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　　國務(wù)院新近通過《深圳市綜合配套改革總體方案》,改革方案賦予了深圳4個“先行先試”的重要使命,包括“符合國際通行規(guī)則和慣例的,符合我國未來發(fā)展方向的,需要探索試點的制度設(shè)計先行先試”及“對深圳市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展有重要影響,對全國具有重大示范帶動作用的體制創(chuàng)新先行先試”等。5月22日經(jīng)深圳市第四屆人大常委會第二十八次會議通過、6月2日正式公布實施的《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》(以下簡稱《決定》)投石入水,驚起波瀾。

　　同一地區(qū),小產(chǎn)權(quán)房售價1500元/平方米,商品房售價卻高達(dá)七八千元/平方米。民間流傳著一種說法是,小產(chǎn)權(quán)房每平方米補(bǔ)繳100多元地價就可拿到房產(chǎn)證。雖未獲證實,但對于購買小產(chǎn)權(quán)房的人來說,“即使沒有房產(chǎn)證,政府也不會驅(qū)逐住戶、強(qiáng)拆房子。”

　　小產(chǎn)權(quán)房新政投石入水

　　最早對《決定》做出主觀解讀的是與小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生聯(lián)系與作用的人群,包括小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商與小產(chǎn)權(quán)房的購買者,他們均樂觀地預(yù)期《決定》的出臺將賦予小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的生機(jī)。

　　據(jù)深圳市國土局統(tǒng)計,深圳“城中村”農(nóng)民房或其他私人自建房超過35萬棟,占到全市住房總量的49%,它們房價只有商品房價的1/3—1/2,而這類型房子大多數(shù)又集中于寶安與龍崗兩個關(guān)外大區(qū)。作為歷史遺留違法建筑,它們衍生的種種社會問題迫需政府加深監(jiān)管,一場大手術(shù)迫在眉睫。在這些歷史遺留違法建筑中,由于過去城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的特殊性而沒有獲得完全產(chǎn)權(quán)的農(nóng)民自建房最具代表性,盡管經(jīng)歷了城市化的巨變,深圳土地已經(jīng)完全收歸國有,但由于這類建筑的產(chǎn)權(quán)依舊殘缺,人們還是習(xí)慣將其謂之小產(chǎn)權(quán)房。

　　“經(jīng)普查記錄的違法建筑,市政府應(yīng)當(dāng)區(qū)別其違法程度,根據(jù)本決定以及土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計劃的要求,分別采用確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、依法拆除或者沒收、臨時使用等方式,分期分批處理。”5月22日經(jīng)深圳市第四屆人大常委會第二十八次會議通過、6月2日正式公布實施的《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》指出。

　　《決定》進(jìn)入了不同階層、不同人群的視角。最早對《決定》做出主觀解讀的是與小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生聯(lián)系與作用的人群,包括小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商與小產(chǎn)權(quán)房的購買者,他們均樂觀地預(yù)期《決定》的出臺將賦予小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的生機(jī),這意味著通過合法的手續(xù),小產(chǎn)權(quán)房將可以得到與正規(guī)商品房一樣的房產(chǎn)證,也隨之得到與正規(guī)商品房一樣的市場地位。然而深圳市人大隨即跟進(jìn)澄清:旨在解決城市化土地遺留問題的相關(guān)立法,絕不意味著現(xiàn)有違建轉(zhuǎn)正后就可以等同于商品房一樣自由流通。大部分經(jīng)過補(bǔ)交罰款以及其他一系列審批手續(xù)拿到房產(chǎn)證的原有“違建”,將只有合法的使用權(quán),并非外界所理解的商品房市場流通權(quán)。而深圳市本次立法前后專門成立的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估小組則向媒體透露:“今后深圳市相關(guān)政府部門還可以根據(jù)國家進(jìn)一步完善明晰小產(chǎn)權(quán)房等政策和房地產(chǎn)市場的走勢,分階段適時允許符合條件的違法建筑入市轉(zhuǎn)讓、對市場進(jìn)行調(diào)控,這樣可以有效地分散和減輕對房地產(chǎn)市場形成沖擊的風(fēng)險。”多方解讀的差異讓《決定》的第22條備受關(guān)注———市政府應(yīng)當(dāng)自本決定施行之日起十二個月內(nèi)制定實施辦法和配套措施。實施辦法應(yīng)當(dāng)試點后再全面實施。

　　小產(chǎn)權(quán)房的局部“圍城”

　　錦繡小區(qū)的售樓小姐小鳴(化名)一直試圖為記者營造購房的安全感:“我們這里1500元/平方米,只要投資10多萬元你就可以擁有自己的房子,而且買入后馬上將可以補(bǔ)辦房產(chǎn)證。”

