萬科企業(yè)股份有限公司于3月2日公布了2009年年度報告。報告顯示該公司2009年實現營業(yè)收入488.8億元，歸屬上市公司股東的凈利潤53.3億元。較2008年分別增長19.2%和32.1%。各項經營指標也全面超越2007年，成為國內首家銷售金額突破600億的房地產公司，并第二年獲得全球住宅企業(yè)銷售冠軍。

　　與銷售業(yè)績形成鮮明反差的是，萬科在2009末房地產企業(yè)土地儲備排行榜中未進入前十位。萬科總裁郁亮表示，公司遵循“不囤地，不捂盤，不當地王”的一貫經營策略，09年在拿地上也保持了相當謹慎的態(tài)度，主動回避了爭奪過于激烈的土地。目前萬科持有土地資源基本滿足未來兩到三年的開發(fā)需要，符合公司一貫經營策略，足以支撐公司的持續(xù)發(fā)展。

　　2009也是萬科的“綠色戰(zhàn)略元年”，2010年該公司將全面推動裝修房、標準化、工業(yè)化以及綠色住宅方面的探索與實踐，率先迎接低碳經濟時代的到來。

　　業(yè)績重返增長軌道

　　2009年房地產市場大幅回暖，萬科全年累計銷售金額達634.2億元，在國內房地產企業(yè)中率先突破600億。受金融危機影響，美國最大的房地產企業(yè)帕爾迪09年銷售收入為38.7億美元，因此萬科繼2008年后蟬聯全球住宅企業(yè)銷售冠軍。

　　在營業(yè)收入和凈利潤等指標上，萬科也重新回到了上市以來的持續(xù)增長軌道。報告期內實現營業(yè)收入488.8億元，歸屬上市公司股東的凈利潤53.3億元，不僅較2008年大幅上升，比市場調整前的2007年也分別增長了37.6%和10%。

　　萬科2009年實現結算面積605.2萬平方米，結算收入483.2億元，同比分別增長34.1%和19.3%，結算毛利率為21.99%，較前期有所下降。

　　萬科總裁郁亮表示，房地產行業(yè)結算存在滯后性，2009年結算的產品多為2008年調整期內銷售的產品，結算毛利率的下降主要受此影響，而由于2009年市場形勢好轉，未來結算毛利率將有所提升。

　　在毛利率下降的同時，萬科結算凈利率為12.25%，同比有所回升。郁亮表示，這主要反映了公司在費用控制方面所做努力取得的成效。

　　郁亮介紹，通過簡化管理動作，實行費用預算硬約束和嚴格監(jiān)督等措施，以及在營銷上加強市場和客戶研究、優(yōu)化廣告投放等行動，在銷售規(guī)模、結算規(guī)模增長的同時，2009年萬科管理費用絕對量同比降低5.8%，銷售費用絕對量同比降低18.6%，管理費用、銷售費用合計占營業(yè)收入的比例比去年同期降低26.9%，超額完成管理費用、銷售費用占營業(yè)收入的比例同比降低20%的目標。

　　2008年末萬科根據當時的市場情況，對可能存在風險的13個項目計提存貨跌價準備12.3億元。由于市場已經回暖，對2008年末計提跌價準備的項目進行了跟蹤評估，對其中9個項目計提的跌價準備進行了全額沖回。

　　縱深優(yōu)勢逐步顯現

　　2009年萬科新進入煙臺、三亞兩個城市，目前已在全國進入了三十多個城市市場。作為率先完成跨地域布局的住宅企業(yè)，其“戰(zhàn)略縱深”優(yōu)勢開始逐步體現。

　　根據萬科2009年年報數據，除京滬廣深四個一線城市之外，杭州、蘇州、天津、南京、佛山等二線城市也對整體的營業(yè)收入和凈利潤做出了較大貢獻。萬科2009年在15個城市市場的營業(yè)收入超過10億元，占已進入城市數量的接近一半，在行業(yè)中業(yè)績分布最為均衡。除此之外，長沙、寧波、大連、青島、長春等5個城市營業(yè)收入也已超過5億元。

　　值得注意的是，除京滬等一線市場外，杭州、佛山、寧波、沈陽、珠海等二三線城市的凈利潤占萬科整體的比例，均高于其營業(yè)收入占公司整體的比例，表現出了高出公司平均水平的盈利能力。而以重慶為代表的部分二線城市，由于進入較晚產品尚未大規(guī)模進入結算，未來有望成為新的增長點。

　　而在萬科總裁郁亮看來，戰(zhàn)略縱深所帶來的優(yōu)勢更多在于提供了土地市場更大的騰挪空間，從而避開爭奪過于激烈的市場，把握機會獲取優(yōu)質土地。

