希望我們思考中國的房地產(chǎn)，不要就房地產(chǎn)論房地產(chǎn)，我們要從中國經(jīng)濟(jì)的基本面來審視我們所面臨的問題。

　　向松祚：昨天(8月7日)我認(rèn)真聽了一下（2014博鰲房地產(chǎn)論壇大會(huì)），有一些關(guān)于房地產(chǎn)好的問題，但是這些好的問題，似乎我沒有聽到好的答案。今天主辦方給我出的這個(gè)題目是談資本市場。但是我今天要提兩個(gè)可能大家感到非常困惑的問題，但是我會(huì)給出我的答案。至于是不是好的答案，由各位去判斷。

　　第一個(gè)問題，我記得在昨天上午主持最后一節(jié)討論的時(shí)候，我們有幾位開發(fā)商朋友說缺錢。晚上吃飯的時(shí)候，也有很多朋友跑過來跟我講，說你在銀行工作，干嗎銀行貸款利率給我們搞這么高？貸款拿不到，也是缺錢。那么我今天就想問這個(gè)問題，為什么缺錢？這是非常奇怪的問題。

　　我在很多場合講過，中國今天的很多問題，一個(gè)最根本性的問題，我們從2009年到2013年，我們貨幣量的擴(kuò)張、信貸的擴(kuò)張、社會(huì)融資總量的擴(kuò)張，在人類歷史上找不到任何一個(gè)國家有這么快、有這么大。光銀行貸款，2009年到2013年這5年時(shí)間，我們總共的新增貸款接近50萬億，每年都超過9萬億，今年前兩季度，銀行的新增貸款已經(jīng)接近7萬億。

　　一季度我們的新增貸款達(dá)到3.4萬億，是有史以來第二高的季度增量。我們的M2和M1的比例早晚會(huì)超過200%。我們的新增貸款在社會(huì)融資總量里面占的比例只有一半，也就是說過去5年，我們整個(gè)社會(huì)的融資超過100萬億，因?yàn)殂y行貸款超過50萬億，它才占一半。這就提出一個(gè)非常嚴(yán)肅的問題，對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)整體來講，如此龐大，如此快速，如此高的貨幣信貸，一個(gè)擴(kuò)張的速度，為什么大家還很缺錢，還出現(xiàn)錢荒，還出現(xiàn)市場低靡，不斷地攀升？我認(rèn)為這個(gè)問題的答案就在于我們中國經(jīng)濟(jì)從內(nèi)在深處出了非常大的麻煩。

　　一個(gè)簡單的常識(shí)，小孩子都能想明白的問題，按道理來講，你的貨幣供應(yīng)量、占用量、社會(huì)融資總量增長這么快，那你的經(jīng)濟(jì)增長速度不能說一直往上飆升，至少不應(yīng)該下來，但是我們現(xiàn)在下來了，我們的房地產(chǎn)商朋友越來越感覺到缺錢，這是為什么？我們有沒有深入想過這個(gè)問題？我昨天和很多房地產(chǎn)開發(fā)商朋友討論這個(gè)問題的時(shí)候，大家都是愿意把這個(gè)板子打在銀行身上，多數(shù)都是愿意把這個(gè)板子打在央行身上，覺得央行的貨幣政策不夠?qū)捤桑瑧?yīng)該寬松，覺得銀行應(yīng)該多放貸款。

