2009年的火爆形勢(shì)下，泛海無(wú)房可賣；而2010年的不確定環(huán)境下，泛海卻有了更多的項(xiàng)目。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 3月2日，泛海建設(shè)公布了2009年的全年業(yè)績(jī)，和萬(wàn)科、保利、中海這些動(dòng)輒幾百億的數(shù)字相比，泛海營(yíng)收23.8億元實(shí)在不是太好看。

　　另一方面，在房地產(chǎn)開發(fā)向來(lái)動(dòng)靜不大的泛海又一次提出了在資本市場(chǎng)繼續(xù)籌集資金的想法，而這距上次泛海增發(fā)被否已經(jīng)一年半的時(shí)間了。

　　2009無(wú)房可賣

　　3月2日，泛海建設(shè)發(fā)布2009年年報(bào)。其中房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)全年實(shí)現(xiàn)銷售收入21.83億元，占該公司營(yíng)業(yè)收入的91.79%，較上一年度提高了79.32%。

　　年報(bào)披露，泛海建設(shè)2009年度利潤(rùn)總額約為5.88億元，凈利潤(rùn)約為4.03億元。

　　隨后，申國(guó)萬(wàn)銀發(fā)布研究報(bào)告稱，受可售資源限制，泛海建設(shè)09年銷售和業(yè)績(jī)均相當(dāng)一般。泛海建設(shè)09 年可售的資源主要為泛海國(guó)際社區(qū)170 套左右現(xiàn)房以及深圳月亮灣項(xiàng)目473 套住宅，共計(jì)銷售回款約21 億，基本全部結(jié)算。

　　而據(jù)天相顧投的統(tǒng)計(jì)，在泛海2009年主力銷售的兩個(gè)項(xiàng)目中，泛海國(guó)際居住區(qū)一期銷售房屋170 套，確認(rèn)銷售收入14.63 億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3.08 億元。深圳泛海拉菲花園一期工程通過(guò)竣工驗(yàn)收，銷售面積4.53 萬(wàn)平方米，占可售住宅總面積的98.55%，確認(rèn)銷售收入7.05 億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.87 億元。

　　在土地方面，泛海擁有二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備800 多萬(wàn)平米，均位于北京、上海、深圳、杭州、武漢、青島等國(guó)內(nèi)中心城市的中心地段，具備一定的成本優(yōu)勢(shì)，并分別在北京和山西太原擁有一個(gè)一級(jí)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目，建筑面積500 多萬(wàn)平米。天相顧投認(rèn)為，按09 年銷售面積約10 萬(wàn)平米計(jì)，泛海項(xiàng)目?jī)?chǔ)備可維持?jǐn)?shù)年的發(fā)展。

　　2010地產(chǎn)憂思

　　令人擔(dān)憂的是，2009年的火爆形勢(shì)下，泛海無(wú)房可賣；而2010年的不確定環(huán)境下，泛海卻有了更多的項(xiàng)目。

　　泛海2009年的銷售項(xiàng)目主要只有兩個(gè)，在房地產(chǎn)方面的表現(xiàn)可以用“平淡”兩個(gè)字來(lái)形容。但是大多數(shù)跟蹤泛海的分析師認(rèn)為，2010年，泛海的銷售會(huì)比去年有顯著提高，因其2009年明顯加大開工量。

　　據(jù)天相顧投在去年10月發(fā)布的研究報(bào)告統(tǒng)計(jì)，2009年泛海的在建項(xiàng)目主要包括：武漢王家墩中央商務(wù)區(qū)的武漢中心項(xiàng)目，于09 年9 月份開工，總建筑面積32.21 萬(wàn)平米；青島泛海國(guó)際購(gòu)物中心，于09 年5 月份開工，總建筑面積7.88 萬(wàn)平米；泛海拉菲花園二期，09 年5 月份開工，規(guī)劃建筑面積8.25萬(wàn)平米；浙江泛海國(guó)際中心，規(guī)劃建筑面積29.08 萬(wàn)平米；北京泛海國(guó)際居住區(qū)2#-5#、7#，建筑面積40 多萬(wàn)平米。

　　事實(shí)上，加大開工的并不只是泛海，在2009年中國(guó)的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)了“瘋漲”的狀態(tài)，大部分開發(fā)商都順勢(shì)加大開工，加大可以推出銷售的樓盤數(shù)量。

