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　　保監(jiān)會收緊地產(chǎn)投資的前夜，中國人壽連環(huán)出手，一舉控股遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。突破管制的精妙布局，中國人壽意欲何為？路向何方？

　　1月21日，京西賓館會議樓大會議室，齊刷刷地坐滿了保險系統(tǒng)的監(jiān)管官員，全國保險工作會議在這里召開。保監(jiān)會主席吳定富做了長篇發(fā)言，他強(qiáng)調(diào)，有關(guān)保險資金投資不動產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定即將出臺，保險資金不允許投資居民住宅，不能直接投資商業(yè)地產(chǎn)，也不能參與房地產(chǎn)開發(fā)。

　　就在吳定富講話十天前，也就是1月12日，中國人壽通過連環(huán)的資本運(yùn)作，成了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（03377.HK）的第一大股東。“不是意料之中，也不是意料之外”，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明見證了中國人壽(601628，股吧)入主遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的全過程，在李明的意識里，中國人壽第一次通過增發(fā)進(jìn)入遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，是完全市場化的運(yùn)作；而對于20天后中國人壽與中化股份之間的交易，則“不十分了解”。

　　1月22日，剛回到北京的李明滿臉的倦容，這位盡管已經(jīng)做了13年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)負(fù)責(zé)人的高管，在《證券市場周刊》記者對面顯得很謹(jǐn)慎，在他身上看不到企業(yè)功臣的傲氣，他一直要不斷適應(yīng)股東的改變，從最初的中遠(yuǎn)集團(tuán)單一大股東，到中遠(yuǎn)、中化的二分天下，現(xiàn)在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在不到一個月的時間內(nèi)易主中國人壽。光環(huán)耀眼，中國人壽操盤下的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)如何邁出下一步？吳定富的嚴(yán)令言猶在耳，中國人壽闖關(guān)后的地產(chǎn)路向何方？

　　國壽的連環(huán)出手

　　年關(guān)將近，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的股東們座次發(fā)生了翻天覆地的變化，中國人壽兩度出手，一舉成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的第一大股東。

　　2009年12月27日，中國人壽斥資58.19億港元，認(rèn)購遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)行的9.34億股新股，成為該公司第二大股東，持股比例達(dá)16.57%。彼時的第一大股東是中遠(yuǎn)國際（00517.HK），持股比例為16.85%，中化股份的持股比例則由原來的12.64%降至10.55%，位列第三。

　　在這個新舊交疊的年關(guān)，當(dāng)很多人都在暗暗竊望于平靜中等待春節(jié)長假時，中國人壽巨資認(rèn)購遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的舉動，在保險界、地產(chǎn)界以及資本市場都投下了一枚“炸彈”。盡管險資進(jìn)入不動產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)成為必然，但當(dāng)所有人都還在探討究竟有幾千億資金通過買樓流向房地產(chǎn)市場時，中國人壽卻通過認(rèn)購遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的新股來告訴大家，保險公司可以通過持有房地產(chǎn)公司的股份來享受這個領(lǐng)域的超高紅利。

　　中國人壽巨資認(rèn)購遠(yuǎn)洋地產(chǎn)新股之前，中國平安（601318.SH，02318.HK）在地產(chǎn)領(lǐng)域的舉動已經(jīng)讓中國人壽高度關(guān)注。中國平安(601318，股吧)通過其間接控股的平安置業(yè)，對宋都集團(tuán)公司進(jìn)行過股權(quán)投資。2007年12月，平安置業(yè)向宋都集團(tuán)增資4.5億元，持有其20%的股權(quán)，就是宋都集團(tuán)這一筆在業(yè)界小規(guī)模的投資，卻成為中國人壽的重點(diǎn)研究案例。

　　中國平安投資宋都集團(tuán)到底意欲何為？宋都集團(tuán)2009年前三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入11.48億元，凈利潤1.80億元。預(yù)計2009年實(shí)現(xiàn)凈利潤2億元。宋都集團(tuán)與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)畢竟不可同日而語，后者是香港紅籌股，市值位列在港上市內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)前十名，按照1月22日的收盤價，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)市值高達(dá)395億港元。事實(shí)上，小小的宋都集團(tuán)，平安置業(yè)也并非是第一大股東，即使宋都集團(tuán)有借殼上市題材，中國平安投資房地產(chǎn)頗有股權(quán)投資及資本市場套利的趨勢。

