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　　易憲容：其實(shí)沒(méi)有關(guān)系，早幾年市場(chǎng)發(fā)展過(guò)快。一旦你資金進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)候，你投入增加的時(shí)候，哈爾濱跟一線城市的產(chǎn)品價(jià)格的差異，投資跟消費(fèi)的比例不同。如果說(shuō)投資比過(guò)高的情況下，一定會(huì)出問(wèn)題。你說(shuō)他賺哪些錢(qián)了，他可能是幾個(gè)項(xiàng)目是這樣。東莞來(lái)講會(huì)好一點(diǎn)，關(guān)注得比較多。還有，為什么出現(xiàn)廣州那種情況呢，就是政策的問(wèn)題。真正一個(gè)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)出了問(wèn)題，關(guān)鍵是政策方面還要做一些調(diào)整。所以近幾年，為什么會(huì)出臺(tái)土地新的一些政策。

　　喬志杰：我說(shuō)兩個(gè)觀點(diǎn)，第一個(gè)是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生利潤(rùn)，確實(shí)跟一線二線沒(méi)有關(guān)系。準(zhǔn)確來(lái)講，現(xiàn)在利潤(rùn)最高的城市是四線，什么叫利潤(rùn)，不是產(chǎn)品利潤(rùn)。你平地賺多少錢(qián)，如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商追求這個(gè)是薄利。樓建的地價(jià)，建的成本都扣除了就沒(méi)有了，房地產(chǎn)的利潤(rùn)模式應(yīng)該是資本模式。簡(jiǎn)單地講，你在上海投資10個(gè)億賺了兩個(gè)億，我在市縣城市投資1000萬(wàn)賺了300萬(wàn)，誰(shuí)利潤(rùn)高呢？1000萬(wàn)的利潤(rùn)高嘛，它的資本回報(bào)率是3%。我們做開(kāi)發(fā)企業(yè)一定要懂得開(kāi)發(fā)行業(yè)的盈利模式不是產(chǎn)品模式。我也提出了很多的觀點(diǎn)，說(shuō)很多媒體不懂地產(chǎn)，非要說(shuō)地產(chǎn)有暴利，地產(chǎn)是一個(gè)成本非常公開(kāi)的行業(yè)。成本是公開(kāi)的行業(yè)就永遠(yuǎn)都不可能有暴利。什么是暴利呢？8分錢(qián)的藥片賣(mài)了1.5元，你能知道它成本多少嗎？你不知道。但是地產(chǎn)全中國(guó)人都知道地產(chǎn)的成本，土地賣(mài)多少，建產(chǎn)成本多少，管理成本，財(cái)務(wù)成本都是公開(kāi)的。這時(shí)候地產(chǎn)的利潤(rùn)在哪呢？在資本投入。桑總談這樣一個(gè)觀點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商追求的是，你要有本事用一個(gè)億把10個(gè)億的項(xiàng)目做完，資本回報(bào)率高，所以我強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)商要懂得運(yùn)營(yíng)資本。你不要以為大的開(kāi)發(fā)商說(shuō)黃浦，長(zhǎng)江等，我就告訴你，他們的資產(chǎn)投資肯定比你低，他們用3億把公司注冊(cè)完了就從銀行拿回錢(qián)就回家了。這個(gè)我強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，這個(gè)跟城市沒(méi)有關(guān)系，不要跟成本追究了，你要追求的是一個(gè)資本的損益，在座的各位如果有能力，投資1000萬(wàn)把10個(gè)億的項(xiàng)目做完，那你回報(bào)最高了，所以你要理解這個(gè)意思，要懂得運(yùn)用這個(gè)資本。

