至于成交價(jià)格，無(wú)論從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)還是其他口徑出來(lái)的數(shù)據(jù)，今年房?jī)r(jià)均呈現(xiàn)出環(huán)比上漲的態(tài)勢(shì)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 在四月末，上海杭州樓市曝出反彈信號(hào)，而深圳中海一樓盤(pán)供應(yīng)1000多套，有4000組客戶，樓市調(diào)控似又將出現(xiàn)三個(gè)月效應(yīng)。即去年417以后，樓市在7月末大幅度反彈，929以后，樓市在12月和今年1月呈現(xiàn)出較大幅度的反彈，距離今年126新政剛滿三個(gè)月，樓市又呈現(xiàn)出強(qiáng)烈的反彈趨勢(shì)，盡管從數(shù)字上顯示并不明朗，但反彈確實(shí)市場(chǎng)真實(shí)的反應(yīng)，當(dāng)然這個(gè)反彈是指成交量的反彈，至于成交價(jià)格，無(wú)論從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)還是其他口徑出來(lái)的數(shù)據(jù)，今年房?jī)r(jià)均呈現(xiàn)出環(huán)比上漲的態(tài)勢(shì)。

　　在統(tǒng)計(jì)局調(diào)整了統(tǒng)計(jì)口徑以后，原來(lái)連續(xù)的數(shù)據(jù)出現(xiàn)斷檔，某些帶有行業(yè)分析指標(biāo)性質(zhì)的數(shù)據(jù)的缺失，導(dǎo)致了按照慣性和歷史分析方法的中斷，因此我們只能借助單個(gè)城市的市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)對(duì)樓市進(jìn)行分析和研判。

　　本次調(diào)控的最終結(jié)局是否持續(xù)三月效應(yīng)，持續(xù)的三月效應(yīng)是否會(huì)導(dǎo)致第二波調(diào)控政策的到來(lái)，浙江銀監(jiān)局已經(jīng)提出將首套房貸款比例上調(diào)為四成，且更高的利率，這意味著浙江市場(chǎng)的反彈是真實(shí)的，而對(duì)未來(lái)市場(chǎng)出現(xiàn)更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策也有很強(qiáng)烈的可能性。市場(chǎng)與政策到底會(huì)走向何方，筆者以為，要進(jìn)行判斷，必須要對(duì)市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行反復(fù)研讀，才能做出合理的判斷，筆者繼續(xù)選取自己所熟悉的重慶市數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行剖析。

　　今年1—4月，重慶主城區(qū)新增土地面積為336萬(wàn)方；新增預(yù)售許可證面積為：656萬(wàn)方；銷售成交面積為：387萬(wàn)方。2010年同期新增土地面積為518萬(wàn)方；新增預(yù)售許可證面積為：596萬(wàn)方；成交面積為712萬(wàn)方。土地面積供應(yīng)同比下跌35%；土地成交均價(jià)同比上漲33%(2010年1—4成交樓面價(jià)格為1621元每建筑平方米；2011年為2157元每建筑平方米)；預(yù)售許可證同比上漲8.5%；成交量同比萎縮46%。今年土地1—4月土地消耗與供應(yīng)率比值為：1.15：1，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出輕微的量短缺局面，四月累計(jì)短缺消耗面積0.6個(gè)月。而房屋供求比為：1.69：1，4月累計(jì)產(chǎn)生存量269萬(wàn)方，相當(dāng)于現(xiàn)有市場(chǎng)2.8個(gè)月的市場(chǎng)消耗量。

　　上面的數(shù)據(jù)，對(duì)市場(chǎng)的影響呈現(xiàn)出一種矛盾的狀態(tài)，一方面土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀態(tài)，土地市場(chǎng)價(jià)格大幅度上漲，而且今年土地成交呈現(xiàn)出一月獨(dú)立成交，二三四月零成交狀態(tài)；如果按照企業(yè)連續(xù)生產(chǎn)的狀態(tài)，那么土地市場(chǎng)在未來(lái)3—6個(gè)月中，將會(huì)有一次集中性的爆發(fā)時(shí)期，也即在連續(xù)生產(chǎn)狀態(tài)下，企業(yè)對(duì)土地市場(chǎng)消耗的時(shí)間也呈現(xiàn)出同周期性，房地產(chǎn)企業(yè)將有可能再次重演被迫集中時(shí)間補(bǔ)充土地存貨的情況，而這種狀況無(wú)疑會(huì)刺激土地價(jià)格上漲，從而推動(dòng)土地市場(chǎng)的進(jìn)一步繁榮。

