“地產(chǎn)僅僅是提供了一個更高效創(chuàng)新的建筑空間，關(guān)鍵是植入最恰當?shù)膬?nèi)容?！?/h3>

　　編者按：現(xiàn)在的商業(yè)就像一個全新冒險樂園，充滿機遇，也充滿風險，更有無數(shù)需要解答的問題：什么樣的商業(yè)項目才是好的項目？商業(yè)與地產(chǎn)更深入結(jié)合的核心與定位是什么？如何認識商業(yè)與金融資本之間的關(guān)系？商業(yè)發(fā)展商與品牌之間怎樣建立與維護合作關(guān)系？傳統(tǒng)商業(yè)與品牌怎樣應(yīng)對電商的沖擊？

　　2013年11月26-28日，觀點新媒體將在廣州舉行首屆觀點商業(yè)年會，圍繞論壇主題“商業(yè)的未來”，觀點新媒體遍訪商業(yè)地產(chǎn)的專家學者、典范項目的打造者、運營者，知名商業(yè)運營商及零售商、品牌商等人士，推出“商業(yè)的未來”2013觀點商業(yè)年會系列報道。

　　觀點網(wǎng) 彭飛 作為招商局600億再造新蛇口的扛鼎之作，海上世界也成為了招商地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)方面的一張名片。

　　日前，招商地產(chǎn)副總經(jīng)理兼深圳招商商置投資有限公司總經(jīng)理張林在接受觀點新媒體專訪時表示，2013年招商商業(yè)地產(chǎn)板塊將進入收獲期，多個項目將竣工完成或投入使用。

　　談到海上世界綜合體，張林介紹，海上世界廣場已經(jīng)全面竣工，完成80%以上的出租率，現(xiàn)在已有逾20家租戶進場裝修，12月中旬開業(yè)率將達50%。另外，招商局廣場和伍茲公寓均已竣工入伙，希爾頓南海酒店將于12月初開業(yè)，其他各子項目也計劃于2015年前后陸續(xù)竣工。

　　作為整個海上世界改造計劃的操盤者，張林也談到了一些海上世界廣場在招商運營方面的難點。

　　他表示，一是避免同質(zhì)化競爭并且持續(xù)創(chuàng)新；二是對開發(fā)運營流程的科學規(guī)劃與控制；三是人才的聚集和發(fā)展。

　　對于招商地產(chǎn)未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，張林表示，招商期望通過建立資產(chǎn)管理平臺對接資本市場，以此提升公司商業(yè)地產(chǎn)的投資決策、產(chǎn)品打造等能力，成為更專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營商。

　　張林還表示，今后商業(yè)地產(chǎn)與住宅深入結(jié)合的核心在于“內(nèi)容”和“運營”，商業(yè)地產(chǎn)絕非是帶著某種“商業(yè)概念帽子”的傳統(tǒng)地產(chǎn)銷售套現(xiàn)。

　　另外，在談到當前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的核心因素時，張林直言，還是“錢”的問題，而什么樣的“錢”就會有什么樣的商業(yè)地產(chǎn)，如果缺乏資本市場支持，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)風險極大。

　　以下為觀點新媒體對招商地產(chǎn)副總經(jīng)理兼深圳招商商置投資有限公司總經(jīng)理張林先生的采訪實錄：

　　觀點新媒體：蛇口海上世界將于今年12月試營業(yè)，項目整體進度如何？相比之前，改造后的海上世界會有什么特別之處？

　　張林：海上世界作為招商局600億再造新蛇口的扛鼎之作，新建項目包括高211米的地標建筑招商局廣場、南海意庫二期夢工場(原名金融中心二期)、太子廣場等3個甲級寫字樓項目，高端酒店式公寓及高級住宅項目，還有文化藝術(shù)中心、希爾頓南海酒店、海上世界廣場和濱海公園以及明華輪的重新裝修打造。其中，地標寫字樓招商局廣場于8月竣工入伙，已有3家世界500強企業(yè)入駐辦公，配套的伍茲公寓已售罄入伙，希爾頓南海酒店將于12月初開業(yè)，核心商業(yè)海上世界廣場已經(jīng)全面竣工，完成80%以上的出租率，現(xiàn)在已有逾20家租戶進場裝修，12月中旬開業(yè)率將達50%。其他各子項目計劃于2015年前后陸續(xù)竣工。

