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　　房價(jià)會一直跌下去么，還會跌多少？盡管多數(shù)民眾期望降價(jià)風(fēng)潮來得更猛烈些，但房價(jià)未來走勢，不是一個(gè)“跌”字就可以了結(jié)。

　　9月16日，國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的調(diào)查結(jié)果顯示8月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1，意味著房價(jià)下跌已成為全國整體性的問題。9月份北京各類折扣、特價(jià)房的打折力度從9折到7折，其中不乏萬科、金地、合生創(chuàng)展等知名品牌旗下樓盤。位于北京西南石景山區(qū)玉泉路附近的某樓盤更爆出6.3折的優(yōu)惠。

　　8月18日，上海中遠(yuǎn)兩灣城的29套房源集中成交，均價(jià)13842元／平方米，比上半年21049元／平方米跌了7200多元／平方米；8月21日成交的三套更是低至13804元，相比最高點(diǎn)的3月份價(jià)格已經(jīng)跌去8532元，跌幅高達(dá)40%。4月份的深圳一手房住宅價(jià)格經(jīng)過較大幅度調(diào)整，已基本回落到去年2、3月份的水平。房價(jià)從去年10月的17350元/平方米跌到今年6月的12681元/平方米，9個(gè)月間跌去了近30%。

　　2008年以來，北京、上海等一線城市已有幾十宗土地流標(biāo)、流拍，并有向二、三線城市蔓延的趨勢。據(jù)國家發(fā)改委統(tǒng)計(jì)，2008年7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積、土地開發(fā)面積和新開工面積分別比上月下降27.7%、35.7%和35.7%。

　　從2007年底開始，樓價(jià)的增幅趨緩并趨于回落。上海、深圳等一線城市每平方米的價(jià)格跌幅達(dá)30%到40%。房價(jià)會一直跌下去么，還會跌多少？盡管多數(shù)民眾期望降價(jià)風(fēng)潮來得更猛烈些，但房價(jià)未來走勢，不是一個(gè)“跌”字就可以了結(jié)。

　　中國樓價(jià)為何下跌？

　　從2003年以來，中國各地房價(jià)一直處于快速上漲的趨勢，進(jìn)入2007年，房價(jià)更是一路沖高。全國一些大中城市房價(jià)年度上漲超過30%，廣東的部分地區(qū)達(dá)到50%。投資性購房加快了房價(jià)上升的速度。以“溫州炒房團(tuán)”和“山西煤老板”為代表的投資者推動了房價(jià)的上漲。在北京和深圳等地，投資性購房比例一度超過1/2。

　　這使得房價(jià)嚴(yán)重脫離實(shí)際收入水平。今年7月上海房價(jià)均價(jià)13200元/平米，按照每個(gè)家庭以兩個(gè)人有固定收入，購買90平方的房子來算，房價(jià)收入比已經(jīng)達(dá)到25.14，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了消費(fèi)者的承受能力；而按照國際慣例，房價(jià)收入比在3--6倍之間為合理區(qū)間。

　　從2007年底起，股市開始低迷。以滬市為例，綜合指數(shù)從2007年底的6000余點(diǎn)大幅跌至2008年9月的2000點(diǎn)左右。中國股市暴跌，多數(shù)投資者的財(cái)富大幅蒸發(fā)，使得對房地產(chǎn)的投資需求銳減。

　　政府緊縮銀根，面臨資金壓力，開發(fā)商降價(jià)自救。央行和銀監(jiān)會發(fā)布通知，約束各商業(yè)銀行對商業(yè)性地產(chǎn)的貸款。規(guī)定只要國土資源部門認(rèn)定某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)用地閑置時(shí)間超過兩年，該項(xiàng)目的開發(fā)將無法從銀行獲取任何形式的貸款。

　　對中國經(jīng)濟(jì)增速放緩的預(yù)期調(diào)低了購房欲望。上半年中國GDP同比增長10.4%，比上年同期回落1.8%，經(jīng)濟(jì)增長有所放緩。房產(chǎn)業(yè)內(nèi)外人士普遍看空樓市。央行22日發(fā)布的《2008年第三季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查綜述》顯示，居民的購房熱情不樂觀——調(diào)查顯示未來三個(gè)月打算買房的居民人數(shù)占比創(chuàng)1999年調(diào)查開始以來最低水平。北京、上海、天津和廣州等一級城市未來三個(gè)月打算買房的居民人數(shù)占比均不足10%。

　　中國的樓價(jià)會暴跌么

　　即使經(jīng)過2007年底和2008年初的房價(jià)回落，中國房價(jià)收入比依然處于高位。2008年3月全國房價(jià)收入比為7.3，北京、上海、深圳和杭州都超過了10。美國和西歐這個(gè)比例是3到4左右，即使是倫敦和紐約這樣的國際大都市也僅達(dá)到6.9和7.9。

　　人口密度和生活費(fèi)用遠(yuǎn)高于中國的韓國、日本的房價(jià)收入比，也遠(yuǎn)低于中國。在日本這一比例為4：1；2006年初，韓國的國土研究院的研究表明在首都首爾地區(qū)，需要將個(gè)人收入存7.7年才能購買住宅，其他大城市為3.8年，中小城市為2.6年。

　　如果按國際口徑來計(jì)算，中國的實(shí)際房價(jià)收入比要更高一些。歐美等國都是按每個(gè)家庭中有2或1人有固定收入來計(jì)算，而中國則是按大約3人來計(jì)算。中國住宅只有70年的居住權(quán)，而其他大多數(shù)國家的購房者享有對住宅永久的所有權(quán)。

　　中國，尤其是北京、上海、深圳等大城市的房價(jià)與收入嚴(yán)重脫節(jié)，存在繼續(xù)大幅下跌的可能。當(dāng)房市無較大程度的泡沫化時(shí)，房價(jià)不會在短期內(nèi)有大波動。按國際說法，三年下跌15%可算深度調(diào)整。以美國為例，即使在這次影響波及全球的次貸危機(jī)中，房價(jià)也僅下降了15%-18%左右。