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　　從11574元/平方米到8012元/平方米，歷時14個月。盡管這種大平均的統(tǒng)計(jì)方式不夠嚴(yán)謹(jǐn)，但在較長的時期內(nèi)，仍能刻畫出廣州房價(jià)的趨勢。如果從1979年廣州政府引進(jìn)港商開發(fā)東湖小區(qū)算起，廣州地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展了30年。發(fā)達(dá)的私營經(jīng)濟(jì)與激烈的競爭，培育出了相對成熟的市場和開發(fā)商群體。盡管此次房價(jià)下跌并非廣州30年來最大的一次調(diào)整，但房地產(chǎn)業(yè)卻面臨著一次最大的危機(jī)，無論行業(yè)的經(jīng)濟(jì)總量還是社會影響力都不可同日而語。

　　2007年的10月，廣州樓市達(dá)到了歷史的高位，然后一路下行，至2008年12月觸底。市場本身的力量總比政府態(tài)度更加堅(jiān)決而精確。這樣的調(diào)整，也為行業(yè)理清公共與商業(yè)的邊界提供了機(jī)會。

　　果嶺背后的故事

　　每天總有一陣疾雨不期而至。因?yàn)榕R近端午節(jié)，在廣州被叫做“龍舟水”。

　　剛被雨水洗刷過的高爾夫球場顯得更加青翠欲滴，北側(cè)是連綿起伏的小山丘，淡淡的云霧聚在山頂。清風(fēng)掠過，山腰的鳳尾竹與果嶺上的小旗微微搖曳，空氣中彌散著一種淡淡的甜香。

　　“這是玉蘭樹的味道。”潘耀曦說，這位穿著考究的淺灰色西裝、白色褲子的年輕人坐在白色電瓶車上，指著高球場邊告訴本刊記者，“看那些是荔枝樹，已經(jīng)掛了果子，到六七月份滿樹都是紅彤彤的。”高爾夫球場周圍是40多平方公里的天然林地，小山的北面則是九龍湖。這里距廣州市區(qū)40多分鐘車程，被稱做是南中國最漂亮的高爾夫球場。

　　潘耀曦并不是來打球的，他的工作是賣掉果嶺后那200多棟別墅。他是地產(chǎn)銷售公司合富輝煌的一名銷售總監(jiān)，每年廣州市有近50%左右的新房是通過這家公司賣出去的。今年1月份他被派駐到這個別墅項(xiàng)目工作，別墅的平均價(jià)格每平方米2萬元，總價(jià)從800萬到2000多萬元，它的客戶是廣州附近最有錢的人。

　　“一期銷售，我們至少要找到40多位千萬元以上的買家。”潘耀曦說。

　　銷售工作是從3月份開始的，第一批別墅有85套，包括一套最貴的3萬元/平方米的樓王，其中一半的房子總價(jià)在千萬元以上。在私營經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的“珠三角”地區(qū)，賣掉幾十套上千萬元的豪宅原本并非太大的難事，只要產(chǎn)品足夠高檔，錢并不是問題。但是今年實(shí)際的市場數(shù)據(jù)卻很嚴(yán)峻。“第一季度，廣州千萬元以上豪宅的銷售是零。”潘耀曦說。金融危機(jī)與房價(jià)下跌相互作用，互為表里，在這樣的壓力下，誰也不會樂觀。

　　銷售公司于是開始全力發(fā)動客戶。豪宅的銷售與普通住宅不同，不能指望把廣告打出后坐等客戶上門。主要方法還是定向營銷或者圈子營銷，銷售團(tuán)隊(duì)在多年積累的客戶檔案中尋找有實(shí)力的買家，然后向他們推薦。那些兩三年前購房超過500萬元的客戶是目標(biāo)客戶群，大幅的廣告不過是告知與造勢的工具。

　　“這些客戶往往都有10次以上的置業(yè)經(jīng)歷，有的甚至與我們都有十幾年的交道。”潘耀曦說。公司所有總監(jiān)以上的中高層包括老板都要打電話聯(lián)系客戶，陪客戶看房。銷售員們抱著最大的敬意接待客戶，從外地趕來的客戶則去機(jī)場迎接，即使晚上看房，全部人員也都在售樓處留守。“如果有什么不滿意，這些塔尖上的人也不會對你說，你可能連改正的機(jī)會都沒有了。”潘耀曦說。

