如果杭州限購政策調(diào)整屬實，杭州市場是否會因為此次限購政策的變化而好轉(zhuǎn)呢？

　　7月21日，按耐不住的杭州終于有了松綁限購的消息。當然仍然是蕭山先行。據(jù)業(yè)內(nèi)人士提供消息，7月21日上午8點半，蕭山區(qū)購房網(wǎng)簽不再需要查檔，結(jié)束限購制度。區(qū)農(nóng)村合作銀行二套房貸首付放寬到5成，利率不上浮按基準，且認房不認貸。經(jīng)蕭山項目試驗，確任可網(wǎng)上簽約，無需查檔，貸款政策還在證實中。另據(jù)房管局消息，杭州市政府召開緊急會議，商議杭州全面解除限購政策，或取消140平米以上戶型限購政策。

　　從杭州限購松綁政策傳出來的時機來看，一方面全國范圍內(nèi)已經(jīng)有至少有17個城市（加上杭州累計已有18個城市）已經(jīng)明確表態(tài)限購政策已做調(diào)整或有可能會調(diào)整，已經(jīng)有先例在前，杭州此時松綁限購政策也不會因此“槍打出頭鳥”；另一方面，剛剛上任的住建部部長陳政高提出下半年要“千方百計消化庫存”的要求，而這個定調(diào)也為高庫存的杭州市放開限購提供了政策層面的依據(jù)。

　　就杭州上半年市場表現(xiàn)而言，2014年一季度，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，杭州個別樓盤大幅降價逆襲，成為全國樓市第一降城市。進入二季度，杭州樓市并沒有因為降價有明顯好轉(zhuǎn)，杭州等地開始出現(xiàn)第二波降價現(xiàn)象，由此帶動其他城市也出現(xiàn)降價現(xiàn)象。從此輪市場表現(xiàn)來看，浙江地區(qū)尤其是杭州樓市首先在全國范圍內(nèi)開始降價，打破了市場僵局，市場由此而低迷不振。

　　另從數(shù)據(jù)層面來看，2014年上半年，杭州商品住宅市場(含蕭山余杭，不含保障性住房)累計供應(yīng)量為435.93萬平米，同比去年同期上漲6.14%；成交250.89萬平米，與去年上半年相比下滑34.74%；杭州市上半年商品住宅供求比為1.74，已經(jīng)明顯供大于求。因此，杭州市上半年商品住宅成交均價同比去年同期下滑12.73%，為15154元/平米。

　　而從杭州市商品住宅庫存來看，截止2014年6月底，杭州市商品住宅(含蕭山余杭，不含保障性住房) 庫存量為1151.94萬平米，庫存去化周期為24.75個月，已經(jīng)明顯超過15個月的降價范圍值，從這個角度來講，也不難理解上半年為何杭州持續(xù)出現(xiàn)降價現(xiàn)象。

　　在高庫存的壓力下，杭州市房地產(chǎn)調(diào)控政策也出現(xiàn)了部分松動，如此前杭州蕭山出臺的針對拆遷戶的住房補貼以及針對開發(fā)商的土地競買保證金的調(diào)整。從效果的角度來看，雖對蕭山市場有“微刺激”，卻沒有收到實質(zhì)性的效果。

　　隨著杭州庫存壓力持續(xù)增加，市場基本面繼續(xù)下行，其他城市限購政策已有明確松動的市場背景下，杭州市場在7月下旬放出了松綁限購的聲音，而這個聲音已成為杭州市場政策面調(diào)整的“遲來的愛”。

　　那么，如果上述杭州限購政策調(diào)整屬實，杭州市場是否會因為此次限購政策的變化而好轉(zhuǎn)呢？

　　筆者認為，在調(diào)控思路“去行政化”及庫存偏大的市場背景下，蕭山區(qū)甚至杭州市取消限購或進行局部調(diào)整是可行的，對于刺激杭州市場成交量階段性的回升，對于去化杭州市商品住宅市場庫存尤其是高端庫存均會有一定的積極意義。但是，今年已經(jīng)取消限購或作出限購政策調(diào)整的城市的經(jīng)驗表明，限購政策的松綁或取消并沒有改變市場基本面下行的大勢，也沒有明顯起到“去庫存”促進市場成交量回升的作用。從這個角度來看，杭州市如果取消限購或局部進行松綁調(diào)整，不會改變杭州市場庫存偏大的基本面，市場仍然會處于供大于求的市場狀況，降價現(xiàn)象還會持續(xù)。

　　造成這樣結(jié)果的直接原因，歸根結(jié)底，還是由于當前銀行信貸緊縮的局面并沒有得到實質(zhì)性的改變而造成。

　　從目前個人住房貸款情況來看，當前杭州大多數(shù)商業(yè)銀行并沒有下調(diào)首套房貸利率，甚部分銀行首套房貸利率還出現(xiàn)比此前上浮的現(xiàn)象。央行二次“定向降準”后的市場表現(xiàn)來看，也和杭州樓市沒有直接關(guān)系。杭州市場仍然面臨難以扭轉(zhuǎn)短期內(nèi)“去庫存”的市場大勢。

　　因此，盡管杭州市有限購松動或取消的預期，但是，也不應(yīng)該因此對杭州市場基本面好轉(zhuǎn)抱有太大的希望。從這個角度來看，筆者預計在2014第三季度，杭州市的開發(fā)企業(yè)仍然要堅持“跑量”的基本原則，“千方百計消化庫存”，堅持以現(xiàn)金為王。在第三季度里，在銀行信貸緊縮的市場背景下，樓市“降價潮”還會繼續(xù)延續(xù)。同時，對于杭州房企來講，能否真正降價到位是激活當前的樓市成交量的關(guān)鍵，也是緩解各個房企及當前市場“千方百計消化庫存”較大的關(guān)鍵。此時，適度的價格策略調(diào)整甚至大幅降價勢必成為杭州市大多數(shù)房企“千方百計消化庫存”的選擇。

　　張宏偉 觀點新媒體專欄作者