　　站在寶安區(qū)沙井街道錦繡小區(qū)的高處眺望,眾多在建與建成的高樓聳立。“你看到的大多數(shù)都是小產(chǎn)權(quán)房,這一帶除了禧園與麗莎花都,剩下的幾乎都是小產(chǎn)權(quán)房。”錦繡小區(qū)的售樓小姐小鳴(化名)一直試圖為記者營造購房的安全感:“我們這里1500元/平方米,只要投資10多萬元你就可以擁有自己的房子,而且買入后馬上將可以補(bǔ)辦房產(chǎn)證。”

　　位于沙井街道帝堂路與錦繡路交匯處的錦繡小區(qū)就屬于當(dāng)?shù)卮迕窠y(tǒng)建的小產(chǎn)權(quán)房,按照已建成的規(guī)模,該小區(qū)基本上呈單體樓結(jié)構(gòu),高14層,一樓有部分架空層和部分商鋪,單元戶型從單房到四房不等,附簡單裝修。小鳴坦然地告訴記者:“房子現(xiàn)在沒有房產(chǎn)證,我們會提供一份《集資建房合同》與一份《律師鑒證書》。放心,住這里和住商品房不會有差別的,我們可以保證。”小鳴告知,錦繡小區(qū)目前推出的180個單元中,短時間內(nèi)已經(jīng)售出了20套。并且根據(jù)她掌握的信息,購買自建小產(chǎn)權(quán)房的住戶將來可以補(bǔ)辦房產(chǎn)證:“現(xiàn)在政策已經(jīng)發(fā)布了,以后補(bǔ)交少部分地價,你就可以辦到普通商品房一樣的房產(chǎn)證。退一萬步來說,即使沒有房產(chǎn)證,政府也不會驅(qū)逐住戶、強(qiáng)拆房子。”

　　小鳴認(rèn)為錦繡小區(qū)在沙井片區(qū)眾多自建小產(chǎn)權(quán)房里面售價最便宜,這意味著將來“投資的回報率會更豐厚。”她打比方說:“像附近禧園、麗莎花都等商品房售價去年達(dá)到七八千每平方米。如果你在錦繡小區(qū)以1500元每平方米的價格置業(yè),將來補(bǔ)辦房產(chǎn)證之后,市價達(dá)到六七千每平米沒有問題,這里面可是四五倍的漲幅啊。”根據(jù)小鳴為記者填寫的一張估價表,錦繡小區(qū)一套面積120多平米的經(jīng)典四房折后1563元每平方米,總價194880元。小區(qū)還可以接受5成1年免息分期付款方式,并可以為購買者提供代租服務(wù):“這里三房的戶型大約可租1000元每月。這附近靠近一個比較大的科技園,房屋租賃的需求挺大的,我們有些客戶買進(jìn)來就是為了投資用的。”小鳴告訴記者,已經(jīng)在錦繡小區(qū)購置房屋的住戶有本地人也有外地人,有自住性質(zhì)也有投資性質(zhì):“無論什么用途都是劃算的。”

　　小鳴所強(qiáng)調(diào)的“安全感”并不能完全令人信服。沙井為數(shù)不少的統(tǒng)建小產(chǎn)權(quán)房散發(fā)出了謹(jǐn)慎與警惕的信息。在走訪過程中,沙井濠景城讓記者吃了閉門羹。這座建筑規(guī)模、設(shè)計方案均宏偉大氣的統(tǒng)建樓盤沒有讓記者進(jìn)入看樓,樓盤售樓部同樣大門緊閉,看護(hù)的保安人員告知,售樓部集體放假,要看樓需等到下星期。濠景城正門右側(cè)就是沙井街道蠔一村股份合作公司的辦公地點,想探個究竟的記者同樣被保安人員攔在了大門之外,理由同樣是工作場所不得入內(nèi),如需看樓待到下周。形成鮮明對比的是,僅僅一個星期之前,根據(jù)媒體報道,來到濠景城看樓的人絡(luò)繹不絕,售樓人員叫出了2000元至3000元每平米的誘惑價格,并許以可以補(bǔ)辦房產(chǎn)證的利好。

　　濠景城旁邊一家士多店的老板告訴記者:“前些日子樓盤一直飄掛著橫幅和氣球,打出了及其誘惑的價格標(biāo)語,這幾天不知道為什么都收了起來。”據(jù)他獲悉,該小區(qū)的樓盤分前后兩個部分,其中一部分是當(dāng)?shù)卮迕窬幼?一部分用于出售:“感覺小區(qū)環(huán)境挺好的,不比很多正規(guī)商品房差。”

