樊綱：非常高興再次參加這個(gè)大會(huì)。剛才陳詩濤女士講到今年兩個(gè)賓館都住滿了，在樓市不那么景氣時(shí)，與會(huì)人員反倒多了。其實(shí)，這也是一個(gè)正常現(xiàn)象，我記得2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，我們收到國(guó)際會(huì)議的邀請(qǐng)比繁榮期更多，說明這個(gè)時(shí)候更需要大家的思考。

我還是講講宏觀經(jīng)濟(jì)的問題，然后在這個(gè)背景下討論房地產(chǎn)?，F(xiàn)在很多人都在說一個(gè)觀點(diǎn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)告別了兩位數(shù)的增長(zhǎng)，進(jìn)入一個(gè)中低增長(zhǎng)的時(shí)代，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一個(gè)換檔期。我不太同意這個(gè)觀點(diǎn)。為什么過去兩位數(shù)的增長(zhǎng)是正常增長(zhǎng)？過去20年，我們經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度超過9%，一定是通貨膨脹；真正到了兩位數(shù)，到了10%以上，既是通貨膨脹又是資產(chǎn)泡沫。2007年，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度最高達(dá)14%的增長(zhǎng)，通貨膨脹加房地產(chǎn)泡沫，加股市泡沫，那是不正常的狀態(tài)。那什么是正常狀態(tài)呢？正常狀態(tài)就是經(jīng)濟(jì)學(xué)所說的潛在增長(zhǎng)率。潛在增長(zhǎng)率怎么分析呢？有一個(gè)簡(jiǎn)單的方法叫濾波法，把通貨膨脹、通貨緊縮去除。中國(guó)出現(xiàn)過通貨緊縮，從2003到2007年，那幾年時(shí)間里有三段價(jià)格增長(zhǎng)是負(fù)的，這樣分析的話，中國(guó)兩位數(shù)的增長(zhǎng)時(shí)期都是過熱的。正常的增長(zhǎng)就是在7%到9%之間，也許前幾年高一點(diǎn)，8%到9%，現(xiàn)在是7%到8%，這是正常增長(zhǎng)。所以我說現(xiàn)在不是換擋期，是終于告別了過熱增長(zhǎng)，回歸正常增長(zhǎng)。

從這個(gè)角度講，這是好事情，而且過去幾十年也不總是兩位數(shù)增長(zhǎng)。過去10年兩次過熱，只有5年是兩位數(shù)增長(zhǎng)，多數(shù)時(shí)候不是兩位數(shù)增長(zhǎng)。我們現(xiàn)在處理的這些問題，包括產(chǎn)能過剩、影子銀行的違約、銀行壞債、地方政府融資平臺(tái)的壞賬，此外還有房地產(chǎn)有些地方出現(xiàn)泡沫，所有這些問題都是過去兩次過熱的結(jié)果，一次是2004到2007，一次是2009到2010年。前一次是整個(gè)國(guó)際市場(chǎng)弄出來的過熱，后面是政府為了應(yīng)對(duì)危機(jī)弄出來的過熱，總而言之這兩次過熱導(dǎo)致的問題，現(xiàn)在正是我們要處理的。

為什么還要歌頌這個(gè)兩位數(shù)的增長(zhǎng)？大家認(rèn)為現(xiàn)在是一個(gè)不好的時(shí)代，其實(shí)現(xiàn)在是回歸正常增長(zhǎng)，是一個(gè)好事情?，F(xiàn)在比較難的是，要處理很多過去過熱遺留下來的問題。但是現(xiàn)在我們終于明白，為什么要防過熱了。防過熱，防的不是過熱的時(shí)候那點(diǎn)事，過熱的時(shí)候大家掙錢掙得容易，東西賣得好，躺著都掙錢，阿貓阿狗都能掙錢；防的就是現(xiàn)在的這些事情，產(chǎn)能過剩、銀行壞賬、金融風(fēng)險(xiǎn)等等。所以在這個(gè)意義上，我說我們現(xiàn)在終于開始回歸正常。

