　　對此，李彬海主要強調(diào)管理層對今年經(jīng)營預期的信心。他指出，保利跟萬科還是有點不同的。例如萬科是集團式的管理，而保利則是扁平式的管理，給了下屬子公司很大的自主權(quán)。同時，保利地產(chǎn)定位于成長性的企業(yè)，提出要3到5年再造一個保利，這就要求保利每年要保持20%到30%的增長。

　　保利董事兼總經(jīng)理宋廣菊則在發(fā)展方針上進行描述，她表示，2009年保利地產(chǎn)在北京、上海、廣州三大中心城市的銷售額均在當?shù)胤科笾信琶叭?。?010年，保利的發(fā)展方針將定調(diào)為“以房地產(chǎn)為主業(yè)，以中心城市為主，以住宅開發(fā)為主；擴大經(jīng)營規(guī)模與提高開發(fā)效益相結(jié)合，開發(fā)性收入和經(jīng)營性收入相結(jié)合，資產(chǎn)經(jīng)營和資本經(jīng)營相結(jié)合”。

　　現(xiàn)金流為負？

　　不少基金及證券研究人士都注意到，雖然2009年保利的銷售創(chuàng)下了歷史新高，但奇怪的是，去年保利的現(xiàn)金流呈現(xiàn)了負數(shù)。

　　保利地產(chǎn)總經(jīng)理宋廣菊認為，現(xiàn)金流的問題與公司定位有關(guān)。宋廣菊表示，保利去年回籠資金是非常好的，從這個角度來看，保利的經(jīng)營管理方面應(yīng)該還有很大的提升空間，但同時保利也要給自己一個調(diào)整的機會。

　　宋廣菊解釋：“每次調(diào)整對保利地產(chǎn)來說就是一個機會，這個機會并不是說我們就要休息休息、等一等、放慢速度，而是在這個過程中間，我們要排兵布陣，為下一階段實現(xiàn)我們的戰(zhàn)略目標做好充分的準備。所以我個人認為，只要管理上沒有瓶頸，只要我們能夠有資金的來源，還是要適當?shù)谋３忠环N負債的狀態(tài)，利用這個杠桿來更好地贏得一些發(fā)展的空間。”

　　事實上，截至股東會之前，保利手頭現(xiàn)金約為155億，占凈資產(chǎn)總和的18%，

　　保利從來“不差錢”

　　2009年7月，保利地產(chǎn)實施了一項共計80億元的定向增發(fā)。而在3月2日股東會上，盡管李彬海表示，目前尚未確定新一輪的融資計劃，但“抓融資、促回籠”仍是今年保利地產(chǎn)的重點之一。李彬海強調(diào)：“融資的想法從來沒有放棄，不管怎么派股、轉(zhuǎn)贈股、增發(fā)，都會保證每股的收益不下降。”

　　在其他融資渠道上，保利提出，今年凈增加對外擔保額度為250億元。加上截至2009年年末的204億的擔保余額，總量或會增至450億元。

　　有現(xiàn)場提問質(zhì)疑高負荷資金鏈的安全性，李彬海則笑言：“報請股東會的擔保額度每年都沒用完，開個股東大會不容易，不能老開，要高效。”他同時指出，每年的銀行授信額度也用不上一半，保利從來“不差錢”。李彬海認為，保利地產(chǎn)能夠只通過擔保就可以拿到放款：“這得益于保利的品牌經(jīng)營，擔保貸款能帶來的更高辦事效率、資金使用效率，對公司的發(fā)展大有裨益。”

　　此外，在2010年短短兩個月的時間內(nèi)，保利已經(jīng)向銀行增加了貸款金額。據(jù)保利高層表示，今年保利又提出了一些新的長期銀行貸款。

　　保利表示，因為去年年底調(diào)整了債務(wù)結(jié)構(gòu)，把短期的債務(wù)都償還了，2010年的還債壓力非常小。

　　土地繼續(xù)“激進”

　　據(jù)年報公布，保利地產(chǎn)在2009年新增土地儲備1338萬平方米，地價款總計460億元，顯然這是保利“激進”的一年。

　　但保利認為，這樣的土地成本并不算太高，1338萬平方米的新增土儲，以底價成交的就達到508萬平方米，占全部總數(shù)的38%。李彬海說到，2009年新增土地儲備的總地價約為460億元，但實際已付出的總金額不過200億元左右。

