男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　“1997年，對(duì)于中海來(lái)說(shuō)是黑色的！”時(shí)任中國(guó)海外集團(tuán)執(zhí)行董事的孔慶平也坦陳。

　　在高樓林立的的深圳羅湖區(qū)，位于深南東路邊的海富花園是一個(gè)毫不起眼的老式住宅小區(qū)，鮮有人知道，這個(gè)已經(jīng)有近20年歷史的住宅小區(qū)正是香港地產(chǎn)巨鱷中海地產(chǎn)1988年進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)布局的第一顆棋子。

　　如果再翻開(kāi)中國(guó)房地產(chǎn)的歷史圖譜，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，作為中國(guó)內(nèi)地最早的一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之一，中海地產(chǎn)在內(nèi)地的發(fā)展史甚至超過(guò)了目前的房地產(chǎn)老大萬(wàn)科。

　　從1988年開(kāi)始進(jìn)入內(nèi)地改革開(kāi)放的窗口深圳，到2008年布局全國(guó)20個(gè)一二線城市，20年的滄桑風(fēng)雨，以基建起家的中海地產(chǎn)已經(jīng)成長(zhǎng)為年銷(xiāo)售突破200億元的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，成為國(guó)內(nèi)首屈一指的大型地產(chǎn)發(fā)展商之一，中海的內(nèi)地成長(zhǎng)史更像一部地產(chǎn)史記。

　　1988，深圳H118-5地塊

　　1988年8月8日，在信奉8就是“發(fā)”的傳統(tǒng)中國(guó)人眼里，這確實(shí)是個(gè)好日子。當(dāng)天，深圳市政府正式批復(fù)了中國(guó)海外建筑工程有限公司在深圳設(shè)立分公司，中海地產(chǎn)的前身就此誕生。中國(guó)海外建筑工程有限公司是當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的國(guó)有建筑企業(yè)中國(guó)建筑工程總公司（中建總）的分支機(jī)構(gòu)，因此事實(shí)上，后者實(shí)際上就是中海地產(chǎn)的母公司。

　　得益于中建總的資金優(yōu)勢(shì)和建筑背景，中海地產(chǎn)在內(nèi)地的發(fā)展似乎具有先天的優(yōu)勢(shì)。公司成立后的當(dāng)年9月15日，中海地產(chǎn)第一次以816萬(wàn)美元的價(jià)格中標(biāo)深圳市政府出讓的H118-5地塊，地塊位于深南東路，占地面積7023平方米，該地塊成為了中海的“處女地”，這也是后來(lái)中海的第一個(gè)內(nèi)地項(xiàng)目海富花園住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)用地。

　　根據(jù)中海的資料顯示，海富花園在1990年開(kāi)盤(pán)后，旗下的富明閣住宅樓在七天時(shí)間內(nèi)即宣告售罄；后期開(kāi)盤(pán)的富怡閣住宅樓花了三天售罄，而富春閣售完只花了一天半的時(shí)間；富麗閣售罄也只是一天的時(shí)間而已。

　　就這樣，中海在內(nèi)地初戰(zhàn)告捷。隨后，中海繼續(xù)在深圳開(kāi)發(fā)了海麗大廈商業(yè)住宅項(xiàng)目，其住宅部分也在短短的1天內(nèi)被銷(xiāo)售完畢。

　　1992年，隨著中國(guó)海外集團(tuán)對(duì)香港和內(nèi)地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行整合，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)被集團(tuán)公司以中國(guó)海外發(fā)展有限公司的名義在香港聯(lián)合交易所掛牌上市，而中國(guó)海外發(fā)展有限公司已持有中海地產(chǎn)深圳公司的股權(quán)。

　　在此背景下，中海不再滿足于深圳這個(gè)彈丸之地，除了在深圳繼續(xù)發(fā)展其它項(xiàng)目外，中海的目光開(kāi)始瞄準(zhǔn)了當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)最為活躍的長(zhǎng)三角地區(qū)。