說到房地產(chǎn)，我還是想講個(gè)一般性的觀點(diǎn)，一般的市場(chǎng)。什么叫正常狀態(tài)？市場(chǎng)的正常狀態(tài)是競(jìng)爭(zhēng)、創(chuàng)新，是兢兢業(yè)業(yè)，是專注和專業(yè)。你得專注而專業(yè)的，兢兢業(yè)業(yè)的，起早貪黑的，還得有創(chuàng)新、有新點(diǎn)子。用現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)公司的一句話說，你得如履薄冰，擔(dān)心別人有一個(gè)新技術(shù)把你打垮，這才是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常狀態(tài)。過去那種阿貓阿狗都能賺錢的時(shí)代不正常。前兩天聽到一個(gè)例子，說一個(gè)好的大房地產(chǎn)公司10個(gè)月交房，一個(gè)小公司圈了一塊地，然后也搞房地產(chǎn)，根本做不好，20個(gè)月都沒交房，到了30個(gè)月才交房，結(jié)果它賺的錢比那個(gè)好公司掙的還多。為什么？那20個(gè)月里面房?jī)r(jià)又漲了一倍，結(jié)果他的利潤(rùn)比前面那個(gè)還高，這是不正常的。從這個(gè)意義上來說，我們過去這十多年的時(shí)間，房地產(chǎn)如果總是處在那種亢奮、過熱的狀態(tài)下，拿塊地就能掙錢，那太不正常了。而我們現(xiàn)在開始回歸正常了。

我們的博鰲房地產(chǎn)論壇搞了14屆，回想這14年來，過去很多年都是在討論怎么防過熱的問題，政府出了很多的政策進(jìn)行調(diào)整，現(xiàn)在終于不那么熱了。當(dāng)然2012年的時(shí)候也說要退熱了，2013年又跳一跳，也許明年又會(huì)跳一跳。我覺得現(xiàn)在是逐步在開始調(diào)整，有些問題開始暴露了。因此在這個(gè)意義上說，我們回歸正常的過程已經(jīng)開始了。什么叫正常？我不說最后有多少家大房地產(chǎn)，今后的格局是什么樣，正常的狀態(tài)總是應(yīng)該有優(yōu)勝劣汰，有高高低低，房地產(chǎn)商要做專、做精、做好、做大，做得專業(yè)，然后要從質(zhì)量、創(chuàng)新的角度來做，這才是正常的狀態(tài)。所以我說現(xiàn)在是回歸正常的一個(gè)態(tài)勢(shì)，告別過去不正常的狀態(tài)。過去那種不正常的狀態(tài)毀了很多其它行業(yè)的公司，弄得其它行業(yè)的人，特別是制造業(yè)總覺得那里不掙錢，總看到房地產(chǎn)商掙錢快，然后那些公司就開始三心二意，左顧右盼?，F(xiàn)在制造業(yè)之所以不景氣，不是由于制造業(yè)不賺錢，而是他們把精力用到別處了，當(dāng)然遇到風(fēng)吹草動(dòng)就會(huì)出問題。所以從這個(gè)意義上說，我覺得我們應(yīng)該歡迎看到房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整。

從這個(gè)角度講，調(diào)整也是應(yīng)該的。十幾年了，必然會(huì)發(fā)生調(diào)整，這個(gè)調(diào)整除了供求關(guān)系的調(diào)整、區(qū)域性的調(diào)整，也包括產(chǎn)業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)勝劣汰、兼并重組這些事情。我相信在這兩天的會(huì)議上，大家也會(huì)更多地討論這個(gè)問題，這是第二個(gè)觀點(diǎn)，房地產(chǎn)必然面臨一個(gè)調(diào)整，面臨回歸正常的過程。

第三個(gè)觀點(diǎn)，我們畢竟也是軟著陸，宏觀經(jīng)濟(jì)是軟著陸，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是軟著陸。軟著陸是什么意思呢？就是做相對(duì)平穩(wěn)的調(diào)整，不是崩盤式的調(diào)整?，F(xiàn)在市場(chǎng)上很多人，包括國(guó)際上很多人都在說中國(guó)市場(chǎng)崩盤了，實(shí)際上房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)軟著陸了。從2010年4月份限購(gòu)開始，到現(xiàn)在已經(jīng)4年多時(shí)間，它已經(jīng)歷了一個(gè)軟著陸的過程?，F(xiàn)在繼續(xù)這個(gè)過程是正常的，所以你說現(xiàn)在是崩盤了，我覺得是不現(xiàn)實(shí)的。而且最重要的是什么呢？我們是有泡沫，是有過熱，但據(jù)我個(gè)人的觀察、判斷，這個(gè)泡沫總的來說還不是特別大，還是可控制的，沒有讓泡沫完全自由地膨脹下去。這個(gè)政策必然還起了點(diǎn)作用。

