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　　受全球經(jīng)濟(jì)低迷的影響，廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展盡管繼續(xù)保持增長(zhǎng)，但增速已明顯趨緩。2008年廣州國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為8,216億元，同比增長(zhǎng)12.3%，增幅較去年同期下降2.2個(gè)百分點(diǎn)。廣州城市居民消費(fèi)指數(shù)漲幅繼續(xù)回落，2月該指數(shù)為98.8%，是自2003年3月以來(lái)的最低水平。

　　3月3日，廣東省政府出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的《關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》。政策從加大保障性住房建設(shè)力度、進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)以及支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化三大方面來(lái)刺激低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　表一：主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

　　表二：房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)

　　經(jīng)歷了2008年底廣州土地出讓的小高峰后，2009年第1季度廣州土地市場(chǎng)恢復(fù)平靜。全市成交地塊僅為6塊，總建筑面積為21.7萬(wàn)平方米，且全部是工業(yè)地塊的成交。市場(chǎng)平靜歸因于在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量繼續(xù)保持低水平的情況下，開(kāi)發(fā)商競(jìng)投熱情持續(xù)降溫。

　　值得關(guān)注的是，本季度廣州土地市場(chǎng)并無(wú)住宅用地的推出。在市場(chǎng)環(huán)境持續(xù)低迷的情況下，政府對(duì)住宅用地尤其是中心城區(qū)較為稀缺的住宅地塊的推出更為謹(jǐn)慎。

　　表三：土地公開(kāi)2009年第1季度

　　寫(xiě)字樓

　　圖一：DTZ指數(shù)廣州寫(xiě)字樓租金及售價(jià)

　　需求

　　租賃

　　受宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷的影響，第1季度廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃需求仍舊萎靡。但是，在租金明顯下調(diào)的刺激下，甲級(jí)寫(xiě)字樓的吸納量較上一季度略有上升。DTZ戴德梁行研究數(shù)據(jù)顯示：本季度廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓吸納量已經(jīng)扭轉(zhuǎn)上季度負(fù)增長(zhǎng)的狀況，約為5,800平方米。

　　繼續(xù)降低租金、延長(zhǎng)免租期成為當(dāng)前租賃市場(chǎng)成交低落時(shí)期業(yè)主普遍采取的策略。DTZ戴德梁行研究數(shù)據(jù)顯示：第1季度廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓整體租金水平為116.1元/平方米/月，較上季度下跌9.6%。其中，體育中心CBD和珠江新城CBD租金下調(diào)最為明顯，達(dá)11%。

　　空置情況方面，隨著租金的下調(diào)，甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃成交有所增長(zhǎng)，整體空置率也略有下跌。據(jù)統(tǒng)計(jì)，第1季度廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓總體空置率為15.32%，較上季度下跌0.3個(gè)百分點(diǎn)。區(qū)域方面，體育中心CBD租客搬離情況仍然存在，該區(qū)空置率由上季度的12.3%上升至14.1%。

　　表四：2009年第1季度部分租賃成交

　　圖二：廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓分區(qū)租金走勢(shì)

　　圖三：廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)和空置率走勢(shì)

　　銷售與投資

　　由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣，加上租金下調(diào)，私人投資者對(duì)購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓物業(yè)普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度。廣州市國(guó)土資源與房屋管理局?jǐn)?shù)所顯示：2009年第1季度，廣州一手寫(xiě)字樓成交量約為58,500平方米，環(huán)比下跌26%。

　　供應(yīng)

　　本季度沒(méi)有新物業(yè)投放市場(chǎng)，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量為178.85萬(wàn)平方米。

　　展望

　　由于目前宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣的狀況在短期內(nèi)難以發(fā)生根本的轉(zhuǎn)變，我們預(yù)期甲級(jí)寫(xiě)字樓的買(mǎi)賣(mài)和租賃需求將繼續(xù)維持于低水平。另一方面，需求力量不足同樣令租金有下跌的空間，但跌幅將明顯趨緩。

　　住宅

　　圖四：DTZ指數(shù)廣州住宅租金及售價(jià)

　　銷售市場(chǎng)