　　進(jìn)入第二季度，情況出現(xiàn)了變化。到4月中旬，開發(fā)商和銷售公司循勢邀請潛在客戶們來參加晚宴，進(jìn)行一次集中的產(chǎn)品推薦?？紤]到場地空間，名額為 300人，但實(shí)際則來了450人左右。酒會上，富人們對房子興趣盎然。于是，開發(fā)商決定一周后即開盤銷售。而按照原計(jì)劃，則至少再需要一個月的蓄客期才有底氣。

　　“經(jīng)過4月底周末兩天的銷售，全部85套別墅都賣出去了，回籠資金10億元。”潘耀曦說。這個結(jié)果有些出人意料，有些客戶屬于家族買房，一次性就購買了四五套，總價(jià)超過了5000萬元。在接受本刊記者采訪時，第一批客戶已經(jīng)基本簽約完畢，潘耀曦開始準(zhǔn)備第二期銷售，他估計(jì)開盤的時間還會提前。

　　這個果嶺背后的故事，只是第二季度廣州樓市反彈的一個簡單的縮影。

　　從宏觀數(shù)據(jù)上看，新房交易量不斷上升。今年4月，廣州市新住宅的交易面積為83.24萬平方米，同比上升108.2%，環(huán)比上升30.9%，自 2007年6月后月交易量首次重上80萬平方米，為22個月以來的最大月交易量。如果扣除其中三宗批量特殊交易，成交面積為78萬平方米。“這兩年多來都沒有這么高的交易量了。”合富輝煌首席市場分析師黎文江打開兩張表格告訴本刊記者，“最接近的是2007年7月，成交量為75萬平方米。”

　　這個數(shù)字已經(jīng)恢復(fù)到了樓市成交最活躍的2006年的水平。

　　廣州樓市反彈的趨勢，其實(shí)在第一季度已經(jīng)出現(xiàn)。前推一個月，2009年3月廣州新房的成交量為63萬平方米，比1、2月增加了20多萬平方米。而在 2008年，廣州每月新住宅的平均成交量僅46萬平方米。成交量的變化體現(xiàn)了市場活躍程度與信心指向，這比價(jià)格的漲跌還更有標(biāo)志意義。

　　從價(jià)格看，3、4月份成交均價(jià)平均每月上漲了200元左右。“在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，豪宅的銷售在逐漸增加，帶動了整體平均價(jià)格的上浮。”黎文江說。有意思的是，在這一輪市場反彈行情中，被認(rèn)為受金融危機(jī)沖擊最大的豪宅、高級公寓市場的表現(xiàn)卻優(yōu)于大市。星河灣副總裁梁上燕對本刊記者的分析是，有錢人此輪風(fēng)暴多受打擊，錢放在哪里都不靠譜，也許因?yàn)槠渌顿Y渠道的風(fēng)險(xiǎn)，在比較發(fā)達(dá)國家市場之后，對房地產(chǎn)投資反而增強(qiáng)了信心。

　　“我們原先認(rèn)為下半年市場才會較快恢復(fù)，沒想到市場回暖的時間和速度都超過我們預(yù)期。”合景泰富地產(chǎn)行政公共事務(wù)部高級經(jīng)理周勵告訴本刊記者。她的辦公室在珠江新城的國際金融廣場，不遠(yuǎn)處是他們?nèi)ツ晖瞥龅囊粋€包括五星級酒店和高檔住宅以及酒店式公寓的高端項(xiàng)目。雖然不完全是一對一的比較，但價(jià)格從最初推出的住宅1.9萬元/平方米逐漸上漲到了今年推出的公寓均價(jià)2.5萬元/平方米。

　　黎文江觀察，進(jìn)入5月后，多次置業(yè)者和投資者已經(jīng)大量進(jìn)入市場。作為廣州的CBD，珠江新城40～80平方米、單價(jià)2萬元左右的小公寓變得特別搶手，這些都是典型的投資型物業(yè)，而且高端市場越漲價(jià)越賣得好。

　　“現(xiàn)在一年期銀行利息為2.25%，而廣州出租回報(bào)率平均為4%～4.5%，比一年期存款利率高一倍，珠江新城回報(bào)率還要高，可以達(dá)到5%～8%。現(xiàn)在貸款利率只有5%多些，所以現(xiàn)在存錢可能還不如投資買樓劃算，就算是貸款買樓出租，回報(bào)率也可抵得上貸款利率。”黎文江說。

