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　　2009年12月10日，上海--世邦魏理仕今天在上海舉辦了"兩岸房地產(chǎn)投資新機(jī)遇"論壇，旨在推動(dòng)兩岸交流、共贏地產(chǎn)機(jī)遇。目前，兩岸政策日趨開放，臺(tái)資投資房地產(chǎn)政策逐漸放寬，此次活動(dòng)將分析時(shí)勢(shì)，進(jìn)一步促進(jìn)兩地房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)交流，推動(dòng)雙向投資，合作共贏。世邦魏理仕中國(guó)區(qū)資深董事總經(jīng)理祝惇若先生、臺(tái)灣分公司董事總經(jīng)理云惟鴻先生和中國(guó)區(qū)投資物業(yè)部資深董事陳麒旭先生與行業(yè)專家就相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了深入的分析和探討。

　　兩岸新機(jī)遇:大陸資本挺進(jìn)臺(tái)灣

　　陸資可來(lái)臺(tái)投資192項(xiàng)行業(yè)別

　　今年6月底，臺(tái)灣公布陸資可在臺(tái)投資的192項(xiàng)行業(yè)，制造業(yè)共占64項(xiàng)，服務(wù)業(yè)占117項(xiàng)，公共建設(shè)（非承攬部分）則有11項(xiàng)。世邦魏理仕臺(tái)灣分公司董事總經(jīng)理云惟鴻先生特別提到："在各項(xiàng)服務(wù)業(yè)細(xì)類當(dāng)中，屬于商用不動(dòng)產(chǎn)一員的'觀光旅館業(yè)'亦名列其中，可望引起大陸投資人的興趣。"

　　除了說(shuō)明目前陸資可來(lái)臺(tái)投資的行業(yè)外，云惟鴻先生并解說(shuō)了配合陸資前往臺(tái)灣所實(shí)行的相關(guān)措施。例如，大陸法人或團(tuán)體在臺(tái)取得投資許可后，其負(fù)責(zé)人可以申請(qǐng)來(lái)臺(tái)停留，以便經(jīng)營(yíng)管理或執(zhí)行董監(jiān)事業(yè)務(wù)，而該負(fù)責(zé)人每次可在臺(tái)停留的時(shí)間長(zhǎng)達(dá)一年，并能申請(qǐng)一年內(nèi)多次入出境的許可證。又例如大陸人民或法人，若在臺(tái)有自用的需求，便可購(gòu)買臺(tái)灣房地產(chǎn)，其中已取得臺(tái)灣居留資格或是投資許可的大陸個(gè)人或法人，更可以向臺(tái)灣的銀行申請(qǐng)貸款，沒有貸款條件的限制。針對(duì)許多大陸投資人關(guān)心來(lái)臺(tái)設(shè)立公司是否能獨(dú)資或必須合伙的議題，云惟鴻董事總經(jīng)理特別做了下列說(shuō)明："只要營(yíng)業(yè)項(xiàng)目符合目前已開放的192項(xiàng)投資業(yè)別，大陸投資人皆可來(lái)臺(tái)設(shè)立子公司或分公司，也可參股臺(tái)灣的公司，并沒有任何獨(dú)資或合資的限制。*"目前已來(lái)臺(tái)設(shè)立公司的大陸業(yè)者，多屬于航空運(yùn)輸業(yè)（如中國(guó)國(guó)際航空、中國(guó)南方航空、海南航空等）或信息服務(wù)業(yè)（即科技業(yè)）。

　?。?注：不含下列三大項(xiàng)：第二類電信業(yè)、公共建設(shè)項(xiàng)目中的"民用航空站與其設(shè)施"及"港埠與其設(shè)施"，上述項(xiàng)目有持股比例的限制。）

　　辦公室租賃市場(chǎng)將溫和成長(zhǎng)