　　需求

　　自去年10月開(kāi)始出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策增強(qiáng)了潛在需求者的購(gòu)房信心，加上有部分物業(yè)的價(jià)格明顯下調(diào)，本季度廣州一手住宅成交有所增長(zhǎng)。廣州市國(guó)土資源和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，09年第1季度廣州一手住宅成交量為157.13萬(wàn)平方米，較去年第4季度增長(zhǎng)14%。然而，中心城區(qū)住宅成交萎縮現(xiàn)象明顯。09年第1季度廣州中心六區(qū)(越秀、荔灣、天河、海珠、白云及黃埔區(qū))成交量?jī)H為77.5萬(wàn)平方米，占同期一手住宅總成交的49%，較上季度下降13個(gè)百分點(diǎn)。造成這樣的低迷狀況主要原因有：1、中心六區(qū)住宅物業(yè)尤其是優(yōu)質(zhì)物業(yè)的價(jià)格始終居高不下，促使該區(qū)域有效需求不能得到釋放；2、經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷，潛在購(gòu)房者入市態(tài)度謹(jǐn)慎。

　　受經(jīng)濟(jì)低迷、普通住宅物業(yè)價(jià)格持續(xù)下降以及高檔住宅物業(yè)新增供應(yīng)量減少三大因素的影響，本季度廣州高檔住宅物業(yè)成交持續(xù)低迷。其中，珠江新城一些優(yōu)質(zhì)物業(yè)價(jià)格因未調(diào)整至購(gòu)房者的心理價(jià)位，成交并不理想。

　　圖五：2009年第1季度住宅平均價(jià)格及分布

　　供應(yīng)

　　為確保之前推出市場(chǎng)的住宅貨量能繼續(xù)消化，開(kāi)發(fā)商減緩新物業(yè)的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，本季度廣州一手住宅市場(chǎng)供應(yīng)量有所下降。全市新增供應(yīng)量為12,312套，較上季度有50%的下降幅度。新增商品住宅供應(yīng)主要集中在海珠、增城、越秀與花都區(qū)。四區(qū)總套數(shù)為7,542套，占全市總供應(yīng)量的61%。此外，潛在需求最為強(qiáng)勁的中心四區(qū)(越秀、荔灣、天河及海珠區(qū))本季度供應(yīng)比例有所增長(zhǎng)，占全市新增供應(yīng)的38.8%，較上季度上升6.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　新增供應(yīng)依然主要集中在戶型方正的兩三房產(chǎn)品。DTZ戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，三房或以下的中小戶型套數(shù)占全市新增供應(yīng)的89%，與上季度供應(yīng)比例基本持平。此外，單套面積在100平方米或以下的單位套數(shù)所占份額為69%。

　　第1季度廣州高檔住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)明顯減少。作為目前供應(yīng)最為集中的珠江新城區(qū)域，本季度新增供應(yīng)套數(shù)僅為483套，較上季度減少66%。值得關(guān)注的是，受新政的影響，部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)如領(lǐng)峰、朱美拉公寓及中海璟暉華庭開(kāi)始加緊新貨的推出進(jìn)度，本季度亦提前進(jìn)行下季度新貨的客戶優(yōu)惠登記。

　　展望

　　開(kāi)發(fā)商在下季度的五一黃金時(shí)段將加快推盤(pán)的進(jìn)度，下季度供應(yīng)量將有所增長(zhǎng)。為加快資金回籠，開(kāi)發(fā)商將繼續(xù)采取適度降價(jià)等優(yōu)惠措施，第二季度廣州一手住宅價(jià)格將保持穩(wěn)步下行的態(tài)勢(shì)，但下行速度將減緩。在供應(yīng)量充足及價(jià)格下調(diào)的推動(dòng)下，預(yù)計(jì)下季度成交量將有所上揚(yáng)。

　　二手市場(chǎng)

