo)桿房企在一線城市的比重繼續(xù)下降，京穗最為明顯

　　3、融資新特點(diǎn)：綠城本月與平安信托簽訂框架協(xié)議，有望獲150億資金合作

　　4、購(gòu)地再創(chuàng)高峰：本月新增土地31幅，購(gòu)地金額465億，環(huán)比增40%

　　9月，十家標(biāo)桿房企銷量為256萬平方米，環(huán)比上月增加了10%，但較今年的銷售高峰4，5，6三個(gè)月相比未能體現(xiàn)出往昔“金九”的魅力。而8大主要城市(北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、杭州)本月一手住宅成交量環(huán)比降17%，標(biāo)桿房企表現(xiàn)仍好于大市。

　　9月是傳統(tǒng)銷售旺季，本月十大房企推盤速度也有所增加，新增供應(yīng)量157萬平方米，環(huán)比上月增加43%，推盤量達(dá)年內(nèi)最高，也在一定程度上打消了市場(chǎng)對(duì)后繼供應(yīng)不足的顧慮。本月推盤量較大的開發(fā)商有中海、萬科、雅居樂；推盤項(xiàng)目主要集中在佛山、上海和成都。

　　9月底，十家標(biāo)桿房企已領(lǐng)預(yù)售證而未銷售的庫(kù)存面積總量達(dá)620萬平方米，環(huán)比上月下降14%，下降幅度有所放緩。

　　十家標(biāo)桿房企中，本月銷量增加的有7家，其中，招商、保利、綠城銷售面積環(huán)比增幅最大，分別達(dá)47%，27%，26%。而3家銷量下降的房企：復(fù)地，金地，富力，降幅分別為24%，16%，2%。

　　新房源的推出是本月銷量增加的主要因素：

　　招商本月銷量主要來自天津項(xiàng)目鉆石山。

　　保利熱銷項(xiàng)目有新推盤項(xiàng)目上海保利葉都，天津上河雅頌。

　　綠城本月熱銷項(xiàng)目有杭州麗江公寓，長(zhǎng)沙桂花城，合肥玉蘭公寓。其中的杭州麗江公寓本月有大量新房源推出。

　　前期熱銷項(xiàng)目未能延續(xù)、新推盤源不足，是3房企銷量減少的共同原因：

　　復(fù)地在上海推出新項(xiàng)目富頓苑，但銷售平平。本月銷量仍然主要來自前期推出的上海帕緹歐香，及西安優(yōu)尚國(guó)際項(xiàng)目。

　　金地盡管新房源充足，但銷售主力上海格林世界及金地九瓏璧的銷售速度未及上月。

　　富力由于8月有物業(yè)被整體收購(gòu)，導(dǎo)致銷量大增，而本月銷量未有大幅波動(dòng)。

　　一線城市繼續(xù)回落銷量分布集中度提高

　　9月，十家上市房企的銷量主要來自：武漢、無錫、上海、廣州、成都。五市成交占標(biāo)桿房企總銷量的56%，與8月相比，銷售相對(duì)集中。此外，四大一線城市(京滬穗深)本月銷量占比為23%(8月時(shí)為28%)，比重繼續(xù)下降。其中，深圳降幅最為明顯。

　　成交結(jié)構(gòu)影響本月均價(jià)小幅下降

　　本月，十大標(biāo)桿房企成交均價(jià)為10715元/平方米，環(huán)比下降2%。均價(jià)雖有下降，但從在售樓盤的報(bào)價(jià)來看，開發(fā)商尚未開始大幅的主動(dòng)降價(jià)。以廣州為例，樓盤的優(yōu)惠折扣較少，促銷活動(dòng)也不多，個(gè)別項(xiàng)目仍有漲價(jià)；成都的大部分樓盤也仍在頻頻漲價(jià)。

　　樓市自回暖以來，價(jià)格持續(xù)上升。當(dāng)前各地樓價(jià)均處于歷史高位。高企的價(jià)格成為影響自住需求的主要因素。

　　復(fù)地，金地，綠城，招商四房企成交價(jià)均價(jià)環(huán)比有所下跌。

　　其中綠城下降幅度高達(dá)30%，主因是銷售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的影響：8月豪宅供應(yīng)較大，熱銷項(xiàng)目位于上海、杭州；而9月豪宅供應(yīng)較少，熱銷項(xiàng)目主要來自長(zhǎng)沙，合肥等地。