　　他認(rèn)為目前的投資并不像2007年那種瘋狂的炒作，“以前炒樓是進(jìn)攻型的投資，而現(xiàn)在是防御性，以保值心態(tài)追求長線回報(bào)。”黎文江說。

　　最壞的日子過去了么？

　　根據(jù)黎文江的觀察，作為擁有1000萬常住人口的大城市，廣州每年新住宅的銷量為600萬～900萬平方米。從2003年地產(chǎn)行情啟動，到2007年的房價(jià)井噴，基本都在這一區(qū)間內(nèi)運(yùn)行，行情最好的時候，平均每人消費(fèi)接近1平方米的新住宅。

　　如果按照廣州市內(nèi)最常見的每套100平方米計(jì)算，每年市場應(yīng)該消化掉6萬～9萬套這樣的“標(biāo)準(zhǔn)戶型”。廣州新房市場的供求關(guān)系大抵如此。

　　但是在2008年，一向平穩(wěn)的供求關(guān)系被徹底扭轉(zhuǎn)。

　　2008年，廣州全年新住宅銷售面積為553萬平方米，最低的一個月只賣掉了23萬平方米，全年有8個月銷售不足50萬平方米。而每月50萬平方米的銷量，則被認(rèn)為是廣州正常需求的最下線。

　　擁有全國最多上市地產(chǎn)公司的廣州，開發(fā)商曾感到前所未有的艱難。2008年，富力地產(chǎn)的利潤為30億元，比2007年下降了約20億元。“幾年前，在富力剛剛到香港上市成功的時候，曾有記者問我，經(jīng)歷過的最大困難是什么。當(dāng)時我覺得，10多年來沒有遇到特別大的困難。但是，今天我會說，那是2008 年量價(jià)齊跌的這個階段。”董事長李思廉在業(yè)績報(bào)告會后說，從1993年開始經(jīng)營到2007年預(yù)計(jì)的銷售數(shù)據(jù)從來沒錯過，從來都是會完成銷售任務(wù)的，可是 2008年為什么會錯了那么多？

　　從數(shù)字統(tǒng)計(jì)看，廣州樓價(jià)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)發(fā)生在2007年10月，這個月新住宅成交均價(jià)為11574元/平方米，此后價(jià)格開始下跌。事實(shí)上，房價(jià)統(tǒng)計(jì)有一個月的滯后期，10月的價(jià)格高峰反映的是9月份的狀態(tài)。而正是2007年9月27日，中央頒布對控制第二套房產(chǎn)的嚴(yán)厲政策，地產(chǎn)市場開始全國范圍內(nèi)的調(diào)整。

　　交易量的轉(zhuǎn)折則還要滯后一些，在嚴(yán)控政策出臺兩個月后，廣州新住宅交易量從連續(xù)兩個月的57萬平方米，下跌到42.88萬平方米，并在隨后的5個月內(nèi)都沒有超過40萬平方米，為以往的一半。

　　同是在香港地區(qū)上市的公司，合景泰富自感幸運(yùn)。這家公司2007年7月上市，恰在股市、樓市開始大幅調(diào)整之前，而此后企業(yè)融資更困難。“我們像是一名跨欄運(yùn)動員，起跑后卻發(fā)現(xiàn)欄的高度上升了。”合景泰富行政公共事務(wù)部高級經(jīng)理周勵告訴本刊記者，“幸運(yùn)的是，我們在冬天到來之前完成了上市，獲得了充足的資金，同時保持了較低的負(fù)債率。”

　　周勵將市場調(diào)整期分為三個階段。2007年底到2008年10月份為第一階段。“這個時期，市場處于半停頓狀態(tài)，市場上所有的項(xiàng)目都賣得很慢。”周勵說。最初開發(fā)商并沒有降價(jià)，在猶豫中觀察市場的走勢。直到2008年3月后，企業(yè)才開始試探性地降價(jià)促銷。這就像一副多米諾骨牌，有了第一個啟動者就有隨后的跟進(jìn)者。開發(fā)商不斷將價(jià)格下調(diào)尋找市場的底部，從最高到最低平均下降了20%～30%。

　　價(jià)格下降并沒有帶來銷量上升。除了2008年5～7月，銷量短暫地恢復(fù)到了60萬平方米以上，但奧運(yùn)會后交易量再度下跌到51萬平方米，均價(jià)也跌破 9000元。“開發(fā)商能想到的所有促銷手段都在用，做廣告、打折、送禮，但并不是努力了，房子就一定能賣出去。”周勵說。去年6月，合景泰富在廣州從化新開盤的住宅項(xiàng)目，每周的銷量只有七八套，最多10余套。“同樣這個項(xiàng)目，現(xiàn)在一天都賣10余套，甚至30多套。”周勵說。

