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　　主持人：非常感謝孟義先生。接下來我們就請下一場主講特約評論員上臺就坐，他們是沈陽萬達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理韓勇先生、廣州新城市投資控股集團總是長曹志偉先生，為我們奉獻最后一場的演講嘉賓是：SOHO中國有限公司董事會主席潘石屹先生。他的演講題目是：2009房地產(chǎn)形勢的幾種可能性。

　　潘石屹（SOHO中國有限公司董事會主席）：各位朋友大家好，大會給我一個題目，讓我談一談中國房地產(chǎn)發(fā)展的幾種可能性，這個題目對我來說的確是太困難了，因為我本人覺得沒有這樣的洞察力，能夠看到未來發(fā)生什么事情，尤其我們大家面臨著全球的金融海嘯，這次金融海嘯是百年不遇的金融海嘯，未來有好多事情是不確定的，今天我選擇一個比較容易的話題，說一些自己明白的事情。談一談在過去發(fā)生的事情和我的一些觀察，也能夠幫助大家一起探討一下在明天、在未來可能會發(fā)生什么樣的事情。

潘石屹（SOHO中國有限公司董事會主席）

　　影響最大的事情可能是全球的金融海嘯，這個金融海嘯遠遠沒有過去，愈演愈烈，真正的原因是什么呢？原因就是西方的金融行業(yè)不斷的制造泡沫引起的，西方的金融行業(yè)在過去的十幾年時間，不斷的大量的在制造金融的衍生產(chǎn)品，在西方的金融行業(yè)和衍生產(chǎn)品，就是靠杠桿的作用在不斷的放大，在美國次貸危機發(fā)生之前，美國有一種衍生產(chǎn)品叫CDS，這個產(chǎn)品的金額高達62萬億美元，而美國一年的GDP是13.6萬美元，一個衍生產(chǎn)品的金額量，比美國的GDP高出好幾倍。在西方的金融市場中，到處都是杠桿，這個杠桿就是成數(shù)，就是倍數(shù)的關系，最多的金融杠桿是30倍。泡沫化的財富，實際上和我們的日常生活、跟我們的實體經(jīng)濟遠遠的脫節(jié)了，人們說的財富已經(jīng)不是我們?nèi)祟惿鐣婧桶l(fā)展的食物、衣服、房子、原材料、能源，這些財富都是在電腦上的一些虛無縹渺的符號，以上說的只是在西方發(fā)生的，金融危機的上半段的故事。

　　在西方發(fā)生上半段故事的時候，在中國接著發(fā)生了下半段的故事，湊成了一個完整的故事，中國20多年來，不斷的為西方國家生產(chǎn)產(chǎn)品，中國的出口額每年都在上升，因為西方金融的泡沫，使西方人都很有錢，而中國人從歷史上就是最勤勞、最有效的也最節(jié)儉的民族，這些美德在過去的20年時間得到了最充分的發(fā)揮，最少的消費，干最多的活，把生產(chǎn)的產(chǎn)品交給別人去使用，慢慢的這樣一個公式發(fā)展越來越不平衡。我在次貸危機之后去了三次華爾街，在第二次去的時候跟一個基金經(jīng)理吃飯，我在吃飯的過程中知道，一個華爾街的基金經(jīng)理一年的收入，相當于中國西部一個縣40萬人口，這個縣的財政收入，這個縣就是我出生的縣，所以這是多大的不平衡??？而我們的財富是從土地上，生產(chǎn)糧食獲得的，而他們的財富是在計算機上，按照數(shù)學模型演繹出來的，大家可以看一看，哪一個是我們這個社會發(fā)展需要真正的財富？

　　另外還有一個很大的問題，就是在過去十年時間，西方人總是批評中國人環(huán)境污染，不注重環(huán)境，的確在中國許多城市，尤其是南方的制造業(yè)的城市，空氣污染是很厲害的。我去過一個城市，是易小迪帶我去的，這個城市的名字我就不說了，我去和一個老板吃飯，這個城市的空氣特別悶熱，可是看太陽的話，總好象是蒙在霧中，我和他開玩笑說，你們這個城市是不是永遠看不清楚太陽，他說是，我說你看太陽怎么辦？說我坐飛機到別的城市看太陽，這就能看出來這個城市的污染是多厲害的，也有一些學者拿著專業(yè)數(shù)字做比較，說中國每一個單位的GDP里面，耗了大量的能源，放出了大量的二氧化碳，污染了空氣。而在西方的GDP中，能源的消耗、原材料的消耗，給空氣中放出的二氧化碳來如何的少來批評中國，我們看一看，西方的GDP跟我們的GDP是不一樣的，我們中國的GDP是靠生產(chǎn)衣服、電器、玩具，消耗的是實打?qū)嵉脑牧?mdash;—能源，而華爾街的GDP是在電腦上面計算出來的，是不消耗原材料的，消耗的能源就是給這個電腦供應的一點電，所以他們在GDP中消耗的能源和污染一定是比較低的，我們設想一下，把我們中國的服裝廠、電器廠轉(zhuǎn)移到西方國家去，我相信他們生產(chǎn)服裝、生產(chǎn)電器時消耗的能源、原材料和對空氣造成的污染，一定會比中國多的，因為中國人相對于美國人而言是很節(jié)約的，這就是演繹了接近二十年的故事。

