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　　從上市到邁入200 億門(mén)檻，保利地產(chǎn)只用了3 年的時(shí)間，這是在200 億門(mén)檻內(nèi)別的企業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及的速度。

　　從7 個(gè)人、56 萬(wàn)資金開(kāi)始創(chuàng)業(yè)，到實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入過(guò)百億；從27 平方米的簡(jiǎn)陋辦公環(huán)境起步，到66 個(gè)樓盤(pán)遍及全國(guó)10 余個(gè)主要城市，到國(guó)內(nèi)綜合實(shí)力排名第二的房地產(chǎn)上市公司；從一張桌子，幾個(gè)凳子的辦公設(shè)施，到建成運(yùn)營(yíng)國(guó)際頂尖水平的寫(xiě)字樓保利國(guó)際廣場(chǎng)，保利地產(chǎn)用了16 年的時(shí)間。但用從上市到邁入200 億門(mén)檻，保利地產(chǎn)只用了3 年的時(shí)間，這是在200 億門(mén)檻內(nèi)別的企業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及的速度。

　　其實(shí)，更準(zhǔn)確的來(lái)說(shuō)，從2006 年7 月底到2009 年4 月，保利上市還未滿(mǎn)3 年。而這樣的增幅與萬(wàn)科、中海相比，足以讓萬(wàn)科、中海黯然失色。當(dāng)然，或許保利地產(chǎn)的國(guó)資背景為其迅速壯大而提供了不少支持與保證，但仔細(xì)研究保利地產(chǎn)上市后的發(fā)展，又不難發(fā)現(xiàn)其迅速發(fā)展的重要原因亦是土地的擴(kuò)張與選擇。

　　上市與泡沫

　　2006 年，保利地產(chǎn)上市元年。

　　7 月31 日，保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司在上海證券交易所上市。保利地產(chǎn)因此成為股權(quán)分置改革完成、IPO 重啟后，首家在內(nèi)地A 股上市的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　上市首日，保利地產(chǎn)以19.89 元開(kāi)盤(pán)，盤(pán)中最高沖至21 元，并以20.21 元報(bào)收。相比每股13.95 元的發(fā)行價(jià)，保利地產(chǎn)上市首日升幅達(dá)到44.87%。

　　銀河證券分析師丁文當(dāng)時(shí)就表示，上市將加速保利在全國(guó)擴(kuò)張的步伐。保利上市募集資金的順利來(lái)源于機(jī)構(gòu)投資者的熱捧，而機(jī)構(gòu)投資者的信心又來(lái)自于對(duì)保利地產(chǎn)大股東的信心。

　　保利地產(chǎn)的大股東為保利南方集團(tuán)有限公司，發(fā)行后其持有股權(quán)比例高達(dá)55%，其實(shí)際控制人中國(guó)保利集團(tuán)更是實(shí)力雄厚，是國(guó)資委直屬的國(guó)有獨(dú)資公司。

　　保利地產(chǎn)的資產(chǎn)質(zhì)量主要體現(xiàn)在保利地產(chǎn)的央企背景上，有人如此評(píng)價(jià)。自2002 年進(jìn)行股份制改造以來(lái)，保利地產(chǎn)取得了94% 的總資產(chǎn)年均增長(zhǎng)率，114% 的銷(xiāo)售額年均增長(zhǎng)率和117%的利潤(rùn)增長(zhǎng)速度。

　　事實(shí)上，2002 年，保利地產(chǎn)完成股改后，就開(kāi)始了全國(guó)擴(kuò)張的計(jì)劃，而在隨后的幾年中，保利地產(chǎn)取得了大面積的土地，上市更重要是為這些土地籌集開(kāi)發(fā)資金。

　　保利的擴(kuò)張路線的特色是“以點(diǎn)帶面，網(wǎng)狀擴(kuò)散”：在珠三角，以廣州為核心輻射佛山；在環(huán)渤海地區(qū)，以北京為核心輻射天津、山東；在長(zhǎng)三角，以上海為核心輻射南京、杭州；在西南經(jīng)濟(jì)圈，則以重慶為核心輻射成都。

　　而根據(jù)保利地產(chǎn)2006 年的中報(bào)來(lái)看，保利在全國(guó)10 個(gè)城市擁有土地儲(chǔ)備規(guī)劃建筑面積達(dá)877 萬(wàn)平方米，折合每萬(wàn)股儲(chǔ)備159平方米，是目前地產(chǎn)上市公司中最高的。目前在建項(xiàng)目12個(gè)，總建面積640萬(wàn)平方米。擬建項(xiàng)目13個(gè)，總建面積487萬(wàn)平方米。當(dāng)時(shí)，保利地產(chǎn)總經(jīng)理宋廣菊對(duì)保利接下來(lái)的發(fā)展規(guī)劃是：保利地產(chǎn)的下一個(gè)目標(biāo)是凡是300 萬(wàn)人口的城市都要布點(diǎn)。

