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　　我們需要在這個時候回顧前一段的經(jīng)驗和教訓，記住這個經(jīng)驗和教訓。

　　孟曉蘇：各位同行，各位媒體的朋友們，大家上午好！很高興到冰城哈爾濱來參加這次城市觀點論壇。哈爾濱是著名的東北老工業(yè)基地，這個地方經(jīng)濟發(fā)展從來沒有過熱，房地產(chǎn)也從來沒有過熱。我今天用的題目叫“罪與罰”，這個是俄羅斯著名作家的一個部名著，我借用這個題目。因為在前一階段，我們房地產(chǎn)和住房政策的問題使我們遭了罪，誰受了罰呢？不光是房地產(chǎn)業(yè)，我們的經(jīng)濟也受了罰。現(xiàn)在經(jīng)濟已經(jīng)開始回暖，房地產(chǎn)市場開始回暖，我們需要在這個時候回顧前一段的經(jīng)驗和教訓，記住這個經(jīng)驗和教訓。所以我的標題是“房地產(chǎn)困境之中的反思”。

　　發(fā)生在全世界的金融海嘯，影響到了各國，影響到中國，應(yīng)該是直接影響到出口。間接影響到內(nèi)需是不可能的，我們內(nèi)需為什么直接下滑了呢？原來是我們自己錯誤地判斷了中國的經(jīng)濟發(fā)展，把前幾年中國經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展誤當成了經(jīng)濟過熱。為什么經(jīng)濟過熱呢？因為房地產(chǎn)發(fā)展。作為一個重要的國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)，它帶動著人們的發(fā)展，這種帶動力被稱為國民經(jīng)濟過熱的罪魁禍首，所以進行打壓。

　　我們看到這個思想延續(xù)到2006年、到2008年，這種抑制房價上漲就引起了防過熱、防通脹，這種需求當然就影響到保發(fā)展，由于是打壓房價造成的抑制也影響到了全國的經(jīng)濟發(fā)展。我們看到了前一階段，我們的工業(yè)產(chǎn)品價格下降，行業(yè)虧損，特別是鋼材、水泥，有色金屬、煤炭、電力，還有家具、家電，當然也包括我們這次會議的主辦單位，一些建筑材料的生產(chǎn)企業(yè)。為什么會這樣呢？是因為房地產(chǎn)萎縮了，市場需求不足，是市場萎縮。這種經(jīng)濟下滑就影響到了上市公司的效益，影響到了企業(yè)大量的裁員?，F(xiàn)在農(nóng)民工下崗是2600萬人。一種大的裁員說明什么呢，就說是企業(yè)內(nèi)有競爭。事實使我們開始清醒，使我們重新認識。把抑制房價上漲作為調(diào)控的唯一目標，對嗎？我的老師厲以寧教授，10年前就說過這樣的話，說“失業(yè)比通貨膨脹更可怕”。但是10年前講，它被當時的實踐印證了，沒想到10年后，我們重溫這句話，就像對今天說的一樣。我們怎樣回到10年前走彎路的原點呢？實踐使我們重新認識到房地產(chǎn)業(yè)可以從投資和消費兩個方面來拉動內(nèi)需。

　　我們看到前一段經(jīng)濟軌跡，這個正像我們研究和揭示的房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律一樣，又體現(xiàn)了一個周期性。我們研究周期性的發(fā)展規(guī)律，和把握這個規(guī)律的目的，是為了盡可能的延長發(fā)展期，和減少房地產(chǎn)低落期對房地產(chǎn)的損害。我們看到中國房地產(chǎn)發(fā)展的周期，在前一些年都是5年增長，2年低落。在第三個發(fā)展期的時候，由于我們及時的提醒，由于國務(wù)院提前進行了預防性的調(diào)控，有效的延長了第三個發(fā)展期。第三個發(fā)展期可能會延長到9年，到了2007年的下半年。但是由于政策的累加效應(yīng)，到了2007年底，就結(jié)束了這個發(fā)展期。這種下滑是明顯的。過去我們房地產(chǎn)的銷售和房地產(chǎn)的投資都是正增長的，但是現(xiàn)在來看，房地產(chǎn)的銷售呈現(xiàn)了負增長。到了年底，總結(jié)30年經(jīng)驗教訓的時候，胡錦濤書記講了這樣一句話叫“不動搖，不懈怠，不折騰”。我們在房地產(chǎn)政策上的折騰上確實值得我們反思。題目上我分的6個方面，就按章回小說的方式，我們講一下。