　　突然，西方的上半段故事初步停了，發(fā)生了金融海嘯，中國這邊的故事也演繹不下去了，其實這個錯誤，這一個沒有結(jié)果的故事，一定是越暴露的早越好，如果繼續(xù)下去，將會給人類的發(fā)展帶來更大的危害和更大的不公平。在這次金融危機的沖擊下，中國幾十年形成的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，在今天我們必須要去調(diào)整，所以這次金融危機對我們的影響，絕對不是一些經(jīng)濟學家說的周期性的影響，而是結(jié)構(gòu)性的影響。周期性的危機和結(jié)構(gòu)性的危機的區(qū)別就在于，周期性的過了一段時間就恢復，時間是它的標志，而結(jié)構(gòu)性的危機是你的結(jié)構(gòu)要不要調(diào)整，如果你是一個錯誤的結(jié)構(gòu)，你不得到調(diào)整，這個危機就還會繼續(xù)下去。如果是你的調(diào)整沒有很快的到位，這種危機是不會結(jié)束的，我們看一看中國的危機結(jié)構(gòu)，就是以出口為主，以投資為主，是為給西方的泡沫市場服務為主，我們要把這個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整到為中國的國內(nèi)的市場服務，這次調(diào)整的范圍和深度都是以前沒有遇到過的，絕對不是在短時間之內(nèi)調(diào)整的，所以在中國的調(diào)整過程中，中國的經(jīng)濟表現(xiàn)出來最大的特征就是生產(chǎn)過剩，生產(chǎn)能力過剩、勞動力過剩、能源、原材料，所有的生產(chǎn)要素在中國的未來幾年時間都是過剩的，中國的房地產(chǎn)身在其中也不例外過剩。

　　我們在這里談一談房地產(chǎn)本身的問題，中國的房地產(chǎn)企業(yè)本來是一個土生土長的企業(yè)，自己的土地、自己的勞動力、自己的原材料銷售給自己的一種生產(chǎn)，在中國每一個城市自我循環(huán)，在2005年之前，中國房地產(chǎn)市場最大的變化就是房改，由計劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)移到市場經(jīng)濟，無論如何都是中國自己的事情。在2005年之前，偶爾有一些西方的設計師來給我們設計設計房子，進口一些高檔的家具，有個別的外國人在北京、上海和沿海開放城市買點房子，但這都不是主流，在中國對中國房地產(chǎn)市場的影響不大，可是我們看到問題突然發(fā)生了變化，在2004年、2005年西方國家通過金融市場泡沫制造出來了好多錢，這個錢一定要流出去，資本一定要提早升值，流動是本質(zhì)，西方國家提出的四塊金磚，是什么？就是：中國、印度、俄羅斯、巴西，這四塊金磚中最大的一塊金磚就是中國，所以這些資本開始追捧中國的房地產(chǎn)行業(yè)，從房地產(chǎn)的資本來看，就打破了房地產(chǎn)的正常循環(huán)，正常的循環(huán)是征地、建設、銷售、結(jié)算，這個循環(huán)被打破了。在國際資本市場上面，一個房地產(chǎn)公司的土地儲備，成了房地產(chǎn)公司比利潤還要重要的一個指標，所以就拼命的在國際資本的推動下，拼命的圈地，誰圈的地多，誰的資本就大，尤其是中國政府，時不時的要在報紙上說一句話，說是十八億的耕地紅線是不能突破地，越說這句話，國際市場上是物以稀為貴，在國際資本市場上面也起了一個很好聽的名字叫土地銀行，2007年在這一年之內(nèi)，中國房地產(chǎn)開發(fā)商購買土地的支出是3萬億人民幣，可是2007年全中國商品房的銷售僅2.9萬億人民幣，這就在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了好多奇怪的現(xiàn)象，當時的叫法是：面粉的價格比面包的價格貴。就是土地價格比房子的價格貴，40億元一塊地，50億元一塊地，60億元一塊地，最高的一塊地是發(fā)生在長沙的，92億元一塊地，土地的價格也是到了天文數(shù)字，上半年了按的土地樓面價達到了6萬元/平方米，我們看到在國際資本的追捧下，通過房地產(chǎn)開發(fā)商的參與和地方政府的土地財政，房地產(chǎn)開始大規(guī)模的圈地，最多的圈到幾萬畝，沈陽是圈地的一個重點，因為在東北平原上一望無際，可以大規(guī)模的圈地，可是到了2008年初的時候，這個土地的瘋狂開始謝幕了，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場的銷售迅速的萎縮，這個時候2008年秋可能是一個抽象的數(shù)字，追捧房地產(chǎn)市場的資本也是泥菩薩過河自身難保，對任何一個行業(yè)來說，銷售是唯一的出路，中國的房地產(chǎn)也不例外，到了2008年36月底，我根據(jù)國內(nèi)資金和房地產(chǎn)開發(fā)商的困境寫了一篇文章，媒體說是房地產(chǎn)的百日劇變，在2008年六月底提高了一次存款準備金，緊接著美國出了大問題、歐洲出了大問題，全世界許多國家出現(xiàn)了大問題，能夠叫上名字的國家全都支不抵債，雷曼兄弟倒閉了，全世界的投資銀行不存在了，中國以最快的速度面對金融危機，要保增長。