　　經(jīng)查2006 年保利地產(chǎn)年報(bào)，公司在期內(nèi)新增項(xiàng)目11個(gè)，總占地面積約221 萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約385 萬(wàn)平方米。其中，廣州項(xiàng)目4個(gè)、包頭2 個(gè)、佛山、武漢、沈陽(yáng)、北京及上海項(xiàng)目各1個(gè)。

　　截止2006 年12 月31 日，保利地產(chǎn)擁有土地儲(chǔ)備823 萬(wàn)平方米，在建未售面積175 萬(wàn)平方米，已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積61 萬(wàn)平方米。土地儲(chǔ)備中普通住宅占75%，中心城市儲(chǔ)備量50%。可以看出，保利地產(chǎn)的上市與擴(kuò)張都趕上了一個(gè)好時(shí)候。雖然在2006 年年初有人說(shuō)全年很悲觀，但現(xiàn)在回過(guò)頭卻發(fā)現(xiàn)，2006 年的市場(chǎng)不但沒(méi)有悲觀，反而是07年瘋狂的一個(gè)前期鋪墊和預(yù)兆。

　　2006 年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資19382 億元，同比增長(zhǎng)21.8%，其中完成商品住宅投資同比增長(zhǎng)25.3%。經(jīng)濟(jì)適用住房投資出現(xiàn)回升，同比由上年下降14.4% 轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)32.7%。2006 年前11 個(gè)月全國(guó)累計(jì)完成住宅施工面積13.77 億平方米，同比增長(zhǎng)19.2%；商品住宅竣工面積2.51 億平方米，同比增長(zhǎng)8.9%；商品住宅銷(xiāo)售面積4.16 億平方米， 同比增長(zhǎng)12.6%。全國(guó)完成土地開(kāi)發(fā)面積1.98 億平方米，同比增長(zhǎng)38.1%，比上年同期上升40.3 個(gè)百分點(diǎn)。

　　也就是這一年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始呈現(xiàn)一種非理性的狀態(tài)。而這種非理性，蔓延到了2007 年，中國(guó)房地產(chǎn)最大的泡沫開(kāi)始產(chǎn)生。

　　2006 年，保利地產(chǎn)完成了超過(guò)100 億元的投資，如此超常規(guī)的擴(kuò)張也帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)壓力。據(jù)2006 年年報(bào)顯示，截至報(bào)告期末，保利地產(chǎn)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)了62%，但其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈值卻為-40 億元，成為已公布年報(bào)上市公司中此項(xiàng)指標(biāo)最低者。

　　千億俱樂(lè)部

　　2007 年是注定會(huì)載入中國(guó)房地產(chǎn)史冊(cè)的一年。對(duì)于保利而言，07 年的瘋狂或許是以后很難再有的速度。

　　根據(jù)07 年的年報(bào)統(tǒng)計(jì)，截止到2007 年12 月31 日，公司營(yíng)業(yè)收入81.15 億元，同比增長(zhǎng)101.31％。其中，凈利潤(rùn)為14.89 億元，同比增長(zhǎng)121.77％。

　　據(jù)了解，保利過(guò)去有一條發(fā)展策略叫做“等量銷(xiāo)售，等量拿地”。也就是說(shuō)，銷(xiāo)售了多少面積的項(xiàng)目就拿多少面積的土地，公司的土地儲(chǔ)備總量是不會(huì)有太大變化的。

　　很明顯，這樣的策略已被保利放棄。截至2007 年底項(xiàng)目?jī)?chǔ)備面積約1800 多萬(wàn)平方米，比06 年同期，保利地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備擴(kuò)大了一倍左右。

　　在報(bào)告期內(nèi)，保利地產(chǎn)新拓展項(xiàng)目20 個(gè)，擴(kuò)征用地1 塊，占地面積368.2 萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積754.5 萬(wàn)平方米，其中公司權(quán)益面積639.6 萬(wàn)平方米。

　　而保利認(rèn)為“新增項(xiàng)目增強(qiáng)了公司的持續(xù)發(fā)展能力，優(yōu)化了公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，為今后發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)”。

　　保利地產(chǎn)2007 年的土地?cái)U(kuò)張運(yùn)動(dòng)始于5 月9 日，而這正是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始進(jìn)入瘋狂增長(zhǎng)的時(shí)候，也是“面粉比面包貴”現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)的起點(diǎn)。