　　我想請(qǐng)問各位，銀行的貨幣政策不夠?qū)捤蓡?？銀行的新增貸款不夠多嗎？社會(huì)融資總量不夠多嗎？我們的貨幣政策、信貸政策、銀行的政策并不是完美的，我們有很多的問題，但是我們有沒有深入思考過，我們房地產(chǎn)行業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)內(nèi)在的根本性的大問題在哪里？剛才銀河證券的趙總講了幾個(gè)非常關(guān)鍵的數(shù)據(jù)，我想這個(gè)答案其實(shí)各位稍微思考一下，也是非常明白的。第一個(gè)，過去這些年，除了我們真正需要的行業(yè)以外，幾乎所有的行業(yè)全部是產(chǎn)能過剩的。按照國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，中國分大類來算，21個(gè)行業(yè)里面，有18個(gè)行業(yè)是產(chǎn)能嚴(yán)重過剩，我們的房地產(chǎn)行業(yè)是不是存在產(chǎn)能過剩，我想這個(gè)問題非常嚴(yán)峻，各位可以談。我非常贊同陳淮教授講的，我們不應(yīng)該討論下行還是上行的問題，我們應(yīng)該討論我們房地產(chǎn)的基本面到底出了什么問題，產(chǎn)能是不是過剩。當(dāng)然有些人胡說八道，說中國的房地產(chǎn)要永遠(yuǎn)發(fā)展，中國的房價(jià)要永遠(yuǎn)漲上去，因?yàn)橹袊习傩盏拇婵疃家兂煞孔?，這是中國的經(jīng)濟(jì)學(xué)家說出來的。

　　莎士比亞講過一句非常有名的話，“當(dāng)我們把一切變成黃金的時(shí)候，你會(huì)渴望破銅爛鐵”。一個(gè)國家的財(cái)富能都變成房子嗎？我到常州去，常州的市場說，我們這里的人均5套房子，他說這是財(cái)富。我說，不對(duì)，這是財(cái)富巨大的浪費(fèi)。房子蓋了沒人住，這不是財(cái)富巨大的浪費(fèi)嗎？產(chǎn)能過剩本身就占用了大量的資金，占用了大量的信貸，占用了大量的社會(huì)融資，而這些社會(huì)融資按照我們中央政治局的說法，很多都是無效投資，很多都是浪費(fèi)投資，所以在7月29號(hào)政治局會(huì)議里面，為什么講要提高有效投資？我們這個(gè)問題難道不值得反思嗎？昨天有人說，過去房地產(chǎn)公司有8萬多家，現(xiàn)在還有3萬多家，我們可以算一下，每家房地產(chǎn)公司如果給你1億貸款，那也是3萬億。2009年到2013年，銀行新增貸款全國平均有22%進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)，這個(gè)數(shù)量接近12萬億，按照現(xiàn)在還有4萬家房地產(chǎn)公司算，每家房地產(chǎn)公司平均也拿了3億的新增貸款，這是任何其它行業(yè)沒有的?，F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)平均的負(fù)債率是72%，有相當(dāng)一部分開發(fā)商的負(fù)債率超過了85%，這不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了歐美同行的水平，也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過香港的水平，這能持續(xù)嗎？我想各位應(yīng)該深入思考一下這個(gè)根本性的問題。

　　再回到我們的市盈率，剛才銀河證券的趙總提的這個(gè)數(shù)據(jù)非常重要，但是這個(gè)問題還值得繼續(xù)問下去。中國的GDP增長速度這些年是都是世界第一，但是我們的股市表現(xiàn)是世界倒數(shù)第一。你怎么解釋呢？這個(gè)問題解釋也比較容易，我們的GDP增速是世界第一，但是我們的企業(yè)不怎么賺錢。我這里有一個(gè)數(shù)字，2013年差不多2500家上市公司，總利潤是1.97萬億，就按2萬億算，16家上市的銀行，加上房地產(chǎn)的上市公司，這兩個(gè)行業(yè)占了整個(gè)上市公司全部利潤的85%。但是股民不相信銀行，不相信房地產(chǎn)。

