北辰唯一的希望是長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的上漲，“否則無(wú)論如何，北辰都非虧本不可”。

　　三年前，地產(chǎn)商黃如論在長(zhǎng)沙的湘江東岸以10.25億的價(jià)格拿下了名動(dòng)一時(shí)“中南地王”，如今，在“地王”上打造的“湘江世紀(jì)城”項(xiàng)目已經(jīng)推向了市場(chǎng)，在最低3500元每平米的價(jià)格優(yōu)勢(shì)下，湘江世紀(jì)城很快成為了長(zhǎng)沙成交量排行榜上的老大。

　　面對(duì)這個(gè)與自己不相伯仲的“地王”鄰居，北辰實(shí)業(yè)已開(kāi)工的長(zhǎng)沙“三角洲地王項(xiàng)目”面臨著第一輪的定價(jià)危機(jī)。

　　中南地王“前世今生”

　　2006年11月，神秘地產(chǎn)大亨黃如論悄然來(lái)到長(zhǎng)沙，那時(shí)候還沒(méi)有人意識(shí)到黃如論是沖著長(zhǎng)沙的“中南地王”而來(lái)。

　　那一年的10月份，湖南投資控股的子公司——湖南湘水雅境房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司剛剛通過(guò)招拍掛拿下了長(zhǎng)沙成交金額最高的“長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)撈刀河南岸五合垸”地塊，總地價(jià)為10.25億元，號(hào)稱(chēng)“中南地王”。

　　根據(jù)當(dāng)時(shí)湖南投資的土地中標(biāo)公告，該地塊位于長(zhǎng)沙開(kāi)福區(qū)，東臨芙蓉北路、南鄰長(zhǎng)沙金霞經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、西鄰湘江、北鄰新開(kāi)撈刀河，總面積為998698.05平方米。

　　“該地塊實(shí)際就在長(zhǎng)沙新河三角洲的北面，距后來(lái)北辰拿下的長(zhǎng)沙地王項(xiàng)目距離不足一公里。”長(zhǎng)沙一名業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)網(wǎng)稱(chēng)。

　　然而，僅僅在該地王到手一個(gè)月后的，湖南投資即發(fā)布公告稱(chēng)：“由湖南世紀(jì)金源投資有限公司及長(zhǎng)沙世紀(jì)金源房地產(chǎn)有限公司共同以人民幣3000萬(wàn)元的溢價(jià)購(gòu)買(mǎi)湘水雅境100%的股權(quán)。”

　　湖南世紀(jì)金源投資有限公司及長(zhǎng)沙世紀(jì)金源房地產(chǎn)有限公司事實(shí)上是黃如論旗下的世紀(jì)金源集團(tuán)的子公司，黃如論就這樣“不動(dòng)聲色”將地王拿到了自己的手中。

　　僅僅時(shí)隔半年，其附近面積110多萬(wàn)平米的長(zhǎng)沙新地王——三角洲地塊被北辰實(shí)業(yè)拿下。雖然北辰地王的土地面積僅比“中南地王”大10幾萬(wàn)平米，但彼時(shí)的地價(jià)卻整整高出了80億元！

　　市場(chǎng)曾一度傳言稱(chēng)，黃如論在拿下“中南地王”之后也對(duì)長(zhǎng)沙三角洲地塊表示出強(qiáng)烈的“興趣”，但黃如論愿意支付的底價(jià)是50億元左右——在與北辰實(shí)業(yè)的輪番報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)后，黃如論選擇了退出。

　　“逼宮”北辰

　　時(shí)至今日，世紀(jì)金源在中南地王上打造的湘江世紀(jì)城項(xiàng)目已經(jīng)推出市場(chǎng)，根據(jù)其公開(kāi)的數(shù)據(jù)，目前湘江世紀(jì)城的均價(jià)為4000元每平米，最低還可以低至3500元每平米，與目前長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)水平大體相當(dāng)。

　　去年底長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心公布的長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)水平數(shù)據(jù)是，2008年長(zhǎng)沙全市商品房均價(jià)為4285元/㎡，其中，商品住宅平均售價(jià)為3906元/㎡。

　　“現(xiàn)在湘江世紀(jì)城的購(gòu)房者還可享受到開(kāi)福區(qū)政府2-3萬(wàn)的安家補(bǔ)貼。”上述長(zhǎng)沙業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，鑒于該項(xiàng)目比較好的區(qū)域位置和性?xún)r(jià)比，其毫無(wú)爭(zhēng)議地成為了近期長(zhǎng)沙最為熱銷(xiāo)的樓盤(pán)。“除了定向開(kāi)發(fā)的九峰小區(qū)外，現(xiàn)在就數(shù)湘江世紀(jì)城賣(mài)的最火爆”。

　　事實(shí)上，即便該項(xiàng)目是昔日的“地王”，但其樓面地價(jià)并不高：按照10.25億元的地價(jià)、400萬(wàn)平米的建筑面積算起，其樓面價(jià)也僅為256元/平米。低廉的地價(jià)保證了其項(xiàng)目的利潤(rùn)空間。

　　顯然，毗鄰該項(xiàng)目的北辰“地王”卻不得不承受高土地成本帶來(lái)的壓力，按照92億元的地價(jià)、380萬(wàn)平米的建筑面積計(jì)算，其樓面成本單價(jià)已經(jīng)高達(dá)2421元每平米。“如果算上建安成本，該項(xiàng)目的成本價(jià)應(yīng)該都在4000元以上。”分析人士表示，目前長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)水平顯然難以承受如此高成本的售價(jià)。

　　“湘江世紀(jì)城的整體建筑面積是400萬(wàn)平米，北辰地王項(xiàng)目的建筑面積也是380萬(wàn)平米，但2008年上半年全長(zhǎng)沙的純商品房銷(xiāo)售還不到300萬(wàn)平方米，也就是說(shuō)，僅這兩個(gè)項(xiàng)目就夠長(zhǎng)沙消耗一年半載的。”長(zhǎng)沙的分析人士稱(chēng)，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的容量根本就難以接受地王項(xiàng)目如此大的體量。

　　而據(jù)觀點(diǎn)網(wǎng)的查詢(xún)，去年長(zhǎng)沙全市商品房累計(jì)銷(xiāo)售680.79萬(wàn)㎡，同比減少24.71%；其中住宅銷(xiāo)售594.17萬(wàn)㎡，同比減少26.95%，整個(gè)長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)形勢(shì)還是處于一個(gè)下行的通道當(dāng)中。

　　“世紀(jì)金源的地王項(xiàng)目按照目前的銷(xiāo)售情況估計(jì)還要3到4年才能銷(xiāo)售完畢，北辰三角洲項(xiàng)目的定價(jià)顯然將直接受到該項(xiàng)目的影響，能否保本都很難說(shuō)。”分析人士稱(chēng)。

　　一名不愿意透露姓名的北京業(yè)內(nèi)人士則私下向觀點(diǎn)網(wǎng)透露，北辰雖然啟動(dòng)了地王項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，但北辰唯一的希望是長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的上漲，“否則無(wú)論如何，北辰都非虧本不可”。

　　“幸好北辰手上還持有大批的物業(yè)，國(guó)企的資金實(shí)力也無(wú)需過(guò)多擔(dān)憂(yōu)，如果換作民營(yíng)企業(yè)拿下這個(gè)地塊，現(xiàn)在非倒了不可。”該業(yè)內(nèi)人士“感嘆”到。