　　來到士多店買煙的陳先生和記者不期而遇,從湖北來深的他對村民們統(tǒng)建的小產(chǎn)權(quán)房興趣甚濃:“工作不久,買房有壓力,買一套廉價的小產(chǎn)權(quán)房,如果能補(bǔ)辦到房產(chǎn)證的話對我的誘惑力很大。”陳先生最近看了不下十套小產(chǎn)權(quán)房,其中有的售樓人員告訴他,深圳已經(jīng)有小產(chǎn)權(quán)房通過正規(guī)手續(xù)“轉(zhuǎn)正”,方法是補(bǔ)交地價,每平方米交納100元到150元不等,也即多掏1萬多元就可以為一套廉價的小產(chǎn)權(quán)房買到“身份證”,進(jìn)而領(lǐng)取到正規(guī)的房產(chǎn)證。而根據(jù)記者隨后向多位業(yè)內(nèi)人士求證,陳先生聽來的利好無法證實。

　　誰在消費小產(chǎn)權(quán)房?

　　韓叔更深層的憂慮在于,購買了小產(chǎn)權(quán)房之后,他與他兒子能不能為這個新興的城市所接納,從而享受到這個城市居住者應(yīng)有的福利與尊嚴(yán)。

　　一篇名為《我是小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主,講講我在深圳打工到買房的經(jīng)歷!》的帖子在一個深圳當(dāng)?shù)卣搲媳谎杆倥鯚?。短短幾天?nèi)點擊人數(shù)接近2萬。

　　發(fā)文的作者30歲,本科學(xué)歷,已婚,現(xiàn)有一個三口之家,2001年來深圳,2005年談戀愛。在龍華街道租過農(nóng)民房,亦在龍華街道租過小區(qū)房,最終他購置了一套兩房的小產(chǎn)權(quán)房:“80平方米,房子加裝修整個下來花費了二十幾萬(每層有監(jiān)控,白天樓下有保安,晚上10點關(guān)門,憑門禁進(jìn)入)。實現(xiàn)了在深圳有房的夢想。”

　　“當(dāng)時買小產(chǎn)權(quán)房我的算法很簡單:我租第二套小區(qū)房費用近2000元/月,一年下來是24000元,10年是24萬,10年后我仍然在深圳沒有房,10年后深圳的房價是什么樣子我不敢想。但我現(xiàn)在買一套,一次性花二十幾萬,我住上10年也就回本了……常話說安居樂業(yè),居無定所哪能樂業(yè),居無定所談什么幸福感?”文章作者坦承了自己的想法:“外地人購買小產(chǎn)權(quán)房:買了不能說是他的錯,東西有賣就有買,基本上會同意轉(zhuǎn)正,拿了本心里踏實。同時也要看補(bǔ)地價額度,多了也不會辦,因為他們這房現(xiàn)階段也就是自己住,私下轉(zhuǎn)手也不是不行。……說白了,在深圳,大部分人都是憑自己的青春換點錢花!至于幸福感和歸宿感,我充滿對政府的期待!”

　　根據(jù)記者走訪了解到,越來越多的來深建設(shè)者正在成為深圳小產(chǎn)權(quán)房的交易的生力軍。29歲的阿峰5年前來深,2年前在福永廣場旁某街道某小區(qū)購置了一套小產(chǎn)權(quán)房,購入價格相當(dāng)于當(dāng)時同區(qū)域商品房價格的三分之一,除了沒有房產(chǎn)證,他覺得自己和普通商品房的業(yè)主并無太多區(qū)別:“我們小區(qū)有電梯、有保安、有車位,小區(qū)環(huán)境與安全性能都令人滿意,附近的配套設(shè)施也十分齊全。”阿峰沒有進(jìn)一步購買商品房的計劃:“最現(xiàn)實的是錢的問題,現(xiàn)在讓我供一套商品房經(jīng)濟(jì)上壓力太大。其實我這個人比較重視生活的質(zhì)感,現(xiàn)在我住得舒服,過得開心,這就足夠了,所以我對現(xiàn)在自己的房子很滿意。”阿峰有很多同學(xué)購買了商品房,不少人為此承擔(dān)了沉重的還貸壓力,阿峰略有慶幸:“我能夠真切感到自己是房子的主人,我既不炒房,又不貸款,房產(chǎn)證對于我來可能就是一張紙。”最后,阿峰坦承,他并沒有過多考慮過城市規(guī)劃、土地功能變更會給他房子帶來的風(fēng)險,他一再強(qiáng)調(diào)自己是一個樂觀主義者。

