每一年度，房地產(chǎn)都有不一樣的風景。在改革大背景下，影響著中國經(jīng)濟的房地產(chǎn)行業(yè)同樣也被經(jīng)濟發(fā)展影響著。地產(chǎn)精英、博鰲論劍，從不一樣的視角，解讀不一樣的行業(yè)。

2014博鰲房地產(chǎn)論壇首場“地產(chǎn)精英 博鰲論劍”：大周期 繁榮年代的房地產(chǎn)暗影

主持嘉賓：中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟學家向松祚先生

對話嘉賓：德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席蔡洪平先生

花樣年控股集團有限公司主席兼首席執(zhí)行官潘軍先生

中原集團主席黎明楷先生

歌華中奧投資有限公司總裁吳振綿先生

協(xié)信地產(chǎn)控股有限公司CEO劉愛明先生

中交地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理鐘瑾女士

向松祚：謝謝各位參加討論的嘉賓，各位參會的嘉賓，大家上午好！聽了一上午，大家都已經(jīng)非常疲勞了，但是這個環(huán)節(jié)我必須完成。我自己不是房地產(chǎn)的專家，但是我覺得房地產(chǎn)這個行業(yè)是立意、立場、觀點最為分歧的一個行業(yè)，我不知道今天大家聽了一上午，你們明白了沒有，悲觀的有，樂觀的有，看好的有，看衰的有，說下行的有，說上行的也有，這個事我們永遠達不成共識，不同的企業(yè)、不同的個人，處在不同的地方，處在不同的企業(yè)，都是不同的。

這個環(huán)節(jié)我們還是聽聽地產(chǎn)界資深的掌門人，大家對這個事到底怎么看。我不是房地產(chǎn)的專家，我的問題可能比較尖銳，同時也非常幼稚，希望各位用非常簡潔的話語回答一下，首先有請中原集團的主席黎明楷先生，您非常簡要給各位嘉賓講講，你覺得現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場最擔心的是什么？你最怕的是什么？

黎明楷：最怕是沒有錢。

向松祚：為什么沒錢呢？房地產(chǎn)投資增速如此之快，中國人民銀行統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，2009年到2013年，整個中國銀行的新增貸款，你知道有多少是進了房地產(chǎn)嗎？超過24%進了房地產(chǎn)，為什么還缺錢？

黎明楷：因為你開發(fā)很多，錢這么多，分到每個頭上，那錢就不夠了。行業(yè)缺錢，市場就不好，企業(yè)缺錢就更慘，企業(yè)缺錢就會倒閉。

向松祚：現(xiàn)在你們公司有缺錢嗎？

黎明楷：我們不是做開發(fā)的，我們只做銷售，但是開發(fā)商缺錢，我們也缺錢。貸款能夠?qū)捤梢稽c，整個行業(yè)就更滋潤一點。

向松祚：下面想請問花樣年的潘主席，我們知道花樣年是非常大的一個房地產(chǎn)公司，在中國也有很多年，我也是問同樣的問題，你現(xiàn)在對這個行業(yè)最擔憂的是什么？因為我們這一節(jié)的題目就是講繁榮時代的陰影，你現(xiàn)在最擔憂的是什么？

潘軍：我認為是過多的行政干預，因為本輪是一個調(diào)整，對行業(yè)來講，經(jīng)歷了長期的繁榮，把很多其它行業(yè)帶進來了，很多錢從其它行業(yè)涌入。如果又形成一次非市場化的話，導致這個行業(yè)沒辦法改變。中國的房地產(chǎn)行業(yè)其實進入到現(xiàn)在，所謂的下半場也好，白銀時代也好，其實應該是行業(yè)回歸服務的本質(zhì)，研究怎么做好企業(yè)。如果企業(yè)天天是研究大勢，就像散戶炒股票一樣。所以要減少行政干預，讓行業(yè)恢復正常，把沒有能力的人踢出去，最終這個行業(yè)回歸本質(zhì)，這是未來的正道。

向松祚：我再問得具體一點，因為你是自身的房地產(chǎn)的掌門人，現(xiàn)在大家都在說房地產(chǎn)在調(diào)整，你覺得調(diào)整的幅度會有多大？這是一個。第二，你覺得會有多少房地產(chǎn)企業(yè)會破產(chǎn)？