　　2007 年5 月9 日，保利廣州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司通過(guò)掛牌競(jìng)買(mǎi)方式，競(jìng)得位于廣州市天河區(qū)珠江新城的A4-5 地塊和海珠區(qū)的琶洲PZB1503 地塊，成交土地面積共約1.1 萬(wàn)平方米，成交價(jià)款總額為5 億元。

　　6 月，保利地產(chǎn)分別競(jìng)得重慶渝北區(qū)龍溪街道龍脊小區(qū)地塊和沈陽(yáng)市鐵西區(qū)原水泵廠地塊，兩塊地的成交金額約為8 億元。

　　7 月19 日，保利地產(chǎn)通過(guò)掛牌出讓方式取得廣州市番禺區(qū)石樓鎮(zhèn)新城區(qū)兩個(gè)地塊，兩塊地的面積共為8 萬(wàn)平方米，成交金額約為3.6 億元。

　　7 月24 日，保利地產(chǎn)在上海通過(guò)掛牌出讓方式取得位于上海市寶山區(qū)菊太路公告號(hào)為20070204、20070205、20070206的A、B、C 三地塊，取得總價(jià)款為32.4 億元。

　　8月2日，保利地產(chǎn)以9 億元獲得北京朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)鄉(xiāng)居住及公共服務(wù)設(shè)施等用地B1 組團(tuán)用地，項(xiàng)目總用地面積206669 平方米。

　　8 月29 日，子公司保利華南實(shí)業(yè)有限公司通過(guò)拍賣(mài)方式，競(jìng)得位于佛山市順德區(qū)容桂海尾社區(qū)居委會(huì)海路以南20 號(hào)地塊，成交價(jià)款總額為2.7 億元。

　　10 月30 日，保利華南實(shí)業(yè)有限公司通過(guò)拍賣(mài)方式，競(jìng)得位于佛山市南海區(qū)桂城A16 街區(qū)A 地塊，成交價(jià)款總額為2.65 億元。

　　11 月，保利( 包頭) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司通過(guò)掛牌出讓方式，競(jìng)得位于包頭市昆區(qū)林蔭路東側(cè)、沼潭路西側(cè)、富林路南側(cè)、黃河路北側(cè)的802 號(hào)地塊，成交價(jià)款總額為4 億元。

　　而從2007 年9月開(kāi)始，廣州市國(guó)土局加大了廣州土地推出的力度，保利幾乎是每次拍賣(mài)會(huì)都一定參加，并斬獲了不少土地。從9 月13 日起，保利地產(chǎn)在廣州金沙洲、海珠區(qū)、增城共獲得6 塊土地，涉及交易金額共50 億元。其中，僅金沙洲就獲得了4 塊土地。

　　以上僅僅是07 年新增的20 個(gè)項(xiàng)目中的其中一部分。

　　以廣州為例，2007 年廣州可算是全國(guó)賣(mài)地最多的城市，全市十區(qū)范圍內(nèi)公開(kāi)出讓的商品住宅用地共計(jì)49 宗，土地面積接近2.76 平方公里。在此基礎(chǔ)之上，加上公告出讓的南沙開(kāi)發(fā)區(qū)二類(lèi)居住用地0.34 平方公里、中心城區(qū)閑置土地5 幅0.02 平方公里、白云天河兩幅0.21 平方公里、從化0.44 平方公里商品住宅用地等，2007 年廣州基本實(shí)現(xiàn)商品住宅供應(yīng)4.5 平方公里左右。

　　如果再算上已經(jīng)供應(yīng)的0.72 平方公里社會(huì)保障型住房建設(shè)用地，在不發(fā)生流拍或緩拍的前提之下，相關(guān)政府部門(mén)剛好完成了全年供地計(jì)劃。

　　尤其是2007 年下半年，廣州集中了大批量土地供應(yīng)，而每次招牌掛，都可見(jiàn)保利地產(chǎn)的參與。

　　隨著土地和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的增加，保利地產(chǎn)在08 年的新開(kāi)工面積和竣工面積增長(zhǎng)較快。數(shù)據(jù)顯示，1 季度，公司新開(kāi)工面積38.5 萬(wàn)平方米，竣工面積20.6 萬(wàn)平方米；2 季度，新開(kāi)工面積119.5 萬(wàn)平方米，竣工面積23.85 萬(wàn)平方米；3 季度，新開(kāi)工面積181 萬(wàn)平方米，竣工面積20.83 萬(wàn)平方米。3 季度新開(kāi)工面積環(huán)比增長(zhǎng)51.46%。