　　孟曉蘇：哈爾濱房?jī)r(jià)不高，成本不高，我不主張房地產(chǎn)企業(yè)要謀取暴利，有一些房地產(chǎn)企業(yè)想方設(shè)法在樓市，不給老百姓留空間。我主張房地產(chǎn)企業(yè)還是要搞規(guī)模效應(yīng)，多開(kāi)發(fā)。在合理的情況下多開(kāi)發(fā)。所以，當(dāng)市場(chǎng)不好的時(shí)候，我們也不能降下來(lái)。我看到很多企業(yè)是這么做的。最近在一些城市，出現(xiàn)了一種想方設(shè)法炒作，抬高房?jī)r(jià)這樣一種不正常的做法。這些做法多少也使得房地產(chǎn)發(fā)展走入了一個(gè)誤區(qū)。這也是這些年來(lái)老百姓對(duì)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)度這么大的原因。更不要說(shuō)沒(méi)有覺(jué)悟的企業(yè)家在這里講，房地產(chǎn)就應(yīng)當(dāng)是追求暴利，我的目的就是為了盈利。把資本在原始積累初期的丑惡的東西當(dāng)成了它的信條，我感覺(jué)這人就是不知好歹，我感覺(jué)企業(yè)家應(yīng)當(dāng)有社會(huì)責(zé)任，房地產(chǎn)企業(yè)為老百姓多蓋房，蓋好房，同時(shí)使企業(yè)得到一個(gè)適度的發(fā)展，也不要把這個(gè)行業(yè)擾亂，保持我們一個(gè)平穩(wěn)的發(fā)展，這個(gè)就是我們的責(zé)任。

　　主持人：哈爾濱華鴻有限公司的董事長(zhǎng)，張鴻善。我想問(wèn)一下，張總是不是在市場(chǎng)房?jī)r(jià)振蕩的時(shí)候，您認(rèn)為高檔的樓盤(pán)，市場(chǎng)就更長(zhǎng)一些？

　　張鴻善：我想說(shuō)一說(shuō)大家關(guān)心的問(wèn)題。大家可能是關(guān)心房地產(chǎn)公司怎么運(yùn)作的，你可能關(guān)心的問(wèn)題是房?jī)r(jià)的問(wèn)題。剛才聽(tīng)了孟總的演講。孟總的演講非常有共鳴。應(yīng)該這樣說(shuō)我是一個(gè)出生在哈爾濱的外地人，我是在北京和哈爾濱兩地開(kāi)發(fā)，北京做的時(shí)間長(zhǎng)一點(diǎn)。2004、2005年回家鄉(xiāng)做這個(gè)項(xiàng)目。房地產(chǎn)公司非常同意孟總的觀點(diǎn)。當(dāng)時(shí)我們?cè)诮鹑诜康禺a(chǎn)行業(yè)的時(shí)候，就把自己定位為你肯定不是一個(gè)航空母艦，我們最多就是一個(gè)巡洋艦或者是驅(qū)逐艦，區(qū)別大家都知道，有導(dǎo)彈驅(qū)逐艦，有護(hù)衛(wèi)艦。華鴻進(jìn)入房地產(chǎn)，就做高端房地產(chǎn)的一個(gè)公司?；氐郊亦l(xiāng)，當(dāng)然驅(qū)逐艦有驅(qū)逐艦的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)。我們今天的項(xiàng)目，仍然是在全國(guó)高端住宅的四項(xiàng)第一，能夠把四項(xiàng)第一的項(xiàng)目放在哈爾濱，就是哈爾濱市場(chǎng)是一個(gè)抗壓能力很強(qiáng)的城市。不光是我的家鄉(xiāng)，很多投資伙伴跟我講，你回到家鄉(xiāng)是不是有一個(gè)感情。感情是一個(gè)因素，但是投資者要有投資的方式。開(kāi)發(fā)商也有開(kāi)發(fā)商的方式，就像孟總講的，你一定是按照最終非常合理化的東西做。所以，到今天為止，我們意大利的鋁合金窗，包括剛才講的，瑞士的排水，和意大利的智能地?zé)幔@個(gè)四項(xiàng)在全國(guó)都是非常知名的，我們把四個(gè)項(xiàng)目放在哈爾濱，說(shuō)明我們對(duì)哈爾濱是非常認(rèn)可的?，F(xiàn)在哈爾濱的均價(jià)，整個(gè)城市的均價(jià)就是沒(méi)有突破4千，現(xiàn)在說(shuō)4千，5千是指市區(qū)內(nèi)的。如果是按照城市算的話，呼蘭，阿城都應(yīng)該是算市區(qū)內(nèi)的，我們均價(jià)不到4千，整個(gè)經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)該是4500。哈爾濱作為二線城市非常好，為什么我們想把這么高端的項(xiàng)目放在哈爾濱，因?yàn)闆](méi)有降價(jià)，沒(méi)有損失。如果放在高端的城市，一個(gè)原因就是土地。土地上升了，房?jī)r(jià)夠貴了。哈爾濱今年過(guò)了春節(jié)以后的反饋，整個(gè)市場(chǎng)是在回暖。哈爾濱還有一個(gè)情況是去年的情況不可以反映到今年。哈爾濱冬季特別漫長(zhǎng)，冬季對(duì)房?jī)r(jià)影響是特別大，冬季老百姓不買(mǎi)房?，F(xiàn)在到春天了，老百姓也沒(méi)有動(dòng)。下半年鴻星集團(tuán)在哈爾濱有更大的投資，這樣大家就知道房地產(chǎn)是怎么運(yùn)作的，房?jī)r(jià)是怎么運(yùn)作的。