　　奧運(yùn)會之后全球經(jīng)濟(jì)形勢急轉(zhuǎn)直下。“9月份，雷曼兄弟破產(chǎn)了，以前認(rèn)為所有不可能發(fā)生的事情都發(fā)生了，市場徹底停頓了，買家們都靜下來，想看看究竟是怎么回事，還會發(fā)生什么。”周勵說。此后市場進(jìn)入了第二階段，開始在猶豫的氣氛中逐漸恢復(fù)。

　　去年10月合景泰富在珠江新城推出了一個新項(xiàng)目——領(lǐng)峰，這是一個包括五星級酒店和高檔住宅以及酒店式公寓的高端項(xiàng)目。兩年前他們曾推出一個豪宅項(xiàng)目——譽(yù)峰，價(jià)格在2007年市場最好時最高賣到了3.6萬元/平方米。若按照黃金時期的定價(jià)，領(lǐng)峰的開盤價(jià)應(yīng)該在2.5萬～3萬元/平方米，但開發(fā)商最終確定了1.9萬元/平方米的均價(jià)，當(dāng)時周邊的物業(yè)價(jià)格多為1.4萬元/平方米。“實(shí)際銷售的結(jié)果令大家滿意，產(chǎn)品優(yōu)勢比較明顯。”周勵說，“市中心的物業(yè)領(lǐng)先于城郊的物業(yè)先行啟動。”到12月底，廣州的房價(jià)觸到了一年多以來的底部8012元/平方米。

　　“作為企業(yè)，我們在市場蕭條時期將更多的精力轉(zhuǎn)向了內(nèi)部管理的科學(xué)化，完成了組織架構(gòu)的調(diào)整、人力資源的整合以及ERP系統(tǒng)的完善。以前我們總是忙著蓋房子、賣房子，缺少整塊的時間關(guān)注這些工作。同時，我們放緩了項(xiàng)目的進(jìn)程，不再著急推向市場。”周勵說。在整個2008年，除了在北京收購一塊土地外，沒有任何新的土地投資。

　　進(jìn)入2009年，廣州樓市進(jìn)入了第三個階段，交易量快速上升，價(jià)格保持平穩(wěn)略有上升。按照黎文江的分析，如果新住宅的月均銷量能夠穩(wěn)定到50萬平方米以上，也就是在往年正常需求的下緣，2009年的廣州新住宅均價(jià)就可能緩慢回升到9000元/平方米以上。“目前，廣州國土房管局網(wǎng)站上顯示，可交易的新房數(shù)量只有1.4萬套左右，按現(xiàn)在的速度銷售只夠兩個月。”黎文江說，“而開發(fā)商的新貨一般要到9、10月份才會集中推出。”

　　對于企業(yè)來說，最壞的日子過去了么？

　　廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長、住房建設(shè)部專家委員會委員蔡穗聲對此并不樂觀，他告訴本刊記者：“目前的市場反彈反映了去年被壓抑的剛性需求，同時政策的利好效應(yīng)也充分得到釋放，但這樣的基礎(chǔ)并不牢固。中國宏觀經(jīng)濟(jì)能夠走好么？世界金融形勢能否穩(wěn)定？流感疫情能控制住么？很多問題現(xiàn)在都沒有明確的答案。”

　　“以前，開發(fā)商把‘收割’的鐮刀的位置放得比較高，后來割不到了，就把鐮刀的位置放低一點(diǎn)，現(xiàn)在這批‘麥子’割完了怎么辦？還能長出來么？”決策資源集團(tuán)董事長喻穎正對本刊記者說。

　　“公司現(xiàn)有的土地儲備足夠4年左右的發(fā)展，今年還是會保持審慎樂觀的態(tài)度，只有特別劃算又適合我們開發(fā)的土地機(jī)會，才會考慮去拿。市場的不確定性還是存在的。”周勵說。

　　拯救市場的政策選擇

　　廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長蔡穗聲告訴本刊記者，去年底，省房地產(chǎn)協(xié)會通過調(diào)研上報(bào)了關(guān)于放松消費(fèi)政策的“8條建議”和鼓勵地產(chǎn)投資的“8條建議”。