　　而在其當日的投資議案中，2010年用于新增項目的資金也在200億元左右。同樣地，這也只是實際支付費用部分，而總的地價款可能將遠遠超過這個數(shù)。

　　宋廣菊表示，在春節(jié)前后這段時間，保利廣泛地和成都、重慶、大連、沈陽的政府做了全方位的接觸。李彬海則表示：“我們也會利用這種時機做一些低成本的儲備”。

　　此外，李彬海透露到，在2009年鬧得沸沸揚揚的陽江海陵島項目，最后以保利地產(chǎn)完勝龍湖而告終：“海陵島的地，政府公開掛牌出現(xiàn)競爭是很正常的。雖然最后保利的競得價比原掛牌的底價高出一個多億，但最后保利還是獲得了所有掛出來的地，龍湖并沒有拿到。”

　　低成本的商業(yè)地產(chǎn)

　　從2009年起，保利在商業(yè)地產(chǎn)方面的投資力度及關(guān)注程度也明顯加強。2010年，保利將繼續(xù)保持在商業(yè)地產(chǎn)方面的投入。在股東大會上，李彬海也詳細介紹了保利在商業(yè)地產(chǎn)方面的策略。

　　李彬海表示，要保持一個公司的長期平穩(wěn)的發(fā)展，對股東有固定的回報，必須是住宅與商業(yè)相結(jié)合，這是公司提出來的一個戰(zhàn)略管理思想。雖然保利目前主要還是做住宅開發(fā)，但最終控制目標會根據(jù)公司的資產(chǎn)規(guī)模來加以調(diào)整。李彬海表示，目前保利在商業(yè)地產(chǎn)的投資，不超過其資產(chǎn)總額的30%。

　　對于商業(yè)地產(chǎn)的投資，保利的思路有以下三點：第一是在中心城市、中心區(qū)域，有目的、有意識的去進行投資；第二點對其他區(qū)域住宅項目的附屬項目，這些商業(yè)地產(chǎn)原則上要低成本，從住宅開發(fā)中加以消化，減少保利將來對商業(yè)地產(chǎn)的持有成本；第三個保利要迅速的組建、搭建商業(yè)地產(chǎn)的運作平臺，將形成保利商會、保利酒店、保利高爾夫、保利會展等，作為保利地產(chǎn)的業(yè)務(wù)發(fā)展的一個配套。

　　據(jù)李彬海透露，去年廣州市銀行曾想購買保利大廈，但因看好項目的未來升值空間，保利表示不愿意出讓。

　　私有化保利香港

　　作為保利集團旗下的兩個房地產(chǎn)平臺，關(guān)于保利地產(chǎn)、保利香港整合的爭論從未停止。而關(guān)于大股東可能向保利香港注入資產(chǎn)的消息，在本次保利地產(chǎn)的年度股東會上仍然回音不斷。

　　李彬海解釋到，保利集團承諾過會整合旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，從現(xiàn)在來看也確實已經(jīng)基本做到。目前保利集團旗下的地產(chǎn)平臺只剩下兩個——保利地產(chǎn)、保利香港，未來進一步整合的機會也相當?shù)拇蟆?/p>

　　李彬海還透露，在去年上半年保利集團曾明確提出要把保利香港整合到保利地產(chǎn)中，當初的整合方案大概是以一種私有化的形式進行。但由于市場突變，私有化的成本增高。在評估方案后，認為這并不優(yōu)于自主地在市場取得項目，因此方案并沒有成行。但集團還是很看重兩個平臺的整合，而種整合在將來必然會實現(xiàn)。

　　花絮

　　有證劵分析師在會上提出，以目前的股價來看，2009年7月以24.12元每股認購保利地產(chǎn)定向增發(fā)的股東其實是“被套了”。李彬海則無奈表示股價不完全取決于企業(yè)本身：“按正常來說，保利股價應(yīng)該是往上的，但由于大的趨勢以及市場的變化，以及部分投資者信心可能受到了影響，故股價有所漲跌。”

　　同時，李彬海又自嘲自己只是個“打工仔”，帶頭增持估計起到的提振作用也不大。但他還是重申對保利地產(chǎn)未來發(fā)展的信心。

　　同樣在保利的股票方面，有現(xiàn)場問及“為何在2009年初會出現(xiàn)保利地產(chǎn)的股東集體減持。”宋廣菊則透露，當時推出的珠江新城“保利108公館”戶型很好，600多萬一套，很多股東很喜歡。包括宋本人，還有董事長等股東均有意要購買。

　　宋廣菊稱，股東購房“只能打九五折，又無奈囊中羞澀”，故拋了股票套現(xiàn)以購買房子。