　　但房屋銷售市場(chǎng)狀況卻呈現(xiàn)出相反的狀態(tài)，一方面成交量同比大幅度萎縮，至于萎縮的原因，無(wú)外乎三點(diǎn)：一是銀行限貸導(dǎo)致的成交減少，二是高房?jī)r(jià)對(duì)成交的自然阻隔，三即限購(gòu)也抑制了一定的消費(fèi)；而供應(yīng)量同比有8.5%的漲幅，原因在于去年大量新增開(kāi)工量積壓的在建工程量到了必須要亮相銷售的周期，因此盡管今年126調(diào)控，讓開(kāi)發(fā)商主動(dòng)調(diào)整了供應(yīng)節(jié)奏，但預(yù)售許可證放量的增長(zhǎng)依然不可避免。這樣一增一減，存量迅速累積，市場(chǎng)壓力迅速加大。

　　在分析完前面數(shù)據(jù)以后，我們并沒(méi)有得出文章標(biāo)題所要揭示的規(guī)律，一方面市場(chǎng)依然會(huì)呈現(xiàn)出膠著狀態(tài)，土地市場(chǎng)的向上動(dòng)能與房屋交易市場(chǎng)的向下勢(shì)能，將導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)的短期僵持，但何時(shí)能夠打破這個(gè)僵持，上述數(shù)據(jù)并沒(méi)有帶來(lái)一個(gè)準(zhǔn)確的答案。

　　于是我們將眼光再次回到2010年，2010年5月為417新政后的第一個(gè)月，市場(chǎng)數(shù)據(jù)如下：土地?cái)?shù)據(jù)因四月零成交，但較三月高點(diǎn)的302萬(wàn)方上漲了35%；較前四月平均成交量上漲了214%，這里非常清晰的答案是417以后，供應(yīng)市場(chǎng)將之視為補(bǔ)充土地存量的巨大好時(shí)機(jī)，而本月的土地樓面價(jià)格達(dá)到2085元每建筑平方米，較前四月上漲29%，土地市場(chǎng)在417調(diào)控以后的5月呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)同步上行的局面。而房屋銷售市場(chǎng)呢？供應(yīng)量由4月的224萬(wàn)方高點(diǎn)銳減到84萬(wàn)方，環(huán)比下跌62.5%；成交量由281萬(wàn)方下降到120萬(wàn)方，環(huán)比下跌57%。從供應(yīng)和需求環(huán)比下跌幅度來(lái)看，供應(yīng)市場(chǎng)對(duì)政策的反應(yīng)先于需求市場(chǎng)，因此盡管供需同步下跌，但供應(yīng)下跌的幅度大于需求下跌的幅度。但這里我們需要解析的數(shù)據(jù)背景有，2010年1—4月整體供求關(guān)系比為0.84：1；即市場(chǎng)存在16%的供應(yīng)缺口，這是2010年7月市場(chǎng)大幅度反彈的基礎(chǔ)和動(dòng)力。通過(guò)以上數(shù)據(jù)的解讀，2010年417新政以后市場(chǎng)心態(tài)反應(yīng)是，供應(yīng)市場(chǎng)是以樂(lè)觀的心態(tài)歡迎調(diào)控，而需求方對(duì)調(diào)控還出現(xiàn)將信將疑的情況，這也是7月市場(chǎng)反彈的一個(gè)最主要的動(dòng)因，即對(duì)調(diào)控政策的失望，這反過(guò)來(lái)可以解釋929新政相當(dāng)于完全無(wú)效的原因。