　　第一、起因篇，這個是講最近的10年。保障房，被忽略，鑄成原罪。

　　第二、亂醫(yī)篇，講的是三年來，糊涂人，卻打壓，內(nèi)需市場。

　　第三、唱衰篇，拐點論，忽悠得，百業(yè)凋零。

　　第四、醒悟篇，房地產(chǎn)，支柱論，重被青睞。

　　第五、膠著篇，弱者群，面對著，唱衰大軍。

　　第六、前瞻篇，得救助，全憑籍，市場信心。

　　第一，起因篇我們談?wù)劮康禺a(chǎn)政策出了什么問題。發(fā)展住房保障體系，這個是我們這些房地產(chǎn)業(yè)人士早在房改初期進行的，我們房協(xié)的老會長早在1998年就提出了建議，政府要負責建設(shè)住房保障體系，這個是當年建議的原稿和照片。但是我們看到了，這些年來，在推進住房商品化取得偉大成果的同時，忽略了一個重大的內(nèi)容：經(jīng)濟適用房比例太小，廉租房基本沒有建設(shè)。

　　隨著房價的上漲，弱勢群體的收入水平和商品房的價格是越來越遠，這個是政府的公共職能不到位，卻被誤導為對開發(fā)企業(yè)的不滿。所以在一段時間內(nèi)，政府試圖用發(fā)展商品房解決這個保障性的問題，他們想用企業(yè)的行為帶動政府建設(shè)保障性的住房。這個就出現(xiàn)了2007年，全國人大和全國政協(xié)的代表委員們，說的那句話叫“我們只有房地產(chǎn)政策，而沒有住房社會政策”，造成了我們前一段時間，商品房市場就像今年春節(jié)演的《不差錢》小品所說的情況一樣。你看趙大爺帶著孫女來到餐館，一看這里面都是高檔的菜肴，沒有老百姓吃的菜，都是龍蝦，鮑魚和魚翅，連一碗面條就是78元，老百姓吃的是小山雞帶蘑菇，就是大蔥炒雞蛋，他們真的沒有。這個就像我們住房所需要的，一方面要建設(shè)商品房，另一方面要為老百姓提供經(jīng)濟適用房，經(jīng)濟適用房就需要政府補貼，不可以光靠老百姓自己掏錢買。小品里說的是什么呢？“說光點這兩道菜還不夠還要餐館再贈送一個菜”這個就是經(jīng)濟適用房，只收土地出讓金，不收其他的基本稅費。就是這樣的菜肴，有的老百姓還是買不起。那怎么樣呢，就是要一碗不要墻的鹵和白開水。當然，我們不可能在一個餐館里要所有的菜肴，這個是小品中鬧笑話的地方。這個是在餐館里要不同的菜是不可以的。但是在大街上，政府要支持交不起錢的人來免費喝粥，這個就是聯(lián)合會會上講的，人人享有一個適中的住房。

　　這些建議在2007年8月份被國務(wù)院接受了，國務(wù)院明確說解決低收入家庭住房困難的作為政府的重要職責。在認識上認識到了，而且在去年10項措施拉動住房里面，把加快建設(shè)保障性住房作為第一項重要的任務(wù)。決定要3年投資9千億建設(shè)保障性的住房，在這次全國人大的會議上，把中央政府出的錢從原來的2800億增加到4000億。認識是到位了，但是我們看到在最需要加快經(jīng)濟適用房、廉租房建設(shè)的2008年，地方政府卻沒有錢。不是不差錢，差的就是錢，所以就沒有啟動。這種住房的保障體制長期的缺失，導致了人們社會意識扭曲，人們是考慮降低房價，就出現(xiàn)了這樣錯誤的認識。最后仍然要用市場的機制來解決保障性住房的問題。

