“我們更多是給消費(fèi)者一種體驗(yàn)的感覺(jué)，和電商最本質(zhì)的區(qū)別是有人與人的交流和聚會(huì)?！?/h3>

　　編者按：現(xiàn)在的商業(yè)就像一個(gè)全新冒險(xiǎn)樂(lè)園，充滿(mǎn)機(jī)遇，也充滿(mǎn)風(fēng)險(xiǎn)，更有無(wú)數(shù)需要解答的問(wèn)題：什么樣的商業(yè)項(xiàng)目才是好的項(xiàng)目？商業(yè)與地產(chǎn)更深入結(jié)合的核心與定位是什么？如何認(rèn)識(shí)商業(yè)與金融資本之間的關(guān)系？商業(yè)發(fā)展商與品牌之間怎樣建立與維護(hù)合作關(guān)系？傳統(tǒng)商業(yè)與品牌怎樣應(yīng)對(duì)電商的沖擊？

　　2013年11月26-28日，觀點(diǎn)新媒體將在廣州舉行首屆觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)，圍繞論壇主題“商業(yè)的未來(lái)”，觀點(diǎn)新媒體遍訪商業(yè)地產(chǎn)的專(zhuān)家學(xué)者、典范項(xiàng)目的打造者、運(yùn)營(yíng)者，知名商業(yè)運(yùn)營(yíng)商及零售商、品牌商等人士，推出“商業(yè)的未來(lái)”2013觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 王靜 在如今任何線下零售都不能避免拿來(lái)和電商進(jìn)行一番比較的大形勢(shì)下，金源新燕莎mall給出了一個(gè)更成熟的答案。

　　“我們沒(méi)有把電商作為主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。”北京金源新燕莎mall策劃推廣部部長(zhǎng)査威對(duì)觀點(diǎn)新媒體如是表態(tài)。

　　作為國(guó)內(nèi)首家真正意義上的Shopping mall，金源新燕莎mall如今已經(jīng)走過(guò)9個(gè)年頭。在每年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)的前提下，也在慢慢培養(yǎng)消費(fèi)者習(xí)慣這一商業(yè)形態(tài)。

　　在電商勢(shì)頭如日中天的當(dāng)下，很多商場(chǎng)已經(jīng)或者正在成為消費(fèi)者的“試衣間”。金源新燕莎mall的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)中，服裝零售依然占了70%之多，在零售業(yè)成本上升而純利下降的局勢(shì)下，這個(gè)比例似乎有影響整體營(yíng)收的風(fēng)險(xiǎn)。

　　面對(duì)這種擔(dān)憂，査威表示：“從理論上來(lái)講，我們沒(méi)有把電商作為主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因?yàn)樗膬?yōu)勢(shì)非常明顯，我們的優(yōu)勢(shì)也非常明顯?！?/p>

　　査威強(qiáng)調(diào)，作為實(shí)體shopping mall，金源新燕莎和電商最本質(zhì)的區(qū)別在于，能給消費(fèi)者一種體驗(yàn)的感受，有人與人的交流和聚會(huì)，這是電商無(wú)法完成的。

　　在成立之初，因?yàn)楸衧hopping mall的理念，金源新燕莎在空間組合布局上選擇了收窄商鋪面積，更多地釋放公共空間。如今看來(lái)，這似乎已經(jīng)成為其一大優(yōu)勢(shì)，越來(lái)越多的消費(fèi)者肯定了這一點(diǎn)。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)北京金源新燕莎mall策劃推廣部部長(zhǎng)査威先生采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：商業(yè)項(xiàng)目越來(lái)越多，金源新燕莎MALL有什么優(yōu)勢(shì)？

　　查威：到今年10月24號(hào)正好是我們開(kāi)業(yè)九周年，優(yōu)勢(shì)總結(jié)起來(lái)是兩個(gè)方面。

　　客觀方面，一是從開(kāi)業(yè)之初就有1萬(wàn)個(gè)免費(fèi)車(chē)位；第二個(gè)，提供吃喝玩樂(lè)購(gòu)于一體的服務(wù)。

　　從主觀來(lái)講，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)是以滿(mǎn)足消費(fèi)需求為主，能夠落實(shí)到實(shí)際工作中。另外，我們會(huì)和品牌一起成長(zhǎng)，雖然這聽(tīng)起來(lái)像一個(gè)口號(hào)，但是在剛開(kāi)始成立的時(shí)候遇到的問(wèn)題非常大，因?yàn)榫拍曛爸袊?guó)購(gòu)物中心還沒(méi)有完全成熟，包括我們自己在內(nèi)也不知道什么叫做成熟，所以品牌準(zhǔn)備得不是很充分。

