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　　大摩國內(nèi)行賄一事被揭開后，大摩原中國房地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人蓋斯.彼得森（Garth Peterson）立即成為眾矢之的。蓋斯于2002年加入大摩中國房地產(chǎn)基金部，后逐步升任至該基金部門主管。

　　這并不是外資在中國行賄的第一次曝光，前已有西門子、朗訊等行賄事件，但與之前不同，這次是大摩自揭短處。大摩為什么要這樣做？蓋斯為何要在中國行賄，又是通過什么手段，向誰行賄？

　　誰擠破膿包

　　大摩內(nèi)部調(diào)查源自去年末。受金融危機(jī)影響，雷曼兄弟、美林公司、貝爾斯登等公司相繼倒閉或被收購，大摩也不得不收縮資產(chǎn)規(guī)模以滿足資本充足率的監(jiān)管要求。

　　尋求境外投資者未果，大摩轉(zhuǎn)身求助美國政府。2008年9月21日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布批準(zhǔn)美國最后兩大投行高盛和摩根士丹利轉(zhuǎn)為銀行控股公司。轉(zhuǎn)型后，大摩在美國國內(nèi)必須經(jīng)營商業(yè)銀行的存款業(yè)務(wù)，美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)為大摩提供銀行貼現(xiàn)窗口的權(quán)力、美國聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司（FDIC）為大摩銀行存款提供保險(xiǎn)。

　　美聯(lián)儲(chǔ)、FDIC對(duì)大摩采取嚴(yán)格的監(jiān)管措施。大摩內(nèi)部人士對(duì)《證券市場周刊》稱，一方面，大摩內(nèi)部一直有嚴(yán)格的內(nèi)控機(jī)制；另一方面，大摩由投行轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行控股公司面臨更加嚴(yán)密的監(jiān)管，“與其被監(jiān)管層發(fā)現(xiàn)內(nèi)部問題，不如我們主動(dòng)交代。”

　　不過，在大摩看來，行賄事件并不值得外界如此重視。“我們并非就行賄事件本身向SEC提交的報(bào)告，而是我們向監(jiān)管層提交的日常備案文件中，附帶提及的事項(xiàng)。”大摩在發(fā)給本刊的資料中，特別要求記者注意文件的段落次序。截至日前，大摩還在繼續(xù)調(diào)查這個(gè)行賄事件的細(xì)節(jié)。

　　除卻監(jiān)管層的壓力，股東的壓力也是大摩自查的原因。1991年起，大摩先后成立了6個(gè)房地產(chǎn)信托投資基金，所募集資金來自北美、歐洲、中東和亞洲的養(yǎng)老基金、捐贈(zèng)基金、基金會(huì)和個(gè)人，投資國際方面的基金包括 MSREF III Iternational和 MSREF IV International。上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士對(duì)《證券市場周刊》稱，在金融危機(jī)中，養(yǎng)老基金、捐贈(zèng)基金、基金會(huì)等機(jī)構(gòu)遭受嚴(yán)重的損失，股東需要知道大摩房地產(chǎn)資金運(yùn)作情況。

　　“次貸危機(jī)之前，房地產(chǎn)基金從海外銀行、大額基金通過杠桿拆解、杠桿融資過來資金，4%-5%左右的利率拆解過來，養(yǎng)老基金更加便宜一點(diǎn)，然后轉(zhuǎn)手到中國，投資高回報(bào)的物業(yè)。在市場不好的情況下，會(huì)引發(fā)杠桿失衡。”上述人士表示。