張鴻善

　　喬志杰：你這么高的樓盤(pán)市場(chǎng)賣(mài)得怎么樣？

　　張鴻善：這個(gè)也是先例，就是把所有的景觀做完，我們?cè)?、8月份銷(xiāo)售，比我們預(yù)期的還要好。因?yàn)樽龅竭@種程度以后，不光面對(duì)的是哈爾濱的城市，我們現(xiàn)在消費(fèi)的客戶(hù)30%左右來(lái)自于外地。可能在北京開(kāi)發(fā)的房子，在北京當(dāng)?shù)刭I(mǎi)房子的客戶(hù)不到50%。

　　喬志杰：你說(shuō)30%是黑龍江的？

　　張鴻善：對(duì)。

　　主持人：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策就像剛才喬總說(shuō)的，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)投資的眼光和決策，另外也有一些配套的建筑商。在現(xiàn)場(chǎng)也有法恩莎的老板，那從供應(yīng)商的角度講，為我們市民貢獻(xiàn)更好的住宅產(chǎn)品。其實(shí)在合作的時(shí)候，供應(yīng)商有時(shí)候是屬于乙方，甲方和乙方合作，以前我不知道什么叫甲方乙方，后來(lái)我知道誰(shuí)出錢(qián)誰(shuí)就是甲方，一般來(lái)講甲方是比較牛氣的，乙方要維護(hù)甲方，在合作中甲方和乙方應(yīng)該如何在一起合作呢？

