相比一二線(xiàn)城市較為健康的庫(kù)存去化周期，三四線(xiàn)城市料將進(jìn)入供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩的市場(chǎng)格局。

　　編者按：走過(guò)一路荊棘的半年，中國(guó)房地產(chǎn)在2014年迎來(lái)新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗(yàn)，期待已久的“市場(chǎng)力量”何時(shí)能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)能真正到來(lái)？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”，觀點(diǎn)新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、金融學(xué)者，梳理市場(chǎng)實(shí)情，明辯行業(yè)未來(lái)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 2014年上半年，中國(guó)三四城市房?jī)r(jià)回調(diào)，火熱的一二線(xiàn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了降溫。

　　戴德梁行監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2014年1-5月25個(gè)樣本城市成交下滑明顯，價(jià)格尚未出現(xiàn)大幅回落。一方面，成交量的回縮已從一線(xiàn)城市逐步向二三四線(xiàn)城市層級(jí)式蔓延；另一方面，一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)增速減緩，對(duì)比觀測(cè)全國(guó)房?jī)r(jià)同期1.2%的跌幅，表明三四線(xiàn)城市價(jià)格已開(kāi)始步入下行區(qū)間。

　　2011年至今，全國(guó)房地產(chǎn)商品住宅新開(kāi)工面積總額已累計(jì)超出銷(xiāo)售面積約12億平方米，供應(yīng)過(guò)于充沛。相比一二線(xiàn)城市較為健康的庫(kù)存去化周期，三四線(xiàn)城市將進(jìn)入供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩的市場(chǎng)格局。

　　對(duì)此，戴德梁行北亞區(qū)CEO張國(guó)正表示，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入多維度深度調(diào)整期，中央采取一定的經(jīng)濟(jì)刺激政策不可避免。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)戴德梁行北亞區(qū)CEO張國(guó)正先生2014博鰲房地論壇采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力很大，房地產(chǎn)下行也是其中的重要因素，您怎么看中國(guó)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)之間的相互影響？

　　張國(guó)正：從過(guò)去十幾年的發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不言而喻，不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)本身，還體現(xiàn)在房地產(chǎn)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的拉動(dòng)作用顯著，房地產(chǎn)可謂與中國(guó)經(jīng)濟(jì)密不可分。在以投資驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式下，房地產(chǎn)投資一直占到中國(guó)固定資產(chǎn)投資總額的20%左右，若加上對(duì)相關(guān)行業(yè)的帶動(dòng)作用，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP的綜合貢獻(xiàn)率約有五分之一。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況不明朗，房地產(chǎn)銷(xiāo)售、開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工以及土地成交等關(guān)鍵性指標(biāo)均出現(xiàn)明顯下滑，加之當(dāng)前信貸政策偏緊的現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整，與此同時(shí)市場(chǎng)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑的擔(dān)憂(yōu)也日益強(qiáng)烈。

　　政策更傾向于以微刺激措施保增長(zhǎng)，如兩次定向降準(zhǔn)，央行要求商業(yè)銀行支持首套房貸款等等。預(yù)計(jì)下半年微刺激政策定向發(fā)力維持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)的同時(shí)，也有利于當(dāng)前各項(xiàng)改革以及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的推進(jìn)，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)造成波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)將較此前大大降低。

　　觀點(diǎn)新媒體：您覺(jué)得這是調(diào)整期還是需求拐點(diǎn)來(lái)臨？

　　張國(guó)正：我個(gè)人比較傾向階段性的調(diào)整，還是非常相信剛需存在，是否“拐點(diǎn)”要看市場(chǎng)有否大幅度下降。

　　現(xiàn)在關(guān)鍵是一些二三線(xiàn)城市項(xiàng)目沒(méi)有配套，這會(huì)是一個(gè)長(zhǎng)期問(wèn)題。因?yàn)闆](méi)有配套、沒(méi)有產(chǎn)業(yè)，人口導(dǎo)入不夠，等于以前的城鎮(zhèn)化走錯(cuò)路了。

