在市場回暖之后，房地產(chǎn)企業(yè)會努力清償貸款降低負債率？還是利用手中的銷售回款繼續(xù)進入土地市場？

　　房地產(chǎn)投資可能在未來兩個月有一個回升。

　　1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)投資僅同比增長4.9%，和回暖的房地產(chǎn)市場形成了鮮明的對比。但是一個核心依然是，在市場回暖之后，房地產(chǎn)企業(yè)會努力清償貸款降低負債率？還是利用手中的銷售回款繼續(xù)進入土地市場？

　　或許一個企業(yè)會在償還貸款與購地之間做一個平衡。但那似乎并不是大多數(shù)具備一定規(guī)模的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的作風(fēng)，大多數(shù)時候在銀行對貸款的催繳不是很嚴(yán)苛的情況下，開發(fā)商們會選擇擴張。當(dāng)然，對于在資本市場上具有能量的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，他們可能會選擇在資本市場進行融資的模式進一步緩解財務(wù)的不平衡。

　　這是中國的現(xiàn)實，有時候你很難理解這些“膽大妄為”的開發(fā)商。也許可以理解這些開發(fā)商過于自信處理問題的能力——或許他們確實具備這樣的能力。

　　一個簡單的例子是綠城，在面對高達140%的負債率的時候，宋衛(wèi)平甚至依然說：“如果負債率不高的話就沒有成長性。”

　　這是一個簡單的邏輯，言外之意是房地產(chǎn)企業(yè)的成長性是用鈔票堆起來的。宋衛(wèi)平似乎并不在乎高負債率，如果原因僅僅是自己貌似輕描淡寫的就將一筆即將到期的債務(wù)通過回購的方式解決了問題，并為自己的未來鋪好了融資平臺的話，那么這個臆想未免過于托大。2008年只是小考，我們尚不知道下一次大考在那里。

　　若論資本的騰挪與手段，聰明如黃光裕者，結(jié)果又是如何？國美的野蠻性擴張同樣是資本堆積起來的，其現(xiàn)金流的騰挪余地遠遠較流動性極差的房地產(chǎn)行業(yè)更好。但這個時候大多數(shù)開發(fā)商或許都還沒有意識到黃光裕的前車之鑒，

　　內(nèi)地極少有房地產(chǎn)企業(yè)愿意去研究香港房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)模式。同樣是對投資者進行“交代”，但是香港房地產(chǎn)企業(yè)的負債率往往僅有百分之十幾。實際上香港的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該是極度保守的，這種保守并不說明香港的房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人較內(nèi)地的笨，事實上，在我們接觸的香港房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)中，其精明與老辣遠遠較我們接觸的內(nèi)地開發(fā)商更甚。如鄭家純，在短短兩年之內(nèi)先后入股恒大并拿下ST星美，鄭氏家族已經(jīng)是香港開發(fā)商中較為激進的代表了；再如新鴻基，激進的郭炳湘已經(jīng)被“掃地出門”。更毋庸說恒隆，陳啟宗先生一直在和我們強調(diào)自己的保守，這是陳氏家族的血脈。

　　中國經(jīng)濟在短期內(nèi)并沒有一個光明的未來，這是最為保守的態(tài)度。也許內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商在此時會過于相信政府對待房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度，但是僅僅是政府是不夠的，還有市場。

　　內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)更相信自己錄得的銷售數(shù)據(jù)，更相信自己的房子的品質(zhì)與自己的銷售團隊，更相信資本市場上對自己的支持。但這并不是一切，這些表象確實不一定能夠支撐一個光明的未來。

　　謹(jǐn)慎一些未嘗不好，也許未來的中國經(jīng)濟遠不像大家所想象的那樣樂觀，或許更大的考驗還在后邊……