公司將大力推進武漢市三角路村“城中村”改造項目進展，同時合理擴充優(yōu)質(zhì)土地儲備規(guī)模，積極并購目標區(qū)域市場優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　6月8日，光大證券發(fā)布投資報告，給予福星股份“買入”評級。光大證券分析，福星股份下屬負責(zé)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的福星惠譽公司是武漢當?shù)刈畲蟮拈_發(fā)商。公司武漢市區(qū)項目位置優(yōu)越，并能維持較高毛利率。公司總計權(quán)益土地儲備(未結(jié)算)285萬平米，目前有149萬平米，包括了6月4日取得的三角路城中村項目首期地塊，平均售價均可達到8000元以上。

　　10億拿地

　　6月4日，福星惠譽以掛牌方式競得位于武漢市洪山區(qū)三角路村“城中村”改造項目，成交土地面積為82996.73平方米，成交總價款為人民幣10.26億元，樓面地價2860元/平方米。該地塊規(guī)劃總建筑面積35.89平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為居住、商業(yè)用地，規(guī)劃容積率不大于4.8。

　　據(jù)悉，這是武漢今年第四次出讓國有土地使用權(quán)，10宗地一次性全部出讓，吸引了福星惠譽、保利、金地等眾多知名房企。當天的土地拍賣會，不論是成交地面積，還是成交金額，均是近兩年武漢規(guī)模最大的一次。

　　福星惠譽在公告中指出，該地塊的成功競得有利于進一步增加本公司土地儲備，增強公司房地產(chǎn)業(yè)的競爭實力和可持續(xù)發(fā)展能力，為公司提供新的利潤增長點。

　　光大證券認為，洪山區(qū)三角路城中村項目首個地塊的取得標志著福星惠譽跟進的這個項目取得實質(zhì)性進展，預(yù)期在不久的將來，規(guī)劃建筑面積86萬平米的剩余土地也可獲得。屆時福星惠譽的土地儲備將大幅增加到371萬平米，位于武漢中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)土地儲備將達到234萬平米，比三角路項目取得前擴大近一倍。三角路項目、水岸星城、福星國際城能連成片區(qū)，形成超大型的綜合景觀社區(qū)，整個體量(未售部分)達到185萬平米。同時，根據(jù)規(guī)劃，未來幾年經(jīng)營規(guī)模上將可達到30%的復(fù)合增長。

　　據(jù)了解，福星惠譽在土地儲備和經(jīng)營目標上的3年規(guī)劃是：3年后土地儲備達到600萬平米，其中環(huán)渤海100萬平米。與土地儲備相對應(yīng)的，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)年銷售收入計劃達到50億元以上。

　　目前，公司在武漢擁有的土地儲備全部位于市區(qū)內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，大約有92萬平方米，內(nèi)環(huán)線內(nèi)儲備面積在武漢所有房地產(chǎn)公司中位列第一。

　　福星股份在年報中稱，旗下目前最為重要的兩個項目是“福星國際城”和武漢市“三角路城中村綜合改造項目”。公司將大力推進武漢市三角路村“城中村”改造項目進展，同時合理擴充優(yōu)質(zhì)土地儲備規(guī)模，積極并購目標區(qū)域市場優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　土地“瓶頸”

　　“房地產(chǎn)市場回暖，是我們花大價錢拿地的底氣”。4日，拍下洪山區(qū)三角路村地塊后，福星惠譽總經(jīng)理譚少群對媒體表示。

　　拍賣師陳少湘認為，受上半年樓市回暖鼓舞，開發(fā)商拿地?zé)崆槊黠@上升，同時也保持了足夠的理性，部分片區(qū)樓面地價有所恢復(fù)，但比2007年高峰時地價還要低出不少。

　　福星股份根據(jù)6月3日的研究報告指出，受益行業(yè)反彈，武漢住宅市場銷售超越預(yù)期，公司各項業(yè)務(wù)發(fā)展形勢良好。

　　2009年一季度，全國人民幣新增貸款達4.58萬億元，超過往年全年新增貸款金額，這樣的背景下，福星惠譽累計獲得的授信額度也在不斷增加，公司“不差錢”。2009年前4個月，武漢賣出商品房3.5萬套，相當于去年前9個月的銷售量，而福星惠譽的回款也超過2007年高峰期的水平。