潘軍：從這個市場所需要的開發(fā)能力來說，目前我們這個行業(yè)參與者有1萬家應該差不多了，但是現(xiàn)在行業(yè)協(xié)會估計的數(shù)字，正常在運營的還有3萬多家，我記得去年好像是35000家，所以未來3年，我認為要淘汰50%到60%投機性的地產(chǎn)企業(yè)，這是非常有必要的。

向松祚：今天在座的有很多房地產(chǎn)的企業(yè)掌門人，我想這個信息大家同不同意，總之這是非常嚴肅的判斷。下面同樣的問題我想請教歌華中奧投資的吳總，你同意剛才那兩位的判斷嗎？我們這一節(jié)不談好的展望，我們就談問題。

吳振綿：我最擔心是房子賣不出去，房子賣不出去也是因為缺錢，缺錢之后資金就轉(zhuǎn)不起來，轉(zhuǎn)不起來公司發(fā)展就會出現(xiàn)問題。我很贊同潘總的觀點。

向松祚：你們公司面臨賣不出去的問題嗎？

吳振綿：有，我這十幾個樓盤有一多半賣得不好。

向松祚：那你現(xiàn)在想了什么辦法？賣不出去怎么辦呢？是大幅降價，還是扛著？

吳振綿：這個當然每個城市都不一樣，也有賣得好的，也有確實是賣得不好的，唯一的辦法就是促銷、降價，今天早餐的時候我也說了，巴教授問降多少合適，我說只要降到成本價左右，應該問題就不大了。

向松祚：下面請我們這一節(jié)唯一的女老板，中交地產(chǎn)的鐘總，中交地產(chǎn)是國有企業(yè)吧？

鐘瑾：對，我們是央企。

向松祚：以前央企進入房地產(chǎn)大家是頗多微詞，在這個調(diào)整的格局下，作為地產(chǎn)央企，你們是怎么看的？

鐘瑾：我們中交集團是國資委把中房集團的營業(yè)牌照撥給了中國交建之后，新成立了一個房地產(chǎn)公司，這個公司已經(jīng)運營了三年多，目前我們在三四線的項目居多，我們?nèi)甓鄟?，這個團隊也是非常不容易的，因為它是結合主業(yè)來做的，中國交建是世界500強，在中國建筑企業(yè)里面盈利和營業(yè)額排在第二，比中國建筑盤子小一些，因為中國建筑職工很多，我們的職工控制在11萬人左右。它的主業(yè)帶動傳統(tǒng)的基礎設施、投資建設，帶動的房地產(chǎn)目前確實是在三四線城市，也可以說不是一個純市場化競爭的房地產(chǎn)企業(yè)。我在公司是負責市場和投資的，一個企業(yè)總是要盈利的，要加強團隊建設，提升自己的核心競爭力。我最關心的問題就是要向行業(yè)里非常資深的企業(yè)學習，加強我們在一線城市的布局，提高公司的盈利能力。

向松祚：我有一個非常簡要的問題，我今天聽了一上午的演講，包括今天早餐會上大家的討論，好像有一個共識，就是三四線城市供給過剩比較嚴重，二三線城市有些供給過剩也比較嚴重。你剛才說你們主要是在三四線城市，這個觀點你統(tǒng)一碼？

鐘瑾：我覺得這個是仁者見仁、智者見智?？赡芎芏嗳瞬惶私庵薪坏禺a(chǎn)，我們是做基礎投資，帶動土地的置換，有資源獲取的優(yōu)勢，還有政策的傾斜。我們進入的比較有特點的就是四川的巴中，這個地方很偏僻，應該算是四線城市，當時我們基礎設施投資帶動，政府給了兩塊地，實際上我們也沒有全部開發(fā)，把另一塊地賣了。但是隨著基礎設施建設的成熟，還有新城鎮(zhèn)建設的發(fā)展，我們投資建設的這個小區(qū)賣得還是很不錯的，而且快速周轉(zhuǎn)的能力還是挺強的。

向松祚：就是說三四線城市也是有差異的。

鐘瑾：對。

向松祚：最后關于形勢的判斷，我想問一下協(xié)信地產(chǎn)的劉總，我知道你是重慶起家的房地產(chǎn)公司，好像現(xiàn)在也進軍到長三角了，大家也很關注中西部，以重慶為代表的房地產(chǎn)情況大家都很關心，我也去過很多次，你現(xiàn)在對這個市場怎么判斷，你有什么擔憂？

