陽(yáng)光城不同于國(guó)企，不太可能會(huì)出現(xiàn)像大龍地產(chǎn)那樣的情況，可能是已經(jīng)有談好的合作方，拿地之后雙方合作進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)訊 見(jiàn)習(xí)編輯 李寧 作為福州的老牌房地產(chǎn)上市企業(yè)，陽(yáng)光城集團(tuán)斥資超30億大手筆拿地，卻難免讓人們想起大龍地產(chǎn)拍得地王后的“悲慘往事”。

　　2月11日，陽(yáng)光城集團(tuán)發(fā)布公告稱，于2011年2月10日上午在參加福州市國(guó)土資源局2011年度第一次國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公開(kāi)出讓活動(dòng)中，以30.5億元人民幣競(jìng)得編號(hào)為宗地“2011-02”地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

　　30.5億“地王”

　　該宗地位于福州市臺(tái)江區(qū)光明港以南、鰲峰路以北，土地面積142611平方米，合213.92畝，土地用途為商服、住宅用地、公共綠地。

　　參加該地塊競(jìng)拍的企業(yè)一共有3家，分別是陽(yáng)光城集團(tuán)、融信集團(tuán)和高創(chuàng)發(fā)展有限公司。經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)53輪競(jìng)價(jià)，陽(yáng)光城集團(tuán)最終以305000萬(wàn)元競(jìng)得該地塊，折合樓面價(jià)8555元/平方米。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)深入調(diào)控，房產(chǎn)稅試點(diǎn)開(kāi)征以及各地方國(guó)八條即將實(shí)施之際，陽(yáng)光城以30.5億元的拿地之舉也吸引業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。

　　福州中原地產(chǎn)研究人士表示，陽(yáng)光城此次拿地其實(shí)也比較正常，雖然房地產(chǎn)調(diào)控在全國(guó)實(shí)施，但主要還是在一二線少數(shù)城市，福州當(dāng)?shù)夭](méi)有產(chǎn)生直接影響，再加上開(kāi)發(fā)商這一兩年資金回籠還是不錯(cuò)的。

　　該人士繼續(xù)表示，基于市場(chǎng)因素，當(dāng)?shù)氐暮芏嚅_(kāi)發(fā)商都愿意去多關(guān)注一些地塊，尤其是地段較好的地塊，陽(yáng)光城此次拿的地塊也屬于地段較好的。

　　但該人士也表示，以陽(yáng)光城目前的實(shí)力，30.5億元對(duì)其而言也一定存在壓力，這是陽(yáng)光城有史以來(lái)最大的一個(gè)項(xiàng)目投入。去年陽(yáng)光城也通過(guò)信托進(jìn)行融資，而現(xiàn)在在內(nèi)地融資受限的情況下，怎樣去解決此次購(gòu)地的資金對(duì)陽(yáng)光城來(lái)說(shuō)或?qū)⑹且粋€(gè)大的挑戰(zhàn)。

　　去年5月27日，陽(yáng)光城發(fā)布公告稱，華融國(guó)際信托有限責(zé)任公司已于5月20日前向陽(yáng)光城下屬福州陽(yáng)光新界房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司增資5.4億元，其中3億元計(jì)入該公司注冊(cè)資本，2.4億元計(jì)入該公司資本公積金。

　　12月21日，陽(yáng)光城集團(tuán)子公司陽(yáng)光房地產(chǎn)與山東信托簽署信托貸款合同，獲得信托貸款金額不超過(guò)2億元，不高于3億元，貸款期限為18個(gè)月。

　　今年1月14日，陽(yáng)光城發(fā)布的2010年度業(yè)績(jī)預(yù)告公告稱，公司2010年全年業(yè)績(jī)凈利潤(rùn)約4.82億元，同比增長(zhǎng)165.76%。

　　全年4.82億凈利潤(rùn)的陽(yáng)光城，何以在此時(shí)以30.5億天價(jià)拿地？半年之內(nèi)付清30.5億元土地出讓金對(duì)陽(yáng)光城而言絕非易事。