　　單從購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)模式來(lái)說(shuō)，我們和品牌之間是一種租賃關(guān)系，跟租房子一樣，談好了租金，按時(shí)交租就可以了，但這樣就相當(dāng)于各個(gè)品牌只是小型的百貨或者零售。他們?cè)诹闶鄯矫娴慕?jīng)驗(yàn)是非常不足的，我們就把曾經(jīng)具有的零售經(jīng)驗(yàn)傳遞給他們，以便使他們能夠應(yīng)對(duì)零售，能夠產(chǎn)生盈利，這是一個(gè)很困難的事情，特別是在開(kāi)始的時(shí)候。

　　金源新燕莎MALL的布局不會(huì)讓人有擁擠的感覺(jué)，這可能是我們的一個(gè)優(yōu)勢(shì)。但是在籌劃和開(kāi)業(yè)之初也是頂著非常大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槲覀兘?jīng)營(yíng)和公共空間的比例能夠達(dá)到1：1，準(zhǔn)確算起來(lái)是48%：52%，這等于我們放棄了至少10%-20%的經(jīng)營(yíng)面積，需要承受相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　另外一方面，消費(fèi)者逛慣了商品比較豐富的商品市場(chǎng)，初次來(lái)到金源新燕莎mall可能還要有一個(gè)適應(yīng)過(guò)程。所以，九年以來(lái)我們自身、消費(fèi)者和品牌商都在共同適應(yīng)這個(gè)國(guó)外已經(jīng)發(fā)展起來(lái)的購(gòu)物中心業(yè)態(tài)。

　　觀點(diǎn)新媒體：當(dāng)時(shí)進(jìn)行這樣一個(gè)設(shè)計(jì)的初衷是什么？

　　查威：當(dāng)時(shí)我們的目標(biāo)客戶(hù)群是全客層、全年齡段，是以家庭為主的消費(fèi)場(chǎng)所。而且，我們一直在強(qiáng)調(diào)這是消費(fèi)場(chǎng)所，不是購(gòu)物場(chǎng)所。購(gòu)物是消費(fèi)的行為之一，但不是全部，所以我們想給消費(fèi)者一種休閑消費(fèi)的感覺(jué)，才設(shè)計(jì)了48%：52%。

　　觀點(diǎn)新媒體：電商興起，零售都面臨困境，有沒(méi)有針對(duì)這種現(xiàn)狀做一些調(diào)整？或者說(shuō)有沒(méi)有其他的舉措來(lái)應(yīng)對(duì)？

　　查威：從理論上來(lái)講，我們沒(méi)有把電商作為主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因?yàn)殡娚虄?yōu)勢(shì)非常明顯，我們的優(yōu)勢(shì)也非常明顯。我們更多是給消費(fèi)者一種體驗(yàn)的感覺(jué)，和電商最本質(zhì)的區(qū)別是有人與人的交流和聚會(huì)，這是不能達(dá)到這種效果的。

　　就像功能組合電商就不太可能做到，因?yàn)椴豢赡茉陔娔X上完成吃喝玩樂(lè)購(gòu)所有的需求。電商明顯的優(yōu)勢(shì)是價(jià)格方面的優(yōu)勢(shì)，還有購(gòu)物時(shí)間方面的優(yōu)勢(shì)。

　　觀點(diǎn)新媒體：和品牌商合作的時(shí)候有沒(méi)有什么樣的標(biāo)準(zhǔn)？哪些品牌是需要的？

　　查威：一般比較標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)物中心都有一到兩家主力百貨店，其余的都是屬于租賃店。因?yàn)槲覀冇兴募抑髁Φ?，分別是燕沙商城、貴友大廈、居然之家和卜蜂蓮花。其中我們和燕沙商城是屬于同一個(gè)集團(tuán)，屬于兄弟單位。

　　前兩個(gè)是我們?cè)谪?fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，后兩個(gè)業(yè)主在負(fù)責(zé)。這四家能夠把購(gòu)物中心的定位確定到40%到50%。剩下的租賃部分，選品牌的原則是知名和暢銷(xiāo)。我們都知道燕沙商城是一個(gè)高端百貨業(yè)，以滿(mǎn)足中高端需求為主，而且是以家庭消費(fèi)為主。

