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　　Q：目前國內(nèi)很多消費(fèi)者對(duì)于高端消費(fèi)者判斷更多是直接從價(jià)格上，這是合適的方式嗎？

　　蔣尚禮：消費(fèi)者很多是沒有經(jīng)驗(yàn)的，所以只看價(jià)格。舉另外一個(gè)例子，譬如說有一些名牌，例如Prada、LV等等，他們?nèi)绾味▋r(jià)呢？不要看他成本多少，一個(gè)Prada成本跟普通袋子成本差不多，但是他們放在品牌推廣里面的費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過于它產(chǎn)品的成本。

　　可能一個(gè)Prada賣一萬塊錢，里面有四五千是推廣費(fèi)用，成本是1000塊錢，還有小部分是員工的費(fèi)用，品牌的定位也不同，而且產(chǎn)品是限量的，一般不會(huì)有很多的貨品供給消費(fèi)者。所以有一些牌子魚目混珠，在國內(nèi)經(jīng)?？吹胶孟笫敲疲聦?shí)上是冒牌的，然后價(jià)格比一般價(jià)格稍微便宜一點(diǎn)，有一些就賣8000多元。

　　回到房地產(chǎn)方面，很多消費(fèi)者還是需要一個(gè)熟悉過程，并沒有真正經(jīng)歷過這個(gè)。這段時(shí)間是好的時(shí)期，大家都回歸理性了。因?yàn)槿绻粋€(gè)非?；鸨氖袌觯蠹也]有時(shí)間，也并沒有耐心去等，因?yàn)樵俚染唾I不到了。火爆的市場下消費(fèi)者會(huì)有這種的心理狀況。這一段時(shí)間消費(fèi)者回歸理性了，以一個(gè)客觀的角度，會(huì)去判斷這個(gè)產(chǎn)品是不是豪宅，去仔細(xì)分析哪一個(gè)是真，哪一個(gè)不是。

　　隨著90/70政策的推行，將來真正的豪宅漲幅會(huì)比普通住宅高，升級(jí)也比較快。應(yīng)考慮這個(gè)投資的回報(bào)率，豪宅的價(jià)值將會(huì)越來越保值。為什么有些開發(fā)商做了一個(gè)品牌之后，會(huì)有一個(gè)良性的循環(huán)，為什么有一些產(chǎn)品賣得比較貴？因?yàn)樗懊嬉呀?jīng)有沉淀了，或者它吸收了一些有價(jià)值的東西進(jìn)去。

　　Q：對(duì)于未來高端市場發(fā)展，DTZ戴德梁行如何拓展呢？

　　蔣尚禮：高端產(chǎn)品占市場很小的比例，今天的中國大陸可能要比其他國家的成熟城市多一些，也只有8%的數(shù)量是屬于高端豪宅的。這類型產(chǎn)品，我們也比較有操作經(jīng)驗(yàn)，這些產(chǎn)品面對(duì)的客戶也是我們比較熟悉的，這也是我們發(fā)展的重點(diǎn)計(jì)劃。

　　不是說每一個(gè)城市都有這類型的產(chǎn)品，或者有定量的產(chǎn)品。像長沙，不是說長沙沒有富人，也有富人的，但是這些富人數(shù)量是否可以支撐這么大一個(gè)數(shù)量呢？是不可能的。我們看到長沙最典型的市場狀態(tài)是怎樣呢？別墅的均價(jià)比一般的價(jià)格低，賣得還便宜，而占的分量更多。城市的需求不大，承受不了，價(jià)格就走低，并沒有稀缺性，所以城市邊緣別墅賣的價(jià)格比市里面的高層要低。

　　除了一些傳統(tǒng)的一線城市，還需要看一些萌生一線城市，在未來5年里面，可能會(huì)從二線列為一線的，這些城市是非常具有潛力的。我們首先也是要看的，這些城市、這些類型的產(chǎn)品在當(dāng)?shù)厥袌鍪欠窆?yīng)過量。因?yàn)槲覀冋f這些類型的產(chǎn)品，它面對(duì)的客戶不單純是本地，同時(shí)也有一些外來的客戶。譬如說我們在上海的高端住宅，為什么可以承受這個(gè)價(jià)格？因?yàn)槌吮镜厝速I以外，還有外地人居住的需求。

　　每一個(gè)城市的高端住宅都必須從幾個(gè)方面去看，第一個(gè)，需要租的需求量是多少；第二個(gè)，租金的水平要提供出租的話，是否有客源，這些客源一定非常高端的；第三個(gè)就需要看市場供應(yīng)究竟怎樣。高端市場必須從這幾個(gè)環(huán)節(jié)去看。