未來十年內(nèi)珠三角的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃，將對該地區(qū)的房地產(chǎn)市場帶來深遠(yuǎn)影響，新支柱產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展將為各種商業(yè)房地產(chǎn)帶來新需求。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 陶鯉 10月27日，國際物業(yè)顧問仲量聯(lián)行在廣州發(fā)布了一份關(guān)于珠三角城市群中的商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓物業(yè)需求研究報告，在該份名為《珠江三角洲：提升價值鏈》的報告中，仲量聯(lián)行指出：隨著珠三角主要產(chǎn)業(yè)的演化、升級過程，以及未來經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，商業(yè)房地產(chǎn)在新珠三角經(jīng)濟模式中扮演的角色日益顯著，市場機遇也不斷增加。

　　報告指出，珠三角是中國人口最為密集，也是經(jīng)濟發(fā)展速度最快的地區(qū)之一。2009年，珠三角常住人口約為4,800萬，實際人口可能高達(dá)6,000萬以上。GDP估計達(dá)到32,110億元人民幣，分別約占廣東省和全國同年GDP的82%和9%。如果將香港和澳門兩個特區(qū)經(jīng)濟體考慮在內(nèi)，把研究范圍擴展到大珠三角地區(qū)，則2009年該地區(qū)的GDP高達(dá)49,920億元人民幣。這一數(shù)字已大大接近長江三角洲（長三角）的GDP值（59,710億元人民幣）。

　　仲量聯(lián)行大珠江三角洲研究部主管陳錦平指出，“未來十年內(nèi)珠三角的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃，將對該地區(qū)的房地產(chǎn)市場帶來深遠(yuǎn)影響，新支柱產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展將為各種商業(yè)房地產(chǎn)帶來新需求。”珠三角經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整以及提升價值鏈后，包括寫字樓、產(chǎn)業(yè)園以及工業(yè)物業(yè)等，需求將有所增長。

　　仲量聯(lián)行廣州及深圳董事總經(jīng)理吳仲豪表示，“對于南中國的投資者、開發(fā)商來說，市場重心穩(wěn)步轉(zhuǎn)向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)將為其帶來投資和開發(fā)機會。而對于租戶而言，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)的出現(xiàn)不僅將為其提供升級機會，還將推動商業(yè)物業(yè)的租賃市場更深入和有效地發(fā)展。”

　　吳仲豪分析稱，新產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)和發(fā)展以及國內(nèi)新興市場的開放，將為珠三角營造更有競爭力的商業(yè)環(huán)境。市場對更加成熟完善的房地產(chǎn)解決方案的需求將增長。為了促進(jìn)和培養(yǎng)這些新型企業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理和資產(chǎn)管理方式也必須隨之改進(jìn)，擁有更大的靈活性，從而適應(yīng)租戶的需求。

　　仲量聯(lián)行預(yù)計，在珠三角城市群中，廣州和深圳的寫字樓空間需求將最為強勁。目前這兩座城市的服務(wù)業(yè)已發(fā)展成熟，隨著其經(jīng)濟繼續(xù)轉(zhuǎn)型，將減少對制造業(yè)的依賴，而服務(wù)業(yè)將得到進(jìn)一步的發(fā)展。

　　“事實上，該地區(qū)為促進(jìn)新經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)展而作出的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)開始在廣州和深圳得到顯現(xiàn)。兩座城市的新中央商務(wù)區(qū)分別在珠江新城和福田中心區(qū)逐漸形成。”仲量聯(lián)行市場研究部門人士表示。

　　據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，目前珠三角城市的寫字樓空間約在1,850萬平方米，其中廣州和深圳兩市共占總存量的78%左右。如果要實現(xiàn)國家發(fā)改委制定的發(fā)展目標(biāo)，即在2012年和2020年前將服務(wù)業(yè)占珠三角GDP的比重分別提高至53%和60%，預(yù)計還需要進(jìn)一步擴大寫字樓空間。

　　在過去的五年時間里，新中央商務(wù)區(qū)的開發(fā)已使廣州和深圳的甲級寫字樓存量分別增加了一倍和兩倍。盡管市場需求能夠基本吸納近年來急劇增長的寫字樓存量，但由于這兩座城市新在建商業(yè)寫字樓開發(fā)項目多，預(yù)計短期內(nèi)這兩座城市的寫字樓市場都將處于供過于求的狀況。不過，預(yù)計這種狀況只是短期現(xiàn)象，企業(yè)擴張和升級要求有望帶動寫字樓的市場需求。

　　“在很多情況下，如果物業(yè)沒有一個統(tǒng)一的業(yè)權(quán)結(jié)構(gòu)，就很難提供一個更為成熟完善的房地產(chǎn)解決方案。開發(fā)商如果改變其'建造-出售'的企業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略，成為單一業(yè)主，就不僅能夠更好地把握市場需求增長機會，還能通過提供租賃和物業(yè)管理服務(wù)，以及在房地產(chǎn)資產(chǎn)的長期升值中獲得屬于非開發(fā)項目的年金收入。因此，預(yù)計珠三角的商業(yè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展將最終與整個亞太地區(qū)內(nèi)其他比較成熟的市場保持一致。”吳仲豪補充道。

　　報告同時指出了珠三角房地產(chǎn)市場發(fā)展可能存在的風(fēng)險，其中之一就是市場的快速發(fā)展，可能導(dǎo)致部分城市例如廣州和深圳的寫字樓市場出現(xiàn)短期供過于求的局面。此外，珠三角經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向有附加值技術(shù)的產(chǎn)業(yè)也可能導(dǎo)致部分擁有傳統(tǒng)集聚優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)離析，削弱競爭力。不過，仲量聯(lián)行認(rèn)為，從中長期來看，市場對優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)的需求仍相當(dāng)強勁。