　　觀點(diǎn)新媒體：一共有多少家品牌商入?。?/strong>

　　查威：不算剛才說(shuō)的那四家主力店，大概是450家到500之間。

　　觀點(diǎn)新媒體：開(kāi)始的時(shí)候怎么建立關(guān)系？合作之后又如何維護(hù)和品牌商之間的關(guān)系？

　　查威：從法律的角度來(lái)講，有一個(gè)租賃協(xié)議，比如說(shuō)維持一年、兩年或者三年的租期；從日常的關(guān)系上來(lái)說(shuō)，我們沒(méi)有把他們看成是附屬，或者叫租戶(hù)之一；從概念上來(lái)說(shuō)，他們負(fù)責(zé)生產(chǎn)產(chǎn)品，銷(xiāo)售給百貨公司，但是在我們這里，相對(duì)來(lái)說(shuō)是產(chǎn)供銷(xiāo)一體，會(huì)把有關(guān)零售的信息和他們交流溝通。

　　觀點(diǎn)新媒體：和品牌的這種溝通是用什么方式進(jìn)行？

　　查威：每周一三五上午，我們都會(huì)有例行的晨會(huì)，在這個(gè)時(shí)候會(huì)和業(yè)主做一些溝通和交流。第二，對(duì)于一些專(zhuān)業(yè)崗位，財(cái)務(wù)和信息部門(mén)會(huì)定期進(jìn)行統(tǒng)一培訓(xùn)。在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，我們這里幾乎成了品牌公司的培訓(xùn)基地。有一些品牌商和我們熟悉后，在北京其他購(gòu)物中心開(kāi)店，就會(huì)讓金源新燕莎培訓(xùn)過(guò)的員工去新店工作。

　　觀點(diǎn)新媒體：有沒(méi)有擴(kuò)張的想法？

　　查威：有這個(gè)想法，但從理論上來(lái)講，我們不會(huì)和萬(wàn)達(dá)一樣一下開(kāi)十家或者二十家。運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心的人知道，需要投入的人力和時(shí)間成本是非常大的。

　　表面上看運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心只要收租金就完了，但怎么樣順暢地收到這個(gè)錢(qián)是非常復(fù)雜的。因?yàn)樗械慕?jīng)營(yíng)沒(méi)有權(quán)利全部插手，只是把品牌招進(jìn)來(lái)，品牌負(fù)責(zé)具體的經(jīng)營(yíng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：餐飲和娛樂(lè)能夠聚集人氣，電商也沒(méi)有這樣的體驗(yàn)業(yè)態(tài)，很多商業(yè)體會(huì)增大這方面的比例？

　　查威：萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在提出一個(gè)口號(hào)叫去百貨化，它有這種條件，因?yàn)樗械奈飿I(yè)都是他自己的。但我們等于是租給業(yè)主空間，所以在先天方面來(lái)講是不一樣的。

　　我們和其他購(gòu)物中心最大不一樣的地方是，功能組合更加符合消費(fèi)者的需求，是吃喝玩樂(lè)購(gòu)在一起，有50家餐飲，有新媒影院，有冠軍溜冰場(chǎng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：這個(gè)功能組合未來(lái)會(huì)不會(huì)根據(jù)趨勢(shì)來(lái)進(jìn)行變動(dòng)？

　　查威：是的，而且這是任何一家購(gòu)物中心包括百貨業(yè)生存的核心。

　　觀點(diǎn)新媒體：金源新燕沙有沒(méi)有潛在的對(duì)手，或者說(shuō)有沒(méi)有和哪一家進(jìn)行比較？

　　查威：最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是我們自己，如果不在去年和前年放掉一部分經(jīng)營(yíng)效益進(jìn)行主動(dòng)調(diào)整，可能往后的年份就不太好過(guò)了。如果不適應(yīng)市場(chǎng)，不需要?jiǎng)e人打敗你，自己可能就不行了。

　　從理論上來(lái)講，我們不怕任何人，因?yàn)橐呀?jīng)九年了，沒(méi)有一家類(lèi)似業(yè)態(tài)的購(gòu)物中心比我們還早。如果我們不行很早就不行了，不用等到別人來(lái)競(jìng)爭(zhēng)。

（審校：劉滿(mǎn)桃）