高端項(xiàng)目的限購(gòu)放松，既能解決地方政府的財(cái)政支出，又能增加收入來(lái)建保障房，還可以讓投資者有投資的渠道自由流通。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李寧 繼海口、大連相繼傳出取消限購(gòu)令后，近日，北京也傳出將放寬限購(gòu)政策。

　　據(jù)財(cái)新網(wǎng)消息，有政府官員表示，北京正在研究放寬限購(gòu)政策，有望在年底前放松對(duì)高端項(xiàng)目的限購(gòu)。但該消息馬上被北京住建部否認(rèn)。

　　6月21日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)人明確表示：北京市堅(jiān)決貫徹落實(shí)國(guó)家和本市制定的包括限購(gòu)在內(nèi)的一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，確保實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，限購(gòu)政策決不會(huì)放松，沒(méi)有調(diào)整的安排，也不會(huì)按照房屋檔次、價(jià)格區(qū)別對(duì)待。

　　關(guān)于此前的限購(gòu)放松風(fēng)波，一切從京基昌平鷺府別墅項(xiàng)目的入市說(shuō)起。

　　京基鷺府

　　6月17日，京基地產(chǎn)在北京舉辦鷺府項(xiàng)目發(fā)布會(huì)，京基地產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理梁松表示，該項(xiàng)目擬在7月份入市。

　　據(jù)了解，京基鷺府項(xiàng)目坐落于昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)中心，項(xiàng)目總建筑面積6.18萬(wàn)平方米，該項(xiàng)目是深圳京基集團(tuán)在北京打造的首個(gè)項(xiàng)目。

　　該項(xiàng)目的售樓部工作人員對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，“該項(xiàng)目下半年將正式推出，樣板房是在7月份推出，預(yù)售證方面目前還沒(méi)有拿到。所以，目前并沒(méi)有具體價(jià)格，價(jià)格可以參考周邊樓盤(pán)的價(jià)格。”

　　據(jù)悉，目前鷺府所在片區(qū)周邊樓盤(pán)項(xiàng)目的均價(jià)在40000—60000元/平米，因此可以推測(cè)，鷺府開(kāi)盤(pán)的價(jià)格將超過(guò)3.5萬(wàn)元/平方米。

　　然而，自從北京實(shí)施限購(gòu)政策以來(lái)，為了避免拉高樓市成交均價(jià)，北京一直以推遲發(fā)放預(yù)售證的方式限制單價(jià)超過(guò)3.5萬(wàn)元/平方米的高端項(xiàng)目入市。

　　故此，京基別墅項(xiàng)目鷺府的入市，被業(yè)內(nèi)看作是限購(gòu)“松綁”的源頭。

　　對(duì)于該項(xiàng)目可能引發(fā)的限購(gòu)放松，中郵證券房地產(chǎn)分析師張鵬認(rèn)為，是否放開(kāi)限購(gòu)，關(guān)鍵看調(diào)控是否起到作用，但從目前看還沒(méi)有達(dá)到很好的效果，限購(gòu)政策當(dāng)前不太可能放松。

　　松綁因由

　　事實(shí)上，自今年2月16日北京出臺(tái)“國(guó)八條”限購(gòu)以后，此輪調(diào)控已出現(xiàn)一定的成效。

　　6月14日，北京市住建委公布的北京1-5月份數(shù)據(jù)顯示，1-5月，北京市新建普通住房成交均價(jià)為每平方米14127元人民幣，比去年同期下降4.8%。

　　另外，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)6月15日數(shù)據(jù)顯示，截止6月14日，北京今年供應(yīng)的商品期房住宅項(xiàng)目共60個(gè)，提供期房住宅總量19316套，整體簽約率為46.5%。

　　其中，簽約率超過(guò)80%的17個(gè)項(xiàng)目中，有10個(gè)項(xiàng)目銷售均價(jià)都低于2萬(wàn)元/平方米；均價(jià)超過(guò)3.5萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目有28個(gè)，其簽約率均低于30%。

　　與此同時(shí)，北京1-5月份土地出讓金也同比下滑56%，此外，北京通過(guò)招拍掛方式出讓住宅用地87.4公頃，不足年度計(jì)劃供應(yīng)量(1225公頃)的一成。

　　恰恰由于土地出讓金的快速下滑，有業(yè)內(nèi)人士則表示，這其實(shí)是與放松限購(gòu)令有直接關(guān)系。

　　北京高策房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)李國(guó)平稱，在現(xiàn)在調(diào)控下，成交量和均價(jià)都下滑，土地出讓遇到冷清。而同時(shí)，地方政府的稅收、土地出讓的收入、財(cái)政的支出以及地產(chǎn)投資平臺(tái)的債務(wù)問(wèn)題，都將凸顯出來(lái)。

　　其中，最為關(guān)鍵的是地方投資平臺(tái)的債務(wù)，如果解決不好會(huì)轉(zhuǎn)化到中央政府，將影響的銀行的安全。

　　財(cái)政之需

　　“在這樣的循環(huán)鏈條中，政府比開(kāi)發(fā)商更加難熬?，F(xiàn)在北京調(diào)控樓市的結(jié)果是量下跌，地價(jià)也下跌，直接影響的是地賣不出去，加上保障房建設(shè)需要資金，這將對(duì)地方財(cái)政是很大的打擊。這個(gè)時(shí)候，政府最有動(dòng)力去解決這些問(wèn)題的方法是放松限購(gòu)。”李國(guó)平表示。

　　李國(guó)平續(xù)稱，放松限購(gòu)目前只能在高端項(xiàng)目上出現(xiàn)，因?yàn)楦叨隧?xiàng)目不會(huì)對(duì)民生產(chǎn)生影響，但普通商品房由于對(duì)民生有直接的影響，所以不會(huì)放松。

　　他還表示，高端項(xiàng)目的限購(gòu)放松，既能解決地方政府的財(cái)政支出，又能增加收入來(lái)建保障房，還可以讓投資者有投資的渠道自由流通。

　　“因此，把商品房市場(chǎng)可以分為‘半市場(chǎng)化的市場(chǎng)’，把保障房變成‘非市場(chǎng)化的市場(chǎng)’，高端項(xiàng)目可以成為‘全市場(chǎng)化的市場(chǎng)’，這樣結(jié)構(gòu)化的市場(chǎng)和差別化的政策是調(diào)控的方向。”李國(guó)平認(rèn)為。

　　而中國(guó)住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌亦認(rèn)可稱，讓市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障，才是房地產(chǎn)調(diào)控的正確選擇。

　　他還表示，即便放開(kāi)高端市場(chǎng)，到年底保障房建設(shè)跟上來(lái)，北京市提出的“新建普通住宅價(jià)格穩(wěn)中有降”的目標(biāo)也是可以實(shí)現(xiàn)的。