　　在中國房地產(chǎn)市場景氣的時(shí)候，市場上充斥著機(jī)會(huì)型基金、激進(jìn)型基金和穩(wěn)健型基金。激進(jìn)型的基金相對(duì)少一點(diǎn)，其投資風(fēng)格可能會(huì)冒比較大的風(fēng)險(xiǎn)，只有在市場好的時(shí)候這樣的基金才會(huì)多；一旦市場穩(wěn)定的時(shí)候，或一旦市場到一個(gè)很高位置的時(shí)候，這種基金會(huì)比較少，因?yàn)樗鼤?huì)覺得高利潤額不太可能持續(xù)，投資可能存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　另外一種跟房地產(chǎn)信托基金比較類似的就是投資于成熟物業(yè)的，這種基金量比較大，屬于主流的基金投資模式，比如說成熟的商業(yè)物業(yè)、購物中心、寫字樓等等能產(chǎn)生一定現(xiàn)金流的物業(yè)都是它的標(biāo)的。

　　“它會(huì)有自己的投資評(píng)估，比如年投資收益率不能低于多少，一旦低于一個(gè)投資回報(bào)率它的杠桿就會(huì)失衡，盈利如果沒有辦法滿足拆解的利率的話，它就沒有辦法運(yùn)營下去。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

　　事實(shí)上，大摩在中國投資是三種風(fēng)格兼有，但結(jié)果卻相同—所投項(xiàng)目經(jīng)營都欠佳。處于南京西路板塊的東海廣場，投入市場之后僅僅完成了35%的招租率，寶山區(qū)的安信商業(yè)廣場經(jīng)營慘淡，而將物業(yè)賣給大摩的上海國資背景企業(yè)卻都賺得盆滿缽滿。

　　大摩收購的上海廣場同樣面臨盈利難題。“寫字樓很微妙，上海廣場定位有問題，它所在的地區(qū)本來就不是一個(gè)辦公地區(qū)。就和上海正大廣場一樣，在辦公聚集地區(qū)開設(shè)超市，是不可能盈利的，所以連續(xù)虧損。后來請(qǐng)人重新定位之后，才好起來。”上海房地產(chǎn)圈資深人士、上海市政府房地產(chǎn)顧問、原上海財(cái)經(jīng)大學(xué)印華教授對(duì)《證券市場周刊》表示。

　　2008年底，大摩將上海廣場商場部分、東海廣場寫字樓、寶山區(qū)的安信商業(yè)廣場以及三個(gè)住宅項(xiàng)目打包出售，但一直沒有找到買家。“現(xiàn)在外資房地產(chǎn)基金基本上都退出市場了。摩根大通在換人、花旗房地產(chǎn)基金撤了，去年已倒了很多外資房地產(chǎn)基金。”上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅對(duì)《證券市場周刊》表示。

　　蓋斯所負(fù)責(zé)的大摩中國區(qū)總計(jì)投入了約60億元人民幣，慘淡的投資結(jié)果難以令股東和管理層滿意。而其頂頭上司大摩全球房地產(chǎn)投資主管卡爾西（Sonny Kalsi）也被行政休假。

　　“潛規(guī)則”

　　除了雅居樂清水灣等少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目外，大摩所投大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目在上海地區(qū)。2002年1月10日，上海黃浦江兩岸綜合開發(fā)規(guī)劃正式啟動(dòng)，時(shí)任市長陳良宇提出，黃浦江目前兩岸岸線要由生產(chǎn)型向綜合服務(wù)型轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)金融貿(mào)易、旅游文化、生態(tài)居住的功能。

　　自此，全球投資基金紛至沓來，希望能在其中占據(jù)一席之地，香港新鴻基、香港恒基兆業(yè)、美國洛克菲勒集團(tuán)、大摩地產(chǎn)公司、美林證券房地產(chǎn)公司、新黃浦(600638，股吧)、華潤置業(yè)、世茂集團(tuán)等均在其列。

　　這么多基金進(jìn)來后，最大的問題是能不能找到好的項(xiàng)目。“錢拿到了要趕快投出去，一定要找一個(gè)可靠的項(xiàng)目投，這個(gè)是比較大的挑戰(zhàn)。除了結(jié)售匯之間的困難，房地產(chǎn)和股票一樣需要淘項(xiàng)目，而且它不像股票市場是交易信息公開的；房地產(chǎn)市場是非公開市場，涉及到開發(fā)商、政府的環(huán)節(jié)，需要你在當(dāng)?shù)赜蟹浅：玫娜嗣}，有渠道資源才能夠拿到好的項(xiàng)目，否則這么好的項(xiàng)目憑什么給你做。有錢人多的是，大開發(fā)商也能做，開發(fā)商在當(dāng)?shù)啬軌蚰玫?，肯定有自己的渠道和自己的資源，你要跟別人比拼人脈、資源和渠道，才能拿到比別人更好的項(xiàng)目。”上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士坦誠。

