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　　“在全球和本地經(jīng)濟(jì)環(huán)境逐漸向好的背景下，本季度服務(wù)式公寓入住情況有所改善。業(yè)主受市場(chǎng)向好鼓舞，租金降幅收窄”

　　本季度服務(wù)式公寓市場(chǎng)租金環(huán)比微降1.6%，報(bào)人民幣153元每平方米每月，空置率下降2.9個(gè)百分點(diǎn)至20.6%

　　高端別墅租賃市場(chǎng)租金微降1.2%，報(bào)于人民幣136.3元每平方米每月?？罩寐逝c上季度持平，為16.8%

　　本季度市場(chǎng)無新增供應(yīng)投入使用，空置率的上升趨勢(shì)有所抑制

　　明年市場(chǎng)將迎來新的供應(yīng)高峰，供應(yīng)激增和高端品牌進(jìn)駐將為市場(chǎng)帶來新一輪的激烈競(jìng)爭(zhēng)

　　本季度前兩個(gè)月，普通住宅銷售市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面，月均成交量環(huán)比上升39.8%，成交價(jià)環(huán)比上升8.6%。

　　過去三個(gè)季度里，市郊樓盤由于價(jià)格相對(duì)較低、供應(yīng)較充足，對(duì)購(gòu)房者具有較強(qiáng)吸引力，市郊四區(qū)的成交量占全市成交量的比重略有提升

　　高端住宅租賃市場(chǎng)

　　廣州服務(wù)式公寓市場(chǎng)需求正顯現(xiàn)回升跡象。中國(guó)作為全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的國(guó)家之一，經(jīng)濟(jì)自2008年的低位反彈以來，制造業(yè)和住宅銷售市場(chǎng)已顯示復(fù)蘇跡象。外資企業(yè)不僅視中國(guó)為出口大國(guó)，更愈發(fā)看重中國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)潛力，導(dǎo)致對(duì)外籍員工需求有所回升。

　　本季度服務(wù)式公寓市場(chǎng)租金指數(shù)環(huán)比微降1.6%，租金降幅明顯收窄。與此同時(shí)，入住率上升2.9個(gè)百分點(diǎn)至79.4%，達(dá)一年多以來的最大升幅。

　　高端別墅租賃市場(chǎng)依然維持供需相對(duì)穩(wěn)定的局面。本季度高端別墅租賃市場(chǎng)租金指數(shù)微降1.2%，而空置率與上季度持平，為16.8%。

　　截至第三季度末，服務(wù)式公寓和高端別墅租金分別報(bào)于人民幣153.9元每平方米每月和人民幣136.3元每平方米每月。

　　自2008年底經(jīng)濟(jì)下滑以來，跨國(guó)公司開始縮減外籍員工住宿補(bǔ)貼、減少外籍員工借調(diào)，導(dǎo)致租賃市場(chǎng)需求和承租能力雙雙下滑。市場(chǎng)租金從2008年第三季度開始持續(xù)下跌，截至本季度為止，全市已有超過80%的服務(wù)式公寓有5-30%的租金降幅。少數(shù)沒有普降租金的項(xiàng)目也適時(shí)推出其它優(yōu)惠活動(dòng)吸引客源。例如新世界行政公寓于本季度內(nèi)推出優(yōu)惠，租賃指定兩房的租金優(yōu)惠可達(dá)15-20%左右。

　　隨著需求在上一季度開始回升，而租金接近前期低位，市場(chǎng)租金下調(diào)幅度進(jìn)一步放緩，在第三季度僅環(huán)比微降1.6%，而第一季度和第二季度下跌幅度分別達(dá)5.0%和3.0%。

　　由于市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)缺乏和高端需求相對(duì)穩(wěn)定，高端別墅租賃市場(chǎng)租金獲得有力支撐。近6個(gè)季度以來，市場(chǎng)租金始終在人民幣136-139元每平方米每月的范圍內(nèi)小幅波動(dòng)。

　　廣州服務(wù)式公寓市場(chǎng)已連續(xù)5個(gè)季度維持零供應(yīng)的局面，本季度市場(chǎng)依然無新增供應(yīng)投入使用。然而這一狀況在明年將有所改變。某些國(guó)際服務(wù)式公寓運(yùn)營(yíng)商或國(guó)際服務(wù)式公寓品牌將首次進(jìn)入廣州市場(chǎng)，包括WHotel位于珠江新城的W酒店服務(wù)式公寓、Oakwood旗下的高端品牌OakwoodPremier位于天河北的方圓奧克伍德國(guó)際公寓等。

