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　　受經(jīng)濟(jì)基本面和房地產(chǎn)投資信心等的影響，在構(gòu)成項目成本的各類費(fèi)用中，土地費(fèi)用下降幅度最大，其次是建筑安裝費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)。在見諸媒體的新聞中，經(jīng)常出現(xiàn)土地流拍、基本價成交等相關(guān)報道，給人的感覺是與前幾年“地王”現(xiàn)象相比，土地費(fèi)用確實下降了。但是下降沒下降，下降了多少，是個別地塊下降，還是普遍下降，至今沒有權(quán)威的數(shù)據(jù)統(tǒng)計。根據(jù)中原地產(chǎn)中國研究院對北京、上海、杭州、廣州、成都等全國主要的12個城市的調(diào)查，一季度土地拍賣市場比較冷清，流拍率高達(dá)25%，成交價格下跌幅度達(dá)到3成左右。但這些都不足以佐證土地費(fèi)用到底下降了多少。首先，土地費(fèi)用并不僅僅是指土地出讓價格，還包括契稅等獲取土地的其它費(fèi)用，而其它費(fèi)用沒有也不可能下降；第二，平均成交價格本身意義不大，土地的不動產(chǎn)屬性決定了今年成交的土地和去年相比，地理位置、面積大小都存在較大差異，所以實際的跌幅可能并沒有大家普遍感知的那么多。即使土地成交價格下跌幅度為20%，假定土地成交價占項目成本的比重為30%，則會對項目成本有上升6%的影響。隨著鋼材、水泥價格走低，建筑安裝費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等與工程相關(guān)的費(fèi)用肯定也下降了。但如果了解房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部運(yùn)營管理的話，就知道高價項目的工程費(fèi)用也是隨之下降的，因為開發(fā)商與工程承包商的合同計價原則是隨著鋼材、水泥等價格的波動而動態(tài)變動的，因此不存在現(xiàn)在的項目比此前的項目工程費(fèi)用降低的可能性。還有一個不能忽視的重要事實是，盡管土地費(fèi)用有一定幅度的下降，但是較高資產(chǎn)負(fù)債率和殘酷的市場競爭卻使得開發(fā)商的資金成本、營銷費(fèi)用等有上升的趨勢。根據(jù)蘭德咨詢公司對幾個房地產(chǎn)企業(yè)項目成本的監(jiān)測分析，實際上升幅度至少3%。

　　套用陳淮主任的說話方式，就是“請記住，構(gòu)成項目成本的有八類、五十多項費(fèi)用，目前下降的只有土地費(fèi)用一項”?？梢姡^“重置成本已經(jīng)下降”這一前提其實并不存在，至少現(xiàn)在還沒有得到充分的事實驗證。

　　理由三，當(dāng)初高價拿地的開發(fā)商決不會坐以待斃，自會采取“破題”之策。誠然，高價拿地的開發(fā)商正在為當(dāng)初的瘋狂而后悔，甚至不得不付出一定的代價，但是這個代價并不完全意味著就一定喪失了與重置成本更低的新項目的競爭力，或者沖抵了計劃利潤率，最大的可能性是減少了操作的靈活空間，通俗地說，就是“退路”少了。但是“退路”少了也決不意味著就沒有退路，就只能坐以待斃。事實上，現(xiàn)在已經(jīng)有越來越多的企業(yè)采取“破題”之策了。蘭德咨詢公司在浙江寧波的一家客戶，2008年初在江西某地級市高價獲得了一塊“地王”。受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，原本計劃9月份上市的母公司暫緩上市后，同時受其后的經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，在母公司的要求下，該公司以土地沒有達(dá)到合同規(guī)定的出讓條件為由毅然退掉了地塊，也沒有造成什么損失。還有一家河北唐山的客戶，在以10.5億元獲得一塊“地王”后，受市場競爭所迫，不得不對規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行了全面創(chuàng)新和升級，以期與其它競爭樓盤拉開檔次，最終竟然獲得了超乎預(yù)期的成功。

　　在韓國小說《商道》中講述了這樣一個道理：如果你被一群狼追到懸崖邊上，你只能有兩種選擇，或者是拼死一搏，或者是跳下懸崖。生還希望最大的不是后頭殺出一條血路，而是勇往直前地跳下去，因為跳下去的生還希望比后頭的生還希望大得多。

　　第四，也是最重要的一點是，在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)基本面還不太明朗的情況下，在房地產(chǎn)市場受多種因素復(fù)雜互動、對沖的影響下，任何對房價走勢的預(yù)判都有可能有失偏頗。在房地產(chǎn)業(yè)，一個顯著的市場特征是觀點多而共識少。就拿過去的半年來說，先是爭論市場是否已經(jīng)出現(xiàn)“拐點”，再是爭論政府是否應(yīng)當(dāng)“救市”，時下是對市場是否已經(jīng)開始回暖而爭論不休——所有爭論的結(jié)果是沒有結(jié)果。說句極端一點的話，只有三類人能夠預(yù)見未來，一是無需對自己的言論承擔(dān)任何責(zé)任的人，二是魔法界的巫師，他們能通過打開天目預(yù)見未來；三是常人中只有頭腦不清的人才能看清未來。

　　事實上，相對于中長期走勢，對短期市場走勢的判斷，只能通過過后的“后視鏡”才能看到，這也是大多數(shù)預(yù)言都不準(zhǔn)的主要原因，同樣也是任何數(shù)據(jù)圖表都是表現(xiàn)過去的數(shù)據(jù)的主要原因。任何負(fù)責(zé)任的言論都不應(yīng)該讓別人產(chǎn)生誤解或歧義，而應(yīng)該積極、謹(jǐn)慎地幫助開發(fā)商尋求轉(zhuǎn)型之道和應(yīng)對之策。至少，從見諸媒體的言論中，大家達(dá)成了兩個難得的共識。一是本次危機(jī)，絕不是已有系統(tǒng)的崩潰和修復(fù)，而是新系統(tǒng)的更新和升級，它宣告了一個時代——以美歐主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)秩序——結(jié)束了，一個離不開中國的國際經(jīng)濟(jì)新秩序終于到來了。二是房地產(chǎn)市場，對于過去一年所經(jīng)歷的痛苦和煎熬，很有可能就是對過去供需結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理、房價存在泡沫等諸多不合理的“合理”報復(fù)，它昭示著“黃金十年”結(jié)束了，一個回歸理性、回歸穩(wěn)定的市場調(diào)整期到來了。在這個新的歷史時期，任何理性、睿智的地產(chǎn)商都應(yīng)該摒棄過去的開發(fā)理念和開發(fā)模式，應(yīng)盡快調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃和發(fā)展目標(biāo)，盡快研究確定新的組織管控模式和權(quán)責(zé)關(guān)系——該授權(quán)的就授權(quán)，該“削藩”的就“削藩”，應(yīng)重新樹立并推行新開發(fā)模式下的業(yè)務(wù)流程體系，應(yīng)積極強(qiáng)化內(nèi)部管理，向管理要效益。當(dāng)然還要積極地進(jìn)行研究創(chuàng)新，以提高產(chǎn)品競爭力和市場營銷能力。通過內(nèi)外兼修，構(gòu)建企業(yè)發(fā)展的長效機(jī)制，實現(xiàn)率先轉(zhuǎn)型，才是根本之道。除此以外，任何對市場走勢的預(yù)測，包括對未來房價的判斷，盡管可以博得眼球，但是不能捕獲內(nèi)心。