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　　保險(xiǎn)資金挺進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)寫字樓物業(yè)成首選

　　2009年10月1日，修訂后的《保險(xiǎn)法》開始實(shí)施，其中新增了“投資不動(dòng)產(chǎn)”條文。這意味著保險(xiǎn)資金可以進(jìn)入房地產(chǎn)市場，具體細(xì)則將于近期出臺(tái)。預(yù)計(jì)保險(xiǎn)資金的入市規(guī)模將達(dá)1500億左右，而這些資金最有可能進(jìn)入有著穩(wěn)定租金收入、同時(shí)升值潛力較高的商業(yè)地產(chǎn)，尤其是寫字樓物業(yè)。保險(xiǎn)資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場將是一個(gè)長期過程，目前保險(xiǎn)公司正在籌備相關(guān)部門并逐步熟悉國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場，短期內(nèi)很難出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)收購潮，但保險(xiǎn)資金入市的影響將在未來逐步體現(xiàn)。

　　9月，四大城市寫字樓供應(yīng)面積和銷售面積同創(chuàng)年內(nèi)新高，其中供應(yīng)面積80.40萬平方米，環(huán)比增長60.90%，銷售面積81.36萬平方米，環(huán)比增長55.62%，寫字樓市場迎來“金九銀十”。收購市場來看，本月收購案例雖然有所減少，但總成交金額基本與上月持平，仍然保持在較高水平。

　　9月，北京、深圳寫字樓租金出現(xiàn)大幅上漲，而上海、廣州的租金則出現(xiàn)小幅下滑。北京租金的上漲是對(duì)上月大跌的一種修復(fù)，而深圳則是延續(xù)其上漲的趨勢(shì)。

　　9月中國宏觀經(jīng)濟(jì)仍保持復(fù)蘇的勢(shì)頭，第四季度經(jīng)濟(jì)增長有望出現(xiàn)加速趨勢(shì)。我們預(yù)計(jì)，10月寫字樓的銷售市場仍將保持供求兩旺，租賃市場方面深圳仍將繼續(xù)回暖，其他三大城市將保持平穩(wěn)。

　　銷售市場：“金九銀十”再現(xiàn)市場供求“井噴”

　　9月，四大城市寫字樓供應(yīng)面積和銷售面積同創(chuàng)年內(nèi)新高，其中供應(yīng)面積80.40萬平方米，環(huán)比增長60.90%，銷售面積81.36萬平方米，環(huán)比增長55.62%，寫字樓市場迎來“金九銀十”。

　　供求方面，北京寫字樓新增供應(yīng)上月創(chuàng)出年內(nèi)新高，本月出現(xiàn)大幅回落，新增供應(yīng)6.41萬平方米，環(huán)比大幅下降80.01%，成交方面依然保持較高水平，本月銷售面積30.25萬平方米，環(huán)比增長15.59%；上海、廣州、深圳寫字樓供應(yīng)本月均創(chuàng)出年內(nèi)新高，新增面積分別為38.12、22.56、13.31萬平方米，環(huán)比均出現(xiàn)200%左右的增幅，銷售方面，上海成交面積在供應(yīng)激增的情況下出現(xiàn)暴漲創(chuàng)下新高，而深圳的成交并未出現(xiàn)同比的增加，廣州成交面積甚至出現(xiàn)28.38%的環(huán)比下降。

　　價(jià)格方面，9月，北京、上海、廣州、深圳的寫字樓價(jià)格分別為17104、28530、13705、21905元/平方米，本月上海寫字樓銷售價(jià)格創(chuàng)出年內(nèi)新高，而北京、深圳寫字樓價(jià)格則從高處回落。

　　收購方面，9月，寫字樓收購市場案例略有減少，雖然僅有三例大宗交易，但總成交面積仍然達(dá)到12.70萬平方米，總成交金額達(dá)50億元，與上月基本持平。

　　本月寫字樓收購市場上，金融機(jī)構(gòu)的成交仍有2例：

　　寧波銀行購買了位于上海浦東新區(qū)世紀(jì)大道的二十一世紀(jì)大廈的7層物業(yè)，總建筑面積約1.34萬平方米，總價(jià)約5.16億元；

　　中國農(nóng)業(yè)銀行購買了浦江雙輝大廈的37層物業(yè)，總建筑面積約8.51萬平方米，總價(jià)約37.70億元。

　　租賃市場：京深租金上漲滬穗租金小幅下滑

　　9月，北京、深圳租金出現(xiàn)大幅上漲，而上海、廣州的租金則出現(xiàn)小幅下滑。北京租金的上漲是對(duì)上月大跌的一種修復(fù)，而深圳則是延續(xù)其上漲的趨勢(shì)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前深圳甲級(jí)寫字樓租金同比僅下降8.12%，準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓租金同比下降6.08%。

　　各地九月市場概覽

　　北京——租金技術(shù)反彈空置大幅上升

　　9月，北京甲級(jí)寫字樓租金為222.11元/平方米.月，環(huán)比上升4.30%，準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓為159.06元/平方米.月，環(huán)比上升7.16%。從總體上看，甲級(jí)寫字樓以及準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓租金在近期皆出現(xiàn)不同程度的振蕩。從各個(gè)區(qū)域來看，甲級(jí)寫字樓租金除燕莎商圈略有下降外，其余商圈皆有不同程度上漲，準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓除中關(guān)村商圈保持平穩(wěn)外均出現(xiàn)不同程度上漲。

