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　　眾多專家鼓吹的企業(yè)升級換代是一個很大的誤區(qū)，就業(yè)和社會保障才是長治久安的根本問題，也是將投資拉動轉(zhuǎn)變?yōu)橄M拉動的基礎(chǔ)。

　　Q：現(xiàn)在還擔(dān)心2009年的市場嗎？為什么？

　　李小蕻（云南天潤源實業(yè)有限公司董事長）：對2009年的房地產(chǎn)市場保持謹(jǐn)慎的樂觀，從目前的市場情況看，房地產(chǎn)市場的整體形勢好于08年末或09年初的普遍預(yù)期。在國家一系列宏觀經(jīng)濟政策的作用下，市場信心正在逐步恢復(fù)中，累積的剛性需求逐步釋放，市場信心的恢復(fù)與建立不僅是房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的基本條件，也是宏觀經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)的必要條件。目前，市場信心的恢復(fù)仍然是一種經(jīng)歷了恐慌后的恢復(fù)，這種恢復(fù)一旦出現(xiàn)較大市場波動或宏觀經(jīng)濟形勢的波動，都會煙消云散。房地產(chǎn)市場的根本好轉(zhuǎn)還取決于宏觀經(jīng)濟形勢的根本好轉(zhuǎn)。

　　朱仝：我只說我看到的市場情況，我所看到的北京市場，還是價格相對低的商品住宅項目銷售很好，例如，價格在8500元/㎡-13000元/㎡之間，位置在北京的四環(huán)至五環(huán)之間的樓盤今年初的銷售形勢一路看好。這部分的商品房，最適合中等收入以下人群和中低端改善型居住需求人群的需要，所以在目前的大形勢下，這部分房子的銷售比其他更高價位的商品房銷售速度要快一些，價格也微微有些上漲。北京的中低端市場和高端市場還是有所區(qū)別的，中低端市場本來受眾面就大，因此銷售量什么時候都是高于其高端市場的。在經(jīng)濟陷入低迷或不確定的情況下，中低端市場肯定會率先走出低谷。

　　Q：您是否認(rèn)為當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟形勢已經(jīng)好轉(zhuǎn)？

　　李小蕻：目前國家宏觀經(jīng)濟形勢已經(jīng)好轉(zhuǎn)的論調(diào)為時過早，雖然國家一系列的刺激經(jīng)濟政策的作用正在顯現(xiàn)，但是，投資、消費及出口三駕馬車仍然動力不足，國家四萬億的刺激投資計劃并未帶動其它投資主體的投資熱情。在全球經(jīng)濟持續(xù)低迷的形勢下，出口顯然在一定時期內(nèi)依然處在一種低迷狀態(tài)。實現(xiàn)消費首先要有消費意愿，其次要有消費能力，消費意愿的基礎(chǔ)是消費信心的建立，消費信心是建立在對未來宏觀經(jīng)濟形勢的信心以及社會保障的基礎(chǔ)上的，沒有這種信心即使具有消費能力，這種能力也將會轉(zhuǎn)化為儲蓄，中國經(jīng)濟需要將投資拉動轉(zhuǎn)變?yōu)橄M拉動，還有很長的路要走。人力資源充裕、廉價是中國特色，也是資源，眾多專家鼓吹的企業(yè)升級換代是一個很大的誤區(qū)，就業(yè)和社會保障才是長治久安的根本問題，也是將投資拉動轉(zhuǎn)變?yōu)橄M拉動的基礎(chǔ)。

　　Q：如何看待宏觀經(jīng)濟調(diào)整時期及房地產(chǎn)市場自身調(diào)整期內(nèi)的房地產(chǎn)市場？

　　李小蕻：國家的宏觀經(jīng)濟形勢是否好轉(zhuǎn)與國家對房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度是否轉(zhuǎn)變并不完全對應(yīng)，房地產(chǎn)行業(yè)是一個比較特殊的行業(yè)，土地、房屋的不動產(chǎn)特性具有非常強的資產(chǎn)和財產(chǎn)特性，而它又偏偏具有很強的民生特點，“衣食住行”是人最基本的要求，是社會安定和諧的基本條件。目前、政府對房地產(chǎn)市場處于一個兩難境地。從市場角度講房地產(chǎn)市場對拉動消費的作用顯而易見，從民生角度上講過高的房價引發(fā)的社會問題不容忽視，利好政策的出臺是否會造成新一輪的房價上漲？政策調(diào)整過于頻繁，其實正是由于房地產(chǎn)的民生特點和資產(chǎn)特點，注定房地產(chǎn)市場一定是一個市場與保障相結(jié)合的領(lǐng)域。保障性住房的關(guān)鍵在于從投資、管理到居住資格甄別的立法，徹底解決居住資格甄別的問題和所有權(quán)問題，政府對保障性住房的投入問題，房地產(chǎn)市場才可能回歸到理性的市場當(dāng)中，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是消費者，在法律環(huán)境內(nèi)接受市場的約束，徹底杜絕任何“挾天子以令諸侯”的狀況，才能保證房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