　　此外，泛海雖加大了開工量，但與2009年不同的是，從今年元月開始，中央穩(wěn)定樓市、打壓房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策頻出，從金融資本、樓盤銷售等各方面都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了規(guī)范限制。隨后，北京、上海、廣東等各地方政府也相繼出臺(tái)政策，延續(xù)中央對(duì)樓市的理念。在政策調(diào)控之下，大部分業(yè)內(nèi)人士對(duì)今年的房地產(chǎn)預(yù)計(jì)普遍不容樂觀。

　　日前，標(biāo)準(zhǔn)普爾針對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)的一次電話會(huì)議上，標(biāo)準(zhǔn)普爾地產(chǎn)分析師符蓓更是直言：目前房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者觀望氣氛較濃，而因去年很多開發(fā)商加大了開工，今年會(huì)有很多樓盤入市，不久之后，供求關(guān)系將重新轉(zhuǎn)化。

　　盧志強(qiáng)金融版圖

　　顯然，為保證今年各地項(xiàng)目的開發(fā)，泛海推出了A股增發(fā)融資計(jì)劃。

　　增發(fā)預(yù)案顯示，泛海擬非公開發(fā)行不超過(guò)4億股，每股價(jià)格為11.18元，募集資金不超過(guò)48億元，將用于開發(fā)北京泛海東風(fēng)2#、3#地、武漢櫻海園、深圳拉菲花園、武漢泛海城市廣場(chǎng)等項(xiàng)目。

　　而上一次泛海的增發(fā)方案卻未得到通過(guò)。2008年8月22日，泛海建設(shè)發(fā)布公告稱，公司公開增發(fā)不超過(guò)1.8億股，擬募集資金65億元的計(jì)劃未獲得證監(jiān)會(huì)審核通過(guò)。泛海建設(shè)的高層表示，增發(fā)被否不會(huì)對(duì)泛海建設(shè)造成根本性影響，但同時(shí)也認(rèn)為泛海建設(shè)資金面的確偏緊，增發(fā)沒有獲得通過(guò)增加了公司壓力。

　　其實(shí)，有分析人士認(rèn)為，2009年泛?？墒垌?xiàng)目的稀少與上一次的增發(fā)被否有關(guān)。其認(rèn)為，65億增發(fā)不能進(jìn)行，讓泛海的資金偏緊，不能投入到很多項(xiàng)目中去。

　　對(duì)于泛海董事長(zhǎng)盧志強(qiáng)來(lái)說(shuō)，或許這次增發(fā)的小小挫敗并沒有給泛海帶來(lái)任何影響。2009年，盧志強(qiáng)并沒有有對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)關(guān)注太多，反而是在資本市場(chǎng)頻頻亮相。

　　最大的手筆莫過(guò)于泛海成為聯(lián)想的第三大股東。去年9月8日，聯(lián)想控股宣布，泛海集團(tuán)接手國(guó)科控股29%的股份，成為除國(guó)科控股、聯(lián)想員工持股會(huì)之后第三大股東。

　　在2007年“中國(guó)資本市場(chǎng)控制榜”上，盧志強(qiáng)以控制2609億元的總市值成為國(guó)內(nèi)“市值第一人”。經(jīng)過(guò)2009年之后，盧志強(qiáng)的控股名單上還將加上聯(lián)想的名字，除此之外，還包括了民生銀行、海通證券、民生保險(xiǎn)、民生證券、民生典當(dāng)?shù)仍缫巡季侄嗄甑慕鹑诎鎴D。

　　但在今年年初，泛海將手中持有的民生人壽4.58億股股份出讓給了浙江航民實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司和通聯(lián)資本管理有限公司，泛海徹底退出民生人壽。至于泛海套現(xiàn)民生人壽股份所獲得的資金投向尚不得而知。

　　一個(gè)可能的猜測(cè)是，泛海或?qū)⑴c即將舉行的北京中服地塊競(jìng)拍，與遠(yuǎn)洋、首開共同爭(zhēng)奪中服地塊。事實(shí)上，雖然中服地塊出讓“門檻”很高，但顯然，泛海要達(dá)致出讓條件并非難事。