　　臺(tái)北市為臺(tái)灣最大的都市，多數(shù)企業(yè)均選擇在臺(tái)北市設(shè)立據(jù)點(diǎn)，也使得臺(tái)北成為臺(tái)灣最主要的辦公室市場(chǎng)。以臺(tái)北市來(lái)說(shuō)，世邦魏理仕將市中心劃分為六大辦公商圈，此外，近年來(lái)在臺(tái)北的外圍地帶亦形成了兩大科技業(yè)聚落：內(nèi)湖科技園區(qū)以及南港經(jīng)貿(mào)園區(qū)。自去年底起，臺(tái)北市A級(jí)辦公大樓因受經(jīng)濟(jì)環(huán)境不佳、企業(yè)需求減低的影響，平均空置率上升至今年第三季的14.8%，然而，世邦魏理仕觀察到，已有部份企業(yè)自第三季起，開始恢復(fù)尋找新的辦公地點(diǎn)，以便未來(lái)搬遷或擴(kuò)充；預(yù)測(cè)在明年第三季出現(xiàn)新供給前，A辦空置率可望下降。A辦租金方面，在預(yù)期辦公室需求會(huì)逐漸回穩(wěn)的狀態(tài)下，未來(lái)議價(jià)空間可能縮小，平均成交租金在2010年間應(yīng)有小幅的上升。

　　觀光旅館市場(chǎng)前景可期

　　過(guò)去一年內(nèi)，不少國(guó)際或本土旅館業(yè)者皆表達(dá)在臺(tái)投資旅館的意愿，而臺(tái)灣逐漸成長(zhǎng)的觀光市場(chǎng)便是吸引這些投資人目光的重要原因之一。2008年國(guó)際旅游市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，主要是受大環(huán)境惡劣的影響，然而臺(tái)灣的觀光市場(chǎng)卻逆勢(shì)成長(zhǎng)3.5%（與2007年相比），全年來(lái)臺(tái)旅客有385萬(wàn)人，而這其中又有超過(guò)45%的旅客是以來(lái)臺(tái)觀光為目的。分析臺(tái)灣主要客源市場(chǎng)，來(lái)自港澳及中國(guó)大陸的旅客在去年及今年都有顯著的成長(zhǎng)；以今年前十月為例，來(lái)自港澳、大陸地區(qū)的旅客分別達(dá)到59.7萬(wàn)及76.6萬(wàn)人次，占同期全體來(lái)臺(tái)旅客的16.9%及21.7%，是臺(tái)灣觀光業(yè)不可或缺、并仍在成長(zhǎng)中的兩大市場(chǎng)。

　　觀光旅館市場(chǎng)方面，臺(tái)灣目前共有64家國(guó)際觀光旅館、31家一般觀光旅館，各提供18,709與3,750間客房；國(guó)際觀光旅館主要分布在臺(tái)北市與高雄市，一般觀光旅館則大多位在臺(tái)北市及臺(tái)灣北部其它縣市。以營(yíng)運(yùn)狀況來(lái)看，國(guó)際觀光旅館整年平均住房率在國(guó)際金融風(fēng)暴前約達(dá)70%以上，去年則略微下降至66%。至于一般觀光旅館，過(guò)去幾年來(lái)住房率平均維持在60%以上的水平，2008年則為58%。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2013年為止，總計(jì)將有約新臺(tái)幣994.3億元的金額將投入興建臺(tái)灣的觀光旅館。在臺(tái)灣政府積極推動(dòng)觀光的助力下，外加目前穩(wěn)定成長(zhǎng)的大陸旅客市場(chǎng)，相信未來(lái)臺(tái)灣的旅游市場(chǎng)還有很大的成長(zhǎng)空間，也為有意投資臺(tái)灣旅館業(yè)的投資人注入一劑強(qiáng)心針。

　　結(jié)論

　　不動(dòng)產(chǎn)業(yè)尚未開放觀光旅館業(yè)允許投資

　　雖然臺(tái)灣第一波的開放項(xiàng)目已高達(dá)192項(xiàng)，美中不足的是，不動(dòng)產(chǎn)業(yè)目前尚未開放，進(jìn)而使得大陸房地產(chǎn)開發(fā)商暫時(shí)無(wú)法來(lái)臺(tái)開發(fā)住宅或辦公大樓，但云惟鴻先生強(qiáng)調(diào)：「與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的觀光旅館及購(gòu)物商場(chǎng)，仍然是可以投資的。不論大陸投資人本身是從事何種行業(yè)，臺(tái)灣都非常歡迎這些投資人前來(lái)經(jīng)營(yíng)觀光旅館和商場(chǎng)！」臺(tái)灣政府預(yù)計(jì)在今年底、明年初時(shí)，針對(duì)目前已開放的行業(yè)及實(shí)施成效進(jìn)行檢討；在兩岸關(guān)系持續(xù)改善、雙方往來(lái)越來(lái)越頻繁的背景下，相信屆時(shí)可能有更多的行業(yè)會(huì)列入開放清單中。