　　2009年3月，廣東省在經(jīng)過了3個多月的討論研究后，頒布了《關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，俗稱“粵十五條”。這項(xiàng)政策被認(rèn)為是推動今年廣州樓市轉(zhuǎn)好的最重要動因。

　　政策由三部分組成，包括加大保障性住房建設(shè)力度，鼓勵普通商品房的消費(fèi)以及支持房地產(chǎn)企業(yè)渡過難關(guān)。在保障房建設(shè)方面，省政府承諾連續(xù)3年每年安排 2億元專項(xiàng)資金用于欠發(fā)達(dá)地區(qū)的廉租房建設(shè)，用3年時間基本解決全省符合廉租住房保障條件的7萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題。

　　涉及普通商品房消費(fèi)的政策內(nèi)容最多，共有9條。主要內(nèi)容包括：減少購買第二套房的貸款管制；提高住房公積金貸款上限，延長貸款年限，擴(kuò)大公積金的使用范圍；減免二手房轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)；允許買房入戶；港澳臺居民購房可享受同等優(yōu)惠等。

　　消費(fèi)政策的刺激，對樓市起到了立竿見影的效果。

　　黎文江認(rèn)為，其中最重要的當(dāng)屬放開住房公積金使用的政策，這直接促使了公務(wù)員、醫(yī)生、教師、國企員工階層的大量入市。按照新規(guī)定，住房公積金貸款的上限可以上浮10萬～20萬元，貸款年限可以延長至30年。同時，職工的直系親屬（如父母、子女），首次購房可以提取職工的住房公積金使用。

　　“貸款上限提高后，現(xiàn)在夫妻雙方公積金貸款最高可貸到80萬元。最實(shí)用的100平方米的房子價(jià)格也是100萬左右，這樣夫妻買房就不需要申請商業(yè)貸款了，可以享受更低的利率。”黎文江解釋說，“另外，父母輩的公積金也可以提取出來幫助子女供樓，不必要等到退休之后再拿。這樣一家人的公積金都可以用來買一套房子。”

　　同時，二手房交易的稅費(fèi)優(yōu)惠期限也從原先的5年下降到了2年，出售購買超過2年（含2年）的普通住房的，免征營業(yè)稅。

　　另外值得注意的是，被停止多年的買房入戶政策重新復(fù)蘇。盡管“粵十五條”中沒有實(shí)施細(xì)則，但是給予省內(nèi)各市設(shè)定買房入戶門檻的權(quán)力。

　　“由于整個經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境的變化，原來宏觀調(diào)控中，在房地產(chǎn)消費(fèi)的環(huán)節(jié)設(shè)置了很多限制，政策上應(yīng)該予以放松和調(diào)整。”蔡穗聲說，“比如房屋轉(zhuǎn)讓的問題，5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓要收所得稅和營業(yè)稅，這是限制流通的做法。在房地產(chǎn)價(jià)格高漲的時候，限制交易有合理性，但是在形勢發(fā)生逆轉(zhuǎn)的情況下，這個政策就過時了，如果不松綁，市場無法釋放更多的消費(fèi)。”

　　這同樣也是觀念上的轉(zhuǎn)變。蔡穗聲說，以前香港同行總是告訴我們二手房市場非常重要，我們不理解，很多人認(rèn)為搞房地產(chǎn)解決居住問題就是蓋新房，但實(shí)際上二手房市場的活躍可以便宜地提供大量改善型住房。

　　在對房地產(chǎn)業(yè)與企業(yè)的扶持上，“粵十五條”采用了比較靈活的辦法。

　　“粵十五條”規(guī)定：2008年購買土地的企業(yè)，如無法繳納土地出讓金可以延長繳納期限；對已進(jìn)入土地增值稅清算的企業(yè)，如果現(xiàn)金流出現(xiàn)困難，也可以在一定期限內(nèi)分期付款。這些政策可以使企業(yè)緩交地價(jià)，維系了困難開發(fā)商的資金鏈。

　　兩年前房價(jià)的快速上漲，帶動土地市場的極度活躍，大批“地王”頻頻出現(xiàn)。潮水退去，當(dāng)年搶到的土地寶貝已經(jīng)淪為企業(yè)的負(fù)擔(dān)。“政府在土地問題上處于兩難的困境。一方面開發(fā)商沒有利益不愿再追加投資，土地只能閑置。企業(yè)也不可能退地，由政府買單，于是就形成了死地。另一方面，如果政府按期限將土地收回，更加重了企業(yè)的負(fù)擔(dān)，而且也不可能以原先的高價(jià)再拍賣。”蔡穗聲告訴本刊記者，“緩交地價(jià)款的方法，就打破了這種土地僵局。”