　　與阿峰的灑脫形成鮮明的對比,年過40歲的韓叔正在小產(chǎn)權(quán)房的門外來回徘徊,文叔是一位在深圳關(guān)外跑了三年的的士司機(jī),他正在考慮把即將上中學(xué)的小兒子從老家接到身邊。為此,他與他的愛人在龍華及周邊片區(qū)看了好幾間由原村民統(tǒng)建的小產(chǎn)權(quán)房。至今他仍然在疑慮與顧忌中搖擺不定:“好一點的房子(小產(chǎn)權(quán)房)差不多要3000元/平方米,雖然在自己的經(jīng)濟(jì)所承受的范圍之內(nèi),這個價錢可以在我老家中心地段買到一套挺好的房子了,還有房產(chǎn)證。”韓叔更深層的憂慮在于,購買了小產(chǎn)權(quán)房之后,他與他兒子能不能為這個新興的城市所接納,從而享受到這個城市居住者應(yīng)有的福利與尊嚴(yán),他生怕自己的需求被房產(chǎn)證的一紙之薄斷然切割。

　　某主流門戶網(wǎng)站的一項調(diào)查顯示:有60.28%的人認(rèn)為自己可以選擇購買小產(chǎn)權(quán)房；85.96%的人支持小產(chǎn)權(quán)房合法化；76.3%的人認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房合法化將會拉動房價下降。

　　樣本剖析

　　小產(chǎn)權(quán)房的前世今生

　　一位不愿意透露姓名的社區(qū)股份合作公司負(fù)責(zé)人道出了包括深圳小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀:“深圳的小產(chǎn)權(quán)房基本上都是原村民自建或者原村組織統(tǒng)建的違法建筑。從嚴(yán)格意義上來說,通過城市化的進(jìn)程,深圳的土地已經(jīng)國有化。但是國家并不能百分之一百地承擔(dān)原村民城市化之后的生計,因此給了集體與個人利用土地謀福利、謀生存的機(jī)會。小產(chǎn)權(quán)房正是在這一契機(jī)之下快速無序增長,這也是社會轉(zhuǎn)型中必不可少的陣痛。”他進(jìn)一步透露:“現(xiàn)在,產(chǎn)權(quán)之惑已經(jīng)是制約原村民經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展的重要因素。”

　　寶安新安街道甲岸村縮影了“小產(chǎn)權(quán)”在深圳的“進(jìn)化史”。該村是寶安區(qū)最早被征地的村莊,從80年代初期,大量土地被政府征用。甲岸村所屬集體土地,主要為原村民所有的宅基地。該村私宅共有323棟樓房,目前正在建設(shè)的有10多棟。其中多數(shù)是在原宅基地的基礎(chǔ)上進(jìn)行重建。“現(xiàn)在重建的樓房,都是在7層以上,按照政府的規(guī)定,多數(shù)是違法建筑。”寶安一國土所負(fù)責(zé)人介紹。

　　據(jù)了解,甲岸村原住居民目前多數(shù)不住在該村內(nèi),其村內(nèi)樓房主要用來出租。“甲岸村出租面積10多萬平方米,管理流動人口15000多人。”該村出租屋管理處的一人員向記者介紹。“村民的主要收入就是股份分紅和出租房屋,擁有正式工作的村民不是很多,部分年輕人多是在社區(qū)當(dāng)保安等謀生,其他收入來源很少。”該村一村民向記者介紹。

　　“當(dāng)出租房間成為村民的主要收入時,能夠出租的房間越多,收入也就自然越高,隨著周邊商業(yè)的興起,來此求租的外來人員增多,也就造成了該村樓房越建越高,最高的已超過12層。”該村居委會主任黃達(dá)龍透露。

　　新出臺的《決定》賦予了這個社區(qū)廣闊的想象空間。“目前,新政策細(xì)則還未公布,對于違法建筑的界定還很模糊,具體針對的是哪些問題建筑物,還不好定性。按照政策來說,之前出臺的政策是解決私房和公房的定性問題,目前建筑出現(xiàn)了新的形勢,部分建筑物經(jīng)過10年的發(fā)展,已經(jīng)改做兩用房,即部分商用部分居住。如何界定此類建筑物也成為急需解決的問題。”甲岸村居委會主任黃達(dá)龍介紹。

　　根據(jù)黃達(dá)龍的理解,新出臺的土地政策,是解決深圳城市化進(jìn)程所出現(xiàn)的新問題。應(yīng)該是對1999年到2005年期間所建設(shè)的房屋給予定性。不過,寶安一國土所的工作人員認(rèn)為,該政策應(yīng)該是解決1999年到現(xiàn)在所出現(xiàn)的建筑物定性的問題。