劉愛明：重慶的市場跟全國沒有什么特別的地方，我們也是一個全國化的企業(yè)。對于這個行業(yè)，我們覺得搞了20年，一直沒有深度。我們現(xiàn)在這么大的交易量，幾萬億一年，但是沒有深度。從這一點來說，我覺得是這個行業(yè)里的悲哀，我們永遠談在上行或者下行，我相信這個問題一直會談到這個行業(yè)沒有為止，每年都會在談，其實一個行業(yè)有倒閉的，有賺錢的，這是很正常的。房地產(chǎn)行業(yè)只有賺錢，沒有虧錢的，那是不正常的，所以我說它沒有深度就在這里?，F(xiàn)在講商業(yè)地產(chǎn)的問題，我覺得中國的商業(yè)地產(chǎn)供應量遠遠不夠，它的問題就在于沒有幾家能經(jīng)營到像恒隆這樣的水平，這是問題。很多人根本不會搞商業(yè)地產(chǎn)。現(xiàn)在又在談產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，我們只有廣度，從來沒有深度。在這樣的環(huán)境下，我真正的擔憂是這一點。在這樣的情況下，市場越上越糟糕。

向松祚：你擔心的是產(chǎn)業(yè)深層次的質(zhì)量問題，或者是業(yè)界人士對這個問題的理解問題。

劉愛明：對，我覺得總體來說是我們的經(jīng)營水平問題，實際上任何一個行業(yè)，即使在今天，都有大把的賺錢機會。

向松祚：我想很多房地產(chǎn)的從業(yè)人士，包括我們住房子的人對這個問題都有同感，等一下我再請教你。下面請問蔡主席，你剛才在上一節(jié)的討論里有一個結論我印象很深，你說商業(yè)地產(chǎn)會死。前面是5位實操的老板，你是作為一個投資銀行家，算是一個旁觀者。為什么你說商業(yè)地產(chǎn)會死？死到什么程度？對住宅地產(chǎn)你怎么看？

蔡洪平：我說的商業(yè)地產(chǎn)會死是新建的商業(yè)地產(chǎn)，或者是過剩的商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)在過去三年投資過剩。這跟兩個事情背道而馳，第一，跟目前的購物方式背道而馳，目前一般的標準消費都往家里送，體驗性消費還可以，一般的標準購物都往電商那里發(fā)展。第二，被地方政府綁架，它們變成了死城，當?shù)貨]有那么大的需求，他們這些投資根本不知道怎么辦，這一塊的功能很難改變。

向松祚：你說過剩的要死掉，你覺得過剩多少？

蔡洪平：光沈陽就有18個新建的購物中心，用得了嗎？這個肯定是過剩的，我想至少有30%的過剩。還有很多城市在建摩天大樓，都是為了搞地標工程，這些都是有問題的，它們不是被市場拖著走的，是被地方政府拖著走的。

向松祚：對于住宅地產(chǎn)您怎么看呢？

蔡洪平：住宅我們反倒不害怕，目前我擔心的是觀望時間太長，真正的剛性需求有，持幣觀望是最可怕的，如果這個事情持續(xù)的時間越長，以后的麻煩越大。

向松祚：第一個問題大家都談完了。第二個問題，我們在商言商，我在銀行就談銀行，我們銀行剛剛開過半年工作會議，每次會議上，風險是討論的最主要的話題，可能各位也注意到最近銀監(jiān)會的副主席在公開發(fā)表的一篇文章上講，現(xiàn)在銀行體系的風險確實在上升。而且他講這個風險來源主要是兩個，一個是制造業(yè)產(chǎn)能過剩行業(yè)所帶來的問題，第二個是房地產(chǎn)。在銀行的年中工作會議上也傳達了大致的信號，銀行就采用9個字的辦法：第一，控總量，無論對開發(fā)商的貸款還是按揭貸款，現(xiàn)在總量控制。第二，調(diào)結構。從農(nóng)行來講，我們已經(jīng)達成一個共識，覺得三四線城市風險比較大，我們調(diào)整這一塊的結構。第三，嚴管理?，F(xiàn)在基本上二三線城市的房地產(chǎn)貸款權力全部上升到總行，各家做法有不同，但是大體上差不多。所以我下面有一個非常簡單的問題，我想從潘主席開始，你覺得現(xiàn)在銀行這種擔心、這種做法有道理嗎？還是反應過度？