　　改造后的海上世界，與其他購物中心的區(qū)別就是它多元化的業(yè)態(tài)定位與個性鮮明的市場定位。海上世界旨在打造一個大生態(tài)體系的商業(yè)，以街區(qū)式互動商業(yè)為載體，為人們提供餐飲、娛樂、休閑、購物、辦公、文化藝術(shù)體驗的全方位服務(wù)。

　　觀點新媒體：在海上世界的招商和運營過程中，有哪些方面是要特別注意的？

　　張林：商業(yè)項目招商運營的難點都有以下三個方面：一是避免同質(zhì)化競爭并且創(chuàng)新；二是對開發(fā)運營流程的科學規(guī)劃與控制；三是人才的聚集和發(fā)展。

　　據(jù)相關(guān)機構(gòu)調(diào)查，今年在中國20個主要內(nèi)地城市將有150家購物中心開張營業(yè)，每家平均面積8萬平方米，2012年的這一數(shù)據(jù)為80家。到2015年，北京、上海、廣州和深圳購物中心的面積將增加40%。如何避免同質(zhì)化競爭，打造屬于自己個性鮮明的特色是個重要課題，我們采取的方法是經(jīng)常站在消費者的角度，考慮為什么要來這里消費？來這里消費會有什么不同？

　　觀點新媒體：住宅地產(chǎn)市場量價齊升，對商業(yè)的未來發(fā)展會有什么影響？商業(yè)與地產(chǎn)更深入結(jié)合的核心與定位是什么？

　　張林：住宅市場量價齊升的迅猛發(fā)展對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主要有兩方面的影響：一方面，由于住宅物業(yè)價格過高，帶來整體調(diào)控，市場部分投資者轉(zhuǎn)向不限購的商業(yè)地產(chǎn)，帶來商業(yè)地產(chǎn)散售機會。

　　另一方面，由于市場期望的改變，帶來商業(yè)地產(chǎn)用地的成本高企，這對商業(yè)地產(chǎn)尤其是持有型零售商業(yè)的發(fā)展是不利的。參與者受資金和成本壓力影響，對發(fā)展高品質(zhì)持有型商業(yè)的積極性不高，缺乏可持續(xù)發(fā)展心態(tài)，造成目前大部分商業(yè)物業(yè)品質(zhì)不高，長遠來看，是對社會資源的浪費。

　　商業(yè)與地產(chǎn)深入結(jié)合的核心在于“內(nèi)容”和“運營”。地產(chǎn)僅僅是提供了一個更高效創(chuàng)新的建筑空間，關(guān)鍵是植入最恰當?shù)膬?nèi)容(包括商業(yè)業(yè)態(tài)、產(chǎn)業(yè)內(nèi)容等)，通過持續(xù)運營，滿足社會需求，也最終達到商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的保值增值，商業(yè)地產(chǎn)絕非是帶著某種“商業(yè)概念帽子”的傳統(tǒng)地產(chǎn)銷售套現(xiàn)。

　　觀點新媒體：如何看商業(yè)與金融資本之間的關(guān)系？未來值得期待的商業(yè)與金融結(jié)合的模式有哪些？招商今后在這方面會有怎樣的安排？

　　張林：發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)最核心因素是“錢”的問題，有什么樣的“錢”就會有什么樣的商業(yè)地產(chǎn)。缺乏資本市場支持發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)風險極大，最適合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的是有耐心的、追求長期回報的資金。

　　一般而言，商業(yè)地產(chǎn)與資本市場結(jié)合主要有兩個重要環(huán)節(jié)：前期開發(fā)階段的介入、進入運營后作為經(jīng)營性資產(chǎn)在資本市場上的退出，凱德在這方面的模式很成熟。

　　對于招商地產(chǎn)未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，我們期望通過建立資產(chǎn)管理平臺對接資本市場，通過資本市場的游戲規(guī)則嚴格要求自己，提升公司商業(yè)地產(chǎn)的投資決策、產(chǎn)品打造、招商運營、品牌塑造能力，成為市場更專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營商。

　　觀點新媒體：電商對傳統(tǒng)商業(yè)會有什么影響？公司是否考慮過應(yīng)對電商的沖擊？

　　張林：電商對傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊是毋庸置疑的，尤其是對標準化商品的銷售沖擊巨大，這也帶來以體驗為核心商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展機遇。通過我們購物中心的業(yè)態(tài)和商家調(diào)整趨勢可以發(fā)現(xiàn)，以銷售標準商品的零售業(yè)態(tài)在購物中心承租能力和拓展意愿下降，而體驗式消費空間及商業(yè)業(yè)態(tài)成為趨勢。