　　嚴(yán)邦平：我們處在一個(gè)完全市場(chǎng)化，完全競(jìng)爭(zhēng)里面。所以，你們碰到的問(wèn)題跟我們碰到的不一樣。比如說(shuō)90這種戶(hù)型，為什么要國(guó)家出臺(tái)？因?yàn)槲覀兊牡禺a(chǎn)商有這種需求，我們地產(chǎn)商為什么不去開(kāi)發(fā)呢？從完全市場(chǎng)化，民營(yíng)企業(yè)的角度來(lái)講，我們可能更關(guān)注直接的終端消費(fèi)者的需求，我們不特別關(guān)注高端的消費(fèi)者需求的是什么產(chǎn)品。我感覺(jué)地產(chǎn)行業(yè)，可能跟國(guó)家政策等等，都是有關(guān)系的。房?jī)r(jià)為什么會(huì)飆升，你完全針對(duì)終端消費(fèi)者的需求，就要注意這些問(wèn)題。比如說(shuō)家具等等，這么多年的發(fā)展，沒(méi)有出現(xiàn)完全說(shuō)大起大落，或者是價(jià)格飆升，我感覺(jué)這個(gè)是一些區(qū)別。現(xiàn)在從1998年開(kāi)始，整個(gè)地產(chǎn)隨著國(guó)際的金融形勢(shì)變化，我們作為相關(guān)聯(lián)的企業(yè)，我們是給地產(chǎn)商做內(nèi)裝修，給它添磚加瓦這樣的一個(gè)行業(yè)，也感覺(jué)到房子交易量的減少，地產(chǎn)業(yè)步入一個(gè)相對(duì)低迷的狀態(tài)，對(duì)我們的影響還是有的。我們?cè)谡麄€(gè)市場(chǎng)推廣方面，會(huì)做更多的工作。我非常贊成孟總的觀點(diǎn)，孟總說(shuō)現(xiàn)在鼓勵(lì)下面的企業(yè)進(jìn)行投資，在低迷的時(shí)候現(xiàn)在的投資成本會(huì)低。就像我們這個(gè)行業(yè)一樣，我們這個(gè)企業(yè)也在進(jìn)行大量的投資，我們?cè)趶V東有4千畝的生產(chǎn)基地，我們建完了以后，在廣東有一個(gè)四匯有一千畝的生產(chǎn)基地建設(shè)，在山東和州有800畝，在廣東韶光也有生產(chǎn)基地在建設(shè)。我們?cè)谌珖?guó)將近5000畝的生產(chǎn)基地。我認(rèn)為，這對(duì)優(yōu)勢(shì)企業(yè)來(lái)講是很好的一個(gè)機(jī)會(huì)，現(xiàn)在的原材料成本，鋼材儲(chǔ)量，土地啊，相對(duì)價(jià)格都可以進(jìn)行投資。那我們共同面對(duì)這樣一個(gè)大的市場(chǎng)變化，我們更希望跟我們相關(guān)的地產(chǎn)商有一個(gè)很好的合作，這樣合作的結(jié)果，我相信對(duì)消費(fèi)者，對(duì)地產(chǎn)商，對(duì)供應(yīng)商都是很好的。假如說(shuō)地產(chǎn)商進(jìn)行集中的采購(gòu)，它就可以直接同我們公司拿到一個(gè)非常低的，非常合理的價(jià)格，因?yàn)樗鼫p少了很多人工環(huán)節(jié)的成本。房子經(jīng)過(guò)一些精裝修以后，你發(fā)現(xiàn)一個(gè)樓盤(pán)能夠安靜的居住的，居民能夠在里面安靜居住的至少要到3到5年時(shí)間，因?yàn)殛懤m(xù)住進(jìn)去了，有沒(méi)有人住進(jìn)去的，有人裝房子等等，有噪音。假如說(shuō)我們的地產(chǎn)商可以有不同戶(hù)型的選擇，讓消費(fèi)者完全可以直接居住，進(jìn)去以后整個(gè)小區(qū)的居住環(huán)境也會(huì)非常好。所以我們非常希望和地產(chǎn)商有這樣一個(gè)合作的機(jī)會(huì)。

