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　　過去幾個(gè)星期全球經(jīng)濟(jì)釋放出企穩(wěn)的信號(hào)，這引起了越來越多全球商界領(lǐng)袖和經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)期經(jīng)濟(jì)將在中期出現(xiàn)復(fù)蘇，從短期來看，2009年下半年至少也會(huì)回穩(wěn)。雖然經(jīng)濟(jì)從下行轉(zhuǎn)向企穩(wěn)，但復(fù)蘇的道路卻未見平坦，全球各地的復(fù)蘇情況也各不相同。在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇前，全球經(jīng)濟(jì)和金融市場(chǎng)需要進(jìn)一步改善。到目前為止，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的速度仍然不能確定。

　　五月份，中國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)持續(xù)改善。全國(guó)工業(yè)生產(chǎn)呈加快增長(zhǎng)勢(shì)頭，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值同比增長(zhǎng)8.9%，比上月加快1.6個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)也是自去年10月份以來增長(zhǎng)最快的月份。同月，全國(guó)零售消費(fèi)品總額為10,028億元，同比上升15.2%，高于4月份的增幅(14.8%)。

　　政府和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)不統(tǒng)一阻礙了物業(yè)市場(chǎng)的復(fù)蘇

　　即使關(guān)于經(jīng)濟(jì)的好消息不斷傳來，市場(chǎng)觀察者卻開始質(zhì)疑到底哪一方的指標(biāo)可信度更高。雖然銀行表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期，股票市場(chǎng)也持續(xù)復(fù)蘇，然而，一些互相沖突的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)仍然存在。在美國(guó)，許多人質(zhì)疑部分行政措施在本質(zhì)上是否能對(duì)房地產(chǎn)借貸起到推動(dòng)作用。

　　同時(shí)，全球地產(chǎn)相關(guān)證券的價(jià)格正在反彈，給地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)類似的反彈提供了希望。自從地產(chǎn)指數(shù)在三月創(chuàng)出新低后，近期快速上升，新加坡上升114%，香港上升76%，中國(guó)則上升63%。

　　在個(gè)別市場(chǎng)，資產(chǎn)的重新定價(jià)刺激了成交增加

　　雖然全球經(jīng)濟(jì)正顯現(xiàn)出一些回穩(wěn)的信號(hào)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇卻落后于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境。最近，根據(jù)仲量聯(lián)行的分析，美國(guó)，英國(guó)和澳大利亞的商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示資本值和租戶需求滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展一至三年。滯后的廣度取決于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，包括資本值下降的幅度，供應(yīng)和需求基本面以及本地行業(yè)的原生動(dòng)力。

　　根據(jù)仲量聯(lián)行全球房地產(chǎn)健康監(jiān)測(cè)分析，六月的全球商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)的領(lǐng)先健康指標(biāo)顯示出衰退放緩的信號(hào)和趨穩(wěn)的跡象(表一)。對(duì)全球大部分地區(qū)而言，監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)中最為負(fù)面的是那些滯后的指標(biāo)。

　　在亞太地區(qū)區(qū)，市場(chǎng)受鼓舞的跡象很明顯。亞太區(qū)出現(xiàn)了過去一年多以來罕見的商業(yè)物業(yè)成交，大部分集中在新加坡、韓國(guó)和日本。例如，5月份，美國(guó)國(guó)際集團(tuán)(AIG)在東京的總部大樓以12億美元出售。新加坡的安盛大廈同期以5800萬美元成交，初始回報(bào)率是6.37%。近期的成交則主要以私人投資者為主，而非機(jī)構(gòu)投資者。但是，基于負(fù)債水平的不同，投資回報(bào)率有相當(dāng)大的差距。例如在墨爾本，最近兩棟辦公樓物業(yè)的成交案例以很高的回報(bào)率得以出售。一個(gè)私人投資者取得了6.5%的投資回報(bào)，而另一個(gè)相似的物業(yè)售予機(jī)構(gòu)投資者的回報(bào)率達(dá)到了9%。

　　企業(yè)整合的壓力持續(xù)