　　中國人壽關(guān)于中國平安的報告送到董事會后，盡管中國平安有房地產(chǎn)高位套利的趨勢，中國人壽還是果斷出手遠(yuǎn)洋地產(chǎn)增發(fā)新股。就在成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第二大股東后第19天，中國人壽急不可耐地再度出手。1月12日，中國人壽購入中化股份所持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的4.23億股，持股比例由16.57%增至24.08%，從而躍居公司第一大股東。

　　從通過增發(fā)引入中國人壽，到中國人壽與中化股份之間的交易，其間不過間隔不足二十天時間。李明也感到很意外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的增發(fā)計劃是根據(jù)股東大會的一般性授權(quán)而開展的，在簽約之前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)甚至與中國人壽沒有任何接觸，僅僅是雙方雇傭的投行和中介機(jī)構(gòu)互相接觸和洽談的結(jié)果。對于中國人壽與中化股份之間的交易，李明甚至了解不多，僅知道雙方并非現(xiàn)金交易。

　　前夜的強(qiáng)力突破

　　“不是意料之中，也不是意料之外。”李明的一句話令中國人壽入主遠(yuǎn)洋地產(chǎn)更加撲朔迷離。在吳定富控制保險資金流入地產(chǎn)領(lǐng)域的前夜，中國人壽通過兩筆投資，成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一大股東背后，到底是四方先約定好讓中國人壽成為第一大股東；還是中國人壽先成了第一大股東，然后讓四方都接受這個事實(shí)？不是背后另有隱情？

　　日前，國務(wù)院國資委面臨央企地王的不斷涌現(xiàn)，甚至出臺了新的考核央企體系，國資委主任李榮融將限制央企大量投資房地產(chǎn)，成為EVA考核的一個條件之一（詳見《央企經(jīng)濟(jì)增加值大考雙刃劍》）。李榮融對央企考核新標(biāo)準(zhǔn)揚(yáng)言要動真格，尤其是房地產(chǎn)投資，不是有錢就能玩兒房地產(chǎn)，國資委開列了一個央企投資房地產(chǎn)企業(yè)名單，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的大股東中遠(yuǎn)集團(tuán)沒有在16家名單之中，削弱進(jìn)一步房地產(chǎn)投資成為必然。

　　中國人壽兩度出手遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，中遠(yuǎn)國際成了配角。那么中遠(yuǎn)國際會不會因?yàn)橹袊藟鄣倪M(jìn)入，不愿意繼續(xù)當(dāng)配角而退出遠(yuǎn)洋地產(chǎn)？李明認(rèn)為，中遠(yuǎn)集團(tuán)沒有在國資委的地產(chǎn)名單中，并不意味著馬上退出地產(chǎn)行業(yè)，主營業(yè)務(wù)不包括房地產(chǎn)，但已經(jīng)投資了房地產(chǎn)，且主輔業(yè)務(wù)都經(jīng)營得不錯，也不會強(qiáng)制要求該央企剝離輔業(yè)。當(dāng)然，如果主營業(yè)務(wù)非地產(chǎn)類的央企，其在經(jīng)營地產(chǎn)的同時主營業(yè)務(wù)沒有做好，國資委會要求其集中精力搞好主業(yè)。

　　無論中遠(yuǎn)集團(tuán)與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)屬于上述哪一種企業(yè)，按照國務(wù)院國資委的要求，中遠(yuǎn)國際仍無法對遠(yuǎn)洋地產(chǎn)進(jìn)行增持。甚至在中國人壽通過增發(fā)進(jìn)入時，中遠(yuǎn)國際還表態(tài)，首先對遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的增發(fā)計劃予以支持，其次歡迎其他公司其中也包括中國人壽，通過增發(fā)新股或者收購舊股的方式對遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份進(jìn)一步增持。

　　誠如李明所言，一方面中遠(yuǎn)集團(tuán)不可能增持，另一方面遠(yuǎn)洋地產(chǎn)卻必須發(fā)展，吸引更多有實(shí)力的企業(yè)進(jìn)入遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，可以講遠(yuǎn)洋進(jìn)一步做大。但中國人壽跟中化股份的交易就頗有急旋風(fēng)的感覺。