　　謹慎投資贏得主動

　　萬科2009年共獲取新增項目44個，對應萬科權益建筑面積1036萬平方米。截至2009年年末，規(guī)劃中項目按萬科權益計算的建筑面積為2436萬平方米。

　　郁亮表示，萬科堅持“不囤地”的原則，獲取項目是為了滿足開發(fā)和增長的需要，并不追求過多的土地儲備，目前項目資源基本可滿足未來二至三年的開發(fā)需要，是一個比較合適的水平。

　　2009年房地產市場的迅速回暖，企業(yè)資金狀況明顯改善，補充項目資源的意愿較強，部分地區(qū)土地市場也表現出了更強的競爭性，“地王”頻現。而萬科新獲取項目則多位于房價上漲較少、自住需求占主導地位的二三線城市，主動規(guī)避了部分熱點城市爭奪過于激烈的土地。

　　根據萬科年報數據，該公司2009年新增項目的平均樓面地價約2401元/平米左右，較07年下降三成。而在土地市場爭奪激烈的去年，萬科新增項目地價在行業(yè)領先企業(yè)之中具備一定優(yōu)勢。

　　郁亮表示，在項目獲取上，萬科將繼續(xù)堅持“寧可錯過，決不拿錯”的原則，綜合考慮土地價格、收益空間和開發(fā)風險，發(fā)揮戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢靈活騰挪，綜合利用多種方式獲取地價合理、投資回報好的項目。

　　由于銷售良好，而在土地市場出手穩(wěn)健，截至2009年末，萬科持有貨幣資金230億元，凈負債率19.7%，較2008年末降低13.4個百分點，財務狀況更趨穩(wěn)定。

　　針對去年部分城市房價上漲過快的現象，政府近期推出一系列調控政策。郁亮表示，長期來看調控政策有利于房地產市場平穩(wěn)發(fā)展；短期來看宏觀經濟的走勢存在不確定性，政策對市場的具體影響也還有待觀察。萬科從07年開始一直堅持“應變重于預測”，09年在投資上保持了充分的謹慎，目前公司經營非常穩(wěn)健，現金充足，足以應對市場變化的各種可能。

　　產品創(chuàng)新推動發(fā)展

　　“2010年公司將以‘業(yè)績增長’和‘綠色戰(zhàn)略’為中心，在確保經營穩(wěn)健的同時，促進業(yè)績增長和市場地位的提升，推動公司向綠色企業(yè)轉型，實現投資者、客戶、員工、產品和服務等各方面的均好發(fā)展”，萬科總裁郁亮介紹稱。

　　他表示，萬科將集中專業(yè)力量和資源，在充分借鑒業(yè)內優(yōu)秀項目成功經驗的基礎上，在各個品類打造一批具有行業(yè)影響力的標桿性產品和精品項目，并樹立可在全國范圍復制的項目開發(fā)模式，鞏固在產品力方面的領先優(yōu)勢。通過產品標準化，在提升產品質量的同時，更好的發(fā)揮萬科的規(guī)模優(yōu)勢。

　　據介紹，萬科2009年上半年對標準精裝修產品的部分裝修部件進行了集團統(tǒng)一采購，通過這樣的形式挑選質優(yōu)價廉的產品，發(fā)揮規(guī)模效應，在確保質量的前提下，優(yōu)化采購成本近一成。而2010年，萬科計劃高層新項目應用標準化產品的比例達到30%，標準化和集中采購的效益將在未來幾年進一步顯現。

　　此外，萬科2009年新開工產品中裝修房產品比例進一步提升，占比已達79.5%，公司計劃2010年新開工公寓項目基本實現100%全裝修，其中工業(yè)化應用面積100萬平方米。

　　據悉2010年也將是萬科從理念認識到行動落實綠色建筑的關鍵性一年，該公司將完成十年綠色發(fā)展規(guī)劃的制定，并結合其在工業(yè)化和裝修房領域的優(yōu)勢大力推進建筑節(jié)能環(huán)保。該萬科計劃全部新項目均達到該公司2009年制定的住宅性能標準，其中100萬平方米參照國家綠色三星認證標準設計、施工。此外，萬科將積極推動世博會萬科館的運作，使之成為公司推廣綠色理念的重要平臺和實施綠色戰(zhàn)略的制高點。

　　2009年萬科在綠色住宅研發(fā)和應用方面已經取得了階段性的成果，深圳萬科城四期成為目前國內唯一一個獲得國家綠色三星認證的住宅項目。郁亮表示，“做卓越的綠色企業(yè)”已經成為萬科中長期發(fā)展戰(zhàn)略中重要的組成部分，公司在這些領域的先發(fā)優(yōu)勢將在未來成為推動公司發(fā)展的新動力。