　　合作消化

　　針對(duì)上述疑問(wèn)，湘財(cái)證券地產(chǎn)研究組認(rèn)為，陽(yáng)光城30.5億元拿地主要有兩方面的目的：第一、公司本身的土地儲(chǔ)備確實(shí)不足，不考慮權(quán)益大概有400多萬(wàn)平方米土地，考慮權(quán)益的話大概還剩下200多萬(wàn)平方米的土地。這是2010年初陽(yáng)光城的土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)，但到現(xiàn)在肯定就越來(lái)越少了。

　　第二、陽(yáng)光城早在去年就有意向拿地。去年9月初，陽(yáng)光城就發(fā)布公告參加福州城區(qū)宗地2010-31號(hào)地塊的公開(kāi)掛牌出讓活動(dòng)，并擬出資32億元拿地，但最終該地塊以33億元被保利競(jìng)得。

　　資料顯示，福州城區(qū)宗地2010-31號(hào)地塊共計(jì)319.6畝，是去年福州出讓的最大一幅住宅地塊。該地塊經(jīng)12輪競(jìng)價(jià)，以33.4億元，被保利地產(chǎn)的全資子公司廣州金地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司收入囊中。

　　去年的晉安區(qū)地塊與此次陽(yáng)光城拿的213畝地塊有兩方面幾乎相同的條件。一方面是晉安區(qū)地塊需建設(shè)30000平方米（500套）經(jīng)濟(jì)租賃房，由市政府指定單位按6000元/平方米回購(gòu)。而陽(yáng)光城土地出讓條件中要需要代建500套公共租賃房，建成后由福州市市政府指定的單位回購(gòu)，回購(gòu)單價(jià)以成交時(shí)的樓面地價(jià)及建安成本（按3000元/平方米計(jì)）之和為基數(shù)的1.03倍確定。

　　另一方面，無(wú)論是去年晉安區(qū)地塊或者此次陽(yáng)光城獲得的地塊，地價(jià)款付款方式都一樣，即分為三期(比例為50%、20%、30%，競(jìng)買保證金充抵土地價(jià)款)，分別于土地出讓合同簽訂之日起30日、120日、180日內(nèi)支付。

　　湘財(cái)證券地產(chǎn)研究組據(jù)此認(rèn)為，陽(yáng)光城并不是貿(mào)然拿地，目前看陽(yáng)光城獲得的地塊樓面均價(jià)看似雖然不低，但以此次地塊的位置看，未來(lái)的收益應(yīng)該可能比去年晉安區(qū)地塊要更好。

　　針對(duì)陽(yáng)光城在半年內(nèi)要償付30.5億土地出讓金，該研究組通過(guò)研究分析認(rèn)為，去年陽(yáng)光城的全年銷售估計(jì)在25億到30億左右，目前保有現(xiàn)金大概有20億元，所以，陽(yáng)光城拿地的同時(shí)前期肯定做過(guò)一系列準(zhǔn)備以及風(fēng)險(xiǎn)分析。

　　湘財(cái)證券地產(chǎn)研究組還補(bǔ)充稱，畢竟陽(yáng)光城不同于國(guó)企，不太可能會(huì)出現(xiàn)像大龍地產(chǎn)那樣拿地的情況，可能是已經(jīng)有談好的合作方，拿地之后雙方合作進(jìn)行開(kāi)發(fā)。因?yàn)楫?dāng)前情況下，再想像之前靠信托融資已經(jīng)不太可能了。

　　資料顯示，陽(yáng)光城在2009年9月30日與黑牡丹簽署了《房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)意向書》，雙方合作的項(xiàng)目為飛龍地塊商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。該地塊位于常州市規(guī)劃的飛龍居住區(qū)，項(xiàng)目用地面積約1180多畝，項(xiàng)目利益分配由黑牡丹與陽(yáng)光城集團(tuán)按照正式合同的約定實(shí)施。