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　　第三季度廣州甲級寫字樓市場比預期提前復蘇，整體空置率下降，租金終于結(jié)束自全球金融危機爆發(fā)以來連續(xù)三個季度下滑的勢態(tài)并有所上升。

　　隨著國內(nèi)經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，第三季度廣州甲級寫字樓市場比預期提前復蘇，整體空置率下降，租金終于結(jié)束自全球金融危機爆發(fā)以來連續(xù)三個季度下滑的勢態(tài)并有所上升。商鋪市場也走出谷底，零售商對市場轉(zhuǎn)好持正面預期，租金恢復平穩(wěn)。工業(yè)物業(yè)則由于出口貿(mào)易仍然疲弱及市場供應量大而抑制租金增長。第三季度廣州整體豪宅市場仍保持上升勢態(tài)，但成交量則較上一季下滑。投資市場方面，大宗成交持續(xù)攀升，國內(nèi)金融行業(yè)呈現(xiàn)主導地位。

　　甲級寫字樓市場

　　第三季度廣州全市甲級寫字樓凈吸納量錄得約15萬平方米，活躍的國內(nèi)企業(yè)持續(xù)帶動甲級寫字樓需求復蘇并出現(xiàn)強勁反彈，其中國內(nèi)金融企業(yè)充當領頭羊的角色。來自國內(nèi)銀行的自用寫字樓需求進一步推動吸納量攀升。廣東發(fā)展銀行廣州分行和上海浦東銀行分別在珠江新城新落成的甲級寫字樓購買大面積的寫字樓自用。因此，即使第三季度出現(xiàn)13萬平方米新供應落成，全市甲級寫字樓總體吸納量增至近240萬平方米，空置率持續(xù)下降至18%。但是，相對國內(nèi)企業(yè)，外資企業(yè)需求表現(xiàn)仍然疲弱。

　　隨著需求復蘇，相比之前軟化的態(tài)度，業(yè)主開始對租金協(xié)商持強硬態(tài)度。部分業(yè)主更先行加租，導致本季度整體租金環(huán)比上升3%，從而終止了自全球金融危機爆發(fā)以來連續(xù)三個季度租金的下滑，并且出現(xiàn)了上升的勢態(tài)。同時，寫字樓的大宗成交量上升和投資者信心恢復有助資本值的推高，本季度錄得環(huán)比上升2.3%。

　　仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部副董事石堅濤預期，“短期內(nèi)國內(nèi)企業(yè)將繼續(xù)主導廣州寫字樓需求。年底租金下調(diào)壓力將大大減少，預期第四季度將繼續(xù)保持平穩(wěn)。但由于2010年供應量增大，對租金仍然構(gòu)成壓力。但是與此同時，新增的優(yōu)質(zhì)供應量，例如萬菱匯、太古匯和廣州國際金融中心將為租戶帶來更多的選擇，促進需求上升。”

　　商鋪市場

　　隨著經(jīng)濟漸趨穩(wěn)定，第三季度消費市場繼續(xù)平穩(wěn)增長。1-8月累計全市實現(xiàn)社會消費品零售總額同比增長13.8%。租金在歷經(jīng)上半年大幅調(diào)整后首度回穩(wěn)，第三季度環(huán)比上升0.8%，市場出現(xiàn)穩(wěn)定跡象。雖然整體零售租金相對年初仍有折讓，但情況較顯著的主要在一些位置較差及空置率有上升壓力的商場出現(xiàn)。位于黃金地段的一線商場，租金相對年初的折讓則相對輕。

　　即將落成的新商場，以及部分成熟的商場進行內(nèi)部調(diào)整，優(yōu)化租戶組合，紛紛吸引眾多大型國際品牌進駐廣州，導致整體租賃成交上升。在眾多新品牌陸續(xù)進駐廣州的刺激下，廣州現(xiàn)有的連鎖店零售商對市場信心和消費市場的預期紛紛轉(zhuǎn)好。為了鞏固市場地位，部分本土零售商重新開始擴張計劃，使整體空置率錄得下降。在這些有利因素帶動下，租金在本季度回穩(wěn)，環(huán)比上升0.8%，大部分業(yè)主對市場持正面的預期。

　　仲量聯(lián)行廣州及深圳商鋪部主管林世松表示，零售商對廣州市場信心的恢復以及因此出現(xiàn)的租賃成交量恢復預示著市場已經(jīng)走出谷底。近期準備落成的優(yōu)質(zhì)商場繼續(xù)吸引零售商進駐，預期將繼續(xù)有不同類型的新品牌進入廣州市場。“隨著天河的優(yōu)質(zhì)商場日益增多，未來天河商圈將顯現(xiàn)領導性的地位，將成為廣州最核心的商圈。租金走勢方面，預計短期內(nèi)整體租金下跌機會甚微，但租金在短期內(nèi)難以V型反彈，上升的空間有限。”