　　這個就是我們認識在走向誤區(qū)，是通過打壓商品房的價格解決保障性住房不足的問題。最近一些人提出的“收入房價比”就是試圖用低房價帶動這種完善的住房體系。有的人杜撰了聯(lián)合國的收入房價比，聯(lián)合國哪里來的這個收入房價比？不要以訛傳訛。你把農(nóng)民工的收入水平拉平了，計算收入房價比，這個有什么意義呢？在全世界住房功能體系完善的國家，都是不同的老百姓，不同收入水平的老百姓享受不同的政策。這就是不同的人住不同的房。這個是講的第一個問題：保障房的被忽略。

　　第二個問題，怎么治呢？就是亂醫(yī)篇。糊涂人，卻打壓，內(nèi)需市場。我們看到前些年，房價不適當?shù)纳蠞q，過快的上漲。什么原因呢？你把很多本來應(yīng)當享受保障房的老百姓，也趕到商品房市場去了，就出現(xiàn)了不少的“房奴”現(xiàn)象，在這種情況下，人們試圖通過市場的機制解決，所以專家和社會輿論就不斷的呼吁，怎么樣降房價，怎么樣打擊黑心的開發(fā)商，怎么樣下猛藥。我們看到本來的健全社會保障體系是應(yīng)當以多種渠道，取得不同收入水平的居民，我這里不說各階層。有的說不分階層，但是收入水平不同，收入水平不同，應(yīng)該是分灶吃飯，都應(yīng)當吃飽。

　　前一階段，主管部門采取了這樣的四個辦法對付房地產(chǎn)過熱和房價上漲。第一個叫揚湯止沸。他們認為鍋里的水開了，把鍋里的水去掉一部分，就不開了。這個就是防過熱，防通脹，就是打壓房地產(chǎn)投資。在最需要房屋的時候打壓了投資。所以鍋里的水越少，就開得越快。前些年，我們看到很多房價上漲的原因是由于供不應(yīng)求。

　　第二個辦法就是鮑魚切小。你不是買不起大房子嗎，我把戶型切小，你不就買得起了嗎。就是把高檔房子切小，就是4斤龍蝦你吃不起，一斤的龍蝦有沒有，有還是沒有？小戶型代替不了低價房，小戶型在北京三環(huán)以內(nèi)都是三萬一米了，老百姓怎么可以買得起呢？但是重新審查戶型結(jié)構(gòu)，耽誤了房屋的產(chǎn)出，進一步的加劇了供不應(yīng)求。

　　第三個問題就是火上澆油。全面招拍掛，催生土地高價拍賣，這個直接推動了房價的上漲。在這種情況下，我再三的提醒。不要抑制需求。畢竟國民經(jīng)濟是靠擴大需求來發(fā)展，不是抑制需求來發(fā)展。但是我們這些話沒有起到作用。抑制需求的政策終于是出臺了，他們的辦法就是限制需求，限制購房。我們看到了，若干部門出臺若干政策，打醉拳、亂拳，不支持老百姓買第二套房，提高增值稅，這種措施我們叫過度的調(diào)控，你光一個政策出臺可以了吧，這回一起來出臺。這就使我們侯寶林先生過去講的著名的一個相聲，叫《醉漢》這個人喝醉了以后，他不起來，說自行車來了也不起來，三輪車來了也不起，說汽車來了也不起，救火車落了才起來，因為救火車軋人百軋。我們房地產(chǎn)市場發(fā)展得很好的，結(jié)果來了一個醉鬼，躺在地上不起來。最后是金融海嘯來了，國務(wù)院開了救火車起來了，這才起來。他們雖然是起來了，但是他們對房地產(chǎn)的損害是嚴重的。有的人說，我懷疑這些人是中央情報局派來了，是專門搞這個的。