2007年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)之所以放松調(diào)整，一個(gè)重要的因素是2007年9月份那一輪房地產(chǎn)緊縮性調(diào)控措施的出臺(tái)。第二輪是政府的政策又鼓起了這個(gè)泡沫，但畢竟政府這種擴(kuò)張性的、刺激性的政策只實(shí)行了一年，到了2010年4月份就開始限購(gòu)了，也是很強(qiáng)的行政手段。中國(guó)是采取刺激政策最強(qiáng)的國(guó)家，也是退出最早的國(guó)家，我們2010年4月份就退出。這樣一個(gè)比較早的退出，使得這一輪的泡沫盡管已經(jīng)形成，但是沒有來得及波及到很多地方去，沒有來得及鼓得很大，就開始向下調(diào)整。這就導(dǎo)致了一個(gè)結(jié)果，那些省會(huì)城市，以及省市周邊城市群，那些地方房地產(chǎn)的價(jià)格和收入的比例關(guān)系基本是正常的。很大的城市群的房?jī)r(jià)基本上是八九千的水平，我覺得價(jià)格不是很離譜，盡管會(huì)出現(xiàn)一些過度的供給，但是基本正常。這樣的收入價(jià)格比要調(diào)整的余地也不是特別大。

我個(gè)人覺得，調(diào)整必然發(fā)生，不發(fā)生也不正常，但是這個(gè)調(diào)整畢竟還是一種軟著陸式的調(diào)整。軟著陸和硬著陸有什么差別？從經(jīng)濟(jì)學(xué)上說，硬著陸就是危機(jī)，大面積的倒閉、破產(chǎn)，血本無歸。軟著陸的話，如果早早地兼并重組，你還能收回本，這就要求做價(jià)格調(diào)整。當(dāng)然大家覺得價(jià)格調(diào)整主要是房?jī)r(jià)調(diào)整，降價(jià)之后就有更多的市場(chǎng)需求。我強(qiáng)調(diào)的是兼并重組過程中的價(jià)格調(diào)整。有些小房地產(chǎn)商說我也想賣掉，但是價(jià)格談不下來。你如果還想用過去的價(jià)格賣你的資產(chǎn)，那誰會(huì)要？你不好好打點(diǎn)折，不滿足于把本收回去，那可能你就賣不出去。所以兼并重組過程中的資產(chǎn)價(jià)格調(diào)整，是現(xiàn)在我們面對(duì)這樣一次調(diào)整所必須做的，優(yōu)勝劣汰一定要發(fā)生，否則市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也太不合理了。

過去很多的政策都是緊縮性的，現(xiàn)在回到中性政策，我們的供求關(guān)系在很大程度上能夠消化一部分產(chǎn)能。過去的政策首先抑制的是投資性需求，我們過去把投資性需求就看做是過熱的成分，我堅(jiān)持一直不用投機(jī)性需求這個(gè)詞，因?yàn)槟惴植磺迨裁词峭顿Y，什么是投機(jī)。其實(shí)有一部分投資性需求也是合理的需求，剛才朱會(huì)長(zhǎng)也反復(fù)強(qiáng)調(diào)了租房的需求，有人租房，有人出租，那么出租一方就是屬于投資性購(gòu)房，他就不是自己住，就是準(zhǔn)備用來出租，收房租的，這在整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中也有一定的合理性。因?yàn)樾逻M(jìn)城的農(nóng)民他一下子買不起房，他要租房，那么就要有人出租，這是一個(gè)很重要的需求。現(xiàn)在的限購(gòu)阻止了一批外地進(jìn)城的人，他是一個(gè)正常的工薪階層，他有正常的收入，能夠賣得起房的，未來這部分需求還是能在市場(chǎng)上起很大作用的。

之所以說現(xiàn)在是軟著陸，其中之一是政策有很大的調(diào)整，因?yàn)檫^去的下行，很大程度上是因?yàn)椴扇×司o縮性政策，希望這個(gè)市場(chǎng)下行；現(xiàn)在政策發(fā)生調(diào)整，這個(gè)下行的過程會(huì)發(fā)生一些調(diào)整。所以從方方面面來看，我個(gè)人認(rèn)為仍然是一個(gè)軟著陸，仍然是有序的調(diào)整。

