廣州跟進出臺“穗六條”，以“深八條”與“京七條”“滬七條”為標本，重申原有調(diào)控政策，強調(diào)落實“新五條細則”?！　?/h3>

　　張宏偉 “穗六條”出爐！繼鄭州與深圳、北京、上海出臺地方調(diào)控措施后，廣州跟進出臺“穗六條”，以“深八條”與“京七條”“滬七條”為標本，重申原有調(diào)控政策，強調(diào)落實“新五條細則”。至此，一線城市樓市調(diào)控政策全線收緊。

　　從“穗六條”新政內(nèi)容來看：一是二套房貸首付進一步提高，或馬上由六成提至七成，利率不變（與其他一線城市一樣）。二是外地人購房門檻提高。三是加大中小套型土地供應。四是控制高端預售許可證及高端樓盤的成交。

　　從樓市調(diào)控政策走向及趨勢來看，無論是從最近“穗六條”、“深八條”、“京七條”、“滬七條”，還是當前政府表態(tài)來看，都有一個共同的特點：基本上是通過增加中低價位的市場供應、改變供求關系的角度來調(diào)控市場，從調(diào)控手段的角度來說，從市場的角度來調(diào)控市場的特征比較突出，沒有更多的強調(diào)原有的限購等行政化手段和措施。從這個角度來講，政策層面正在呈現(xiàn)出市場化、經(jīng)濟化手段逐步替代行政化的限購手段的趨勢。

　　因此，限購等行政化調(diào)控手段并不是一個長效性調(diào)控措施，遲早有其退出的一天。從未來趨勢來講，通過“穗六條”、“深八條”、“京七條”“滬七條”等短期內(nèi)過渡性政策，為房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制出臺做好鋪墊，為限購會逐步寬松取消，經(jīng)濟手段、市場手段代替行政化調(diào)控手段和措施營造市場機會。

　　“穗六條”提出人民銀行廣州分行應在國家統(tǒng)一信貸政策基礎上，根據(jù)廣州市房價控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付比例。根據(jù)其他一線城市經(jīng)驗來看，廣州居民家庭向商業(yè)銀行貸款購買第二套住房的，極有可能其首付款比例從不得低于60%提高至不得低于70%及以上。

　　筆者認為，二套房首付比例在現(xiàn)有6成的基礎上提高至七成或七成以上，只不過是增加了購房者或投資客進入市場的門檻，降低了投資客利用房貸投資房產(chǎn)的杠桿作用。二套房貸首付比例執(zhí)行不低于70%政策可能會對于部分人群尤其是首次改善這類人群產(chǎn)生影響，導致這部分需求后置。

　　但是，二套房當中相當一部分購買者具有一定經(jīng)濟實力，仍然是全款支付，二套房貸首付比例執(zhí)行不低于70%政策很難影響這一部分人群入市的步伐。

　　總體來講，北上廣深等城市二套房貸首付比例執(zhí)行不低于70%政策，對于首次改善這類人群影響較大，導致這部分需求后置，但是，這些需求始終會釋放，釋放的時間點至多是籌夠一成首付金額的時間。

　　利率方面，在首付比例提高的前提下，其實，對于購房者或投資客的整體購房成本反而是降低的，原因很簡單，首付比例提高了，需要貸款的部分減少了。如果購房者或投資客可以跨過首付這道坎，那么，利率的提高對于購房成本的增加幾乎不會影響月度還款的難度。

　　至于其他城市是否會跟進效仿，則取決于這些城市房價是否上漲過快，短期內(nèi)有沒有報復性反彈的壓力。當前房價上漲過快的城市，比如部分房價上漲過快的二線城市，如南京、廈門、福州、沈陽、鄭州、武漢、長沙等，有可能因為房價控制目標完成難度增加，短期內(nèi)可能采取類似于二套首付比例提高至7成、延緩高端樓盤預售許可證發(fā)放等做法，短期內(nèi)控制均價漲幅范圍，以達到短期內(nèi)市場降溫的目的。但是，這仍然是治標不治本的做法，短期內(nèi)來講，最根本的做法還是堅持“去投資化”政策的同時，增加市場供應，調(diào)節(jié)供需結(jié)構，緩解緊張的供求關系。

　　而從近期各地限購政策的執(zhí)行軌跡來看，二三線城市出臺的“以限價代替限購”、“限購再寬限一套”（如溫州）等調(diào)控措施基本上已經(jīng)表現(xiàn)出限購政策逐步退出的特征，當前來講，二三線城市的限購基本被“潛規(guī)則”破解，呈現(xiàn)出“外緊內(nèi)松”的政策面執(zhí)行特征。

　　就執(zhí)行層面來講，當前多數(shù)城市“限購”或被社保證明及納稅證明繳納滿12個月的“潛規(guī)則”破解。正是由于這樣的原因，上海市調(diào)整非本市戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限，從能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上，調(diào)整為能提供自購房之日起算的前3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上；廣州隨后也出臺措施，暫定對能提供購房之日前5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

　　對比之前各地政策，我們發(fā)現(xiàn)，各地出臺的“限購”政策大多數(shù)以當?shù)氐纳绫ＷC明及納稅證明繳納滿12個月（北京為5年，廣州“穗六條”為3年、上海“滬七條”為2年較為嚴格）為購房的基本條件，這些“限購”政策出臺后，購房者本身會更加注重納稅和社保方面的繳納，即使各個地方出臺補繳的不予認可的補丁調(diào)控政策，購房者不使用補繳手段購房，那么，自“限購”政策出臺當月起，至多一年之后這項規(guī)定也會自動失效，因此，對于廣州等地已執(zhí)行3年左右的樓市“限購”政策的城市來講，有可能會因為購房者社保及納稅證明繳納逐漸符合新的“限購”條件而自動失效。其實，當前多數(shù)城市“限購”或被這個“潛規(guī)則”破解，限購政策的執(zhí)行明顯會呈現(xiàn)出“明緊暗松”的市場特征，有可能不會對市場起到太大的作用。

　　一個行政區(qū)域內(nèi)全部施行或從緊限購政策，從近3年限購執(zhí)行歷程來看，當一個行政區(qū)被納入限購范圍之前，都會引來新一輪的市場需求爆發(fā)和炒作過程，以規(guī)避限購以后對于購房行為的影響。一旦限購擴圍，其實，也回避不了限購已執(zhí)行3年左右，大多數(shù)人都已基本具備購房資格這個現(xiàn)狀，出了限購政策，反而還會使這些需求集中入市。

　　此外，從執(zhí)行面來看，在二三線城市、甚至一線城市，補繳社保證明、納稅證明已成常態(tài)，甚至有的二三線城市中介代辦社保證明、納稅證明“一條龍”服務已成為現(xiàn)實。

　　張宏偉 觀點新媒體專欄作者

（審校：勞蓉蓉）