面對(duì)龐大的需求量，預(yù)期今年下半年全市甲級(jí)寫字樓的凈納量將突破70萬(wàn)平方米，超越歷史高位。

　　分析珠江新城的投資機(jī)遇與挑戰(zhàn)

　　廣州，2011年6月14日-自2010年以來(lái)，廣州甲級(jí)寫字樓需求屢創(chuàng)高峰，呈現(xiàn)穩(wěn)定的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。廣州未來(lái)中央商務(wù)區(qū)--珠江新城的寫字樓大體量的優(yōu)質(zhì)新供應(yīng)對(duì)整體市場(chǎng)發(fā)展呈正面影響，不僅滿足了內(nèi)資及跨國(guó)企業(yè)對(duì)寫字樓日益上升的擴(kuò)充和升級(jí)的強(qiáng)大需求，還加速了租賃市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，為廣州寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)新的局面。隨著珠江新城發(fā)展日趨成熟，未來(lái)廣州將成為一個(gè)現(xiàn)代化的國(guó)際大都會(huì)，房地產(chǎn)投資機(jī)遇前景無(wú)限。仲量聯(lián)行廣州及深圳董事總經(jīng)理吳仲豪就此分享了他的見(jiàn)解。

　　良好經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)寫字樓需求上升。截至2010年末，廣州寫字樓總存量約270萬(wàn)平方米，較其它一線城市偏低，反映了廣州寫字樓供應(yīng)與其經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)不匹配，顯示高檔寫字樓物業(yè)的潛在需求巨大。去年全年，全市甲級(jí)寫字樓凈納量已達(dá)到42萬(wàn)平方米，較2010年同比增長(zhǎng)87%。其中一季度的凈納量已達(dá)到20萬(wàn)平方米，接近去年全年的半數(shù)。

　　良好的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)造就了蓬勃生機(jī)，帶動(dòng)寫字樓的需求，各行各業(yè)對(duì)甲級(jí)寫字樓需求全面升溫，特別是擴(kuò)充需求明顯，占2011年上半年租賃成交56%。行業(yè)方面，以銀行及金融服務(wù)業(yè)、日用消費(fèi)品和專業(yè)服務(wù)類的擴(kuò)充需求較為突出，在過(guò)去連續(xù)五個(gè)季度全市總的擴(kuò)張成交中均占15-20%。同時(shí)，這些行業(yè)在擴(kuò)充規(guī)模方面也占優(yōu)勢(shì)。

　　商機(jī)匯聚中央商務(wù)區(qū)。珠江新城作為全新的中央商務(wù)區(qū)，2006年至今已開(kāi)發(fā)的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目占全市70%。借亞運(yùn)契機(jī)，珠江新城中央商務(wù)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日漸完備，不斷吸引大型商戶相繼進(jìn)駐。仲量聯(lián)行研究顯示，無(wú)論是企業(yè)因?qū)懽謽菙U(kuò)充、升級(jí)而作跨區(qū)搬遷，還是首次落戶廣州的企業(yè)進(jìn)行選址，首選地段都是珠江新城。2010-2011年一季度，全市因跨區(qū)擴(kuò)充、升級(jí)及首次落戶產(chǎn)生的甲級(jí)寫字樓租賃成交額中，珠江新城均比市內(nèi)其它區(qū)域遙遙領(lǐng)先。同時(shí)，珠江新城也帶來(lái)投資機(jī)會(huì)。在該區(qū)近期眾多寫字樓買賣中，國(guó)內(nèi)銀行業(yè)以購(gòu)買寫字樓作自用已經(jīng)形成趨勢(shì)。

　　目前珠江新城已成為大型及跨國(guó)企業(yè)的集中地，行業(yè)聚集趨勢(shì)明顯，以金融業(yè)、領(lǐng)先制造業(yè)和信息科技行業(yè)為主導(dǎo)。在政策支持下，珠江新城被打造成廣州未來(lái)的金融中心，吸引本地及外資的銀行及金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。同時(shí)，國(guó)內(nèi)一些行業(yè)的龍頭以及知名信息科技企業(yè)入駐珠江新城，并帶動(dòng)其上下游行業(yè)如金融服務(wù)業(yè)、專業(yè)服務(wù)類、日用消費(fèi)品行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等相繼向珠江新城聚集。