　　一線(xiàn)城市是階段性調(diào)整，二三線(xiàn)城市完全是產(chǎn)能過(guò)剩。因?yàn)楫a(chǎn)品做錯(cuò)了，而且沒(méi)有讓人到那邊買(mǎi)房的客觀環(huán)境。

　　下半年仍然會(huì)受整體經(jīng)濟(jì)下調(diào)的影響，所以全年從高峰下調(diào)15%-20%是有可能的。經(jīng)濟(jì)是比較重要的影響因素，如果GDP有7%的增長(zhǎng)，購(gòu)房需求還會(huì)存在，或者市場(chǎng)相對(duì)還是比較穩(wěn)定。價(jià)格下調(diào)10%-15%以后就會(huì)比較平穩(wěn)，因?yàn)檫€要去化一些存量。

　　未來(lái)一段時(shí)間開(kāi)發(fā)商以去貨為主，估計(jì)2015年還會(huì)處于這樣的狀態(tài)。

　　觀點(diǎn)新媒體：調(diào)控政策轉(zhuǎn)向“分類(lèi)指導(dǎo)”思路，您認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)需要什么樣的政策？新的思路對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么影響？

　　張國(guó)正：如今城市分化發(fā)展特征明顯，從城市人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模來(lái)判斷，各類(lèi)型城市間區(qū)別甚遠(yuǎn)。一線(xiàn)城市2013年商品住宅銷(xiāo)售總額8900億元，占全國(guó)的13%，房?jī)r(jià)乃全國(guó)平均值的2.8倍。

　　多數(shù)三四線(xiàn)城市已因庫(kù)存積壓而相對(duì)低迷。但作為“新型城鎮(zhèn)化”建設(shè)的主戰(zhàn)場(chǎng)，其即將成為農(nóng)村人口遷移、新興產(chǎn)業(yè)引進(jìn)、土地大量成交、基礎(chǔ)建設(shè)投資的密集地域，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的再度發(fā)展及房地產(chǎn)業(yè)更新布局亦亟需更因地制宜的分類(lèi)地方調(diào)控政策。

　　新一屆政府在房地產(chǎn)調(diào)控上已經(jīng)出現(xiàn)思路和方法上的重大調(diào)整，由原來(lái)的全國(guó)統(tǒng)一部署向因地制宜的理性調(diào)控過(guò)渡。這樣的思路將在2014年直接表現(xiàn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策的分化，即高度調(diào)動(dòng)地方積極性微調(diào)政策而激活合理購(gòu)房需求，如此分類(lèi)管理、化零為整的提法，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體回穩(wěn)和長(zhǎng)期發(fā)展的確顯得尤為重要。

　　縱觀房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)10年粗放且迅猛的發(fā)展，市場(chǎng)與保障雙軌制中的保障性用房建設(shè)和規(guī)劃常被忽略，亦鮮有開(kāi)發(fā)商主動(dòng)參與。而目前新的調(diào)控思路可有效激勵(lì)開(kāi)發(fā)商參與建設(shè)海量規(guī)模的保障性住房，這方面的成功的例子比比皆是，上世紀(jì)80年代香港便曾有效鼓勵(lì)私營(yíng)開(kāi)發(fā)商積極參與政府居屋建設(shè)。

　　同時(shí)，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)亦將逐步激活三四線(xiàn)城市的城市整體規(guī)劃進(jìn)程，此時(shí)地方政府可考慮選擇與國(guó)際資深顧問(wèn)機(jī)構(gòu)合作籌劃。

　　觀點(diǎn)新媒體：預(yù)期今年房地產(chǎn)會(huì)有怎樣的融資環(huán)境？房企如何應(yīng)對(duì)資金及金融變化？

　　張國(guó)正：整體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境偏緊的局面尚難改變。受房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售下滑的影響，房企資金回籠壓力增加；國(guó)內(nèi)銀行信貸持續(xù)性緊張，房企也在積極尋求各種渠道融資。