　　與此同時(shí)，保利地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售穩(wěn)步增長(zhǎng)。受項(xiàng)目周期和政策的影響，公司銷(xiāo)售面積6 月份有所下降，但進(jìn)入8 月份后銷(xiāo)售狀況較為穩(wěn)定。

　　事實(shí)上，保利會(huì)在07 年如此激進(jìn)，源自公司制定的一個(gè)打造“千億俱樂(lè)部”公司的計(jì)劃。2007 年7 月，保利地產(chǎn)發(fā)布了2008 到2010 年度企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，預(yù)測(cè)在2010 年保利地產(chǎn)凈資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)500 億元，總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到1000 億元，成為首批躋身中國(guó)企業(yè)“千億俱樂(lè)部”成員的地產(chǎn)企業(yè)。

　　自然，土地的充足是完成這個(gè)計(jì)劃的先要條件之一。

　　金沙洲“地王”

　　2008 年1 月4 日，保利地產(chǎn)宣布，通過(guò)掛牌出讓方式取得位于天津武清區(qū)的地塊，取得總價(jià)款為9.05 億元。1 月17 日，保利地產(chǎn)宣布在長(zhǎng)沙以總價(jià)2.1 億元取得一塊地塊。

　　2 月5日，保利地產(chǎn)在上海、成都、長(zhǎng)春和青島四個(gè)城市共斥資17億拍得5 幅地塊，一共增加土地儲(chǔ)備面積超過(guò)61 萬(wàn)平方米。

　　在2008 年新年不到兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，保利地產(chǎn)已經(jīng)在全國(guó)6 個(gè)城市，斥資近30 億元，拿下了7 幅地塊。

　　這樣的“豪氣”在08 年是少見(jiàn)的。事實(shí)上，08 年初，保利地產(chǎn)對(duì)于后來(lái)呈現(xiàn)的寒冬并沒(méi)有及時(shí)察覺(jué)并調(diào)整。

　　而后，中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)益發(fā)明顯，保利地產(chǎn)的總部廣州是這次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整中影響最大、感受最深的幾個(gè)城市之一。

　　或許是這個(gè)原因，保利在接下來(lái)的幾個(gè)月中明顯小心謹(jǐn)慎了很多。從3 月到2008 年年底，保利一共拿地不過(guò)5 塊。

　　截至2008 年底，保利的土地儲(chǔ)備數(shù)比上年同期凈增189 萬(wàn)平方米。保利認(rèn)為：這些項(xiàng)目均以出讓底價(jià)獲得，有良好的成本優(yōu)勢(shì)，且大多數(shù)位于公司開(kāi)發(fā)較為成熟的區(qū)域，為公司的未來(lái)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　事實(shí)上，總結(jié)保利近期的拿地策略，就可發(fā)現(xiàn)保利拿地仍然遵循著上市前確立的拿地格局：以北京輻射環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，以沈陽(yáng)覆蓋東北重工業(yè)經(jīng)濟(jì)圈，以重慶輻射西南經(jīng)濟(jì)圈，以上海輻射長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈，以廣州覆蓋珠三角經(jīng)濟(jì)圈的全國(guó)戰(zhàn)略布局。上市后保利地產(chǎn)拿地?zé)崆椴粶p，并青睞大地塊，在保利布點(diǎn)的十個(gè)城市之中，有七個(gè)城市取得了占地面積千畝以上的超大型項(xiàng)目。

　　然而在保利加大土地?cái)U(kuò)張的同時(shí)，有另一個(gè)問(wèn)題的存在就是其開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的能力與擴(kuò)張速度相比，明顯偏低。

　　渤海證券房地產(chǎn)研究員周戶(hù)就曾表示，08 年上半年，保利地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備412 萬(wàn)平方米，平均樓面地價(jià)約893.4 元/ 平方米，較07 年5-12 月新增土地樓面價(jià)下降69.54%。土地成本低廉，考慮保利地產(chǎn)的品牌優(yōu)勢(shì)，公司未來(lái)高毛利率仍將持續(xù)。截至08 年6 月30 日，公司規(guī)劃總建筑面積為2，402 萬(wàn)平方米，分別為07、08 預(yù)計(jì)新開(kāi)工面積的5.85 和3.81 倍。從中可以看出，公司土地儲(chǔ)備速度相對(duì)快于開(kāi)發(fā)能力，因此，未來(lái)提高營(yíng)運(yùn)能力將是公司經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)。