　　剛才趙強(qiáng)講，現(xiàn)在按照利潤算的話，我們房地產(chǎn)的估值只有一半，我們的銀行更慘。既然大家都說銀行是暴利，銀行壟斷，銀行賺大錢，房地產(chǎn)暴利，房地產(chǎn)這么快速增長，你為什么不買銀行和房地產(chǎn)的股票呢？為什么銀行和房地產(chǎn)的股票漲不上去呢？我不是搞股評(píng)的，全世界有很多人研究股票波動(dòng)，去年得諾貝爾獎(jiǎng)的三個(gè)人，研究了一輩子股票，得出一個(gè)基本的結(jié)論，沒有人能夠預(yù)測股票的短期波動(dòng)，你要預(yù)測一天、一周、一個(gè)月、一年，那是扯淡。但是我們可以看到股票的長期趨勢(shì)，股票的長期趨勢(shì)是什么意思？最終股票買的是一個(gè)信心，是人們對(duì)你這個(gè)行業(yè)未來長期的收益和風(fēng)險(xiǎn)是不是有信心。這個(gè)道理很簡單，大家對(duì)銀行為什么沒有信心？銀行和房地產(chǎn)綁在一起。為什么對(duì)房地產(chǎn)沒有信心呢？這個(gè)問題我想請(qǐng)各位來回答。這個(gè)現(xiàn)實(shí)擺在這里，你怎么解釋？既然銀行、房地產(chǎn)這么牛，為什么你的市盈率如此低？為何你的估值如此低？這些問題都是需要我們深入思考的，我們的行業(yè)從基本面上是出了大麻煩，可能各位沒有深刻地認(rèn)識(shí)到。

　　再回到和銀行的關(guān)系，昨天晚餐的時(shí)候，幾位朋友和我交流，說銀行怎么給我們利息這么高？昨天吃飯的時(shí)候，我們氣氛比較好，沒有必要爭論這個(gè)問題，但是今天我在這里提出這個(gè)問題，既然銀行、金融機(jī)構(gòu)給你這么高的利率，你為什么要呢？有人說是你們銀行壟斷？我說是錯(cuò)的，中國的銀行體系不存在壟斷，中國現(xiàn)在有3800多家銀行，工、農(nóng)、中、建、交這幾大銀行的市場占有率已經(jīng)超過40%以下了，這幾個(gè)銀行不給你，你還可以找其它的銀行，為什么銀行利率這么高，你還要呢？按道理說這么高的利率你完全可以不要，你可以找社會(huì)融資，社會(huì)融資也占了一半，為什么社會(huì)融資的利率也是那么高呢？我想這個(gè)問題可能更加麻煩。我們這個(gè)行業(yè)這些年賺錢太容易，制造業(yè)行業(yè)趨之若鶩，紛紛貸款搞房地產(chǎn)，我到溫州、臺(tái)州去看，很多企業(yè)很坦率地告訴我，他說我們這個(gè)制造業(yè)就是一個(gè)殼子，拿到貸款就去搞房地產(chǎn)。去年整個(gè)鋼貿(mào)行業(yè)6500億的貸款，估計(jì)有一半要打水漂。他們這些貸款有多少拿去搞了鋼貿(mào)呢？估計(jì)30%都不到。因?yàn)槎枷胍呃?。今天早上我跟一個(gè)記者講，我最近碰到我的5個(gè)搞房地產(chǎn)的朋友，他說我們最近缺錢了，你能不能想辦法幫我們弄點(diǎn)錢，哪怕20%，甚至30%的利率我們也可以接受，我現(xiàn)在想活下去。這個(gè)問題在哪里？這是一個(gè)基本面的問題，我們需要這么多房地產(chǎn)的企業(yè)嗎？我們需要這么大的房地產(chǎn)嗎？我們的房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)其它的部門是否協(xié)調(diào)？我們的房地產(chǎn)基本面是不是健康？我們應(yīng)該有一個(gè)什么樣的房地產(chǎn)行業(yè)？我想這才是我們這次論壇應(yīng)該深入思考的根本性的大的問題。

　　我剛才這些數(shù)據(jù)是不是足以讓大家得到這些問題的答案？從銀行掌握的情況來看，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)很多的資金周轉(zhuǎn)速度大幅下降。根據(jù)一個(gè)研究機(jī)構(gòu)的研究報(bào)告，去年全部的上市公司資金周轉(zhuǎn)速度平均放慢了7天。大家都是做企業(yè)的，我也做過幾年企業(yè)，我知道，資金周轉(zhuǎn)速度一放緩，問題麻煩就大了。我現(xiàn)在還在任幾個(gè)公司的董事，每次我們開董事會(huì)都要討論應(yīng)收帳款的問題。我們從央行的M1也能看得出來。所以大家喊缺錢，這個(gè)板子如果打在央行身上，如果打在銀行體系身上，至少是不完全的。我認(rèn)為即使央行現(xiàn)在放寬貨幣政策，降低利息，我認(rèn)為也不會(huì)取得很大的效果，而且會(huì)使現(xiàn)在的問題越來越嚴(yán)重。就像一個(gè)人吃春藥一樣的，春藥你吃一兩次可以，你要永遠(yuǎn)吃就會(huì)完蛋。

