三中全會精神怎么貫徹下去，還真有大量的工作要做，小產(chǎn)權(quán)房這條路是走不通了，往哪走呢？

　　馬躍成 三中全會提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價?？s小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。擴(kuò)大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個人收益。

　　城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是制約城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的主要障礙，用土地流轉(zhuǎn)或更加市場化的方式幫助農(nóng)民財產(chǎn)增值，不僅涉及到廣大農(nóng)民福祉的保障，實(shí)際上也涉及到潛在的龐大市場能否開發(fā)出來的問題。因此，必須讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進(jìn)程、共同分享現(xiàn)代化成果。要加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制。

　　正是因?yàn)榭吹竭@樣的文件精神，三中全會后關(guān)于農(nóng)村土地入市的討論頓時熱鬧起來，而直接影響的就是小產(chǎn)權(quán)房的熱賣?！稕Q定》中提到的“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入渠道”，被中介人員解讀為：小產(chǎn)權(quán)房未來即將轉(zhuǎn)正。

　　受“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”等利好消息的刺激，北京周邊的多個小產(chǎn)權(quán)房價格出現(xiàn)上漲，其中通州區(qū)太玉園小產(chǎn)權(quán)房最近一月更是上漲千元以上。同樣的情況出現(xiàn)在深圳，在深圳小產(chǎn)權(quán)房一夜?jié)q價1000元，成交依舊活躍。而社會上的這些猜測也不是空穴來風(fēng)，之前國務(wù)院發(fā)展研究中心的一份被稱為“383”的建言報告就提到：“已形成的小產(chǎn)權(quán)房按不同情況補(bǔ)繳一定程度的土地出讓金”，同時三中全會公報中又提到，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。這些都引發(fā)社會各界對小產(chǎn)權(quán)房有可能轉(zhuǎn)正的猜測與議論。

　　11月23日國土資源部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布緊急通知：堅決叫停在建在售小產(chǎn)權(quán)房。再次強(qiáng)調(diào)，建設(shè)、銷售和購買“小產(chǎn)權(quán)房”均不受法律保護(hù)。要全面、正確地領(lǐng)會十八屆三中全會關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場等改革措施，堅持依法依規(guī)，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制制度，嚴(yán)守耕地紅線，堅決遏制在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”行為。通知強(qiáng)調(diào)，農(nóng)村集體土地不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住房和“小產(chǎn)權(quán)房”。

　　十八屆三中全會改革文件關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地的表述，掀起了一波小產(chǎn)權(quán)房炒作浪潮。但正在投資客們蜂擁而入，力博小產(chǎn)權(quán)房未來轉(zhuǎn)正之時，風(fēng)向突轉(zhuǎn)，中央對在建、在售小產(chǎn)權(quán)房亮起了紅燈。人們不能理解，為什么一方面是要給農(nóng)民更多的財產(chǎn)權(quán)，改變農(nóng)民住宅不能升值的問題，把農(nóng)民的住房也具有與城市房屋同樣的權(quán)利。另一方面，有強(qiáng)調(diào)原來關(guān)于農(nóng)村土地的原則不能突破。著究竟是怎么一回事？

　　著名開發(fā)商代表，任志強(qiáng)近日怒斥小產(chǎn)權(quán)房的違法性，認(rèn)為允許其入市就跟讓其他違法犯罪合法化一樣。他直言不諱地警告說，“千萬別買，讓小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，想都別想，三中全會也沒說小產(chǎn)權(quán)房可以入市?！倍〗ú孔》空邔＜椅瘑T會副主任顧云昌表示，是否能轉(zhuǎn)正，關(guān)鍵在于是否為建設(shè)用地，是否符合規(guī)劃，如果用農(nóng)地建的宅基地和小產(chǎn)權(quán)房肯定不可能轉(zhuǎn)正。同時，需要對這些小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行處置，比如補(bǔ)交地價，否則不公平。顧云昌的觀點(diǎn)顯然與住建部的通知精神相悖。

　　著名財經(jīng)評論人馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房對穩(wěn)定中國房地產(chǎn)市場、增加供應(yīng)、解決居民住房問題功不可沒，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正是必然的趨勢。顧云昌也認(rèn)為，從中央提出建設(shè)統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地來看，小產(chǎn)權(quán)房變大產(chǎn)權(quán)是必然趨勢。但是，中央層面對于小產(chǎn)權(quán)房問題從未松口，國土資源部曾多次強(qiáng)調(diào)，“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為。

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉教授表示，現(xiàn)在普遍情況是很多農(nóng)民到城市打工，已經(jīng)住了十年、二十年了，農(nóng)村的宅基地和房子可能其下一代都不會回去了?！按蚬ふ呖梢园阉u掉變成錢，在城市里面改善其居住條件。但是按照現(xiàn)行規(guī)定不行，宅基地是集體的，小產(chǎn)權(quán)房要賣是違法的。”吳敬璉認(rèn)為，從十八屆三中全會《決定》看，雖然不是明文規(guī)定，“但是至少暗示了這個問題可以解決。”小產(chǎn)權(quán)房真正實(shí)現(xiàn)上市交易，需要修訂一系列的法規(guī)。吳敬璉的觀點(diǎn)是審慎樂觀，這也與兩部委的通知也不一致。怎樣讓農(nóng)民獲得更大的財產(chǎn)性收入？還沒有具體可靠的辦法，三中全會精神怎么貫徹下去，還真有大量的工作要做，小產(chǎn)權(quán)房這條路是走不通了，往哪走呢？

　　馬躍成 觀點(diǎn)新媒體專欄作者