　　在過去的幾年中，對房地產(chǎn)投資的限制一直是宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容，以此抑制經(jīng)濟(jì)過快增長。但蔡穗聲認(rèn)為，現(xiàn)在已經(jīng)到了為企業(yè)投資松綁的時候了，2008年他在省內(nèi)15個市進(jìn)行了行業(yè)調(diào)查。

　　“到去年第四季度，我們面臨的經(jīng)濟(jì)形勢已經(jīng)完全不同了，國務(wù)院會議明確指出，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，擴(kuò)內(nèi)需、保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)的要求是一個有機(jī)的整體。我們一方面鼓勵消費(fèi)，刺激消費(fèi)，另一方面也要保護(hù)投資。自從2004年以來，一系列的宏觀調(diào)控政策都約束著房地產(chǎn)投資，既包括金融、規(guī)劃方面的限制，也包括稅費(fèi)和行政審批的增加?，F(xiàn)在這些政策需要重新審視。”蔡穗聲說。

　　蔡穗聲在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前層層加碼的行政審批手續(xù)已經(jīng)直接影響到了房地產(chǎn)的投資效率。比如廣東某市，因?yàn)榧訌?qiáng)市場調(diào)控，由市領(lǐng)導(dǎo)成立了一個審批小組，市內(nèi)各鎮(zhèn)的地產(chǎn)項(xiàng)目都必須由市領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)才能開工。但是審批小組領(lǐng)導(dǎo)很難湊齊，審批小組一年未必開得了一兩次會，因此浪費(fèi)了大量開發(fā)商的資金利息，增加了開發(fā)成本，也延遲了房產(chǎn)的供應(yīng)時間和市場供應(yīng)量。

　　廣東另一市，為加強(qiáng)對企業(yè)預(yù)收款的監(jiān)管，要求將款項(xiàng)都打入銀行監(jiān)管賬戶。開發(fā)商如要使用，需要先提交報(bào)告，由所在地的國土房管局的3位領(lǐng)導(dǎo)簽字，才能到銀行提取使用。為湊齊領(lǐng)導(dǎo)簽字，企業(yè)必須花費(fèi)大量時間跑手續(xù)。同時，政府還要對監(jiān)管資金提取管理費(fèi)。

　　“為了加強(qiáng)市場調(diào)控，這些看起來貌似有道理的做法，實(shí)際加強(qiáng)了各地方政府和部門的審批權(quán)力、權(quán)限和環(huán)節(jié)，也大量增加了政府收費(fèi)項(xiàng)目。”蔡穗聲說。

　　消費(fèi)與投資本是房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)外兩層皮，但是與一季度廣州樓市消費(fèi)回暖不同，房地產(chǎn)企業(yè)投資仍處于嚴(yán)冬。市民消費(fèi)與企業(yè)投資形成了很大的反差和扭曲。

　　今年一季度，廣東省房地產(chǎn)完成開發(fā)投資475.1億元，同比下降14.97%，比全國平均水平低19個百分點(diǎn)。商品房新開工面積下降42%，企業(yè)購置土地面積同比下降70%以上。

　　“這三個數(shù)字都說明企業(yè)投資欲望下降。第一季度擴(kuò)內(nèi)需、刺激消費(fèi)的目的達(dá)到了，但是保增長還沒有實(shí)現(xiàn)。”蔡穗聲說。對于鼓勵企業(yè)投資的政策還不夠，因此他也無法完全樂觀起來。

　　支柱產(chǎn)業(yè)與土地財(cái)政

　　本刊記者在廣州采訪期間，正值今年第一塊土地拍賣。這塊位于海珠區(qū)的地塊面積較小，只有8579平方米，最后成交價(jià)為3.18億元，折合樓面地價(jià)為 6371元/平方米，為一家外地公司拿走。雖然廣州本土企業(yè)并不是很感興趣，但最后結(jié)果總算高出起拍價(jià)1.093億元。土地市場經(jīng)過長期的低迷后，這個結(jié)果讓各方都可以接受。