嚴(yán)邦平

　　而且，中小型的地產(chǎn)商有很多是從事建筑的，或者是從事其他管理行業(yè)的。進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，其實(shí)它是一個(gè)非常復(fù)雜的行業(yè)，它不僅僅是一個(gè)設(shè)計(jì)和建筑，它牽扯到非常多的后備的問(wèn)題，比如說(shuō)地板行業(yè)，農(nóng)業(yè)，型材，等等電器等行業(yè)。所以說(shuō)，我們?nèi)瞬藕凸芾砀鞣矫婵赡軙?huì)難以支撐一個(gè)需要具備的技術(shù)能力和管理能力。作為我們分類(lèi)的供應(yīng)商，我們也非常愿意這樣，假如說(shuō)地產(chǎn)商愿意跟我們合作，我們會(huì)在前期的溝通設(shè)計(jì)階段，比如說(shuō)衛(wèi)生間里面的排水，電器排水的成本，這些都非常復(fù)雜的，這些必須在設(shè)計(jì)階段，在組織施工的過(guò)程中同時(shí)完成。這個(gè)階段我們跟一些地產(chǎn)商合作前期就建成的話，通過(guò)合理的結(jié)構(gòu)，合理的配制，達(dá)到一個(gè)合理的空間使用的功能，滿足用戶(hù)使用的要求，使它的結(jié)構(gòu)更加合理。在前期介入以后，我們跟地產(chǎn)商之間就可以共同降低成本，給消費(fèi)者提供性?xún)r(jià)比更高的產(chǎn)品，更高的居住場(chǎng)所，更好的居住環(huán)境，我相信這點(diǎn)對(duì)消費(fèi)者，對(duì)房地產(chǎn)商對(duì)供應(yīng)商都是非常好的，所以我非常希望有這樣的機(jī)會(huì)，跟地產(chǎn)界的同仁進(jìn)行這樣的合作，謝謝。

　　孟曉蘇：我非常贊成你的講話。我認(rèn)為作為供應(yīng)商來(lái)說(shuō)，非常幸運(yùn)。因?yàn)闆](méi)有政府的規(guī)定，沒(méi)有人要求你瓷磚是大塊還是小塊的，也沒(méi)有要求你把瓷磚切成兩塊，也沒(méi)有說(shuō)你的小塊。為什么房地產(chǎn)業(yè)有這么多的規(guī)定呢？就是政府在多年沒(méi)有為低收入者生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)適用房的時(shí)候，它想靠市場(chǎng)靠開(kāi)發(fā)企業(yè)解決這個(gè)問(wèn)題。當(dāng)然，現(xiàn)在已經(jīng)看到了，國(guó)務(wù)院大力推進(jìn)由政府保障中低收入家庭的住房。我們供應(yīng)商也很不幸，因?yàn)樗纳a(chǎn)和銷(xiāo)售，是隨著市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)的興衰而波動(dòng)的?，F(xiàn)在好了，市場(chǎng)在慢慢的復(fù)蘇，國(guó)家下了很大的力度拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，我認(rèn)為在下一輪的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，發(fā)展企業(yè)和生產(chǎn)企業(yè)會(huì)更好的聯(lián)手來(lái)創(chuàng)造繁榮，謝謝。

　　嚴(yán)邦平：我還想謝謝孟總，我們特別希望今天可以有這樣的機(jī)會(huì)，跟孟總，跟各位地產(chǎn)界的泰斗有這樣一個(gè)交流學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)。我們也非常愿意盡我們的所能為我們整個(gè)地產(chǎn)的發(fā)展，盡出我們的力量。

　　主持人：法恩莎也是一個(gè)家喻戶(hù)曉的品牌。坐在我們現(xiàn)場(chǎng)的有蘭德咨詢(xún)有限公司的宋總?，F(xiàn)在在我們現(xiàn)場(chǎng)有很多我熟悉的房地產(chǎn)界開(kāi)發(fā)界的朋友們，那蘭德咨詢(xún)有限公司一直是做房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的策劃和咨詢(xún)，宋總您有沒(méi)有適合于我們本地的開(kāi)發(fā)企業(yè)的想法呢？

　　宋延慶：今天跟大家，跟各位老師學(xué)到了很多東西。我們房地產(chǎn)企業(yè)，我去年做了32家客戶(hù)，都是房地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)我們所了解的，房地產(chǎn)企業(yè)并不缺少錢(qián)包，廣東，杭州某些開(kāi)發(fā)商負(fù)債率盡管是高達(dá)160，180，也沒(méi)有面臨資金鏈的斷裂。2007年房地產(chǎn)法人企業(yè)的數(shù)量是6.2萬(wàn)家，2006年房地產(chǎn)企業(yè)法人數(shù)達(dá)到5.7萬(wàn)，截止2008年底房地產(chǎn)企業(yè)法人的數(shù)量是63500家。換句話說(shuō)，不僅沒(méi)有多少中小企業(yè)的洗牌和淘汰出局，反而是法人數(shù)量穩(wěn)步增長(zhǎng)。據(jù)我對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流的了解，并不缺少錢(qián)。在座的各位也不缺少錢(qián)啊，這個(gè)是第一點(diǎn)。