　　第三，唱衰篇，就是拐點論，忽悠得百業(yè)凋零。你光有政策不夠，得有人忽悠市場。說深圳，首先是出現(xiàn)了房價的下降，結(jié)果被說成是全國的“晴雨表”。在這個時候，有人說拐點到了，建議老百姓3、4年再買房，你信不信房價要降，你不信我?guī)ь^給你降房價看。盡管這種降房價引起了老業(yè)主的反對，但是還是為市場份額增加了0.6%而沾沾自喜。你賣房人說房價要降，老百姓怎么能不相信呢？我們看到前幾年，政府部門說房價，說來說去沒有用，賣房人說降房價真的是起到了對人心的重大影響。這就是不斷的進行心理暗示，說房價要降了，你再買房肯定要吃虧啊。這就像前幾年趙本山演的小品《賣拐》一樣，不斷的心理暗示，說你瘸了瘸了，最后范廚師就認為自己是瘸了，大忽悠的老婆說了，說別聽他的。最后范廚師把她罵了一頓，最后走了還說了一句“謝謝啊”。我們看到從2008年起，我們的房地產(chǎn)真的是拐了，我們的房地產(chǎn)市場成交量大幅度的下降，銷售額迅速的下降到19.5%，而銷售面積下降了19.7%。我們拿著騎得好好的自行車，換了一副拐，這不光說的是我們自己，也是國民經(jīng)濟。就像雷鋒塔倒掉一樣，雷鋒塔哄然的倒了，原因是什么呢，是大家拿磚，最后的時候也不知道這塊磚是誰搬的，但是我們知道搬最后幾塊磚的是誰。魯迅說，自己已有的是倒扣，占便宜的是奴才們。

　　第一年是賣拐，第二年就賣輪椅了，所以今年年初我們知道，諸多的人加入到大忽悠的行列，去唱衰。去年趙本山有一句名言，說前年賣拐忽悠瘸了，去年是忽悠囁了。今年我們連保八都出了問題，那我們真的要坐輪椅了。出了這樣的事情，我一直在找誰去說最后三個字，謝謝啊。最后真的是找到了。主管協(xié)會的負責人，最后表揚他們帶頭降房價，我就終於找到說謝謝這個人了。面對這個變局，我們采取的措施，不同于某一些企業(yè)。

　　第一，高價拍地，還是理性應(yīng)變？

　　第二，是借勢提價，還是穩(wěn)定價格？

　　第三，唱衰樓市，還是鼓勵信心？

　　第四，減少投資還是擇機進取？

　　一，我不允許高價拍地。

　　二，我們看到一些開發(fā)企業(yè)，為了高拍價，千方百計的擠干最后的利潤。我主張，房屋的漲價空間，要留給住房的居民，采取薄利多銷的方式。大家看的圖片，是我們在北京賣的房子，當時賣的房子是7、8千塊一平米，周邊是賣到一萬多了，我們賣7、8千，這些房子事后都漲到2萬、3萬塊的房價，所有的購房居民都得到了好處。盡管有一些房子的二手房在去年的市場萎縮里面，從2萬一平米回落到一萬八，但是居民沒有受損失，因為他們從我們手里買的房也就是8、9千塊錢一平米，但是漲上來的價格落回去了，沒有受到實際的損失。

　　三、我們看不少人的唱衰樓市，里面有不少的房地產(chǎn)企業(yè)家，我不同意唱衰樓市，因為我們本來賣得就不高。我們和一些協(xié)會不同，我有一副對聯(lián)是掛在這里“明知遲早改造奮力加固黃河堤”我們是想方設(shè)法，減少它的改造。下聯(lián)“看出將要垮塌搶手拆磚雷鋒塔”這個不是我們做的，但是是業(yè)內(nèi)人士做的，到底是誰是誰非，我相信人可以判斷出來。