　　房地產(chǎn)投資欲望的下降首先沖擊了土地市場，減少了政府的財(cái)政收入。

　　今年3月，廣州市財(cái)政局局長張杰明表示，受樓市不景氣等因素影響，2008年廣州土地市場去年比較冷清，全年出讓住宅用地不足20塊，其中約10塊土地是底價(jià)成交，不少地塊成交樓面地價(jià)每平方米只有1000多元。

　　廣州財(cái)政局披露，2008年廣州全市政府性基金收入為221.3億元，比2007年決算數(shù)下降29.8%，其中國有土地使用權(quán)出讓金減收105億元，下降37.7%。

　　根據(jù)合富輝煌收集全年土地公開招拍掛信息得出的數(shù)據(jù)，2008年廣州土地出讓的總收入為113億元，其中商住用地的出讓金為79億元，比2007年的326億元及226億元，分別下降65.3%和65.0%。此前，廣州的珠江新城地塊、番禺地塊、員村地塊等5個“地王”項(xiàng)目均逾期沒有繳清土地出讓金。

　　盡管2008與2007年土地出讓的總面積基本持平，但是住宅用地已經(jīng)不是市場的主角。2008年，廣州出讓的工業(yè)用地占整個市場的64%，金融商業(yè)用地占5%，此前的絕對主角商住用地只有26%的成交比例。這也導(dǎo)致了2008年政府土地收入的銳減。

　　土地招拍掛的收入仍舊是很多地方政府的重要財(cái)政來源，廣州也不例外。

　　“從1993年稅制改革后，土地收入就逐漸成為地方政府稅收之外的重要來源。”蔡穗聲告訴本刊記者。2007年房地產(chǎn)市場高位運(yùn)行，廣州市財(cái)政一般預(yù)算收入完成523.79億元，廣州市土地出讓金收入207億元，較年初預(yù)算90億元超收117億元。土地出讓金主要用于城市建設(shè)，包括城中村改造、舊城危房改造、歸墊“大學(xué)城”市政工程建設(shè)以及增加廉租房建設(shè)等。

　　在廣州市制定的2009年政府預(yù)算中，220.5億元用于民生建設(shè)和各項(xiàng)公共事業(yè)，占一般預(yù)算支出的73.6%。

　　按照中央規(guī)定，地方政府至少要將土地出讓金的10%用于廉租房的建設(shè)，土地出讓金的下滑，也將使民生工程之一——保障房的建設(shè)面臨較大的資金壓力。

　　廣州市政府曾經(jīng)以入戶調(diào)查的方式，統(tǒng)計(jì)出全市共有7.7177萬戶低收入住房困難家庭，即人均居住面積低于10平方米（人均建筑面積低于15平方米）、上一年家庭人均可支配收入低于1.8287萬元的家庭。并承諾在2011年前解決他們的住房問題。

　　如果以國家規(guī)定的每戶廉租房50平方米，每平方米3000元成本計(jì)算，則至少需要投入約116億元的建設(shè)費(fèi)用。如果分解到3年中，每年約38.7億元。以2008年土地收入為基數(shù)計(jì)算，僅此一項(xiàng)就占去了當(dāng)年土地收入的1/3。

　　民生的界限

　　盡管房地產(chǎn)所產(chǎn)生的土地出讓金是保障房建設(shè)的重要來源，但這個行業(yè)仍舊難以得到正面評價(jià)。

　　在今年2月廣東省“兩會”中，經(jīng)代表討論對省政府工作報(bào)告的30余處進(jìn)行了修改。其中在“2009年工作安排”篇章中，刪除“發(fā)揮房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)作用”一句。原因在于，分組討論時，有代表認(rèn)為，群眾很關(guān)心房價(jià)問題，若把房地產(chǎn)定為支柱產(chǎn)業(yè)容易與“政府要推高房價(jià)”的推論掛鉤。

　　“我們總是難以將住房的公共政策和房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策分開。”蔡穗聲說，在這種情況下，不賺錢的公共服務(wù)與盈利的地產(chǎn)生意時常跨界。公共物品與市場商品的邊界模糊，使房價(jià)本身背上了沉重的輿論壓力，糾纏不清，問責(zé)不明。

　　決策資源集團(tuán)董事長喻穎正將中國住房體系比喻成分為三段的金字塔結(jié)構(gòu)，最底層是政府負(fù)責(zé)的保障房，中間是市場買賣的普通商品房，最上層則是作為奢侈品的豪宅。而保障房與商品房的交接處卻存在著兩類政策性很強(qiáng)的“跨界”住宅——需要引入社會資金的經(jīng)濟(jì)適用房和限制總價(jià)、限制戶型的限價(jià)房。

