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　　恒隆跟其他的地產(chǎn)商，發(fā)展商不一樣，我們沒有囤地，我們買回來不是放在旁邊曬太陽。

　　2010年1月27日，香港知名房地產(chǎn)開發(fā)商恒隆地產(chǎn)公布了2009財(cái)政年度半年業(yè)績(jī)報(bào)表。據(jù)業(yè)績(jī)報(bào)告稱，截至2009年12月31日6個(gè)月，恒隆地產(chǎn)股東應(yīng)占純利增加超過13倍至港幣173.51億元?？鄢顿Y物業(yè)重估收益及相關(guān)稅項(xiàng)后，基本純利在時(shí)出售旗下香港住宅物業(yè)“君臨天下”的帶動(dòng)下，上升近4倍至港幣55.08億元。

　　在1月28日記者見面會(huì)結(jié)束后，恒隆地產(chǎn)執(zhí)行董事吳士元接受了觀點(diǎn)新媒體的獨(dú)家專訪。

　　觀點(diǎn)新媒體：有統(tǒng)計(jì)表示，2006-2007年，恒隆上海兩個(gè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率為20%，但昨天公布的最新數(shù)字是30%以上。恒隆上海項(xiàng)目在兩年時(shí)間內(nèi)回報(bào)率高達(dá)十個(gè)點(diǎn)的提升主要來自什么？

　　吳士元：主要是我們港匯的高端租客提高了很多。以前，我們剛剛做港匯的時(shí)候，低端租客比較多一些，現(xiàn)在比較好的租客，他們都愿意付多錢住進(jìn)來，有了更多的國(guó)際品牌。

　　當(dāng)然，恒隆廣場(chǎng)還是最高檔，好像LV、Dior，我們?cè)诟蹍R的定位，就是在中高檔。其實(shí)這里比較清楚一點(diǎn)，我們?cè)诟蹍R的牌子，比較中上一點(diǎn)，但是不是低檔，也不是最高最上的檔次，與恒隆廣場(chǎng)比較，恒隆廣場(chǎng)所有都是最頂檔的名牌。

　　有幾個(gè)牌子兩邊是重復(fù)的，但是所在樓層和位置不同。港匯現(xiàn)在的租客會(huì)付多一點(diǎn)租金。

　　觀點(diǎn)新媒體：在2008年，您曾表示，按以往經(jīng)驗(yàn)，內(nèi)地項(xiàng)目初期回報(bào)約5%，之后3年內(nèi)升到8-10%，落成的第6年可達(dá)15-18%。但是這是在市場(chǎng)低迷時(shí)的預(yù)期，在經(jīng)過市場(chǎng)回暖之后，恒隆對(duì)內(nèi)地項(xiàng)目的回報(bào)率是否也有了更高的要求？

　　吳士元：我們比較保守一點(diǎn)，不要給管理層的壓力這么大。因?yàn)槿绻覀冋f5%，做出來是6%、7%，投資者就會(huì)驚喜，因?yàn)槟阕龅暮?。而且你也要知道，我們開始的時(shí)間可能需要付多一點(diǎn)推廣，一個(gè)新的商場(chǎng)，我們的租客跟我們也需要時(shí)間上的磨合。

　　其實(shí)5%是我們?cè)趺慈ニ愕哪?？其?shí)這就是我們?nèi)ベI地時(shí)的考量，這是我們最低的要求。我們?nèi)ベI地時(shí)，我也不知道應(yīng)該付多少錢去買合理，我就用5%的回報(bào)去計(jì)算我就知道，這個(gè)地地價(jià)應(yīng)該是多少，符合5%回報(bào)預(yù)期的就合理。如果地價(jià)比較高一點(diǎn)，回報(bào)可能只有4%，或者是3%，我們就不買這個(gè)地了，可能我們覺得這個(gè)地，地價(jià)太貴了，但是如果我們算起來，這個(gè)地，這個(gè)價(jià)錢，7%，8%的回報(bào)，這個(gè)我們就可以去投資。

　　觀點(diǎn)新媒體：所以這是恒隆判斷是否值得買某塊地的判斷標(biāo)準(zhǔn)？

　　吳士元：這個(gè)是其中一個(gè)判斷，你可能還要看地的位置是不是最好的地段。但有時(shí)候你覺得是好的地，不見得是我覺得好的地，你覺得不好的地可能是我覺得是好的地，你看港匯，我們?nèi)ベI地的時(shí)候沒人要。