　　受二套房貸款利率及個(gè)人二手房交易營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的利好刺激，加上二手住宅價(jià)格下降，第1季度廣州二手住宅市場(chǎng)成交較上季度表現(xiàn)活躍。廣州國(guó)土資源和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年第1季度廣州二手住宅成交量為128.94萬(wàn)平方米，較去年第4季度增長(zhǎng)20%。其中，番禺、天河、海珠與白云區(qū)四區(qū)成交量最大，四區(qū)總成交量為88.03萬(wàn)平方米，占全市總成交的68%。

　　值得關(guān)注的是，因考慮到二手物業(yè)價(jià)格將持續(xù)下降且仍處于高位水平，部分潛在購(gòu)房者將其購(gòu)買(mǎi)意向轉(zhuǎn)向住宅租賃市場(chǎng)，對(duì)二手市場(chǎng)則繼續(xù)采取觀望態(tài)度以待合適的購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)。

　　表五：2009年第1季度二手房成交案例

　　宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持低位運(yùn)行，居民收入的不穩(wěn)定雖然令購(gòu)買(mǎi)力和信心下滑，但2008年住宅市場(chǎng)成交量低迷的同時(shí)亦聚集了一大批潛在購(gòu)房者需求，在價(jià)格和購(gòu)買(mǎi)成本降低的刺激下，將會(huì)進(jìn)一步得以釋放。此外，一手市場(chǎng)的降價(jià)壓力，將進(jìn)一步迫使二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)下調(diào)，同時(shí)新政降低了二手物業(yè)業(yè)主的銷售成本，在這樣的背景下，預(yù)計(jì)下季度二手住宅物業(yè)的價(jià)格將仍然呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)。

　　租賃市場(chǎng)

　　1、2月受中國(guó)農(nóng)歷年的影響，廣州高檔住宅租賃市場(chǎng)表現(xiàn)淡靜。至3月份，租賃行為明顯增多。從3月下旬錄得的數(shù)據(jù)來(lái)看，廣州的服務(wù)式公寓和高檔別墅的租金分別為140元/月/平方米和110元/月/平方米，環(huán)比下跌6.7%和6.8%。受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，不少外資企業(yè)都縮減了高級(jí)職員的住宅開(kāi)支。對(duì)此，物業(yè)運(yùn)營(yíng)商也主動(dòng)減租以挽留原租戶和吸引新租客。

　　然而，一手住宅價(jià)格持續(xù)下跌，很多私人小業(yè)主將擁有的高檔住宅轉(zhuǎn)售為租。這些高檔住宅的租金相對(duì)于服務(wù)式公寓而言更為低廉，由此吸引了一部分原本于服務(wù)式公寓居住的租戶租用。因?yàn)樯鲜鲈?，本季度服?wù)式公寓和高檔別墅的空置率明顯上升。DTZ戴德梁行研究數(shù)據(jù)顯示：至3月下旬，兩類物業(yè)的空置率分別為30.6%和17.6%，環(huán)比上升8.8%和3.1%。

　　商鋪

　　需求

　　行業(yè)需求

　　08年下半年至今出臺(tái)的一系列擴(kuò)大內(nèi)需、刺激經(jīng)濟(jì)措施短期內(nèi)仍未能促使經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，居民消費(fèi)信心及消費(fèi)能力持續(xù)走低。本季度廣州零售業(yè)市場(chǎng)盡管保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但增速已經(jīng)趨緩。廣州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年1月至2月廣州社會(huì)消費(fèi)品零售總額為539.7億元，同比增長(zhǎng)7.5%，增速較去年同期回落7.5個(gè)百分點(diǎn)。雖然購(gòu)買(mǎi)力有所下跌，但面對(duì)巨大的消費(fèi)市場(chǎng)，服裝、餐飲以及銀行業(yè)依然保持旺盛的需求。例如，部分時(shí)尚服裝品牌如Calvin Klein、Nike kids進(jìn)駐天河城。

　　本季度國(guó)內(nèi)外銀行繼續(xù)積極布局廣州市場(chǎng)，紛紛尋找合適的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)來(lái)實(shí)施其擴(kuò)張計(jì)劃。如法國(guó)興業(yè)銀行落戶天河北耀中廣場(chǎng)。此外，由于成熟商圈的大型購(gòu)物中心及商業(yè)街的可租賃面積有限，本季度珠江新城及天河北部分優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的潛在需求依然強(qiáng)勁。

