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　　一、社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境

　　2009年廣東經(jīng)濟(jì)逐季回暖，全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值39081.59億元，同比增長9.5%，增幅同比回落0.6個百分點(diǎn)。完成全社會固定資產(chǎn)投資13366.78億元，同比增長19.5%，增幅同比提高3個百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21574.72元，同比增長9.3%，扣除物價因素，實(shí)際增長12.0%，增幅同比提高6.3個百分點(diǎn)。

　　二、數(shù)據(jù)分析

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資

　　1、完成開發(fā)投資

　　廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資從第二季度開始止住了年初下跌的態(tài)勢，全年完成2961.32億元，同比小幅增長0.99%，比前三季度提高了9.11個百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資占GDP比重為34.2%，比上年高出2.9個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重為7.58%，比上年降低了0.6個百分點(diǎn)(見表1、圖一)。

　　從單季度來看，房地產(chǎn)完成開發(fā)投資額逐季增加，第四季度達(dá)1094.45億元，接近上半年投資額的總和(見圖二)。

　　按用途劃分的完成開發(fā)投資當(dāng)中，住宅投資同比下降1.34%，與前三季度相比，收窄了近6個百分點(diǎn)；辦公樓、商業(yè)用房投資均有較大幅度的回升，同比分別增長35.38%和23.28%；其他投資同比小幅下降5.66%，降幅比前三季度收窄了約21個百分點(diǎn)(見表2)。

　　從近年房地產(chǎn)各類投資走勢來看，住宅投資首次出現(xiàn)負(fù)增長，但降幅不到1.4%，投資額僅略低于2008年度；辦公樓、商業(yè)用房投資額則分別達(dá)到2002年以來的最高(見圖三)。

　　分季度來看，今年住宅完成開發(fā)投資額逐季增長，且第三、第四季度分別超過上年同期，保持著較好的發(fā)展態(tài)勢(見圖四)。

　　2、開發(fā)資金來源

　　全年到位資金4909億元，同比增長30.49%，增幅比上年同期提高了約35個百分點(diǎn)；從近年房地產(chǎn)到位資金占開發(fā)資金比例看，2002年以來呈現(xiàn)逐年增長態(tài)勢，到2008年首次出現(xiàn)下滑，2009年重新回升，且為近年同期最高，到位資金充裕(圖五)。

　　從資金來源結(jié)構(gòu)看，國內(nèi)貸款與自籌同比分別增長11.74%和6.21%，銷售回籠資金(定金、預(yù)付)同比大幅增長52.01%，這主要是得益于2009年國家適度寬松貨幣政策及省市出臺的購房優(yōu)惠等政策的實(shí)施；利用外資同比則下降12.41%(見表3、圖六)。

　　資金結(jié)構(gòu)發(fā)生較大調(diào)整。國內(nèi)貸款、外資及自籌資金占到位資金的比例均比上年有所降低；相應(yīng)地，其他資金(定金、預(yù)付)占到位資金的比例升至52.01%，表明市場暢旺，銷售資金回籠較快(見圖七)。

　　(二)土地購置(注1)

　　與上年相比，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積減少14.34%，購置金額增長28.98%，購置單價增長50.58%，這與市場回暖復(fù)蘇企業(yè)購置土地欲望增強(qiáng)以及政府批地相對有限密切相關(guān)(見表4、圖八)。

　　　　三)商品房建設(shè)

　　商品房施工面積和竣工面積同比分別增長7.51%和7.71%。分用途來看，各用途的施工面積比上年均有不同幅度的增長；竣工面積中，住宅和其他同比分別增長10.4%和12%，辦公樓和商業(yè)同比則分別下降38.7%和4.9%。值得關(guān)注的是，第四季度與第三季度相比，各用途的施工面積和竣工面積均有較大幅度的增長?？梢?，在各利好因素的刺激下，房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷加快工程的進(jìn)度(見表5)。

　　新開工面積同比下降3.74%，降幅比前三季度收窄了25.79個百分點(diǎn)。從各季度來看，第三季度開始各類用途環(huán)比均有所增長。尤其是第四季度，總數(shù)環(huán)比增長約80%，辦公樓環(huán)比增長255%，住宅、商業(yè)及其他的環(huán)比增幅均超過70%(見表6)。

　　從近年數(shù)據(jù)來看，2009年的新開工面積已超過2006年以前、接近2008年水平，但與2007年相比仍有一定差距；施工面積和竣工面積則分別達(dá)到近年同期最高(見圖九)。

　　(四)商品房交易

　　全年商品房銷售量價齊升，銷售面積7035.89萬平方米，同比增長45.84%；銷售額4585.93億元，同比增長59.24%；商品房銷售均價6518元/平方米，同比增長9.18%。其中，商品住宅銷售面積和銷售金額同比分別增長49.75%和65.67%，均價6366元/平方米，同比增長10.64%。