　　四、要加大投資。

　　我們看到，首先是黨中央國務(wù)院要求引導房地產(chǎn)市場。經(jīng)濟工作會議把擴大內(nèi)需保衛(wèi)保發(fā)展的根本的途徑。怎么保發(fā)展，怎么來解決經(jīng)濟的下滑問題？這里我引用了蘇文茂先生的相聲《橡皮膏》說一位先生，愛喝酒，到就捱打。有一次又喝醉了，結(jié)果找了一塊橡皮膏貼上了，第二天老婆也打了，他說我沒喝醉啊。原來他把橡皮膏貼鏡子上了。有的人說，每個人發(fā)100塊的消費券，就拉動內(nèi)需了，這個主要是買什么呢？就是農(nóng)副產(chǎn)品和煙酒了。真的是拉動經(jīng)濟，鋼材，水泥，電力和能源，這些國民經(jīng)濟真正積壓的產(chǎn)品還是要啟動房地產(chǎn)市場，因為房地產(chǎn)市場才是我們積極啟動的。廉租房一年投入3000億不少了，但是房地產(chǎn)一年投資的是3萬億。

　　中央采取的措施，第一項就是強調(diào)，擴大住房消費的重要性。

　　第二項，重申“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。”

　　第三，政府在房地產(chǎn)投資可能下降的情況下，加快政府投資建設(shè)保障房拉動經(jīng)濟的增長。

　　第四，實行積極的財政政策，減免稅收。

　　第五，放寬金融。雖然這些經(jīng)濟沒有帶到房地產(chǎn)企業(yè)，但是二套房貸已經(jīng)是開始引進了，老百姓買房有了更多的金融杠桿。

　　第六，重視輿論導向，要求營造良好的氛圍。

　　第七，支持地方政府出臺像購房退稅，購房入戶，戶型松綁，信貸等一些政策。

　　五、講講膠著篇?，F(xiàn)在中央雖然在提倡信心，鼓勵信心。但是唱衰的仍然是不少。據(jù)媒體報道，所謂的建設(shè)部的專家和建設(shè)部的干部，說房價還要下降，得出的結(jié)論是大家不要去買房，某一些專家和某一些媒體組成了唱衰大軍，天天在那里唱衰樓市。最近是樓市明顯的回暖，結(jié)果有一些媒體是加緊唱衰，特別是像影視媒體，像中央臺某臺，說主持人買房了，說廣東省買房了，廣東省發(fā)布了15條，給了房地產(chǎn)政策，給了開發(fā)商喘息的機會，把眾多的人逼回到售樓處買房。他們呼吁一定要讓房價理性的回歸，呼吁讓房價的降價來得更慘烈一些吧。

　　我們知道，好不容易把醉漢從路上拉起來了，但是救護車為什么開不過去呢？原來又出現(xiàn)了一個醉漢躺在前進的道路上。我斷定這輛救護車是不敢軋過去的，拉起來的決心也不大。只能是什么時候這些人自己知趣了，我們的救護車才可以開出去。其實，老百姓購房就是一點，就是房價降下來。有的問老百姓你為什么買房呢？說我判斷房價不會降，或者說我判斷房價會升。買房不是買電器，買房像買股票，是價格不降了，或者是升了才買。所以，老百姓即便知道開發(fā)商買房的時候也簽一個協(xié)議，保證房價不再價了，再降就賠給我。

　　有一個良好的輿論氛圍，要管管媒體了。我不是說在座的媒體，就是影視媒體。因為影視媒體拿不到房地產(chǎn)的廣告費，他們就是毫無顧忌的唱衰。拉多維亞的政府就把唱衰經(jīng)濟的主持人關(guān)起來了。主持人有一個另外一個觀點，就是薩爾瓦多，就是不斷的和政府作對。臺灣也是這樣，不斷的抨擊政府，最后組成了一個民主進步的一個黨。我想起一個鄧小平的一句名言，要警惕右，但是主要要防止左。香港媒體和我們就不一樣，香港房價大幅度的下跌的時候，他們也唱衰過，但是他們看過香港樓市的下跌給香港帶來的損害后，他們想了一些辦法。在2003年由于我和中房集團想去香港買一些房子，作為大陸的旅游度假。香港就抓住這樣的契機，大肆的炒作了一個不真實的消息，說我們投資200億，收購香港的全部的居屋。這種消息，媒體持續(xù)發(fā)布了三個月，一個月發(fā)布了100多篇，這些媒體的效應(yīng)非常大，它在3天之內(nèi)就造成了香港樓市劇烈的反彈。一個禮拜之內(nèi)，香港的樓市就轉(zhuǎn)變回升了。