　　2008年底，中國的絕大多數(shù)開發(fā)商的日子很難過，我們能看到的房地產(chǎn)上市公司的財務報表很難看，在這些上市公司中我們看到大多數(shù)的房地產(chǎn)公司過不了2008年底，因為欠銀行的錢太多，市場上的銷售不好，承擔了很多債券和工程，國際市場的資金經(jīng)理在電腦前面看著財務報表，聽著哪一家房地產(chǎn)公司破產(chǎn)，他們在市場上就做空，有好多十幾塊錢的股票跌到一塊多錢，現(xiàn)在說中國政府緊急的放款，在2008年底之前，各個地方政府為了化解危機，又讓開發(fā)商借政府的土地出讓金遲交，廣東、北京都出臺了文件，所以在政府和銀行的幫助下，中國的房地產(chǎn)企業(yè)度過了2008年底這個生死劫，可是今天美國的危機還在一天天的惡化，我們看到危機的根本原因是美國的商業(yè)銀行不放貸款出去，因為他們的商業(yè)銀行認為市場上有風險，而中國政府認為這次危機的影響是很大的，大量的放貸款，放出去貸款的數(shù)字是天文數(shù)字，2009年1月份，中國政府放出去的貸款是1.62萬億，二月份是1萬億，三月份是1.8萬億，加在一起是4.58萬億，好多銀行前三個月的放款，把去年全年的放款都放了出去，在這個大量資金的支持下，房地產(chǎn)市場、股票市場開始回暖?？墒俏磥碇袊康禺a(chǎn)的發(fā)展，還是取決于全球的金融危機，因為中國是世界的一部分，這次危機什么時候才能夠復蘇，只有從舊的模式、舊的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中，脫胎出來，達到真正的業(yè)態(tài)，修整我們過去所犯的錯誤和制造的泡沫，這個危機才能夠出來，實際上金融危機就是提醒我們，我們到底犯沒犯錯誤，金融危機給我們的啟示，就是衡量我們犯錯誤的嚴重性，全球的金融危機，一定會對中國的危機造成沖擊，這一點萬萬不可過分樂觀，如果我們未來中國，中國的房地產(chǎn)要犯錯誤的話，一定是我們太自信了、太樂觀了。在2009年一季度比較好的數(shù)據(jù)面前，過大的夸大了自己的力量，而失去了對市場全面理性的判斷。

　　我們看到中國的房地產(chǎn)過剩仍然是主流，最嚴重的過剩是兩段，第一段是為國際資本服務的、為世界五百強服務的，這些房地產(chǎn)面臨著很大的過剩。例如北京、上海的五星級飯店，現(xiàn)在入住率沒有一家超過30%，幾年前我們在所有的論壇、會議上反復強調(diào)，要與國際接軌。與國際接軌，接軌變成了見鬼，其次就是低檔次的，與政府保障性住宅，同地段、同類型的房地產(chǎn)出現(xiàn)了過剩。我們也看到去年最后兩個月和今年的一季度，政府放了好多的錢出來，可是銀行放的這些錢對房地產(chǎn)企業(yè)來說是救急不救窮，房地產(chǎn)企業(yè)要改變現(xiàn)狀，真正的復蘇是取決于市場，取決于銷售，只有貸款能夠緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條，但從根本上是無法改變的。

　　最后，陳淮主任講了一段話，我覺得很受啟發(fā)，我在這兒重復一下。第一，金融危機是貨幣出了問題，同時發(fā)了大量的貨幣，我想貨幣會貶值的，現(xiàn)在最靠不住的是錢。過去的一年時間，我們以北京的房價為例，要以貨幣來衡量的話沒有變化，漲跌都不多，可是貨幣出了問題，錢出了問題，我們又要以一個實物來衡量，以石油來衡量的話，北京一年前的房價一平方米相當于8桶石油，而今天一平方米房子相當于22桶石油，如果這樣來算，北京的房價漲了2.75倍，這個趨勢還會繼續(xù)，變化的趨勢就是讓我們的財富回復到本質(zhì)，去剛性化、去泡沫化，謝謝。