　　中國(guó)大陸投資市場(chǎng):機(jī)遇與挑戰(zhàn)

　　截至2009年第三季度，根據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)投資成交總額逾270億元人民幣。由于外商投資門檻的設(shè)限，加之金融危機(jī)導(dǎo)致外國(guó)經(jīng)濟(jì)萎縮的影響，包括港澳臺(tái)在內(nèi)的境外投資量?jī)H占總體成交量的39％。相反，國(guó)內(nèi)的大中型企業(yè)、房地產(chǎn)商、金融機(jī)構(gòu)等呈現(xiàn)出投資的熱潮，伺機(jī)投資合適的物業(yè)項(xiàng)目。據(jù)統(tǒng)計(jì)，前三季度累計(jì)成交額約164億元人民幣，占總額的61％。

　　從投資目的地來(lái)看，一線城市由于其市場(chǎng)成熟、市場(chǎng)活躍度強(qiáng)以及產(chǎn)品豐富而繼續(xù)收到投資者的青睞。北京、上海、廣州和深圳四大城市投資量占整體成交的83.8％，二線城市僅占16.2％。然而，一些境外投資商也紛紛將目光轉(zhuǎn)向二線城市，摩根士丹利以12.5億元人民幣接盤南京國(guó)際廣場(chǎng)。中西部地區(qū)也開始吸引更多境外投資商的關(guān)注，亞聯(lián)國(guó)際資產(chǎn)管理公司也購(gòu)入重慶零售項(xiàng)目--融匯新時(shí)代，來(lái)自歐洲的領(lǐng)德高也以7.5億元人民幣注資武漢新天地項(xiàng)目。世邦魏理仕投資物業(yè)-中國(guó)資深董事陳麒旭先生稱，從投資目標(biāo)來(lái)看，寫字樓、商場(chǎng)、酒店等商業(yè)項(xiàng)目繼續(xù)成為物業(yè)收購(gòu)交易的主流目標(biāo)。商業(yè)項(xiàng)目以其穩(wěn)定的現(xiàn)金流、穩(wěn)定的租金收益、穩(wěn)定的租戶，而繼續(xù)收到投資市場(chǎng)青睞。根據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，前三季度，商業(yè)項(xiàng)目投資額占到整體的72.9％，其次是住宅項(xiàng)目，為26.1％。住宅項(xiàng)目中，以服務(wù)式公寓較受市場(chǎng)歡迎。

　　展望2010年，國(guó)內(nèi)企業(yè)及港澳臺(tái)地區(qū)的投資者將繼續(xù)成為投資交易的市場(chǎng)主力，而位于一線城市黃金地段的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍然是投資者們追崇的"獵物"。然而，我們也會(huì)看到，隨著一些一線城市經(jīng)濟(jì)輻射圈內(nèi)的二線城市地產(chǎn)市場(chǎng)不斷成熟以及受一線城市經(jīng)濟(jì)外擴(kuò)的影響，這些城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目也將逐步受到關(guān)注。

　　高檔辦公樓

　　盡管在許多城市都出現(xiàn)了周期性的辦公樓過(guò)剩現(xiàn)象，但對(duì)A級(jí)辦公樓的需求可能依然強(qiáng)勁。在世邦魏理仕跟蹤的15個(gè)城市中，A級(jí)辦公樓基本上只占辦公樓總存量的30%到40%。例如在杭州，A級(jí)辦公樓存量比例特別低，只有24.5％。盡管自2009年四季度至2010年底，杭州新的A級(jí)辦公樓供應(yīng)量將達(dá)到89萬(wàn)平方米，但仍然只占新供應(yīng)量的一半，目前杭州6棟A級(jí)辦公樓中5棟的空置率在10%以下。

　　預(yù)計(jì)A級(jí)辦公樓的租住率將保持相對(duì)穩(wěn)定，在世邦魏理仕跟蹤的大多數(shù)城市，租住率可能超過(guò)85%。但是在北京、上海等地，由于受金融危機(jī)影響，加之近期新增供應(yīng)量較大，空置率出現(xiàn)上升。業(yè)主方面，為爭(zhēng)取更多的客戶而降低報(bào)價(jià)，使得租金出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。