　　第二點(diǎn)，我們還會(huì)圈土地。我每次都腑瞰中華大地的時(shí)候都會(huì)感覺(jué)，咱們的地太多了。二環(huán)不行三環(huán)，三環(huán)不行四環(huán)，四環(huán)不行五環(huán)。所以我們不缺地，我們?nèi)笔裁茨?？缺兩條。第一，就是產(chǎn)業(yè)和企業(yè)缺乏的一種長(zhǎng)效機(jī)制，這個(gè)我不再重復(fù)了。

　　第二，我們最最缺乏的是沒(méi)有一顆平和的心態(tài)。換句話說(shuō)，哈爾濱憑什么要成為一線城市，這個(gè)就是類(lèi)似于你沒(méi)有多少錢(qián)要買(mǎi)豪宅。企業(yè)也是這樣的，我們少關(guān)注絕對(duì)指標(biāo)，我們要多關(guān)注相對(duì)指標(biāo)，相對(duì)指標(biāo)是健康長(zhǎng)不長(zhǎng)，絕對(duì)指標(biāo)是大不大。所以每個(gè)人都應(yīng)該培育，保持一個(gè)淡得平和的心態(tài)，這樣企業(yè)才能夠持續(xù)健康的發(fā)展，個(gè)人也會(huì)享受比較美好的生活，謝謝。

　　主持人：宋總說(shuō)為什么要往一線上列。但是作為哈爾濱人，我們希望哈爾濱能夠奮發(fā)圖強(qiáng)，能夠成為一個(gè)國(guó)內(nèi)非常一流的城市，因?yàn)楣枮I整個(gè)城市，包括俄羅斯的文化底蘊(yùn)等等都是非常深厚的。

　　喬志杰：哈爾濱是一流的，一流跟二線沒(méi)有關(guān)系。我認(rèn)為它是一個(gè)一流的城市。我們講的二線講的是規(guī)模，經(jīng)濟(jì)的規(guī)模，建筑的規(guī)模，跟一流沒(méi)有關(guān)系的。像我們剛才張總說(shuō)這么好的房子建在哈爾濱，而且還可以賣(mài)得非常好，銷(xiāo)售非常好。我們昨天晚上中央大街也逛了，感覺(jué)非常好。我感覺(jué)哈爾濱有一點(diǎn)不是特別好，就是宣傳不是特別好，應(yīng)該有更多的宣傳。

　　主持人：其實(shí)今天的論壇準(zhǔn)備了很多的議題，但是我剛才看了一下表，時(shí)間馬上就要到12點(diǎn)了，由于嘉賓安排得很滿，所以后面的一些議題今天無(wú)法在這里一一的展開(kāi)了，在這里我們?cè)僖淮胃兄x各位嘉賓，各位遠(yuǎn)道而來(lái)的朋友，像孟總還有喬總，還有宋總，包括嚴(yán)總，還有哈爾濱的兩位，應(yīng)該說(shuō)今天是一次觀點(diǎn)的盛會(huì)，很多的專(zhuān)家和權(quán)威的人士高屋建瓴，對(duì)我們哈爾濱的城市進(jìn)行了把脈，今天哈爾濱城市觀點(diǎn)論壇冰城行即將結(jié)束了，在這里我再次代表主辦方深深的感謝各位領(lǐng)導(dǎo)，各位專(zhuān)家，各位來(lái)賓，也再次感謝各位朋友們，感謝各位現(xiàn)場(chǎng)的來(lái)賓們。謝謝各位，我想有大家的共同努力，我們中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們哈爾濱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，明天會(huì)更加良好。一定會(huì)步入一個(gè)更加健康的良好的發(fā)展軌道，謝謝大家！