　　一些熱點城市在各項政策和有史以來“最認真”的限購令的作用下，伴隨“競爭白熱化”和“市場結(jié)構(gòu)性飽和”，以及土地、金融、產(chǎn)品、市場和管理等門檻的抬高，正出現(xiàn)了一種梯次下移的開發(fā)“大轉(zhuǎn)移”，即上游城市的開發(fā)商向下游城市轉(zhuǎn)移如一線向二線、二線向三四線等。大量的資本裹挾著“流動性之火”不斷流向下游城市，造成多數(shù)中小城市土地火爆的局面。

　　在大規(guī)模的“造城（鎮(zhèn)）運動”強大外力的擠壓下，因更多資本搶占山頭，中小城市的房價迅速飆升。正因如此，這種市場也面臨著巨大風險，這些風險中有一個就是違規(guī)風險，地方政府與房產(chǎn)商急功近利的追求，促使項目違規(guī)操作事件層出不窮。

　　諸如此類問題，實際上給我們提了個醒：樓市要想健康發(fā)展，政府自身應當具有權(quán)威性和一致性，唯有如此，其他市場基礎(chǔ)條件才可能健康起來。

　　用經(jīng)濟“板塊漂移”理論來看：投資熱點從中心轉(zhuǎn)向次中心城市到一般中小型城市；樓市發(fā)展熱點也毫無二致的從一線城市轉(zhuǎn)向二三線乃至四線城市。選擇在不同層次的城市發(fā)展，企業(yè)自有其內(nèi)在和外在的雙重因素作用。對于多數(shù)三四線城市，早期進入的房地產(chǎn)商幾乎都是一些資金實力相對較弱的“游擊隊”。而現(xiàn)在，越來越多的大型民企、央企把目光聚焦三四線，其戰(zhàn)略意味也多于以往，跑馬圈地也好，投資換土地也好，“下沉”到下游城市，已是不爭的事實。

　　以投資置換土地，對于企業(yè)和地方政府來說是雙贏，但其中也蘊含著一定的風險。對于置換的土地，投資企業(yè)面臨能否如期獲得以及開發(fā)后能否順利銷售變現(xiàn)的風險。在國家加快中小城市建設(shè)的大背景下，開發(fā)商全面進入末梢城市，這種方式可能會被越來越多的中小型企業(yè)借鑒。

　　據(jù)了解，目前全國有280多個地級市正處于快速發(fā)展階段，政府主導下的城市化進程動作大、速度快，城市交通完善、新區(qū)快速開發(fā)、人口超速增長，使得房價及地價翻倍上漲，為開發(fā)企業(yè)帶來巨大的發(fā)展機遇。把區(qū)域培養(yǎng)成熟，使之具備城市中心的功能，并大舉建造商業(yè)配套，因此土地升值收益基本上被通吃，這也成為很多房企的通用運營模式，中鐵建、世紀金源、保利等企業(yè)都是大盤造城的典型代表。

　　如是，即品牌房企進軍三、四線城市開展“造城運動”的最大內(nèi)動力。而事實上，“造城”是機遇，也有風險。這種風險，主要來自于政策市。房產(chǎn)政策“三天兩頭變”，甚至一年出臺幾輪住房調(diào)控政策。在一、二線城市，樓市總體上比較規(guī)范，中小城市那就難以定論了。有地方政府，為了獲取巨額征地與賣地的差額利潤，違規(guī)改變土地性質(zhì)，卻按“正常程序”拍賣給開發(fā)商。一旦事發(fā)，當責官員下臺，給開發(fā)商和購房者就埋下了無窮的隱患。

　　“香河圈地案”表明：地方政府賣地沖動源自于征地的低廉成本與拍賣巨額的地價的利差。基于“地方GDP主義”的現(xiàn)實訴求，或私人利益，或地方利益，賣地生財制造的違規(guī)事件頻頻爆發(fā)。基層政府用于發(fā)展經(jīng)濟的資源并不多，一些發(fā)達地區(qū)土地生財發(fā)展起來的現(xiàn)實經(jīng)驗已經(jīng)成為“普遍真理”，乃是全國性小城擴建如火如荼之濫觴。

　　以杭州某郊縣城為例，2008年時，土地價格只有每畝100多萬元，如今已漲到每畝500-600萬元，上漲超過5倍。與此同時，房屋空置率和空關(guān)率迅速攀升，房價卻上漲的厲害。這個在兩三年前連一棟像樣的辦公樓都沒有的縣城，現(xiàn)在同時在建擁有40多座、體量近百萬方寫字樓、酒店和購物中心的城市政務區(qū)。

　　在城市化進程中，政府很歡迎大型企業(yè)入駐并進行大型城市綜合體項目的開發(fā)，企業(yè)參與造城將使獲取土地變得相對容易，且土地價格低廉，有效地降低了開發(fā)成本。盡管這些城市的市場具有很大的發(fā)展空間，但企業(yè)在投資過程中，仍然需要提防來自各方的風險，尤其是政策上的風險和法律上的風險。

　　首先，地方政府的更替對房產(chǎn)政策的連續(xù)性會造成一定的影響，一些官員的失信更是讓一些外來房產(chǎn)投資商損失巨大；其次，舊城改造項目中，由于開發(fā)商缺乏重視，拆遷安置、補償拆遷戶不可避免的陷入遙遙無期的說服動員工作中，貽誤了預定工期；再者，落地合作，往往采用與其他企業(yè)共同出資或一方出地一方出錢等方式，而在這樣的合作關(guān)系中往往埋藏著潛在的矛盾；再就是以國有四大銀行為主，其他商業(yè)銀行不多。當?shù)劂y行對外來房產(chǎn)商的支持力度非常有限；最后一個難題還是地方經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，甚至沒有成型的支柱產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈，消費觀念相對落后，發(fā)達城市的營銷手法必然受阻。

　　因此，真正“下沉”三四線城市，房產(chǎn)商必須注意到這是一個快速導入與膨脹而非穩(wěn)健的過程，剛需容量是有限的，雖不乏還有部分投資性需求，但“群城記”在全國各個地區(qū)同時拉開帷幕，保持每場戲都能觀眾爆滿，是一件很難做到的事情。大量的土地及房源的供應量，很可能在不久后就會造成供大于求的狀況。

　　另外，房產(chǎn)商存在“一窩蜂”供應高端物業(yè)的傾向，這存在很大的結(jié)構(gòu)風險。目前，中小城市居民貧富差距比較大，城市中層階級甚至白領(lǐng)階層都未成“群”，大多仍是中低收入群體，消費結(jié)構(gòu)呈啞鈴型。“先富階層”對高端住宅會有需求，可他們數(shù)量有限，一旦有限的需求被滿足之后，高于市場平均價的高單價和高總價房源，就會存在巨大的去化壓力。

　　還有，在規(guī)模龐大的項目運作過程中，開發(fā)周期相對長，回報速率慢是必須要考慮的一個問題，這有可能影響整個開發(fā)企業(yè)的資金鏈結(jié)構(gòu)。對于資金壓力大的房企來講，運營大盤存在一定風險。因此，許多大盤開發(fā)企業(yè)通常會采取全國布局的模式或者強強聯(lián)合的方式來降低風險。

　　蘭洪海觀點新媒體專欄作者