　　數(shù)據(jù)顯示，福星惠譽總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)連續(xù)4年實現(xiàn)健康穩(wěn)定的增長態(tài)勢，2008年福星惠譽的總資產(chǎn)規(guī)模為46.68億元，較2007年增長39.74%，凈資產(chǎn)21.61億元，同比增長97.39%，名義資產(chǎn)負債率為54%，剔除母公司福星股份通過借款方式使用的增發(fā)資金12.13億元后，凈資產(chǎn)負債率僅37%，是上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負債率最低的企業(yè)之一。

　　但是，對于樓市“小陽春”，福星惠譽總經(jīng)理譚少群仍謹慎地認為，這只是2008年剛性需求的釋放，后期形勢必須根據(jù)宏觀經(jīng)濟的整體走勢加以判斷。

　　海通證券6月4日認為，隨著福星國際城將于2010年開始貢獻業(yè)績，以及三角路項目的重大進展，公司未來發(fā)展面臨的低價土地有限的問題將得到解決。如果三角路項目進展順利，則標志著其獨特發(fā)展模式的初步成功，即通過參與武漢城中村改造獲取土地儲備。

　　“舊城改造”模式

　　“福星惠譽的增長，并不是建立在簡單的快進快出的模式之上。”譚少群日前對媒體表示，“而是基于有效掌握多項目的開發(fā)節(jié)奏，既不能‘斷炊’，也不能一味地攢‘物料’，而是在資金規(guī)模、開發(fā)速度中間掌握好一個利潤平衡點，使資金運轉(zhuǎn)效率最優(yōu)化。”

　　據(jù)了解，福星惠譽以資本運作為主要手段，以收購、兼并、重組為切入點，進入“武漢1+8城市圈”開發(fā)，依據(jù)“立足武漢，向外拓展”的戰(zhàn)略構(gòu)想，在過去5年內(nèi)，除了在武漢核心區(qū)的發(fā)展外，先后布局孝感、咸寧、恩施等湖北重要城市，并成功進入北京運作，從而構(gòu)建全國性的戰(zhàn)略布局。

　　福星惠譽內(nèi)部管理人員向媒體透露，公司最大的特色，就是“舊城改造”的模式。經(jīng)過探索和經(jīng)營，已經(jīng)完成開發(fā)了福星城市花園、金色華府、漢口春天等案例，在“舊城改造”、“城中村改造”和“建造城市中心區(qū)高檔住宅”等方面，形成了“城市核心區(qū)運營”的獨家風(fēng)格和綜合專業(yè)實力優(yōu)勢，累計完成舊城改造項目總建筑面積超過138萬平方米，正在開發(fā)和即將開發(fā)的舊城改造項目合計超過200萬平方米。

　　事實上，在8年前，當武漢大多數(shù)開發(fā)商都在爭搶郊區(qū)便宜土地進行大規(guī)模開發(fā)時，福星惠譽卻選擇了當時別人無法理解、退避三舍的發(fā)展模式--“舊城改造”。從福星城市花園，到金色華府、漢口春天，再到水岸星城，福星惠譽已走過8年舊城改造的歷程。2002年，福星惠譽經(jīng)過297次舉牌以8億元的彼時“天價”拿下武昌沙湖地塊，高出起拍價格一倍。如今，位于武昌沙湖之濱的水岸星城已經(jīng)成為“2007-2008中國城市十大建筑新地標”，并被國際公園協(xié)會評為“中國國際花園社區(qū)”。08年初，福星惠譽又與呼和浩特市政府簽署“城中村”改造協(xié)議，項目涉及土地3000畝，建筑面積約520萬平方米。

　　“我們有非常明確的思路，始終堅持城市中心開發(fā)策略。”譚少群說，“城中村改造項目符合我們公司的發(fā)展戰(zhàn)略，也是房地產(chǎn)企業(yè)改善人居環(huán)境、提升城市形象的社會職責(zé)所在。”證券公司地產(chǎn)分析師評價，武漢是個很好的舊城改造市場，政府也非常支持，也有一些好的政策，這對于福星惠譽未來的發(fā)展，是一個大的機遇。

　　有分析師認為，福星惠譽有著獨特的抗周期、抗風(fēng)險的土地獲得模式。通過提前參與城中村改造規(guī)劃方案的制定，之后再通過招拍掛拿地的模式，能很好地規(guī)避在土地市場景氣階段與其他開發(fā)商的激烈競爭，有利于控制項目土地成本。另外，土地款的支付上也比較靈活，一般是根據(jù)動遷和開發(fā)進度來支付土地款，公司在這類項目上占壓的資金較少，有利于提高資金的周轉(zhuǎn)率，開發(fā)周期彈性空間大，相當于用少量資金鎖定了優(yōu)質(zhì)土地資源。