　　而光大證券、海通證券的地產(chǎn)分析師也表示了相似的意見(jiàn)。

　　根據(jù)保利08 年的年報(bào)披露，2008 年保利實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積258.49 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額205.11 億元，比去年同期分別增長(zhǎng)29.48% 和20.36%。

　　以此計(jì)算，保利僅在08 年購(gòu)得的594 萬(wàn)平方米土地就可開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售兩年有余。

　　對(duì)于保利08 年的土地情況，京展擔(dān)保地產(chǎn)分析師戴曉光表示：“2008 年保利地產(chǎn)拿地的價(jià)格已經(jīng)明顯低于2007 年，但是保利地產(chǎn)手中的土地基本上都是在土地市場(chǎng)處于中高價(jià)格水平時(shí)所獲得的。”

　　他表示，2008 年全國(guó)的土地市場(chǎng)價(jià)格走跌，地王退地傳聞不斷，堪稱(chēng)地王之一的保利地產(chǎn)，雖然得到了母公司的強(qiáng)力支持，但其資金很可能將被土地徹底套牢。

　　印證這個(gè)推測(cè)的是保利在廣州金沙洲的土地。

　　2008 年12 月，有業(yè)內(nèi)人士告訴《觀點(diǎn)》，保利可能考慮退掉金沙洲“地王”。2007 年9 月11 日，保利以42 億元奪得金沙洲B3701A02 和B3701A04 兩幅地塊。其樓面地價(jià)分別為8769 元/ 平方米和8112元/ 平方米，比底價(jià)分別高出158% 和157%。

　　一家總部位于深圳的證券公司透露，已經(jīng)聽(tīng)說(shuō)了保利地產(chǎn)可能退掉金沙洲“地王”的消息。

　　銀河證券分析師丁文在對(duì)保利地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)研后于12 月22日發(fā)布名為《保利地產(chǎn)，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)穩(wěn)定，估值有壓力》的研究報(bào)告。文中，她表示，保利在2007 年獲取的土地中，有一些樓面地價(jià)較高。根據(jù)目前的市場(chǎng)狀況，目前的主要是廣州白云區(qū)金沙洲B3701A02和B3701A04兩地塊，該地塊樓面地價(jià)高達(dá)8000元以上，面臨減值壓力。

　　丁文稱(chēng)，保利可能考慮退掉一塊，另一塊也可能考慮與政府協(xié)商緩建和修改部分規(guī)劃。

　　在09 年保利的股東大會(huì)上，保利向與會(huì)人士坦言，金沙洲項(xiàng)目的A04 地塊政府尚未交地，有退地的可能。

　　雖還不知道保利退地的時(shí)間會(huì)在幾時(shí)，但從另一方面來(lái)看，土地對(duì)保利造成的巨大壓力可見(jiàn)一斑。

　　不太冷的冬天

　　2008 年，廣州的冬天不太冷。同樣，廣州的房地產(chǎn)在2009年春節(jié)后也出乎意料的溫暖。

　　對(duì)于在廣州市場(chǎng)涉足頗深的保利而言，這是一個(gè)值得興奮的信號(hào)。據(jù)瑞銀的一份研究報(bào)告顯示，保利地產(chǎn)在廣州土地儲(chǔ)備達(dá)到19 個(gè)項(xiàng)目，建筑面積達(dá)到271 百萬(wàn)平方米，占其全部土地儲(chǔ)備13.6％。

　　廣州市場(chǎng)的回暖很快在保利的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)上得到了體現(xiàn)，在保利公布的2009 年1、2 月銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)中清楚顯示：2009 年2 月份保利實(shí)現(xiàn)簽約面積20.66 萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)簽約金額20.19 億元；2009 年1-2 月實(shí)現(xiàn)簽約面積39.04 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)228.73％；實(shí)現(xiàn)簽約金額33.94 億元，同比增長(zhǎng)198.25％。

　　在2009 年的第一次股東大會(huì)上，保利地產(chǎn)把09 年的發(fā)展策略基調(diào)定位為“ 穩(wěn)健”。保利08 年公司新開(kāi)工面積大約為450 萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)09 年的新開(kāi)工面積會(huì)有所下降；房地產(chǎn)投資規(guī)模為215 億元，其中在建工程投資125 億元，與08 年基本持平。

　　保利稱(chēng)， 將以經(jīng)濟(jì)效益為中心， 繼續(xù)堅(jiān)持資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與資本經(jīng)營(yíng)相結(jié)合，“ 強(qiáng)化管理、降本增效、嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)、把握機(jī)遇”， 保持公司平穩(wěn)健康發(fā)展。2009 年的總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是： 經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有增加；市場(chǎng)份額有增長(zhǎng)； 資金平衡有盈余。