雖然此次入市的農(nóng)地面積小，但是對于深圳土地改革政策的啟動意義是非常大的，這是落實政策的產(chǎn)物。

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 何緣 近日，深圳土地市場很是熱鬧，寶安區(qū)福永街道鳳凰社區(qū)一宗地塊將成為深圳首個“農(nóng)地入市”試驗田。

　　深圳市規(guī)劃國土委表示，相關試點工作方案已獲得深圳市政府批準。目前，該用地掛牌前期各項工作正在開展之中，預計今年內(nèi)實現(xiàn)掛牌出讓。

　　首宗農(nóng)地入市

　　資料顯示，該地塊面積為14568平方米，位于深圳市福永街道鳳凰社區(qū)綜合市場旁邊，臨近深圳機場和廣深一級公路，此片土地一直以來都是鳳凰社區(qū)的閑置土地。

　　“雖然此次入市的農(nóng)地面積小，但是對于深圳土地改革政策的啟動意義是非常大的，這是落實政策的產(chǎn)物”，深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示。

　　據(jù)了解，在《中國土地管理法》中將土地分為農(nóng)業(yè)用地、建設用地和未利用地三種。其中，建設用地亦分為城市建設用地和農(nóng)村集體建設用地兩類。

　　我們所熟知的土地招拍掛出讓的便是城市建設用地的土地使用權，農(nóng)村集體建設用地在法律意義上是不能出讓的。

　　然而，今年1月18日，深圳市發(fā)布的《關于優(yōu)化空間資源配置促進產(chǎn)業(yè)轉型升級的意見》及其六個配套文件(簡稱“1+6文件”)中，允許原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織工業(yè)用地可進入市場流通。有關專家指出，此細則中試點流轉的原村集體工業(yè)用地，實際上就是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地。

　　同時，在剛剛過去的十八屆三中全會亦提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”，并于11月15日通過《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》。

　　《決定》提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。

　　“深圳當?shù)匾彩枪膭钷r(nóng)村集體建設用地入市的，但是最主要就是面臨兩個問題，一是村民愿不愿意，二是地價收益的分成如何協(xié)調(diào)”，深圳市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心土地改革研究組組長趙新平表示。

　　據(jù)悉，鳳凰社區(qū)用地公開出讓后，所得收益的70%歸市國土基金，30%歸原村集體經(jīng)濟組織。成交后，村集體組織還可繼續(xù)持有不超過總建筑面積20%的物業(yè)專用于產(chǎn)業(yè)配套。

　　在“1+6文件”中其實還有一種五五分成的方式，然而鳳凰社區(qū)選擇了村集體在享有部分物業(yè)的基礎上，與當?shù)卣?：7分享土地出讓收益，打破了以往五五分成的固定模式。

　　對此，宋丁跟觀點新媒體表示，收益分成主要取決于村集體對于該地塊本身的價值以及未來預期的收益進行綜合估量。沒有什么所謂固定的模式，現(xiàn)在大體上都處在探索階段。

　　盤活土地存量

　　“深圳本身用地不足的大背景下，農(nóng)地進入市場盤活，也能提高土地利用效率”，趙新平表示。

　　據(jù)了解，深圳市1991平方公里的面積僅相當于北京的1/9、上海的1/3。土地的稀缺在財政上反映為2010年，土地出讓金占財政收入10%；2012年，土地出讓金僅占財政收入的不足20%。

　　但是，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織共占用約390平方公里建設土地，其中合法用地僅有95平方公里。在沒有合法身份的這類土地中，大多以俗稱為“小產(chǎn)權房”的違法建筑及村集體工業(yè)用地兩種模式存在。

　　根據(jù)“1+6文件”，深圳選擇先盤活此類沒有合法手續(xù)的村集體工業(yè)用地。而宋丁認為，“這是基于深圳特色的土地改革，像鳳凰社區(qū)這種類型的原村集體地塊有很多，尤其是關外。有望通過此地塊的成功出讓成為一個范例，推進深圳各地盤活土地存量。”

　　在農(nóng)地入市中，除了之前趙新平談及的利益協(xié)調(diào)問題，宋丁亦對觀點新媒體表示，還有兩個階段的問題。一個是首先要解決法律方面的問題才能進入到市場的門檻；另一個是在入市的過程中，具體的交易細則還沒有出來，未來開發(fā)也是個問題。

　　“其實，無論是以農(nóng)地出讓模式完成土地利用還是城市更新項目的大整合模式，都是立足于盤活深圳土地存量”宋丁亦表示。

　　而今年10月，深圳市規(guī)土委下屬研究中心在給市長的報告中的核心觀點也提到“通過城市更新以期對城市中衰落的區(qū)域進行拆遷、改造、投資和建設，成為未來深圳最主要的土地供應方式。”