　　甲岸村一村民向記者介紹:“在房產(chǎn)證上面,標(biāo)注的有房屋性質(zhì),只能居住”。但是記者隨即采訪的幾個原住居民都并不希望私房流動。“我更希望私房能夠抵押,能不能轉(zhuǎn)讓對我們影響不大,除非我需要大量的資金用于做生意,才希望流動起來,讓固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動資金。”甲岸村居委會主任黃達(dá)龍則進(jìn)一步解釋:“私房能否流動對我的意義不是很大,從資金使用上來說,私房能夠抵押融資最好,但是對于村民來說大多數(shù)是用來出租,目前轉(zhuǎn)讓價值不如出租的價值高。”

　　寶安國土局一位工作人員表示:“從目前的情況來說,讓私房流通起來,還很困難,出臺的新政策,還是解決歷史遺留問題,還是針對發(fā)放房產(chǎn)證的建筑物給予定性。還是在既往的土地政策上給予延續(xù)。做太大的變革很不現(xiàn)實。”

　　新安觀潮

　　問題不能遺留給歷史

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家張五常在其著作《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》中闡述了一個基本概念:完整的產(chǎn)權(quán)應(yīng)該包括使用權(quán)、收入權(quán)與轉(zhuǎn)讓權(quán)。毫無疑問,按照這一界定,深圳當(dāng)前在市場流通的商品房無疑具備了完整產(chǎn)權(quán)；而處于灰色地帶的村民自建、集體統(tǒng)建等房產(chǎn)因為部分產(chǎn)權(quán)的缺失只能謂之小產(chǎn)權(quán)房。

　　張五常的老師、經(jīng)濟(jì)學(xué)巨子阿爾欽則另有一個經(jīng)典理論:產(chǎn)權(quán)(Property)、競爭(Competit-ion)、缺乏(Scarcity)這三個概念在經(jīng)濟(jì)學(xué)上是同義詞。資源的稀缺帶來市場的競爭,市場的競爭帶來產(chǎn)權(quán)的確認(rèn),三個概念其實都是對市場的同質(zhì)解釋。假若我們再把商品房與小產(chǎn)權(quán)房代入這串同義詞組,得出的確實是兩串互相區(qū)別的同義詞組。因為二者沒有處在同一個共通、公平的市場。

　　商品房固然能夠在市場上流通無阻,事實上,小產(chǎn)權(quán)房同樣也可以享受交易與流通的愉悅。只不過前者的交易與流通處于政府監(jiān)管層面；而后者的交易與流通往往借助的民間契約平臺,并未給政府帶來社會財富的增收。也就是因為這一迥異,如果將兩者的“競爭”概念進(jìn)行簡單粗暴地捆綁,恐將走向惡性競爭———小產(chǎn)權(quán)房的購買者不高興,他們處于對財產(chǎn)不安全性的焦慮之中；商品房的消費者不高興,他們的投資因為橫向的比對而失重。

　　舊規(guī)則的迅速瓦解是這個現(xiàn)象的責(zé)任人。深圳是一個變化速度“一日千里”的城市,它的社會進(jìn)化速度如此之快,讓制度的發(fā)展落下身位。舊的城鄉(xiāng)二元格局邁向一體,大量涌現(xiàn)的來深建設(shè)者迅速融入了本地居民的家園,他們用樸素的生活經(jīng)驗、生存智慧演繹了最根本的經(jīng)濟(jì)范例,求解出自身利益的最大化,同時也形成了新的城市格局。而這一過程的某些既成事實,不可避免地以問題的形式“結(jié)石”,成為這座城市的歷史遺留問題。

　　《決定》出爐,新規(guī)則布局,舉子欲落之際,觀棋者有聲。如同卡爾維諾的作品《看不見的城市》中馬可波羅與大汗對同一城市進(jìn)行了迥異的回憶,不同的人開始各自憧憬自己理想化的城邦。他們的意見或有相左,多數(shù)人的博弈底線或許相同———不愿意社會福利減損,樂意接受新規(guī)則的調(diào)和以達(dá)臻公平準(zhǔn)則。回眸歷史已是大浪淘沙,對未來的著目更有意義,大家共同生活的城市不應(yīng)該存有因為產(chǎn)權(quán)差異而產(chǎn)生的鴻溝,取而代之的應(yīng)該是公平競爭的起跑線。

　　普查、試點、全面施行?！稕Q定》寫下了對深圳農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理的路線圖。進(jìn)行中的“深圳時”開始著手修正“深圳史”。

　　歷史可以遺留下問題,但問題不能遺留給歷史。