　　中化股份的控股股東中化集團(tuán)，盡管主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)，但中化集團(tuán)旗下已經(jīng)有了方興地產(chǎn)作為地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺，在避免同業(yè)競爭方面，各個方面對于中化股份減持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)早已有預(yù)期。通過售出部分股權(quán)予中國人壽，中化股份目前對于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的持股比例已經(jīng)減少到5%以下，公司在信息披露方面已不具有壓力。

　　中化股份跟中國人壽突擊交易卻留下太多的困惑，僅僅出于避免同業(yè)競爭的目的，中化完全可以將股份轉(zhuǎn)讓給其他賣家，但交易對象偏偏是已經(jīng)與中遠(yuǎn)集團(tuán)持股相近的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)新晉二股東中國人壽。這時李明的“不是意料之中，也不在意料之外”引人遐思。

　　有這樣一種充滿戲劇意味的可能性，即遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在第一次對中國人壽增發(fā)時，并沒有料到，中國人壽會火速與中化股份達(dá)成第二筆交易，且在第二筆交易進(jìn)行時并不知情。但無論是一位遠(yuǎn)洋內(nèi)部人士還是中國人壽方面都否定了這種可能。

　　一位熟知遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的分析師對記者表示，作為三家國字頭企業(yè)，上級都有主管單位，不太可能不互相打個招呼。而李明的“不在意料之中”，很有可能指的是中化股份和中國人壽之間秘而不宣的交易方式。截至發(fā)稿日，中化集團(tuán)方面并沒有給予記者關(guān)于交易方式的回復(fù)。

　　有一個細(xì)節(jié)十分值得關(guān)注。到目前為止，金融控股實(shí)業(yè)的案例不多，在《保險資金運(yùn)用暫行辦法(草案)》中規(guī)定，保險公司以控股為目的的股權(quán)投資范圍為保險類企業(yè)、與保險有關(guān)的企業(yè)、非保險金融類企業(yè)。中國人壽現(xiàn)在持有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)24.08％的股權(quán)，還沒有達(dá)到絕對控股的地步，不過就是這24.08％讓中國人壽成了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的第一大股東。中國人壽的行為輕輕地打法規(guī)的擦邊球。李明告訴記者，中國人壽并非控股了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，只是看好遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的發(fā)展前景。李明表示，目前政策還未完全明確，等政策明確后一切按照政策規(guī)定辦。

　　不過李明的“不在預(yù)料之外”，也十分符合遠(yuǎn)洋地產(chǎn)自成立以來的發(fā)展軌跡。這家1993年成立的房地產(chǎn)企業(yè)，以前的主要職能為中遠(yuǎn)集團(tuán)蓋辦公樓，當(dāng)時公司還叫“中遠(yuǎn)房地產(chǎn)”。1997年當(dāng)李明被派往該公司任總經(jīng)理后，該公司開始全面向市場化轉(zhuǎn)型。2002年，中化集團(tuán)被引入中遠(yuǎn)房地產(chǎn)，并持股50%。從中化最初的進(jìn)入不難看出，實(shí)際上盡管中遠(yuǎn)集團(tuán)一手創(chuàng)辦了這家公司，但似乎并沒有興趣在這個公司中占據(jù)強(qiáng)勢的主導(dǎo)地位。

　　2007年，已經(jīng)更名的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在香港IPO，但是此時中遠(yuǎn)和中化的股份已經(jīng)被稀釋了很多，此次增發(fā)前，中遠(yuǎn)國際的持股比例也僅僅20.21%，這是一個十分容易被超越的比例。

　　一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對記者表示，實(shí)際上今天的局面是對遠(yuǎn)洋地產(chǎn)最有利的，無論是政策層面還是人才儲備方面，中國人壽相當(dāng)長一段時間甚至一直會在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)中扮演財務(wù)投資者的角色，大股東為財務(wù)股東，這便意味著公司管理層對公司業(yè)務(wù)的主導(dǎo)能力非常強(qiáng)。

　　這或者意味著一個新“萬科(000002，股吧)”的誕生，盡管華潤集團(tuán)是萬科(000002，股吧)的大股東，但誰都知道，在萬科還是王石和郁亮“說了算”。其實(shí)答案早已揭曉，早在中國人壽剛剛與中化股份達(dá)成交易時，便有一位遠(yuǎn)洋地產(chǎn)高管告訴記者“以后遠(yuǎn)洋地產(chǎn)就像萬科一樣了”。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)新錢景