　　盡管成本較高，但萬(wàn)科、恒大、綠地等大型房企借道信托融資愈來(lái)愈多，成立的信托項(xiàng)目數(shù)量、規(guī)模與往年相比均有大幅增加，前5個(gè)月三家房企合計(jì)信托融資已達(dá)73.5億元。房企境外融資的積極性也有所增強(qiáng)，1-4月，房企海外融資額達(dá)198.23億美元，同比增加8%；進(jìn)入5月份融資額繼續(xù)上升，單月達(dá)到52.9億美元。雖然5月以來(lái)融資額有所增加，但融資成本明顯增加。

　　我們看到，2014年以來(lái)大部分房企美元債利率區(qū)間為7.25%-11.25%。并且，在美國(guó)加速退出量化寬松政策和人民幣匯率下行的影響下，海外融資成本高企，同時(shí)融資的難度也在加大。

　　基于融資環(huán)境偏緊以及自身資金鏈緊張的局面，接下來(lái)房企應(yīng)當(dāng)適時(shí)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，可選擇價(jià)格調(diào)整來(lái)加速銷(xiāo)售，以穩(wěn)定財(cái)務(wù)狀況。

　　觀點(diǎn)新媒體：包括北京、廣州在內(nèi)的多個(gè)城市都出現(xiàn)了降價(jià)現(xiàn)象，零首付、墊首付層出不窮，這些方式是不是刺激成交的有效因素？

　　張國(guó)正：部分城市出現(xiàn)以延付首期和直接折扣為主的降價(jià)方式，并不一定能實(shí)質(zhì)刺激市場(chǎng)，限購(gòu)、限貸、限外令對(duì)市場(chǎng)滲透仍十分深遠(yuǎn)?？v觀戴德梁行監(jiān)測(cè)的25個(gè)樣本城市，2014年1-5月總體成交下滑幅度明顯，價(jià)格尚未出現(xiàn)大幅回落。一方面，成交量的回縮已從一線(xiàn)城市逐步向二三四線(xiàn)城市層級(jí)式蔓延；另一方面，一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)增速減緩，對(duì)比觀測(cè)全國(guó)房?jī)r(jià)的同期跌幅（1.2%），表明三四線(xiàn)城市價(jià)格已開(kāi)始步入下行區(qū)間。

　　中國(guó)內(nèi)地的調(diào)控以“限制”為主導(dǎo)（限購(gòu)、限貸、限外），相比香港、新加坡的以“增收稅項(xiàng)”樓市調(diào)控政策大為不同，開(kāi)發(fā)商因此較難直接用市場(chǎng)供需調(diào)整模式來(lái)影響市場(chǎng)。

　　建議國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商可嘗試以下戰(zhàn)略調(diào)整以搶占市場(chǎng)先機(jī)：在盈利模式方面，平衡企業(yè)利潤(rùn)率與現(xiàn)金回流速度，適度加快周轉(zhuǎn)，參考香港開(kāi)發(fā)商面對(duì)政府“雙辣招”的有效對(duì)策，如直接打折、稅費(fèi)回贈(zèng)、以按揭公司（非銀行）為買(mǎi)家提供高達(dá)85%的低息按揭或二次按揭計(jì)劃、延長(zhǎng)交易期限等。產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)方面，新項(xiàng)目以首次置業(yè)和改善型需求為主，迎合市場(chǎng)主流驅(qū)動(dòng)力。開(kāi)發(fā)方面，采用主流的合作開(kāi)發(fā)模式。此外，成立海外事業(yè)部，試水海外房地產(chǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：有人說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)是避風(fēng)港，您怎么看？商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)在處于什么水平？

　　張國(guó)正：在政策層面，商業(yè)地產(chǎn)的確可以為開(kāi)發(fā)企業(yè)起到規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)的作用，但在操作層面，商業(yè)地產(chǎn)存在著較大風(fēng)險(xiǎn)。相較于住宅，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)往往對(duì)企業(yè)綜合能力要求更高，比如在前期選址、規(guī)劃與設(shè)計(jì)以及后期招商、推廣及運(yùn)營(yíng)等各個(gè)環(huán)節(jié)均對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出考驗(yàn)。