潘軍：在商言商，作為銀行，本身你有你的考慮。從房地產(chǎn)行業(yè)來講，未來房地產(chǎn)在調(diào)整期的時候，必然面對的是資產(chǎn)的問題，三四線城市在房地產(chǎn)行業(yè)，主要就是它的人口支撐能力問題，或者說它的人口收入上升的空間，如果這兩個指標都不具備的話，我相信三四線城市面臨的壓力會更大。作為一個行業(yè)或者一個企業(yè)維持自己的利潤，或者保證資產(chǎn)安全，我相信它是一個必然的防守性的動作，所以我認為在這個過程中銀行的做法是無可后的。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，如何來控制自己企業(yè)的風險，這是非常重要的。賣不掉的就有可能要降價銷售，現(xiàn)在價格的推高，其實我們成本增加最快的是地價，在這一塊政府應該做出讓步，這樣我們行業(yè)才能進入到一種穩(wěn)定的狀態(tài)。所以我認為銀行的舉措無可厚非，而應該反思的是行業(yè)內(nèi)的企業(yè)。

向松祚：我前不久看到住建部的一個數(shù)據(jù)，上半年兩個季度房地產(chǎn)的資金到位率下降得比較大，你覺得現(xiàn)在銀行的反應是理性的還是過度的反應？

劉愛明：我覺得銀行自身做出這樣的判斷是可以理解的，我講一個細節(jié)，這個細節(jié)能反映出一些問題。我不提哪個城市，在這個城市，兩年前我們從簽約到銀行按揭放款是一個半月，到現(xiàn)在是三個月，現(xiàn)在不是銀行沒有額度了，純粹是效率問題。這對企業(yè)來說，一個半月回款和三個月回款，差別很大。再回到我剛才說的我們這個行業(yè)沒有深度，我們?nèi)绻軌蛱岣咝实脑?，從三個月變成一個半月，可能銀行發(fā)展了，企業(yè)也發(fā)展了。但是如果說三個月變成四個月，總量再加，他還過不去?，F(xiàn)在效率低大家都不談，永遠在談那個總量，最后效率低把總量吃掉了，這個效率低對誰都沒有好處。

黎振偉：黎主席，你一開始說最大的擔憂就是缺錢，現(xiàn)在缺錢缺到什么程度，怎么辦？

黎明楷：我不能說銀行是不對的，從大的方向來講是絕對對的，因為銀行要算自己的風險。但是我想處理問題不應該這么簡單，我們可以說有些事情是錯了，是已經(jīng)發(fā)生了，你要把它糾正過來，不是一刀切這么簡單的，中國不能以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，我覺得是合理的，整個國家僅僅靠房地產(chǎn)支撐企業(yè)是不對的，包括銀行也不應該把這么多的比例投在房地產(chǎn)。但是既然已經(jīng)投了，你如果要解決這個問題，并不是立馬全收回去，你全收了之后，原本是存在的風險，立馬就變成暴露的風險，所以就更難處理。所以不應該是立馬收，而是按部就班，有節(jié)奏地收?，F(xiàn)在銀行并不是不放錢了，只是沒有以前那么大手筆的放，這是合理的。從銀行的角度來講，也不能一下就卡死，我就這個額度，多的不給了。如果你不給他，造成這個企業(yè)死了，它死了你也會很麻煩。

