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　　2008年，招商地產(chǎn)無(wú)緣“百億俱樂部”，據(jù)悉，招商地產(chǎn)08年的銷售業(yè)績(jī)?yōu)?9.2億元，僅完成年初百億目標(biāo)的八成。

　　2010 業(yè)績(jī)拐點(diǎn)

　　上周，某證券公司在對(duì)招商地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)研后發(fā)表報(bào)告稱，預(yù)計(jì)招商地產(chǎn)08年凈利潤(rùn)與07年持平，考慮增發(fā)的股本攤薄因素，08至09年每股收益0.9元和1.2元。由于公司之前的策略不是追求存貨的高周轉(zhuǎn)，因此，近2年結(jié)算的還是04至05年的高毛利項(xiàng)目，業(yè)績(jī)的拐點(diǎn)要到2010年才會(huì)逐步到來(lái)。該證券公司對(duì)招商地產(chǎn)的評(píng)級(jí)維持在“增持”。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，招商地產(chǎn)08年在11個(gè)城市，推盤16個(gè)項(xiàng)目。全年銷售完成情況：簽約及認(rèn)購(gòu)金額79﹒4億元，如果只算合同金額則是74億元，與招商地產(chǎn)年初預(yù)訂的百億銷售目標(biāo)還有較遠(yuǎn)的距離。

　　對(duì)于09年的發(fā)展計(jì)劃，該報(bào)告稱“招商地產(chǎn)09年計(jì)劃在11個(gè)城市推盤25個(gè)項(xiàng)目，可售面積增加到200多萬(wàn)平米，比08年有大幅增長(zhǎng)，而09年計(jì)劃新開工面積130萬(wàn)平米，相比08年的新開工面積200多萬(wàn)平方米則有大幅下降。”

　　從數(shù)據(jù)表示，招商地產(chǎn)的土地有一半集中在珠三角，深圳和廣州的土地儲(chǔ)備占比接近30%，而且今年公司的可售面積增長(zhǎng)非?？捎^。因此，分析人士認(rèn)為，如果09年深圳和廣州率先回暖，則在銷售上可以快速反應(yīng)出來(lái)。

　　2008 地價(jià)高企

　　光大證券的地產(chǎn)分析師翁非玉對(duì)招商地產(chǎn)在08年的表現(xiàn)持肯定意見。但翁非玉亦表示，招商地產(chǎn)在08年沒有達(dá)成預(yù)期的銷售目標(biāo)，這與整個(gè)大環(huán)境變差有直接的關(guān)系。

　　翁非玉認(rèn)為，招商地產(chǎn)在2008年的上半年對(duì)市場(chǎng)的判斷也出現(xiàn)失誤。在2008年，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了巨大的影響，而以萬(wàn)科為例的部分企業(yè)因及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)變化而調(diào)整了產(chǎn)品價(jià)格和銷售方式，從而取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。但招商地產(chǎn)并沒有對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格做出及時(shí)的調(diào)整，而是繼續(xù)貫徹了原來(lái)的銷售策略，維持了價(jià)格的穩(wěn)定。翁非玉認(rèn)為，這可能是招商地產(chǎn)不希望因?yàn)閮r(jià)格的調(diào)整引發(fā)以往業(yè)主的糾紛。

　　同時(shí)，翁非玉認(rèn)為按照目前深圳的市場(chǎng)狀況，房?jī)r(jià)單邊向下調(diào)整的可能性已經(jīng)不是很大，那么如果09年市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，招商地產(chǎn)旗下產(chǎn)品的彈性空間將會(huì)是最大的。

　　事實(shí)上，招商地產(chǎn)不能在價(jià)格上做出大幅讓步的另一個(gè)原因則是過(guò)高的土地成本。比如雍景灣占地約5.2萬(wàn)平方米，建筑面積12.9萬(wàn)平方米，容積率約2.48，項(xiàng)目計(jì)劃建成高檔住宅小區(qū)，其地價(jià)為12.56億元，樓面地價(jià)達(dá)約9736元/平方米。

　　而位于蛇口的住宅項(xiàng)目領(lǐng)航園則需向大股東蛇口工業(yè)區(qū)購(gòu)入宗地。項(xiàng)目占地面積11670平方米，總建筑面積為31976平方米，地價(jià)3.61億元總投資為6.27億元。

　　按此計(jì)算，該項(xiàng)目樓面地價(jià)達(dá)11289.7元/平方米，根據(jù)總投資，預(yù)計(jì)成本價(jià)為19608.4元/平方米，如果項(xiàng)目利潤(rùn)率達(dá)15%，則價(jià)格需達(dá)22549.6元/平方米。而顯然，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資利潤(rùn)率遠(yuǎn)不止15%，如果大幅降價(jià)，招商地產(chǎn)是否會(huì)虧本銷售則很難說(shuō)。

　　或許就是因?yàn)橥恋爻杀镜母甙海?008年，招商地產(chǎn)只有三塊土地入帳。兩塊位于福建漳州，地價(jià)共計(jì)6.6億元，另一塊則位于北京昌平區(qū)，地價(jià)為16.5億元。