北京世嘉房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長 朱仝

　　朱仝：調(diào)整是為了更好的發(fā)展，在開發(fā)企業(yè)拿地、產(chǎn)品、銷售等方面的調(diào)整有時必須要做的。關(guān)于市場的調(diào)整期，我認(rèn)為在任何時候也都是需要的。所謂調(diào)整，應(yīng)該包括兩方面內(nèi)容，一個是在市場表現(xiàn)上的調(diào)整，即做什么樣的產(chǎn)品、價位在多少錢等等，這是要根據(jù)市場和政府政策走向的發(fā)展趨勢來定的，不同的歷史時期應(yīng)有不同的開發(fā)、銷售策略；而另一方面，則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的調(diào)整，它涉及到企業(yè)管理的深度、開發(fā)理念的形成、對開發(fā)過程的把控等等，屬于內(nèi)功的范疇。只有這兩方面都做到或者意識到了，才有可能比較準(zhǔn)確地把握當(dāng)前房地產(chǎn)的市場走勢，從而調(diào)整自己的策略，應(yīng)對市場的變化。在目前的特殊時期，我們認(rèn)為更應(yīng)該在這兩方面上都下功夫，尤其是后一個方面。企業(yè)要求的發(fā)展，內(nèi)功的打造是一個基礎(chǔ)性的環(huán)節(jié)。其實現(xiàn)在市場上的房屋質(zhì)量問題、延期交房問題、產(chǎn)品設(shè)計理念落后等問題的出現(xiàn)，都是由于內(nèi)功不足而造成的，這一點，也正被越來越多的開發(fā)企業(yè)所重視。

　　Q：當(dāng)前的市場需求主要來自于哪些方面？

　　李小蕻：目前的市場需求主要來自兩個方面：其一來自剛性需求的釋放；其二來自不動產(chǎn)的保值特性帶來的投資價值。只要宏觀經(jīng)濟不發(fā)生大的波動，市場信心就會逐步恢復(fù)。這種市場需求會持續(xù)一定時間，市場信心恢復(fù)以后，房地產(chǎn)市場存在的根本問題依然是消費能力不足的問題，高房價與低收入的矛盾會長期存在。市場的充分競爭完全可以解決開發(fā)商高額利潤的問題，土地成本是構(gòu)成房價居高不下的主要原因，其次房地產(chǎn)行業(yè)過高的一次性稅收對高房價起到了推波助瀾的作用。

　　一旦市場出現(xiàn)波動、市場轉(zhuǎn)淡，最好的辦法是保證一定的現(xiàn)金流。正是這種顧慮造成目前投資仍處比較謹(jǐn)慎的狀況，這也許是一種比較普遍的狀態(tài)，這種普遍的狀態(tài)是不利于宏觀經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)的，我想起了巴非特的一句話：別人貪婪的時候我害怕，別人害怕的時候我貪婪。也許目前正是時機，但這需要勇氣。

　　Q：土地市場呢？如何看待今年的土地市場？

　　朱仝：去年以來，土地的價格就有所回落了，這是市場的力量。在此階段，我們并沒有大規(guī)模到二級市場摘牌的沖動，而是根據(jù)具體情況，進(jìn)行了一系列的一級開發(fā)準(zhǔn)備。我們覺得這樣做，既可以觀察市場的發(fā)展趨勢，又可以直接從一級開發(fā)市場得到比較準(zhǔn)確的成本信息和土地資源，從而能夠拿到價格比較合理的、兼顧土地方、開發(fā)商和政府三方利益的開發(fā)土地，這對企業(yè)的未來發(fā)展無疑是一個比較好的做法。目前政府的政策，也是要加大土地的市場供應(yīng)，以求得整體價格的穩(wěn)定。而對開發(fā)企業(yè)來說，單純地說用儲備多少土地以求得未來的發(fā)展，從過去的很多實例來看，風(fēng)險的大小確實難以斷定。