　　面對電商的沖擊，我們很強調(diào)消費者體驗感受的滿足。希望在客戶關(guān)系、服務(wù)水平、人文關(guān)懷等方面提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，在深圳蛇口新海上世界項目，我們引入大量體驗感極強的餐飲娛樂及文化業(yè)態(tài)。與此同時，我們也在嘗試跨界整合文化、藝術(shù)、健康、娛樂等行業(yè)優(yōu)秀資源，融入到我們的商業(yè)設(shè)施中，提供更豐富和有創(chuàng)意的商業(yè)體驗空間給消費者。

　　觀點新媒體：新型城鎮(zhèn)化的推進必然帶來巨大的商業(yè)需求，與商業(yè)較成熟的一二線城市相比，新城鎮(zhèn)的機遇與風險都是什么？招商是否會抓住此間機會，加快商業(yè)地產(chǎn)布局？

　　張林：相比商業(yè)成熟的一二線城市來說，新城鎮(zhèn)為商業(yè)地產(chǎn)帶來的機遇與風險并存。機遇主要來自新發(fā)展區(qū)域人口快速增加帶來的商業(yè)配套設(shè)施，如區(qū)域級購物中心或社區(qū)級購物中心的發(fā)展機會，以及片區(qū)產(chǎn)業(yè)升級帶來的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機會。

　　當然，風險也是顯而易見，最主要是政府規(guī)劃和期望與現(xiàn)實市場與需求脫節(jié)的風險：由于政府在商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃及市場準入方面的機制缺乏，城鎮(zhèn)化快速推進過程中勢必帶來大批商業(yè)項目的出現(xiàn)，而新城鎮(zhèn)有限的、尚不成熟的需求市場不能支持，帶來巨大的競爭風險。另外，部分政府在新城鎮(zhèn)中規(guī)劃高端寫字樓高星級酒店項目，而類似市場往往缺乏有效需求支持，因此帶來不可持續(xù)發(fā)展的風險。

　　除區(qū)域或社區(qū)級購物中心外，招商地產(chǎn)更關(guān)注新城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中的產(chǎn)城融合機會。在整合集團和社會產(chǎn)業(yè)資源前提下，在符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展的區(qū)域，充分發(fā)揮招商地產(chǎn)在蛇口三十年區(qū)域開發(fā)和運營中的經(jīng)驗，以產(chǎn)業(yè)內(nèi)容植入為契機，以區(qū)域綜合開發(fā)為模式，積極介入新城鎮(zhèn)發(fā)展進程。

　　觀點新媒體：2013觀點商業(yè)年會主題為“商業(yè)的未來”，您認為商業(yè)會有怎樣的未來？

　　張林：關(guān)于商業(yè)的未來，最近我們內(nèi)部其實也在研究，大致有這樣幾個觀點：

　　一是供應(yīng)量大，受土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)及市場投資熱情的影響，無論是甲級寫字樓市場還是零售物業(yè)(購物中心及百貨)市場，未來幾年均需面臨大規(guī)模供應(yīng)(特別是一些快速發(fā)展的二線城市)的競爭。但總體而言，在核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)項目面臨的競爭壓力較低，而樓齡較高，位置相對較差的項目則面臨被擠出風險。

　　二是一線城市肯定會優(yōu)于二線城市，得益于相對強勁的需求和較少的供應(yīng)量，一線城市商業(yè)物業(yè)無論在租金及空置率的絕對值及穩(wěn)定性上均優(yōu)于二線城市。預(yù)計未來一段時間內(nèi)，一線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目投資風險仍然小于二線城市。

　　三是資源整合將成為發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的重要課題和關(guān)鍵因素：無論是零售物業(yè)的體驗式傾向(在購物場所添加娛樂、藝術(shù)等設(shè)施)，還是產(chǎn)業(yè)園區(qū)更加強調(diào)引入核心行業(yè)資源以完善園內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展和成敗愈發(fā)依賴跨界資源的整合。這一趨勢下，更強的資源整合能力將很大程度上加大各開發(fā)商獲取項目的可能性，并提升自身產(chǎn)品在市場上的競爭力。

　　還有一點就是資本市場的介入引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)回歸本質(zhì)。一般而言，市場資本更在乎的是項目的現(xiàn)金流獲取能力及長期升值潛力，并以此作為項目估值的重要標準。在當前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場逐步走向成熟的趨勢下，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運作勢必將回歸其本質(zhì)，這意味著未來的商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)和運作將更多的以資本市場的需求作為衡量，開發(fā)商的經(jīng)營能力和團隊優(yōu)劣將顯得尤為重要。

（審校：劉滿桃）