　　假設(shè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率保持在9%的水平，它仍將繼續(xù)吸引海外公司到中國(guó)開發(fā)辦公樓。中國(guó)是一個(gè)巨大的新興經(jīng)濟(jì)體，在其它國(guó)家削減成本和推遲擴(kuò)展計(jì)劃的跨國(guó)公司往往會(huì)特別針對(duì)中國(guó)市場(chǎng)進(jìn)行戰(zhàn)略決策。

　　住宅

　　2009年下半年伊始，普通住宅價(jià)格上漲，但部分城市的成交量出現(xiàn)萎縮。為確保有足夠住房滿足中低收入人群的需求，政府在2006年6月發(fā)布了第65號(hào)令，抑制開發(fā)商建造大戶型和豪華住宅。這一文件要求，中國(guó)所有城市未來(lái)住宅供應(yīng)的70%必須是建筑面積不超過(guò)90平方米的住房。普通住宅的大規(guī)模供應(yīng)增加將給房?jī)r(jià)帶來(lái)下行壓力。不過(guò)，當(dāng)前大規(guī)模的城市化進(jìn)程給快速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供了支撐。另外，高儲(chǔ)蓄率及近期中國(guó)政府有關(guān)穩(wěn)定普通住宅市場(chǎng)的政策，將為城市住房部門的總體價(jià)格水平形成一個(gè)觸底支撐位。

　　2009年二、三季度，開發(fā)商抬高了一些項(xiàng)目的報(bào)價(jià)，使得各大城市高檔住宅的售價(jià)出現(xiàn)比較明顯的回升，但是成交量沒有出現(xiàn)顯著回暖。由于高檔住宅供應(yīng)量受到限制，加之一些開發(fā)商將刻意推遲項(xiàng)目交付，以減少金融危機(jī)帶來(lái)的負(fù)面影響，預(yù)計(jì)明年豪華住宅供應(yīng)量不會(huì)有太大增幅，價(jià)格方面，預(yù)計(jì)會(huì)有適度的反彈。

　　零售

　　2009年，地段較好且市場(chǎng)定位專業(yè)的大型零售商場(chǎng)依然是市場(chǎng)青睞的對(duì)象。根據(jù)入世承諾，中國(guó)將取消對(duì)海外零售商的限制，給零售業(yè)帶來(lái)進(jìn)一步擴(kuò)大的空間，而主要一線和二線城市富裕程度不斷提高也增加了消費(fèi)需求。在一線城市，國(guó)內(nèi)外的知名零售商在秉承謹(jǐn)慎戰(zhàn)略的前提下，繼續(xù)擴(kuò)容，而市中心優(yōu)質(zhì)地段的現(xiàn)有可獲得項(xiàng)目有限，使得這類城市的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)前景仍然看好。在部分主要的二線城市，未來(lái)會(huì)有大量知名開發(fā)商旗下的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，使得市場(chǎng)整體得以提升。同時(shí)，隨著這些城市居民收入日益見漲，一些零售商已經(jīng)向開始布局這些城市。

　　結(jié)論

　　陳麒旭先生預(yù)計(jì)，受美國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩及中國(guó)市場(chǎng)降溫措施的影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期也將放緩。不過(guò)預(yù)計(jì)在全球范圍內(nèi)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍將保持強(qiáng)勁。中國(guó)政府將采取更多舉措拉動(dòng)內(nèi)需，抵消出口下降預(yù)期帶來(lái)的不利影響。

　　中國(guó)政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策已經(jīng)由防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱轉(zhuǎn)向確保經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。陳先生認(rèn)為，這有助于增強(qiáng)房市投資者的信心。目前，政府對(duì)于自住性需求的鼓勵(lì)和推出的相關(guān)優(yōu)惠措施，以及對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的規(guī)范與調(diào)整，將惠及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格的穩(wěn)定。

　　由于政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策轉(zhuǎn)變方向及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景強(qiáng)勁，國(guó)內(nèi)外投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)景仍然普遍保持樂觀。因此，隨著金融危機(jī)對(duì)中國(guó)市場(chǎng)影響的逐步減弱，市場(chǎng)上會(huì)涌現(xiàn)更多的投資機(jī)會(huì)。