　　分季度看，前三季度銷售均價逐季升高，相應(yīng)地，第三季度的銷售面積較第二季度有所減少，呈價漲量跌態(tài)勢；第四季度銷售面積放量增長，但均價相比第三季度有所下降(見表7)。

　　從近年各年水平來看，2009年商品房的銷售面積、銷售額和銷售均價分別達(dá)到歷史新高(見圖十、十一)，說明在適度寬松的貨幣政策、購房減免稅費(fèi)政策的實(shí)施等利好因素的刺激下，房地產(chǎn)市場得到快速發(fā)展。

　　(五)市場消化系數(shù)(注2)

　　與上年相比，2009年市場消化系數(shù)有較大幅度的增長，表明市場活躍，消化能力強(qiáng)(見表8、圖十二)。

　　(六)商品房空置

　　2009年期末累計(jì)商品房空置總量2040.73萬平方米，比上年年末增加216.12萬平方米，其中第四季度新增42.28萬平方米。按用途分類來看，住宅和其他空置面積分別比上年期末增加182.22萬和46.95萬平方米，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用途的空置面積分別減少7.59和5.46萬平方米(見表9、圖十三)。

　　(七)珠三角各市簡況

　　三、結(jié)論

　　1、關(guān)于開發(fā)投資和資金狀況。房地產(chǎn)完成開發(fā)投資從第二季度開始止住了年初下跌的態(tài)勢，投資額逐季增加，年度同比略有增長。寬松的貨幣政策和暢旺的銷售市場使得房地產(chǎn)到位資金充裕、銷售回籠資金增長較快。

　　2、關(guān)于土地購置和商品房供應(yīng)。與上年相比，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積減少14.34%，購置金額增長28.98%，購置單價增長50.58%。商品房施工面積和竣工面積同比分別增長7.51%和7.71%，開發(fā)企業(yè)對市場信心增強(qiáng)。新開工面積從第三季度開始增長，第四季度增長幅度較大，但年度同比仍是負(fù)增長，下降3.74%，這將影響今年市場的供應(yīng)量。

　　3、關(guān)于市場銷售。商品房銷售面積和銷售額同比分別上漲45.84%和59.24%，市場消化能力已接近歷史最高水平。全省第四季度環(huán)比呈量升價跌的局面，但個別城市量跌價升。

　　4、關(guān)于房價。商品房銷售均價達(dá)6518元/平方米，商品住宅銷售均價達(dá)6366元/平方米，均創(chuàng)歷史新高；同比分別上漲9.18%和10.64%。

　　綜上所述，2009年我省房地產(chǎn)銷售市場暢旺，到位資金充裕，房地產(chǎn)完成開發(fā)投資呈逐季上升趨勢，土地市場表現(xiàn)活躍，多個房地產(chǎn)市場重要指標(biāo)均接近或超過歷史最高水平。房地產(chǎn)市場的較快復(fù)蘇對于提振信心、增加投資、擴(kuò)大內(nèi)需、保持國民經(jīng)濟(jì)增長起了重要作用。同時，房價持續(xù)高位運(yùn)行，個別城市房價漲幅過大，積累了市場風(fēng)險。2010年房地產(chǎn)市場面臨復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)形勢，不確定性加大，政府宏觀調(diào)控增強(qiáng)，金融環(huán)境與稅收政策處于變化調(diào)整之中。開發(fā)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真把握國家政策動向，密切關(guān)注市場變化，增強(qiáng)風(fēng)險意識。建議政府加快構(gòu)建和完善住房保障體系，增加普通商品住宅建設(shè)用地土地供應(yīng)，加強(qiáng)市場監(jiān)管，正確引導(dǎo)輿論，穩(wěn)定市場預(yù)期，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　注1：由于"土地購置費(fèi)"與"土地購置面積"的統(tǒng)計(jì)口徑有所不同，故"土地購置價格"采用"土地成交價款"與"土地購置面積"相除而得的平均價格。其中，"土地成交價款"是指期內(nèi)進(jìn)行土地使用權(quán)交易活動的最終金額，在土地一級市場是指土地最后的劃撥款和出讓價；在土地二級市場是指土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等最后確定的合同價格。"購置土地面積"是指期內(nèi)通過各種方式獲得土地使用權(quán)的土地面積。

　　注2："市場消化系數(shù)"是通過計(jì)算一定時期內(nèi)商品房吸納量占市場供應(yīng)量的比值，反映市場消化能力。(見下表)。

　　公式定義為：市場實(shí)現(xiàn)吸納量/市場有效供應(yīng)量；

　　系數(shù)的分子為銷售面積，含現(xiàn)樓和預(yù)售。分母：竣工面積由于一般有約兩成的竣工面積是公建配套、回遷補(bǔ)償?shù)?，因此可銷比例k取為0.8；另外假設(shè)滿足待銷面積(小于1年的空置量)將在本年度被均勻地吸納的條件。