　　珠江新城機(jī)遇與挑戰(zhàn)。回顧珠江新城中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展周期，分成四個(gè)階段--規(guī)劃、建設(shè)、發(fā)展及成熟。亞運(yùn)后的珠江新城已有相當(dāng)完善的配套設(shè)施，目前正處于從建設(shè)期轉(zhuǎn)入發(fā)展期的階段。雖然大量項(xiàng)目仍在施工，但目前市場(chǎng)供應(yīng)量穩(wěn)定，需求受企業(yè)擴(kuò)充與升級(jí)帶動(dòng)，使空置率維持低位水平。然而，往后的五年，即2011年至2016年，珠江新城將進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)激烈的集中期。隨著寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)空前增加，持續(xù)上升的空置率將使租金受壓并放緩上升速度，對(duì)租戶來(lái)說(shuō)是一個(gè)有利的進(jìn)入時(shí)間。

　　廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁向新的篇章，寫字樓市場(chǎng)潛力可觀。在后金融危機(jī)時(shí)期，全球企業(yè)將資源投向新興市場(chǎng)，根據(jù)仲量聯(lián)行2011年全球企業(yè)房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告，預(yù)期投放在中國(guó)的房地產(chǎn)資產(chǎn)組合凈增長(zhǎng)率為50%以上。廣州亦成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，將在珠三角“產(chǎn)業(yè)一體化”的目標(biāo)下繼續(xù)往經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。在廣東以及珠三角龐大的消費(fèi)市場(chǎng)的支撐下，廣州作為中心城市未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍以內(nèi)需為主導(dǎo)，背靠交通網(wǎng)絡(luò)樞紐的優(yōu)勢(shì)，將加大服務(wù)業(yè)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的提升將帶動(dòng)寫字樓的需求。

　　企業(yè)對(duì)寫字樓的升級(jí)需求將作為未來(lái)寫字樓市場(chǎng)新的增長(zhǎng)動(dòng)力。調(diào)查顯示，多數(shù)租戶對(duì)現(xiàn)有寫字樓的不滿意方面主要集中在物業(yè)管理、設(shè)備設(shè)施、檔次形象等。超過(guò)六成企業(yè)對(duì)寫字樓擴(kuò)充計(jì)劃偏好都趨向于現(xiàn)代甲級(jí)寫字樓，比舊式甲級(jí)寫字樓高出一半以上。

　　面對(duì)龐大的需求量，預(yù)期今年下半年全市甲級(jí)寫字樓的凈納量將突破70萬(wàn)平方米，超越歷史高位。受強(qiáng)勁的需求支撐，再加上優(yōu)質(zhì)物業(yè)不斷落成，未來(lái)租金將呈結(jié)構(gòu)性上漲。資本市場(chǎng)方面，目前廣州甲級(jí)寫字樓資本值相比北京、上海、深圳仍然偏低，物業(yè)潛在投資價(jià)值突出。去年，全市甲級(jí)寫字樓資本值同比大幅上漲了28.4%。預(yù)期未來(lái)上漲空間持續(xù)，商用物業(yè)將成為廣州房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的熱點(diǎn)。

　　打造未來(lái)國(guó)際大都會(huì)。至今年年底，珠江新城甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量預(yù)計(jì)將達(dá)200萬(wàn)平方米，將占全市總存量的一半。在大量新增供應(yīng)中，多數(shù)項(xiàng)目已經(jīng)被搶先預(yù)租。隨著珠江新城發(fā)展日漸成熟，其優(yōu)質(zhì)寫字樓的租金優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)與其他區(qū)域的差距將會(huì)加大。展望未來(lái)，在結(jié)構(gòu)性經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的驅(qū)動(dòng)下，加上堅(jiān)實(shí)穩(wěn)健市場(chǎng)基礎(chǔ)，我們相信，廣州將成為一個(gè)新的現(xiàn)代國(guó)際大都會(huì)。