　　但今年的市場(chǎng)背景與2010年存在著較大的差異，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出相對(duì)較為雷同的狀態(tài)，5月土地市場(chǎng)最終成交數(shù)據(jù)，將是判斷開(kāi)發(fā)商對(duì)后市態(tài)度的一個(gè)非常重要的參考因素，如果土地市場(chǎng)秉承了同樣的量?jī)r(jià)上行關(guān)系，那么供應(yīng)市場(chǎng)對(duì)預(yù)期依然較為樂(lè)觀，一旦土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出相反的走勢(shì)，那么供應(yīng)市場(chǎng)對(duì)預(yù)期市場(chǎng)態(tài)度將轉(zhuǎn)向曖昧(土地市場(chǎng)還要考慮政府主動(dòng)供地的節(jié)奏關(guān)系)；但今年房屋銷售市場(chǎng)背景與去年出現(xiàn)了較大的變化，一方面是供應(yīng)量同比較大幅度的增長(zhǎng)，加大了市場(chǎng)供應(yīng)量；另一方面政策抑制作用導(dǎo)致的需求大幅度銳減，這兩者共同導(dǎo)致了市場(chǎng)存量迅速增加，市場(chǎng)壓力開(kāi)始大規(guī)模凸顯的現(xiàn)狀，在這種現(xiàn)狀局面下，部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)較大幅度的促銷，重慶中海國(guó)際社區(qū)出現(xiàn)大面積9折房，復(fù)地，綠地也出現(xiàn)較大幅度的折扣房。相對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)2.7個(gè)月的市場(chǎng)存量，以及受到去年新開(kāi)工量大幅度增加所導(dǎo)致的供應(yīng)量難以下行的局面，5月市場(chǎng)的存量將基本超過(guò)3個(gè)月，依據(jù)過(guò)往的規(guī)律，市場(chǎng)存量超過(guò)3個(gè)月，會(huì)導(dǎo)致部分開(kāi)發(fā)商資金出現(xiàn)較大的壓力，考慮到今年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的增長(zhǎng)，對(duì)市場(chǎng)整個(gè)存量抗壓能力的增長(zhǎng)，考驗(yàn)市場(chǎng)的存量將在四個(gè)月有效存量之上展開(kāi)。而5月市場(chǎng)的供應(yīng)量將成為今年樓市一個(gè)相對(duì)較大的風(fēng)向指標(biāo)，如果供應(yīng)量沒(méi)有出現(xiàn)較大的上漲，市場(chǎng)處于存量消化周期，那么今年下半年市場(chǎng)壓力將不會(huì)過(guò)大而出現(xiàn)異動(dòng)，而一旦供應(yīng)量繼續(xù)大幅度增加，需求市場(chǎng)環(huán)境沒(méi)有明顯改善而導(dǎo)致的需求不變的情況下，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)將迅速積累。

　　5月樓市還有一個(gè)非常重要的因素，在僵持了3個(gè)月以后，供需雙方行為都會(huì)發(fā)生變化，首先供應(yīng)市場(chǎng)不斷出現(xiàn)高折扣的房屋，這些高折扣的房屋均出現(xiàn)了相對(duì)不錯(cuò)的效果。這就打破了原來(lái)供應(yīng)方對(duì)市場(chǎng)預(yù)期，在限購(gòu)令下，供應(yīng)方預(yù)期假設(shè)是因?yàn)橄拶?gòu)導(dǎo)致房屋銷售不掉，這個(gè)理論下，價(jià)格的變動(dòng)對(duì)銷售的影響相對(duì)較小，但市場(chǎng)出現(xiàn)的現(xiàn)狀則是價(jià)格對(duì)銷售影響較大，那反過(guò)來(lái)即市場(chǎng)需求是存在的，當(dāng)前的僵持僅限于買(mǎi)賣(mài)雙方態(tài)勢(shì)的博弈，一旦開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)獲取成功以后，一方面會(huì)產(chǎn)生大面積的示范效應(yīng)，另一方面降價(jià)熱銷又會(huì)將需求市場(chǎng)拖入到一個(gè)尷尬的局面，即較好的銷售會(huì)讓開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生價(jià)格向上的本能沖動(dòng)，這又將回到僵持的局面。而打破這個(gè)僵持的唯一的因素，即市場(chǎng)存量，而這又取決與開(kāi)發(fā)商與需求方的動(dòng)態(tài)博弈。但無(wú)論如何，樓市5月都將成為今年全年市場(chǎng)的一個(gè)關(guān)鍵月份，甚至是分水嶺。

　　王雪松 觀點(diǎn)新媒體專欄作者