　　他們說是中央救市，其實不是我們救市，是香港媒體幫助他們恢復了信心。董先生在回顧后來的一段驚心動魄的歷史時，他說，什么價格都能跌，房價是跌不起的。我把這句話在去年5月份傳遞給了媒體的朋友，有的不大講究新聞?wù)鎸嵉拿襟w朋友，就說成了我對中國現(xiàn)實說的了。他們南方添油加醋，把說房價降不得，變成了萬萬降不得。這樣一演繹可不得了。網(wǎng)民集體罵，罵我是“開發(fā)商的走狗”這個是我最想不通的，我當了17年的開發(fā)商，怎么是變成了走狗了。

　　最后是，全憑市場信心。中央強調(diào)信心，信心比黃金還寶貴。在堅持信心方面，我們要求要把政策出臺。有的中央說，我有的政策還沒有出臺，還要進一步出臺。我聽過一個笑話，就是你把第二個靴子扔下去，結(jié)果聽了以后，中央就站出來說話了，說今年沒有進一步的房地產(chǎn)政策。就是不會有第二只靴子。結(jié)果，這個又被歪曲了，說今年不會有房地產(chǎn)出臺，說成不會有利好的政策的出臺。

　　現(xiàn)在我們看到了樓市的恢復，中央保發(fā)展的政策初見了成效。為什么這樣呢？我認為第一是老百姓的剛性需求還存在的，現(xiàn)在的城市居民和農(nóng)村居民都需要房產(chǎn)，而中國的城市化過程不光是拉動了中國，而且它可以拉動社會的經(jīng)濟。舊城改造也是一個原因，再一個是中國的人口在增加。現(xiàn)在我們每年出生的孩子就是兩個保加利亞，兩年合起來就是一個加拿大。再一個原因是老百姓不缺錢，老百姓有得是錢，去年不買東西，他們儲蓄額增長了26.3%。第三個原因是老百姓開始相信房價不會下降。這里涉及到一些專家，所謂的專家們，他們在別的方面是專家，在這方面不是專家。他們認為空置會造成房價的下跌，因為有多少的空置房，所以未來會下跌40%到50%。其實他們不懂得，房地產(chǎn)要有一個基本的規(guī)律，就是空置和供應(yīng)不并存。因為地域性，結(jié)構(gòu)性，心理性原因，并不是中午吃了菜，下午就不做新菜了。不是服裝店夏季的服裝沒有賣完，冬季的服裝就不可以再推出了?，F(xiàn)在的中央和國務(wù)院正在進一步的鼓勵信心，目前市場走勢如何預測呢？我認為它將取決于信息派和唱衰派的博弈。房地產(chǎn)是一個周期性的方面，在低谷期之后，將會恢復發(fā)展。

　　歷史經(jīng)驗告訴我們，每當發(fā)展的時候，房地產(chǎn)總是領(lǐng)先發(fā)展，成為一個先導產(chǎn)業(yè)的特點。每個經(jīng)濟的發(fā)展，都會造就出一批新的房地產(chǎn)大企業(yè)。我們看到，在80年代，90年代，和90年代末期，三次經(jīng)濟發(fā)展造就了三批房地產(chǎn)的大企業(yè)，那么，目前，我們面對的是第四次的發(fā)展。第四輪誰會進入房地產(chǎn)業(yè)呢？現(xiàn)在大量的金融創(chuàng)新，由于是房地產(chǎn)允許社會資金等，下一步將是金融和房地產(chǎn)的結(jié)合，是諸多的金融機構(gòu)通過金融產(chǎn)品進入房地產(chǎn)業(yè)，成為投資商，由此形成了投資商和開發(fā)商的細分和合作，時間到了，我就不再繼續(xù)往下講了。我認為，我們今后面對的是這樣一個新的市場的形勢，新的市場形勢需要我們有前瞻性的認識，相信，房地產(chǎn)業(yè)有光明的前景，中國經(jīng)濟有光明的前景，就講到這里了，謝謝大家！