　　本月均價(jià)漲幅最明顯的房企為華潤(rùn)，其北京的高端項(xiàng)目西堤紅山本月銷量良好，而熱銷項(xiàng)目寧波卡納湖谷，合肥幸福里均價(jià)也有所上調(diào)。

　　標(biāo)桿房企本月漲價(jià)項(xiàng)目約占全部在售項(xiàng)目數(shù)的34%(8月為32%)，降價(jià)項(xiàng)目約占14%(8月為10%)。對(duì)比之前的幾個(gè)月，降價(jià)項(xiàng)目延續(xù)增加的趨勢(shì)，而漲價(jià)項(xiàng)目則繼續(xù)減少。

　　新保險(xiǎn)法推行促成房企融資新特點(diǎn)

　　伴隨《新保險(xiǎn)法》正式施行臨近，保險(xiǎn)公司的資金將可用于“投資不動(dòng)產(chǎn)”。近期房企融資已呈現(xiàn)出與金融機(jī)構(gòu)合作的新特點(diǎn)。

　　9月10日，平安信托宣布與綠城集團(tuán)簽署合作投資戰(zhàn)略框架協(xié)議。平安信托將對(duì)綠城集團(tuán)負(fù)責(zé)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目展開投資，有望在未來三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)150億的信托資金投資規(guī)模。

　　9月28日，萬科集團(tuán)副總裁肖楠于南京中心大酒店正式與南京交通集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。

　　9月15日，華潤(rùn)置地與三家銀行分別訂立三份貸款總額為19億港元的融資協(xié)議，為期三年。

　　本月綠城獲批農(nóng)業(yè)銀行100億授信額度。而中海得母公司幫助，將與中國(guó)建筑及其子公司共同開發(fā)中海此前競(jìng)得的上海長(zhǎng)風(fēng)地塊。

　　九月拿地三十余幅樓面地價(jià)普遍較高

　　房企與金融機(jī)構(gòu)的合作已成為在常見的股權(quán)融資及發(fā)債融資外的又一選擇。此外，近期合作開發(fā)的案例也有所增加，一定程度上可降低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。

　　本月標(biāo)桿房企拿地合計(jì)達(dá)31幅，購(gòu)地金額躍至465億，環(huán)比增加近40%。

　　其中萬科本月公告新增9地塊，綠城新增土地8塊。萬科，綠城，今年以來獲各類融資(包括兩家企業(yè)各獲得的銀行授信額度，萬科預(yù)計(jì)增發(fā)A股的收入，及綠城與平安信托合作協(xié)議中所注資金)分別達(dá)612億，470億。

　　近幾月，一線城市一旦有土地推出即遭開發(fā)商競(jìng)相爭(zhēng)奪，導(dǎo)致地王頻頻出現(xiàn)。

　　后市預(yù)測(cè)：量平價(jià)穩(wěn)土地市場(chǎng)熱度不減

　　9月，伴隨供應(yīng)量大幅增加，標(biāo)桿房企銷量有所增加，但與往年“金九銀十”的局面相比，仍略顯遜色。在部分城市，一路高企的房?jī)r(jià)逐漸超過自主需求的承擔(dān)能力，抑制了這部分需求，由此引起的觀望情緒將繼續(xù)影響中低端住宅的銷量。另一方面，標(biāo)桿房企近期融資渠道仍然順暢，購(gòu)地、兼并等舉動(dòng)活躍，顯示政策方向尚未轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)環(huán)境依然有利于開發(fā)行業(yè)。因此，綜合兩方面影響，預(yù)計(jì)下月標(biāo)桿房企成交量可保持平穩(wěn)。

　　本月房?jī)r(jià)有所下跌，主要受一線城市銷量減少的影響，而非房企的主動(dòng)降價(jià)。由于二季度以來市場(chǎng)的繁榮，目前大部分房企已接近完成今年銷售目標(biāo)。由于融資市場(chǎng)持續(xù)暢旺，房企資金充裕，仍可高價(jià)拍地。加之庫(kù)存量處于低位，因而房企策略上并不急于出貨，尤其是大型房企主動(dòng)降價(jià)的可能性不大，十月房?jī)r(jià)仍可保持平穩(wěn)。

　　本月，標(biāo)桿房企在土地市場(chǎng)的成交繼續(xù)攀高，一方面得益于融資助力，一方面也與政府所推地塊的質(zhì)量有關(guān)。一線城市的土地或二三線城市的黃金地塊一旦出現(xiàn)必然引來房企競(jìng)相追逐，因此未來土地市場(chǎng)的熱度主要取決于土地的供應(yīng)。