　　外資進(jìn)來后學(xué)會(huì)的第一件事就是拉關(guān)系。“很多外資房地產(chǎn)基金管理者是老外，在外面跑的都是中國人，就是靠這些人陪相關(guān)部門的人吃喝玩樂找項(xiàng)目。”上述人士表示。

　　大摩在人際關(guān)系的拓展和維護(hù)上非常成功。在蓋斯的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)中有三根主線：一是上海國資系統(tǒng)企業(yè)；二是與大摩有各類關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的內(nèi)地房地產(chǎn)上市公司；三是大摩在中國政商界的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。以此為基礎(chǔ)，蓋斯在中國建立起龐雜的政商圈人脈關(guān)系。

　　在這份名單中，最主要的國資背景企業(yè)是上海永業(yè)集團(tuán)、上海盛融投資有限公司（下稱“上海盛融”）和上海安聯(lián)投資有限公司（下稱“上海安聯(lián)”）；內(nèi)地房地產(chǎn)上市公司包括雅居樂（3383.HK）、上海復(fù)地（2337.HK）、綠城中國（3900.HK）、世茂地產(chǎn)（600823，0813.HK）、富力地產(chǎn)（2777.HK）、金地集團(tuán)(600383，股吧)（600383）和中國海外發(fā)展（0688.HK）等大房地產(chǎn)公司。名單上的企業(yè)通過錯(cuò)綜復(fù)雜的業(yè)務(wù)往來，構(gòu)筑成一張覆蓋中國全范圍的勢力網(wǎng)絡(luò)，網(wǎng)中的企業(yè)互相借勢、互相利用。

　　“外資房地產(chǎn)基金發(fā)展內(nèi)地房地產(chǎn)，不可能避免行賄，因?yàn)槲覀兊姆康禺a(chǎn)市場是審批制，存在尋租空間。它們的資金都是有成本的，審批耽擱一天，利息就相當(dāng)于一部奧迪車。因此只有通過行賄才能加快相關(guān)部門的審批速度。”知情人士稱。

　　“可以卡外資的環(huán)節(jié)有很多，包括拿地、項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等都需要政府有關(guān)部門審批通過。除非是背景很硬，相關(guān)部門才會(huì)在審批上加快速度。比如上海某房地產(chǎn)企業(yè)是中央介紹下來的，在審批方面就沒有人敢卡它。”

　　有的時(shí)候，即便大摩等外資有了背景深厚的合作伙伴，也需要疏通有關(guān)部門。“這些外資有內(nèi)地合作伙伴也不行。直接收購項(xiàng)目對(duì)于外資來說相對(duì)簡單一些：前期參與股權(quán)投資，后期將項(xiàng)目公司收購回來。”印華教授表示。

　　“風(fēng)險(xiǎn)還在于，如果你是跟境內(nèi)的開發(fā)商進(jìn)行合作，或是投資于股權(quán)，就涉及到合作單位或投資標(biāo)的的誠信，如果你買地沒有問題。但是房地產(chǎn)基金一般不自己買地開發(fā)，都是委托一個(gè)公司買地，或是打包，外資作為戰(zhàn)略合作伙伴；出錢把地買來，合作伙伴出力，并且做項(xiàng)目公司的管理人，然后把這個(gè)地變成利潤。如何找到好的合作伙伴？需要它去好好篩選合作伙伴，這個(gè)過程中就會(huì)涉及到對(duì)企業(yè)的考察，對(duì)人的考察，其實(shí)性質(zhì)和風(fēng)投一樣。”鄒毅表示。