　　有意思的是，在市場調(diào)整的情況下，“跨界”部分遇到了當(dāng)初沒有想到的尷尬。由于市場價(jià)格的下跌，當(dāng)初為解決城市夾心階層而設(shè)計(jì)的“限價(jià)房政策”，目前卻套住了開發(fā)商。

　　2006年，限價(jià)房政策頒布后，廣州市先后拍出10塊地作為限價(jià)房項(xiàng)目用地，總建筑面積150萬平方米，1.5萬多套限價(jià)房，最高限價(jià)6500元/平方米。到2009年，10塊地中有5塊沒有開工建設(shè)。

　　2008年底，廣州第一個限價(jià)房小區(qū)保利西子灣交樓，這個項(xiàng)目的最高限價(jià)是6500元/平方米，但毗鄰的中海金沙灣項(xiàng)目價(jià)格已經(jīng)從最高的萬元跌到了 6000多元。限價(jià)房的交易受到了政策限制，價(jià)格優(yōu)勢也不復(fù)存在，在市場調(diào)整后完全喪失了競爭力。保利西子灣的100多名業(yè)主以房屋裝修質(zhì)量為由將開發(fā)商告上法庭，要求退房。

　　2008年全年已發(fā)放預(yù)售證的限價(jià)房共5283套。“由于限價(jià)房多位于外圍城區(qū)，而這些區(qū)域的商品房價(jià)格在2008年調(diào)整幅度相對較大。”黎文江說。2008年下半年限價(jià)房銷售情況遠(yuǎn)遜于年初，目前尚有800多套未售出。

　　5月中旬，富力地產(chǎn)將2006年所拍下的限價(jià)房用地退回給國土房管局，開創(chuàng)了一個退地先例。富力當(dāng)年以5.05億元的價(jià)格將這塊位于金沙洲的土地收購，但由于農(nóng)民補(bǔ)償問題，政府沒有及時將土地交付?，F(xiàn)在富力可以拿回土地出讓金，但土地綜合開發(fā)費(fèi)用仍要由富力承擔(dān)，而目前尚未開工的幾塊限價(jià)房用地是否也面臨相似的命運(yùn)？

　　限價(jià)房政策推出不過短短兩三年，但在此期間市場卻已發(fā)生了巨大的變化。“我認(rèn)為限價(jià)房的歷史作用已經(jīng)完成了。”黎文江說。

　　與限價(jià)房的境遇相似，廣州市的經(jīng)濟(jì)適用房也開始遭到市場冷遇。2008年底，廣州推出2145套經(jīng)濟(jì)適用房，其中只有975套被認(rèn)購，另外1170 套原來安排221戶已獲配售通知的家庭選購，但他們最終放棄了。“廣州市可能會對經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)方式做調(diào)整。例如將過剩房源出租，這種租賃性保障型住房的租金高于廉租房，低于商品房，對象是拆遷戶、外地來穗的技術(shù)人員和剛畢業(yè)的機(jī)關(guān)人員等。此外也在考慮采用現(xiàn)金補(bǔ)貼，支持符合資格者購買低價(jià)商品房或二手房。”黎文江說。

　　由于政策本身的剛性，使這種“跨界”住宅既承擔(dān)了難以卸掉的責(zé)任，又面臨市場的風(fēng)險(xiǎn)。“當(dāng)我們總想一個屁股坐兩條板凳時，往往一條板凳也沒坐上。”喻穎正說。

　　“沒有一個政府能夠解決所有人的住房，即使富裕如美國也無法做到。”蔡穗聲說。他認(rèn)為，在現(xiàn)實(shí)情況下，準(zhǔn)確地為民生劃定邊界則更為重要。

　　2007年8月，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺。在這部被稱為“24號文”的重要文件中，明確指出保障性住房的享受對象為城市低收入人群。“為什么在很多地方，仍舊有意無意地將這個范圍擴(kuò)大到中低收入人群？”蔡穗聲說，“而‘24號文’中的第十五條——多渠道改善農(nóng)民工居住條件——卻沒有得到應(yīng)有的重視。在為本應(yīng)由市場決定的商品房價(jià)漲跌打口水仗的時候，真正需要保障的農(nóng)民工們的居住權(quán)誰來關(guān)心？”