　　下面再簡要談一下資本市場。我們的GDP增長速度世界第一，為什么股市表現(xiàn)世界最差呢？這個(gè)問題非常困惑。我剛才其實(shí)已經(jīng)給出答案的第一個(gè)部分，就是我們不賺錢。銀行賺錢、房地產(chǎn)賺錢，這兩個(gè)行業(yè)賺的錢加起來超過85%，但是投資者不相信你這個(gè)行業(yè)，認(rèn)為你這個(gè)行業(yè)總有一天要完蛋。

　　我毫不隱諱地告訴各位，有人做過測算，如果房價(jià)現(xiàn)在平均下降25%，整個(gè)銀行業(yè)將會(huì)面臨全部虧損的局面。投資者的擔(dān)心也不是瞎操心的。我們有一位資深的銀行家在多次場合上講過一句話，我們的銀行體系還沒有經(jīng)受過一個(gè)完整經(jīng)濟(jì)周期的考驗(yàn)。現(xiàn)在我們的銀行要補(bǔ)充資本金，你們會(huì)買它的股票嗎？只要那個(gè)銀行說要補(bǔ)充資本金，它的股價(jià)肯定會(huì)下跌，這是很大的麻煩。

　　說到根本上，我們的股市為什么不好？因?yàn)槔麧櫶佟?000家上市公司的利潤，除去銀行和房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，剩下的公司的利潤比不上美國前10個(gè)科技公司的利潤之和。這是一個(gè)根本性的問題，所以我們要轉(zhuǎn)型、升級(jí)換代。中國制造業(yè)不太賺錢，都去搞房地產(chǎn)，這樣是不行的。

　　這個(gè)答案的第二部分，我認(rèn)為我們的證券監(jiān)管部門在這些年，可以講幾乎是無所作為的。高成長性的公司沒有一家在中國上市，這難道不是一個(gè)可悲的現(xiàn)象嗎？這個(gè)事情我也請(qǐng)教過證券監(jiān)管部門的官員，他們答非所問，如果說1998年，新浪、網(wǎng)易這些新興公司沒有辦法，要跑到美國上市，為什么到了今天，我們這些高成長的公司，京東、阿里巴巴還要跑到美國上市呢？

　　第三個(gè)答案，我們的金融市場、資本市場太多的談?wù)摫O(jiān)管，他們從金融危機(jī)里面吸取了完全錯(cuò)誤的教訓(xùn)，他們以為美國出現(xiàn)金融危機(jī)，所以就必須要監(jiān)管，不能搞創(chuàng)新。恰恰相反，美國的金融市場、歐洲的金融市場為什么能夠傲視全球？不是監(jiān)管出來的，是創(chuàng)新出來的。華爾街200多年的歷史，就是一個(gè)創(chuàng)新和毀滅的歷史，沒有什么大不了，中國看起來沒有金融危機(jī)，實(shí)際上我們是有金融危機(jī)的，我們的金融危機(jī)的代價(jià)表現(xiàn)不是大規(guī)模的銀行破產(chǎn)，我們的銀行都是國家的，破不了產(chǎn)，但是銀行壞賬誰來承擔(dān)呢？答案各位都很清楚。

　　所以我最后的結(jié)論是，我希望我們思考中國的房地產(chǎn)，不要就房地產(chǎn)論房地產(chǎn)，我們要從中國經(jīng)濟(jì)的基本面來審視我們所面臨的問題。正如我們朱中一告訴我們的，你頭疼問題不一定是在頭上，而有可能是你的心臟出了問題。