　　中國人壽的入主，讓遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股東名單更加炫目，盡管房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)相當(dāng)市場化，但自2009年開始，國有股東背景，尤其是央企背景的房地產(chǎn)商都表現(xiàn)出民營企業(yè)難以匹敵的實(shí)力，中國建筑(601668，股吧)、保利地產(chǎn)(600048，股吧)、華潤置地都成為了這個市場中最有錢，也最果敢的領(lǐng)軍企業(yè)。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在中遠(yuǎn)集團(tuán)跟中化集團(tuán)的光環(huán)下，曾經(jīng)也是房地產(chǎn)界的明星企業(yè)。據(jù)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)介紹，公司在2009年簽約銷售金額達(dá)到了140億元人民幣，超過公司2009年初預(yù)期的一倍。截止到2009年年末，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)共有土地儲備1300萬平米，賬面現(xiàn)金超過180億元，加上信貸額度，公司可支配資金達(dá)到了400億元人民幣。

　　驕人的業(yè)績也是中國人壽瞄上遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的重要因素之一。好啦，現(xiàn)在是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)成為新的領(lǐng)軍房地產(chǎn)企業(yè)的時候了。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的股東名單上巨星璀璨：中遠(yuǎn)集團(tuán)、中化集團(tuán)、中國人壽。三家“國字頭”股東令遠(yuǎn)洋地產(chǎn)成為地產(chǎn)企業(yè)中的絕對佼佼者。

　　下一步就看遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的行動了。李明表示，公司已經(jīng)制定了一個五年期的發(fā)展戰(zhàn)略，自2010年開始的五年內(nèi)，公司的年復(fù)合增長率要達(dá)到40%以上，而今年的簽約銷售額則至少超過去年的30%。記者結(jié)合過往數(shù)據(jù)計算，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年的銷售計劃至少是180億元。

　　另外，李明還表示，公司在完成了從以北京為主，擴(kuò)張到以環(huán)渤海為主后，計劃進(jìn)而發(fā)展為一個全國化發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)辦公室主任李振宇稱，除已經(jīng)進(jìn)入的城市外，公司目前還在重慶、上海、成都、海南、黃山等地設(shè)立分公司。早在2009年9~10月間，在重慶和黃山兩地通過并購獲得項(xiàng)目，其中以超過1億元人民幣的價格獲得一重慶公司55%的股權(quán)，該公司擁有當(dāng)?shù)匾环ㄖ娣e80萬~90萬平米土地的一級開發(fā)權(quán)；在黃山，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)亦以相似的價格并購一項(xiàng)目公司，該公司擁有當(dāng)?shù)?00畝土地的二級開發(fā)權(quán)。

　　李明毫不諱言，公司的每一次融資都是為了項(xiàng)目拓展而進(jìn)行。2009年除了對中國人壽進(jìn)行增發(fā)融資58億港元外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)還在境內(nèi)發(fā)行企業(yè)債融資了26億元人民幣。但就2009年而言，無論是在北京亦莊拿下一幅土地，還是以少量資金在異地并購項(xiàng)目，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的業(yè)務(wù)拓展規(guī)模都難以與公司的大手筆融資相匹配。李明告訴記者，公司已經(jīng)有了大規(guī)模的項(xiàng)目拓展計劃。

　　據(jù)了解，未來遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將增加商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)比重，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（香港）公司副總經(jīng)理張?jiān)艅t對記者表示，公司在開發(fā)物業(yè)類型偏好上的改變，與中國人壽的入股無關(guān)，早在中國人壽進(jìn)入之前，已經(jīng)制定好了相關(guān)計劃。不過李明表示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在涉及保險資金運(yùn)用方面，將符合保監(jiān)會的有關(guān)要求。

　　吳定富在保險工作會議上的直接講話，已經(jīng)非常明確地傳遞出一個信息，保險資金不能投資商業(yè)地產(chǎn)，中國人壽在吳定富講話的前夜進(jìn)入遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，依然成為歷史問題。張?jiān)胖氨硎?，不排除日后在商業(yè)地產(chǎn)方面與中國人壽有進(jìn)一步合作?，F(xiàn)在政策的大門在慢慢地關(guān)上，中國人壽能給遠(yuǎn)洋地產(chǎn)帶來多少的增量資金呢？一切都是那樣的渺茫。