　　在上市成功后的同一年，中海地產(chǎn)與上海市盧灣區(qū)政府簽訂了當(dāng)時(shí)打浦路斜三地塊的土地使用權(quán)出讓合同，拿下了上海市舊城區(qū)改造的第一塊土地批租項(xiàng)目，成功進(jìn)入上海市場(chǎng)，中海的計(jì)劃是在此地塊上發(fā)展自己在上海的第一個(gè)住宅項(xiàng)目——海華花園。

　　同年，中海地產(chǎn)在上海成立了內(nèi)地的第二個(gè)分公司，上海正式成為中海開(kāi)拓內(nèi)地市場(chǎng)的第二站點(diǎn)。此后，中海繼續(xù)進(jìn)入毗鄰深圳的廣州，并在廣州拿地開(kāi)發(fā)東山廣場(chǎng)寫(xiě)字樓項(xiàng)目和第一個(gè)住宅項(xiàng)目錦城花園。

　　中海在內(nèi)地的發(fā)展似乎就這樣波瀾不驚地悄然走過(guò)8年的歷程，在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)并不完全成型的大背景下，中海已經(jīng)初步在內(nèi)地站穩(wěn)了自己的腳跟。甚至似乎可以這么認(rèn)為，在1997年以前，中海在內(nèi)地的穩(wěn)步擴(kuò)張策略是成功的。

　　1997，被趕出了香港

　　然而，1997年，一場(chǎng)前所未有的亞洲金融危機(jī)使得總公司位于香港的中海地產(chǎn)遭受重創(chuàng)，甚至一度走到破產(chǎn)的邊緣。

　　從時(shí)間的跨度來(lái)看，時(shí)至當(dāng)年，中海地產(chǎn)在內(nèi)地發(fā)展的時(shí)間雖然并不算短，但事實(shí)上，中海地產(chǎn)在1979年即已經(jīng)在香港成立，其主要的地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然集中于香港地區(qū)。

　　因此，我們似乎可以想象，在金融危機(jī)的沖擊下，香港資本市場(chǎng)和地產(chǎn)市場(chǎng)所遭遇的凜冽寒冬，而作為業(yè)績(jī)主要依托香港市場(chǎng)的中海來(lái)說(shuō)，這無(wú)異于一場(chǎng)生死劫難。

　　一個(gè)廣為傳聞的說(shuō)法是，在亞洲金融危機(jī)過(guò)后，香港恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗曾說(shuō)過(guò)這么一句話：“1997年，中海被趕出了香港！”。事實(shí)上，這種形容并不為過(guò)，雖然此后中海曾幾經(jīng)努力，但時(shí)至今日，中海在香港的地產(chǎn)業(yè)務(wù)再也難以重現(xiàn)昔日的輝煌。

　　“1997年，對(duì)于中海來(lái)說(shuō)是黑色的！”時(shí)任中國(guó)海外集團(tuán)執(zhí)行董事的孔慶平也坦陳。陰差陽(yáng)錯(cuò)的是，中海在內(nèi)地的擴(kuò)張業(yè)績(jī)卻拯救了艱難的中海，雖然中海當(dāng)時(shí)在內(nèi)地也僅進(jìn)入深圳、上海、廣州三個(gè)城市，但內(nèi)地項(xiàng)目特別是持有的物業(yè)項(xiàng)目回流的現(xiàn)金給了中海寶貴的喘息機(jī)會(huì)。

　　事實(shí)上，危機(jī)過(guò)后的中國(guó)海外集團(tuán)也未放棄在香港市場(chǎng)的努力，其一度準(zhǔn)備在香港重謀其霸主的地位。2002年后，孔慶平執(zhí)掌中海，并開(kāi)始謀劃中海的資產(chǎn)重組，按照孔慶平的思路，重組過(guò)后的中海核心業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、基建業(yè)務(wù)和物業(yè)管理，其它業(yè)務(wù)被剝離出中海，而中海地產(chǎn)成為中國(guó)海外集團(tuán)的主要地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)。重組的直接目的是為了謀劃在國(guó)內(nèi)A股上市，因此這一切被認(rèn)為是中海成長(zhǎng)歷史上最為重要的事件之一。