　　工業(yè)物業(yè)市場

　　第三季度廣州外貿(mào)出口仍然維持倒退的形勢，1-8月出口額同比下降20.3%。除了出口總額繼續(xù)出現(xiàn)負增長，供應量的增多逐漸對物流市場施加壓力。個別新落成的物業(yè)由于空置率高，業(yè)主采取減價策略吸引租戶，導致整體物流市場租金首次出現(xiàn)明顯減幅，第三季度環(huán)比下降2.1%。整體來講，物流業(yè)務外包需求的增長引發(fā)第三方物流公司需求上升，成為本季度的需求動力。而隨著租金下調(diào)，大部分租賃需求集中在新落成的物流倉庫。例如普洛斯云埔物流園三期。

　　產(chǎn)業(yè)園方面，在政府推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況下，國內(nèi)企業(yè)的需求有助產(chǎn)業(yè)園租金保持平穩(wěn)，本季度租金輕微環(huán)比下降0.4%。中國目前最大規(guī)模的動漫主題公園馬莎羅動漫城簽訂合作協(xié)議落戶廣州開發(fā)區(qū)，將帶動開發(fā)區(qū)的相關產(chǎn)業(yè)園及配套設施發(fā)展。

　　仲量聯(lián)行廣州及深圳工業(yè)部主管符永康認為，國內(nèi)經(jīng)濟的改善和全球出口市場的逐漸恢復將有助于在中期內(nèi)對廣東出口帶來正面影響，從而提升物流市場的租賃需求。但是，現(xiàn)有以及未來即將落成供應量將抑制租金增長。產(chǎn)業(yè)園方面，外包服務和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的需求增長將是需求的增長點，但是，同樣出現(xiàn)的供應量過大的情況將抑制租金增長。

　　豪宅市場

　　第三季度廣州樓價雖然持續(xù)上升，但升幅亦已較第二季放慢。由于豪宅市場在第二季度量價齊升，導致潛在投資者對市場的投機熱度降溫，加上上半年市場在售單位吸納速度快，發(fā)展商也對后市樓價的上升持樂觀的態(tài)度，因此相對減少了新推售的單位數(shù)目，造成第三季度市場成交量環(huán)比有所回落。一手豪宅銷售量從第二季度的約2000套單位，回落到第三季度約1450套。

　　由于經(jīng)濟的持續(xù)恢復以及整體住宅市場已經(jīng)邁入上升周期，本季度二手豪宅資本值繼續(xù)環(huán)比上升2.6%，但升幅已放緩。雖然一些位于天河市中心的個別熱門樓盤于今年有約20%升幅，但部分位于非黃金地段及以自住需求居多的二手樓盤升幅僅屬輕微，這也是拉低整體樓價升幅的原因之一。租務市場方面，由于近年豪宅落成量充足，租務需求未見恢復，本季度租金保持平穩(wěn)，微升1%，低于售價的升幅。

　　鑒于上半年市場從谷底走向快速反彈，已經(jīng)消化了大部分之前由于樓市低迷壓抑的需求，特別是投資需求，市場將慢慢回歸理性，短期內(nèi)成交量將繼續(xù)放慢，但是自住需求仍然殷實，支撐整體成交量水平。預料短期內(nèi)豪宅的新推售量仍然充足，再加上由于樓價已經(jīng)從谷底反彈不少，資本值將趨向平穩(wěn)。仲量聯(lián)行廣州戰(zhàn)略咨詢部主管唐文杰指出，“經(jīng)濟的基本面保持良好，整體經(jīng)濟情況持續(xù)恢復，這將抵消預期緊縮性貨幣政策能帶來的風險，預期樓市將保持穩(wěn)定。”

　　投資市場

　　資本市場繼續(xù)投入房地產(chǎn)領域。本季度大宗房地產(chǎn)投資主要集中在甲級寫字樓。優(yōu)質(zhì)寫字樓供應的增多，以及在擴張性貨幣政策在資本市場的推動下，再加上國內(nèi)企業(yè)購買甲級寫字樓的自用需求大幅上揚，對整體成交量上升起支撐作用。

　　投資市場繼續(xù)由國內(nèi)投資者主導，特別是國內(nèi)銀行，紛紛通過購買甲級寫字樓來更新辦公場所，以提高企業(yè)的競爭力。而珠江新城在金融業(yè)優(yōu)惠政策的支持下，成為眾多金融企業(yè)置業(yè)的首選。和中國整體投資市場相似，外國投資者仍然持審慎態(tài)度。隨著需求上升和商業(yè)物業(yè)租金回穩(wěn)，投資者需求將繼續(xù)上升，預計投資活動將繼續(xù)保持活躍。

　　市場前景

　　仲量聯(lián)行廣州董事總經(jīng)理吳仲豪總結(jié)：“從目前寫字樓和商鋪市場的復蘇情況來看，廣州商業(yè)物業(yè)已經(jīng)從市場衰退中漸漸走出來，而且結(jié)合同期經(jīng)濟的穩(wěn)定增長，反映了這一輪商業(yè)物業(yè)市場的復蘇擁有堅實的基礎。過去不甚活躍的一些國內(nèi)企業(yè)現(xiàn)在利用市場調(diào)整的機會入市，抵消了海外機構(gòu)性投資者放慢投資步伐的影響，并且正是這些殷實的國內(nèi)需求使市場早于預期走出谷底。”