　　隨著租戶要求標(biāo)準(zhǔn)越來越高，項(xiàng)目差異化經(jīng)營(yíng)愈顯重要。近年來，服務(wù)式公寓中依托于酒店產(chǎn)品的酒店公寓由于裝修風(fēng)格單調(diào)、酒店形式的產(chǎn)品缺乏居家的舒適性，已逐漸無法滿足高端商務(wù)人士的需求。在吸引長(zhǎng)期租客方面，酒店客戶正日益轉(zhuǎn)向服務(wù)式公寓，導(dǎo)致前者租金和入住率逐漸下滑。

　　未來酒店公寓的發(fā)展趨勢(shì)將逐漸轉(zhuǎn)為建筑形式上相對(duì)獨(dú)立、房間設(shè)計(jì)和內(nèi)部裝修多樣化，運(yùn)營(yíng)管理則聘請(qǐng)有服務(wù)式公寓運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)商統(tǒng)一管理。

　　WHotel作為酒店管理商的同時(shí)也運(yùn)營(yíng)服務(wù)式公寓項(xiàng)目。預(yù)計(jì)于明年入市的W酒店服務(wù)式公寓就在建筑形式上與酒店物業(yè)分列兩個(gè)塔樓。

　　服務(wù)式公寓市場(chǎng)空置率在本季度回落2.9個(gè)百分點(diǎn)至20.6%。超過七成的服務(wù)式公寓空置率都有10%以內(nèi)的下降，表明市場(chǎng)入住率已有普遍回升，而不僅僅是個(gè)別成熟項(xiàng)目的拉動(dòng)。

　　住宅租賃市場(chǎng)展望

　　盡管近期服務(wù)式公寓市場(chǎng)表現(xiàn)令人振奮，但其持久性難言樂觀。第三季度需求增長(zhǎng)更多的是市場(chǎng)回歸常態(tài)的反應(yīng)，而非長(zhǎng)期需求增加的表現(xiàn)?？紤]到未來供應(yīng)增加和高端品牌進(jìn)駐將加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，租金和入住率在明年還將面對(duì)下行壓力。

　　普通住宅銷售市場(chǎng)

　　第三季度全市普通住宅銷售市場(chǎng)月均成交量和成交價(jià)均出現(xiàn)明顯攀升，前兩個(gè)月月均成交量環(huán)比上升39.8%至130萬(wàn)平方米，成交價(jià)環(huán)比上升8.6%，報(bào)于人民幣9,543元每平方米。

　　8月市場(chǎng)成交量表現(xiàn)異常主要是由于廣州市房管局的新房屋管理系統(tǒng)年初正式上線后，之前房屋系統(tǒng)切換過程中形成的部分開發(fā)公司未能完成備案手續(xù)的合同，在8月出現(xiàn)集中辦理備案的情況。這導(dǎo)致1至7月份數(shù)據(jù)偏低，而8月數(shù)據(jù)則高于實(shí)際成交量。

　　盡管交易數(shù)據(jù)有異常變動(dòng)，但依然可看出今年前八個(gè)月成交量增勢(shì)明顯，1-8月的累積成交量同比升幅達(dá)87.3%。

　　相對(duì)于市區(qū)樓盤，市郊樓盤由于價(jià)格相對(duì)較低、供應(yīng)較充足，對(duì)購(gòu)房者具有較強(qiáng)吸引力。在過去三個(gè)季度里，市郊四區(qū)普通住宅成交量占全市比重不斷上升至50.1%。而2008年和2007年，該數(shù)字只有36.4%和37.5%。

　　成交價(jià)方面，中心六區(qū)和市郊四區(qū)均有顯著上漲，中心六區(qū)成交價(jià)上漲8.1%至人民幣12,154元每平方米，市郊四區(qū)上漲19.7%至人民幣7,223元每平方米。雖然市郊樓盤成交價(jià)有強(qiáng)勁上揚(yáng)，但仍然與市中心價(jià)格有40%的差距。

　　市場(chǎng)展望

　　雖然普通住宅銷售市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面，但我司對(duì)市場(chǎng)中短期前景仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。許多自住型買家和投資者對(duì)房?jī)r(jià)的漲速和持續(xù)性表示擔(dān)憂，另有觀望者則認(rèn)為市區(qū)房?jī)r(jià)過高。這些趨勢(shì)或?qū)?dǎo)致市場(chǎng)需求減少，進(jìn)而將促使賣方重新修正房?jī)r(jià)。