　　以此為標(biāo)志，2002年之后的中海開(kāi)始重視內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)，彼時(shí)中海在內(nèi)地的發(fā)展才開(kāi)始了真正意義上的崛起，并逐步成長(zhǎng)為中海發(fā)展的主要業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)來(lái)源。

　　但事實(shí)上，不管如何，彼時(shí)的中海顯然還不能稱(chēng)之為地產(chǎn)大鱷，我們講的故事到此為止似乎還是與中海地產(chǎn)的200億銷(xiāo)售無(wú)關(guān)。這一切更像是一個(gè)前奏，在亞洲金融危機(jī)的劫難過(guò)后，中海開(kāi)始進(jìn)入了長(zhǎng)期的“靜默期”，這種沉穩(wěn)靜默的風(fēng)格幾乎延續(xù)至今。

　　2004，內(nèi)地“地王”

　　一直到內(nèi)地市場(chǎng)一個(gè)新的機(jī)遇出現(xiàn)。

　　2004年3月30日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，規(guī)定2004年8月31日后，國(guó)有土地使用權(quán)必須以公開(kāi)的招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓方式進(jìn)行。

　　游戲規(guī)則的改變讓相當(dāng)部分缺乏資金的國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門(mén)檻被提高了，這對(duì)于港資國(guó)企背景的中海來(lái)說(shuō)無(wú)疑是有利的。那種曾經(jīng)憑借政府關(guān)系拿地、土地抵押貸款、做房子、賣(mài)房子還貸、盈利的“空手套白狼”做法在市場(chǎng)上受到了嚴(yán)格的限制，新的游戲規(guī)則“拿地-開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售-資金回籠-再拿地-再開(kāi)發(fā)”的模式開(kāi)始登上臺(tái)面。

　　就此，中海在內(nèi)地新一輪的擴(kuò)張機(jī)會(huì)開(kāi)始隱現(xiàn)。

　　于是，在政策的的“照顧”之下，中海的內(nèi)地城市布局迅速?gòu)?003年之前的5個(gè)擴(kuò)展到2005年后的十幾個(gè)，先后進(jìn)入了北京、長(zhǎng)春、中山、西安、蘇州、佛山、寧波等地市場(chǎng)。僅2004年一年，中海就先后在成都、深圳、蘇州等地拿下當(dāng)?shù)氐赝酰蔀閲?guó)內(nèi)為數(shù)不多的地主之一。

　　中海當(dāng)年的拿地歷史記錄是：4月15日，中海地產(chǎn)與香港信和聯(lián)手，在成都高新區(qū)以10億拿地1800畝，震驚整個(gè)西部地區(qū)；一天之后，中海地產(chǎn)再次聯(lián)手信和以9.5億拿下深圳香蜜湖“九萬(wàn)三”地塊；接下來(lái)沒(méi)幾天，4月21日，中海在蘇州市的土地拍賣(mài)中，以8.5億的價(jià)格拿下一塊位于新加坡工業(yè)園內(nèi)會(huì)展中心南、緊鄰金雞湖畔的13萬(wàn)平方米的土地。一個(gè)月拿地3塊，總面積達(dá)100多萬(wàn)平方米，這在中國(guó)的地產(chǎn)史上簡(jiǎn)直可以稱(chēng)之為史無(wú)前例。同年年底12月份，中海地產(chǎn)又在廣州拿下可發(fā)展面積達(dá)到120萬(wàn)平方米的地塊，加上佛山拿下的新地王，該月中海拿地又一次超過(guò)100萬(wàn)平方米。

　　據(jù)中海公布的歷史數(shù)據(jù)顯示，2003年中國(guó)海外集團(tuán)即已實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額100億港元，而其中內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額達(dá)到了60億港元。在內(nèi)地各個(gè)城市中海的地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到了23個(gè)，土地儲(chǔ)備面積近500萬(wàn)平米，可發(fā)展項(xiàng)目總面積700萬(wàn)平米。

　　當(dāng)年中海地產(chǎn)業(yè)務(wù)新增投資額127億港元，新增土地面積近100萬(wàn)平米，可發(fā)展樓字面積逾200萬(wàn)平米，新簽樓宇銷(xiāo)售合約額60億港元，銷(xiāo)售房屋面積達(dá)80萬(wàn)平米。