　　由于企業(yè)縮小規(guī)模以及合并和收購(gòu)，企業(yè)持續(xù)整合以減少對(duì)辦公空間的需求。目前，很多企業(yè)正積極進(jìn)行重組，他們剝離某些業(yè)務(wù)線并退出在景氣年份進(jìn)入的新興市場(chǎng)。這種形式的企業(yè)重組將會(huì)給業(yè)績(jī)好的企業(yè)帶來收購(gòu)資產(chǎn)和并購(gòu)機(jī)會(huì)。由于企業(yè)需要處置資產(chǎn)，數(shù)十億美元的房地產(chǎn)資產(chǎn)將會(huì)在今年下半年在各國(guó)市場(chǎng)進(jìn)行放售；而且，由于企業(yè)需要持續(xù)清理資產(chǎn)負(fù)債表，這一現(xiàn)象預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)到2010年。事實(shí)上，這種現(xiàn)象正在很多商業(yè)領(lǐng)域發(fā)生。例如，勞埃德銀行正通過剝離在8個(gè)區(qū)域辦公室的1000個(gè)零售銀行網(wǎng)點(diǎn)來削減15億英鎊的運(yùn)營(yíng)成本。

　　艱難的戰(zhàn)役——復(fù)蘇

　　不斷改善的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)使得今年年底的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇變得有可能。然而，從短期的周期性變化很難得出結(jié)論說房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)觸底。以下幾個(gè)方面是值得關(guān)注的：

　　政府經(jīng)濟(jì)刺激方案：在許多方面，政府經(jīng)濟(jì)刺激方案已經(jīng)成功地恢復(fù)了市場(chǎng)的信心并使資本重新流動(dòng)起來。然而，這些方案還沒有成功地幫助銀行從資產(chǎn)負(fù)債表中清除住宅和

　　商業(yè)地產(chǎn)的抵押貸款。市場(chǎng)似乎是利用債券和股票市場(chǎng)募集資金來自我修復(fù)。事實(shí)上，金融業(yè)正在清除有毒資產(chǎn)，全球股市也在持續(xù)上漲。雖然，政府和市場(chǎng)都需要更多的時(shí)間才能一同來應(yīng)對(duì)次貸危機(jī)，但是即使在沒有政府幫助的情況下，資本市場(chǎng)重新開始放貸也是不足為奇的。在中國(guó)，5月份的人民幣各項(xiàng)貸款大幅攀升至6,645億元，同比增加了3,460億元，反映市場(chǎng)資金日益充裕，流動(dòng)性也持續(xù)改善。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展：石油價(jià)格在過去三個(gè)月中的快速上漲將有可能拖累全球經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，尤其是對(duì)中國(guó)剛剛回暖的經(jīng)濟(jì)會(huì)有一定的負(fù)面打壓作用。同時(shí)，美國(guó)國(guó)債收益率和抵押貸款利率快速攀升也將可能延緩經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。由于資本成本的增加和基礎(chǔ)進(jìn)一步惡化，美國(guó)國(guó)債收益率和抵押貸款利率的持續(xù)上升可能會(huì)進(jìn)一步阻礙房地產(chǎn)債務(wù)市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)。

　　扭轉(zhuǎn)“分母”效應(yīng)：近期全球股票和企業(yè)債券價(jià)格的不斷上升將有助于扭轉(zhuǎn)“分母”效應(yīng),即機(jī)構(gòu)投資者剩下的超額主要分配在房地產(chǎn)市場(chǎng)而非股票和債券市場(chǎng)上。隨著股

　　票和公司債券持續(xù)反彈，機(jī)構(gòu)投資者的壓力會(huì)慢慢得以解除，而不至于被迫處置房地產(chǎn)資產(chǎn)。同時(shí)，股票和公司債券價(jià)格的全面復(fù)蘇則可能意味著機(jī)構(gòu)投資者最終持有房地產(chǎn)的比重相對(duì)減少而令房地產(chǎn)再次成為受追捧的對(duì)象。在中國(guó)，滬綜指已經(jīng)從08年10月份的低谷走出，并在過去8個(gè)月里上漲了近80%。

　　定價(jià)趨勢(shì)：受到貸款到期的沖擊，去杠桿化的趨勢(shì)將會(huì)越來越明顯，而出現(xiàn)更多資本重組和出售資產(chǎn)的情況。然而，投資者在剛過去的幾個(gè)季度都表示出，除非這一輪的價(jià)格調(diào)整已接近尾聲，否則他們不會(huì)輕易入市；而他們普遍認(rèn)為，此輪調(diào)整至少也要在一年后才能結(jié)束。