　　銷售和投資需求

　　受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，商鋪市場(chǎng)潛在買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)能力下降，部分新物業(yè)希望能以低價(jià)格吸引買(mǎi)家。然而，潛在買(mǎi)家謹(jǐn)慎的入市態(tài)度促使本季度廣州商鋪買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)成交表現(xiàn)低迷。廣州國(guó)土資源和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，09年第1季度廣州新建商鋪成交量為155,300平方米，較去年第4季度下降45%。

　　表六：2009年第1季度主要成交案例

　　表七：2009年第1季度主要商業(yè)項(xiàng)目租金

　　供應(yīng)

　　本季度廣州商鋪買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)新增供應(yīng)量有所下降。政府最新數(shù)據(jù)顯示，09年第1季度廣州新批準(zhǔn)預(yù)售商鋪面積為94,400萬(wàn)平方米，較去年第4季度下降51%。新增供應(yīng)依然集中在成熟居住環(huán)境的社區(qū)商鋪。其中，以天河、白云和番禺區(qū)表現(xiàn)最為明顯。此外，部分商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)商因資金緊張或考慮到目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，延遲物業(yè)的落成時(shí)間，以待合適的入市時(shí)機(jī)。

　　展望

　　經(jīng)濟(jì)低迷對(duì)廣州商鋪市場(chǎng)的沖擊逐漸顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)本季度廣州商鋪市場(chǎng)將持續(xù)平靜。此外，位于珠江新城和天河北兩大商圈的萬(wàn)菱匯、珠江新城步行街、珠江太陽(yáng)城廣場(chǎng)以及太古匯等項(xiàng)目將于廣州2010年亞運(yùn)會(huì)前交付落成，屆時(shí)廣州中心商務(wù)區(qū)可供選擇的優(yōu)質(zhì)商鋪有所增加，促使商鋪交投活躍。

　　工業(yè)

　　需求

　　受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和農(nóng)歷新年市場(chǎng)交易量減少的影響，本季度廣州工業(yè)樓宇租賃成交繼續(xù)維持于低水平。廣州市國(guó)土資源與房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2008年12月和2009年1月兩月間，工業(yè)樓宇租賃登記面積為96.97萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌56.6%。

　　本季度工業(yè)樓宇的租賃需求仍然以倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)為主，其中品牌服裝、汽車(chē)生產(chǎn)企業(yè)和第三方物流是主要的需求力量。而一些優(yōu)質(zhì)品牌倉(cāng)儲(chǔ)因具備良好的配套設(shè)施和服務(wù)成為上述企業(yè)優(yōu)先選擇的對(duì)象。

　　表八：2009年第1季度主要工業(yè)園區(qū)叫價(jià)

　　供應(yīng)

　　本季度廣州開(kāi)發(fā)區(qū)、花都區(qū)都有優(yōu)質(zhì)物業(yè)供應(yīng)上市。相對(duì)于交易量的明顯減少，目前的供應(yīng)量較為充足，一些優(yōu)質(zhì)儲(chǔ)物業(yè)也開(kāi)始下調(diào)租金報(bào)價(jià)，下調(diào)幅度約為5%。

　　展望

　　雖然宏觀經(jīng)濟(jì)仍然處于低位運(yùn)行期，但廣州優(yōu)越的地理位置和良好的物流配套設(shè)施將吸引越來(lái)越多的外資品牌進(jìn)駐廣州，并為廣州的工業(yè)樓宇市場(chǎng)帶來(lái)更多的需求力量。租金方面，在當(dāng)前成交量下跌的情況下，工業(yè)樓宇的租金雖然近期有所下調(diào)，但由于工業(yè)樓宇的租金素來(lái)平穩(wěn)，租金水平難見(jiàn)再有下調(diào)空間。

　　定義

　　存量：指報(bào)告期期末已占用和空置的物業(yè)空間總量。在數(shù)值上，報(bào)告期存量=上期存量+報(bào)告期新竣工量-報(bào)告期滅失量。

　　空置率：指報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。

　　吸納量：指報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和。