最后講一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的問題，也是這次調(diào)整過程當(dāng)中暴露出來的，我覺得需要房地產(chǎn)商、政府政策制定者們認(rèn)真關(guān)注的一個(gè)問題，這就是城市化當(dāng)中的房地產(chǎn)需求問題。這次出現(xiàn)一個(gè)重大的問題，就是三四線城市產(chǎn)能過剩，如果搞很多房地產(chǎn)的話，內(nèi)陸一些邊遠(yuǎn)地區(qū)就會(huì)形成一個(gè)鬼城。因?yàn)槟沁叺娜丝谶€在凈流出，而且長(zhǎng)遠(yuǎn)來看也不會(huì)流入，所以這種地區(qū)就會(huì)出現(xiàn)比較大的問題。這次暴露出來的問題，即三四線城市的供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，這與我們過去的城鎮(zhèn)化政策有關(guān)，鼓勵(lì)發(fā)展城市。我們的房地產(chǎn)商也是因?yàn)檫@個(gè)政策，才盲目地在一些三四線城市做很多投資。

我個(gè)人一直鼓吹城市化，一直鼓吹大城市發(fā)展，城市化的根本含義是取決于規(guī)模效應(yīng)，取決于它的具體效應(yīng)。而且世界各國(guó)的歷史也都說明，城市化首先是一個(gè)向大城市集中的過程，因?yàn)榇蟪鞘杏幸粋€(gè)集聚效應(yīng)，效率更高，取得的收益更高，創(chuàng)造的需求、就業(yè)更多，因此城市才會(huì)發(fā)展?，F(xiàn)在我們國(guó)家正在形成這個(gè)趨勢(shì)，正在形成一些大城市群體，這是我們需要正視的客觀規(guī)律。有人老說小城市非常好，甚至還有人說農(nóng)村非常好，我就問你一個(gè)簡(jiǎn)單問題，小城市好，為什么你不去?。繛槭裁茨阋獢D在大城市里面，那一定是大城市提供不了小城市提供的東西，包括就業(yè)。為什么北漂？因?yàn)楸本┫∮械囊恍C(jī)會(huì)。我們可能知道哪些地方是人口流出的地區(qū)，但是人流到哪兒去，我們不一定知道。流到哪兒去不知道，但是一個(gè)基本的規(guī)律，在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的早期階段，人會(huì)向大城市流。小城市將來什么時(shí)候發(fā)展呢？第一批有錢的人退休以后，回到一些小城去，那叫后工業(yè)化時(shí)代。我們要認(rèn)識(shí)城市化的基本規(guī)律。

另外一個(gè)也是關(guān)于城市化的，現(xiàn)在大家知道城市化的根本含義是人的城市化，是農(nóng)民市民化的過程。但是這里就提出一個(gè)問題，城市化原來不是農(nóng)民進(jìn)城叫城市化，很多人最初進(jìn)城的時(shí)候是窮人，因此城市化本身是一個(gè)窮人進(jìn)城的過程，因此要想這些人有什么樣的需求，這些人沒錢，他有住房的需要，但是他沒有住房的需求，因?yàn)樗麤]有貨幣。需求是有貨幣購(gòu)買力的需要。但是他進(jìn)城也需要有一個(gè)地方住，他首先會(huì)住城中村，那些比較便宜的，質(zhì)量比較低的房子，然后他會(huì)租一些城里原來的老的房子，然后再租好的房子，最初他還是租，他也買不起。然后他可能會(huì)買一套小戶型。在這個(gè)過程中，我們就需要思考城市化進(jìn)程中的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。我聽說李嘉誠(chéng)在香港推出了一種房子，15平米，有人嘲笑他那還不如監(jiān)牢大，監(jiān)牢都要17平方米。他們?yōu)槭裁磿?huì)推出這樣的房子？他針對(duì)的是有購(gòu)買的需求，可能城市化進(jìn)程中，就會(huì)有這種多元化的需求。而我們現(xiàn)在都集中在某一種地產(chǎn)商，從結(jié)構(gòu)上來講不符合城市化的規(guī)律，這也是這次調(diào)整過程當(dāng)中暴露出來的問題。

前一階段因?yàn)轸~龍混雜，因?yàn)檫^熱，很多問題被掩蓋了；現(xiàn)在水落石出之后，很多問題就體現(xiàn)出來了，需要我們及時(shí)總結(jié)、討論，使今后的房地產(chǎn)有好的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。