向松祚：銀行有一個說法，不是你拖死我，就是我掐死你。所以又回到鐘總那個三四線城市的問題，現(xiàn)在中交地產(chǎn)銀行貸款多嗎？有壓力嗎？

鐘瑾：我也分享一下向總說的問題，我從兩個方面解讀。一個是外資的企業(yè)做過地產(chǎn)，90年代的時候，遇到過亞洲金融危機。第二個，我在民營企業(yè)做過地產(chǎn)，也受到過政策和銀行的擠對。第三，我現(xiàn)在在央企，確實是有一定的話語權，銀行或者其它方面的錢愿意到我這里來。現(xiàn)在央行出臺的政策，央行跟商業(yè)銀行要指標，商業(yè)銀行的總部都是向支行要利潤的，這個利潤哪兒來？就是到盈利空間大的行業(yè)或者公司里來挖，就是這樣一個邏輯。所以我覺得今天央行出了這個政策，說要調(diào)整政策，中國的政策永遠都是滯后的，已經(jīng)有了很多顯現(xiàn)的。很多事情已經(jīng)捂不住了，壞賬捂不住了，風險扛不了了，央行一定要出手，這個不是今天才出現(xiàn)的，它是出現(xiàn)問題之后后置的。我認為當下房地產(chǎn)行業(yè)，首先是擺脫不了政策的限制，第二，作為一個企業(yè)，我們應該在分析企業(yè)能力、分析市場的同時，提高自身的能力。比如說花樣年做了一些其它的服務業(yè)，這是中國房地產(chǎn)未來必然的趨勢。像20年前這種做一塊地拿錢走了，包括北京市都有政策性的房在商業(yè)地塊里，應該說中國政府已經(jīng)走在后面了，其實發(fā)達國家已經(jīng)走過這個階段了。我不認為現(xiàn)在是進入下行通道了，這個行業(yè)要走一定要會耐得住寂寞，抗得起壓力。

向松祚：再問吳總這個問題，您覺得現(xiàn)在有資金的壓力嗎？

吳振綿：沒有太大壓力，因為錢基本上都是股東的。

向松祚：股東有給你壓力嗎？

吳振綿：股東的壓力也有，但是現(xiàn)在賣不動還是扛著，實在扛不動再降價。

向松祚：你估計你什么時候會降價？

吳振綿：那要看情況，說不定行業(yè)好轉(zhuǎn)，我還漲價了。

向松祚：以前人民銀行有一位領導，在一個會上他講了一句話我印象很深，他說過去你們這些年支持房地產(chǎn)，我認為你們?nèi)慷际钳傋?，有各種測算，中國的房地產(chǎn)平均價格如果下降25%，中國整個銀行有可能全部虧損?，F(xiàn)在中國的銀行是賺很多錢，大家都很眼紅。德意志銀行也是一個大的商業(yè)銀行，但是和中國的銀行不一樣，蔡總您覺得中國的銀行承擔房地產(chǎn)下行的壓力能承受作用？

蔡洪平：我認為中國銀行業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量是好的，個人按揭貸款這一塊的不良資產(chǎn)很低。即便是開發(fā)商倒閉以后，它的土地抵押了，也不會造成什么壞賬。但是要警惕的是，銀行業(yè)太過分保守之后，皮之不存毛將焉附。從西方的市場來看，我對中國銀行的不良資產(chǎn)不擔心，我們擔心的事情就是很多人沒有做實業(yè)了，全部來搞影子銀行，這是最可怕的現(xiàn)象。他們這些貸款放出來很高的，昨天我向他們了解，現(xiàn)在都是1分的利率。

向松祚：你講到高利率這個事，確實是很頭疼的，我自己也做過一些調(diào)查研究，這真是一個很麻煩的事，國有大銀行的利率并不是太高，但是市場的利率確實是很高。

最后幾分鐘，到了第三輪，我希望我們6位嘉賓就說一句話，現(xiàn)在政府也不希望房地產(chǎn)劇烈調(diào)整，銀行當然也不希望房地產(chǎn)劇烈調(diào)整，各位更不希望房地產(chǎn)劇烈調(diào)整。你們假設今天提一條政策建議，你覺得最應該做的是什么？

潘軍：給房地產(chǎn)行業(yè)一個比較穩(wěn)定的市場環(huán)境。

劉愛明：希望政府能提高行政效率。

向松祚：兩位都提得比較抽象，這個要落實也比較麻煩。

黎明楷：放寬按揭的限制。

鐘瑾：我覺得政府對市場，一個是政策面，應該是持續(xù)穩(wěn)定的，包括土地市場。再一個是讓市場調(diào)節(jié)市場。

吳振綿：摸著自己的口袋，造有需求的好房子。

蔡洪平：在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期，中國政府要倍加保護中國房地產(chǎn)業(yè)，企業(yè)生死沒關系，這個行業(yè)必須倍加保護。

向松祚：怎么保護呢？

蔡洪平：千萬不要上某些人的當，天天講捅破房地產(chǎn)泡沫，這是很危險的。我認為對這個行業(yè)一定要倍加保護。

向松祚：非常謝謝各位，我相信各位還有非常精彩的觀點，但是為了不耽誤大家享用午餐的時間，我們結束這一環(huán)節(jié)的討論，謝謝5位嘉賓的觀點。