　　而在2004年一年內(nèi)，中海地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)就將近一倍，內(nèi)地土儲(chǔ)達(dá)到900多萬(wàn)平方米。

　　大舉的擴(kuò)張給中海帶來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)明顯，從2005年開(kāi)始，中海的銷(xiāo)售額開(kāi)始大幅度攀升。2005年中海實(shí)現(xiàn)了79億元的銷(xiāo)售收入，2006年突破百億大關(guān)，達(dá)120億元，2007年中海“更上一層樓”，銷(xiāo)售收入達(dá)213億元。雖然受去年受房市調(diào)整的影響，但其最新公布的2008年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，中海2008年依然穩(wěn)居“200億軍團(tuán)”的行列，銷(xiāo)售收入達(dá)到259億元，并且保持著43.7%的高毛利率。而彼時(shí)，中海已經(jīng)成為了名副其實(shí)的港資內(nèi)地地產(chǎn)公司：其港澳地區(qū)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售收入僅占其全年銷(xiāo)售收入的2.7%，內(nèi)地銷(xiāo)售幾乎占據(jù)了中海業(yè)績(jī)的全部江山。

　　2008，A股上市之路

　　中海的外在無(wú)疑是風(fēng)光的。近幾年在內(nèi)地大舉拿地?cái)U(kuò)張發(fā)展的中海地產(chǎn)看似順風(fēng)順?biāo)?，但其依然?ldquo;難言之隱”：A股上市之路。

　　事實(shí)上，中海的上市之夢(mèng)由來(lái)已久。在孔慶平入主中海開(kāi)始實(shí)施資產(chǎn)重組后，中海的上市準(zhǔn)備工作就一直未停止過(guò)。

　　2004年8月，中海地產(chǎn)向中國(guó)證監(jiān)會(huì)提出了A股上市申請(qǐng)，但彼時(shí)的股市融資前景卻黯淡不已，最終中海還是決定放棄。

　　次年，中海地產(chǎn)母公司中國(guó)建筑工程總公司也意欲在國(guó)內(nèi)A股上市。按照計(jì)劃，中國(guó)海外發(fā)展（中海地產(chǎn)）的資產(chǎn)也將注入到上市公司的資產(chǎn)包當(dāng)中。換言之，中海回歸A股的方式可能將以母公司上市的形勢(shì)實(shí)現(xiàn)。

　　這顯然是個(gè)兩全齊美的計(jì)劃。為此，中海還對(duì)旗下的資產(chǎn)進(jìn)行了梳理，包括2006年底，中海子公司中建國(guó)際收購(gòu)?fù)瑸橹泻Ｗ庸镜闹薪ò拈T(mén)，中海地產(chǎn)則收購(gòu)中海物業(yè)管理公司等等。

　　但上市計(jì)劃計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)依然用了三年的時(shí)間。2008年6月5日，中建總公司上市計(jì)劃才通過(guò)了證監(jiān)會(huì)的審核，中建股份計(jì)劃發(fā)行股份數(shù)不超過(guò)120億股，預(yù)計(jì)融資規(guī)模超過(guò)400億元人民幣。然而彼時(shí)的資本市場(chǎng)卻又回到了低谷，至今中建股份仍未發(fā)行股票融資。

　　在這漫長(zhǎng)的重組、等待批準(zhǔn)過(guò)程中，中海地產(chǎn)也曾試圖以借殼的方式實(shí)現(xiàn)曲線回A。中海的思路是：通過(guò)中國(guó)華聞投資控股有限公司(華聞控股)直接控股上海新黃浦置業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)曲線回歸A股市場(chǎng)的目的。中海甚至與中國(guó)華聞投資控股有限公司的控股股東人民日?qǐng)?bào)社簽訂了《合作框架協(xié)議》，約定雙方通過(guò)增資擴(kuò)股方式，引入中海集團(tuán)為華聞控股的新股東，中海集團(tuán)持有75%股權(quán)，間接持有新黃浦置業(yè)22.95%的股權(quán)，從而取代新華聞投資的地位，入主新黃浦置業(yè)。