　　整體上來(lái)看，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)仍處于規(guī)?；瘮U(kuò)張階段，在一線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)漸趨飽和的情況下，二三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)也快馬加鞭。我們看到，貴州、河北、云南等省市已將城市綜合體建設(shè)列入政府規(guī)劃，明確了綜合體建設(shè)數(shù)量、性質(zhì)及投資額等指標(biāo)。地方政府的鼓勵(lì)與支持也令到商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)供應(yīng)量將呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

　　針對(duì)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)過(guò)旺的局面，政府首先應(yīng)該對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)總量進(jìn)行控制。一個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)總量應(yīng)該和該城市人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)，同時(shí)政府也應(yīng)該遵循商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律，選擇適合自身的商業(yè)地產(chǎn)模式。另外，城市對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的引入，不應(yīng)再以土地價(jià)格為唯一取向，應(yīng)該更多地考慮該公司的專(zhuān)業(yè)性和未來(lái)資源的整合能力，從關(guān)注土地收益轉(zhuǎn)向關(guān)注品牌資源帶來(lái)的附加值。盡管我國(guó)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的硬實(shí)力（開(kāi)發(fā)建設(shè)）已顯著提高，但軟實(shí)力（運(yùn)營(yíng)管理）還有很大的提升空間。

　　未來(lái)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將不再局限在物業(yè)本身，而更加注重物業(yè)的經(jīng)營(yíng)性，以及培育物業(yè)創(chuàng)造持續(xù)現(xiàn)金流的能力。

　　觀點(diǎn)新媒體：一二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市出現(xiàn)了分化的情況，造成分化的原因是什么？

　　張國(guó)正：2014年前五月全國(guó)住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下跌1.2%，對(duì)比戴德梁行25個(gè)一二線(xiàn)樣本城市的價(jià)格升幅，足見(jiàn)今年以來(lái)三四線(xiàn)城市的價(jià)格跌幅較甚，而全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面分化格局已初步固化。

　　論其原因，可總結(jié)如下：產(chǎn)業(yè)氛圍方面，今年以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)宏觀數(shù)據(jù)顯示，新開(kāi)工面積同比下跌21.6%，商品住宅投資額漲幅亦收窄至14.7%，行業(yè)進(jìn)入震蕩調(diào)整期跡象明顯；市場(chǎng)游資“去投資化”驅(qū)動(dòng)力較為充足，其定向涌入相對(duì)穩(wěn)定和優(yōu)質(zhì)的投資安全區(qū)域（如一二線(xiàn)城市較為穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)）趨勢(shì)亦因此明朗。

　　地方政府對(duì)城市發(fā)展整體規(guī)劃缺乏前瞻性布局，中國(guó)城鎮(zhèn)化率首破破50%，但與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體平均77.5%的水平仍有較大差距；過(guò)去5年的全國(guó)房地產(chǎn)投資額已翻倍增長(zhǎng)至逾86000億元，超出全國(guó)GDP同階段增幅（67%），其中更不乏產(chǎn)業(yè)支撐能力較弱及對(duì)外來(lái)人口吸納能力較低的城市；同時(shí)，過(guò)于依賴(lài)土地財(cái)政的地方政府卻對(duì)城市發(fā)展及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)整體規(guī)劃、房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)容預(yù)期、對(duì)市場(chǎng)有效購(gòu)房需求及產(chǎn)品層次的識(shí)別都相對(duì)欠缺經(jīng)驗(yàn)及全局觀，而且缺乏產(chǎn)業(yè)支撐。

　　據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2011年至今全國(guó)房地產(chǎn)商品住宅新開(kāi)工面積總額已累計(jì)超出其銷(xiāo)售面積約12億平方米，全國(guó)范圍內(nèi)潛在供應(yīng)過(guò)于充沛；相比一二線(xiàn)城市較為健康的庫(kù)存去化周期，三四線(xiàn)城市料將進(jìn)入供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩的市場(chǎng)格局，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入多維度的深度調(diào)整期。

（發(fā)稿：見(jiàn)習(xí)編輯 鐘凱、張常旺    審校：勞蓉蓉）