　　但最終，隨著新黃浦置業(yè)的小股東廣聯(lián)投資不滿該重組方案并起訴華聞控股，中海重組新黃埔被暫時(shí)擱置，重組方陷入了進(jìn)退兩難的境地。

　　幸運(yùn)的還是，隨著母公司中建股份上市獲批，中海地產(chǎn)借殼新黃浦已經(jīng)失去了實(shí)際的意義，中海實(shí)際上也已經(jīng)放棄了在獨(dú)立重返A(chǔ)股市場(chǎng)的努力。

　　80億到260億

　　銷(xiāo)售額從80億到260億，中海只花了四年的時(shí)間，在這短短的四年里，中海究竟經(jīng)歷了什么？

　　李嘉誠(chéng)對(duì)于地產(chǎn)投資的考量因素曾有一個(gè)著名的論斷，那就是“地段，地段，還是地段”。這句話對(duì)于中海來(lái)說(shuō)似乎頗為貼切。

　　縱觀其近幾年來(lái)的拿地歷史，可以發(fā)現(xiàn)，中海似乎從來(lái)就對(duì)各大城市的中心區(qū)域地段情有獨(dú)鐘：成都高新區(qū)地塊、深圳香蜜湖地塊、蘇州湖濱一號(hào)地王、佛山南海千燈湖地地王……，無(wú)一地塊不是位于城市核心區(qū)域或者具有土地增值潛力的高成長(zhǎng)性區(qū)域，中海鮮有在城市邊緣地區(qū)拿地的舉措。

　　也許更值得內(nèi)地地產(chǎn)商學(xué)習(xí)的是，中海對(duì)于“地王”并非盲目的推崇，中海拿地的策略似乎更出于一種對(duì)區(qū)域價(jià)值的長(zhǎng)遠(yuǎn)判斷。

　　以中海在上海的發(fā)展為例，在寸土寸金的上海市中心區(qū)，與大部分港資地產(chǎn)商所區(qū)別的是，中海并未耗巨資拿下所謂的“地王”項(xiàng)目，其早年拿下的青浦區(qū)地塊和楊浦區(qū)地塊位置并不見(jiàn)得有多么的優(yōu)越，但在上海后來(lái)幾年的發(fā)展當(dāng)中，這些區(qū)域都成為了上海國(guó)際別墅區(qū)和濱江景觀區(qū)的集中區(qū)域，房?jī)r(jià)一路走高，中海的價(jià)值判斷在一定程度上削減了其開(kāi)發(fā)成本。

　　而對(duì)于已經(jīng)拿下的良好地塊項(xiàng)目，中海的定位也在于住中高端走路，依托于其基建起家的背景，中海的樓盤(pán)質(zhì)量一直在業(yè)內(nèi)也處于中高端的水平。

　　雖然中海一直較高的樓盤(pán)售價(jià)讓很多普通消費(fèi)者望而卻步，但事實(shí)上，這在很大程度上保證了其較高的毛利率水平。

　　其最新的2008年年報(bào)披露，今年中海在實(shí)現(xiàn)259億元銷(xiāo)售總額的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)盈利為50.48億元，而內(nèi)地老大萬(wàn)科雖然實(shí)現(xiàn)了478億的銷(xiāo)售額，但凈利潤(rùn)僅為40.3億元。

　　“中高端的客戶一般比較青睞于中海，這是中海內(nèi)地銷(xiāo)售一直不倒的主要原因”，曾有業(yè)內(nèi)人士表示，與萬(wàn)科、碧桂園大量占據(jù)中低端客戶群不同，中海的定位一直比較高端，而近幾年內(nèi)地中高端客戶群的數(shù)量也在不斷增長(zhǎng)。

　　萬(wàn)科、保利、綠地，在目前的“200億元俱樂(lè)部”中，經(jīng)常與中海相提并論的也許更多的是萬(wàn)科，而如果將萬(wàn)科比喻成高調(diào)的“舞者”，那么低調(diào)的中海似乎更像一位文質(zhì)彬彬的紳士，靜默而沉穩(wěn)。