　　9月，北京甲級(jí)寫字樓空置率為13.69%，環(huán)比上升3.61%；準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓的空置率為23.67%，環(huán)比上升19.53%。從各區(qū)域來看，甲級(jí)寫字樓東二環(huán)商圈空置率上升31.5%，為各商圈升幅最大；準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓中國貿(mào)和燕莎商圈升幅接近50%。

　　本月，銷售市場成交總量仍維持了20萬平方米的高位，但成交價(jià)格略有下降。租金雖出現(xiàn)回升，但甲級(jí)及準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓的空置率出現(xiàn)上升。受9月整體房地產(chǎn)市場狀況較差影響，寫字樓新盤多推遲入市日期，期待市場好轉(zhuǎn)。預(yù)計(jì)寫字樓市場在未來幾個(gè)月進(jìn)入短期下降的波動(dòng)周期，但波動(dòng)幅度相對(duì)較小。

　　上海——租金微跌空置下降后市謹(jǐn)慎樂觀

　　9月，上海甲級(jí)寫字樓租金為270元/平方米.月；準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓租金為161.15元/平方米.月，與8月相比均有小幅下跌。陸家嘴商圈本月雖然出現(xiàn)整購案例，但由于其相對(duì)空置壓力仍然最大，平均租金為300元/平方米.月，環(huán)比下跌3.3%；南京西路商圈的SOHO東海廣場被收購后重新報(bào)價(jià)為270-360元/平方米.月，并計(jì)劃11月起開始零售，對(duì)于商圈內(nèi)其他寫字樓構(gòu)成了一定壓力。

　　9月，上海甲級(jí)寫字樓空置率為11.48%；準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓為10.54%，兩者均有小幅下滑。處于對(duì)后市的看漲預(yù)期，目前寫字樓無論新增租賃客戶抑或續(xù)租客戶活躍度增高，欲以較優(yōu)勢(shì)價(jià)格簽約。

　　9月，寫字樓租金仍然小幅下跌，主要是由于面對(duì)市場井噴的新增項(xiàng)目與激烈的競爭，寫字樓業(yè)主為了快速吸納租戶而更加爽快地提供租金優(yōu)惠。但仍可感受到市場心態(tài)已悄然發(fā)生轉(zhuǎn)變，對(duì)小面積租戶寫字樓業(yè)主優(yōu)惠力度明顯減弱。但后市依然樂觀，建議投資者可適時(shí)吸納。

　　廣州——供應(yīng)暴增租賃市場波瀾不驚

　　9月，廣州寫字樓市場大宗成交個(gè)案有所減少。本月有30萬平方米的寫字樓新獲預(yù)售批準(zhǔn)，其中兩棟為甲級(jí)寫字樓，市場供應(yīng)增加。富力盈信大廈和荷塘月色領(lǐng)會(huì)公寓相繼上市并取得不俗的成績，為其后推出市場的寫字樓項(xiàng)目帶來更大的信心。

　　9月，廣州高端寫字樓租金略有變化。其中準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓調(diào)整最多，各商圈的準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓均有所變動(dòng)，而甲級(jí)寫字樓的租金水平維持穩(wěn)定，僅天河城大廈租金略有下降。

　　準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓商務(wù)圈租金變化中以環(huán)市東商圈變化最大，整體租金水平下調(diào)3元/平方米，區(qū)內(nèi)多個(gè)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓下調(diào)租金，珠江新城和天河北商圈租金水平相對(duì)穩(wěn)定。

　　從各商圈來看，市場空置率基本保持穩(wěn)定，珠江新城準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓的空置率略有下調(diào)，主要受三銀大廈空置率下降所致。隨著珠江新城甲級(jí)寫字樓的大批量投入使用，未來寫字樓空置率的壓力最大。環(huán)市路商務(wù)圈受到鄰近的東風(fēng)路尚線新增寫字樓上升所致，明年亦將面對(duì)較強(qiáng)的影響，唯天河北商圈未來供應(yīng)較少，市場面對(duì)的空置率壓力最少。

　　10月份新獲預(yù)售證寫字樓將陸續(xù)推市場，新一輪的成交高峰即將到來，但寫字樓的成交價(jià)格上升空間較少，租金水平也將繼續(xù)處于穩(wěn)定水平。

　　深圳——租金延續(xù)上升趨勢(shì)

　　9月，深圳甲級(jí)寫字樓的租金約為132.01元/平方米.月，環(huán)比上漲3.76%；準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓為110.23元/平方米.月，環(huán)比上升4.63%。在寫字樓市場交投旺盛、寫字樓租賃高峰期即將到來等因素影響下，9月深圳寫字樓租金表現(xiàn)良好。區(qū)域方面，蔡屋圍甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比上升3.56%，準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓環(huán)比上升2.19%。甲級(jí)寫字樓租金上升主要是華潤大廈租金的波動(dòng)所至，從200元/平方米.月回升至220元/平方米.月，地王大廈租金保持不變；準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓方面，世界金融大廈租金上升5元/平方米.月，發(fā)展銀行大廈保持不變。

　　9月，深圳甲級(jí)寫字樓的空置率為11.54%，環(huán)比下降12.03%；準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓空置率為7.29%，環(huán)比上升12.03%。樓市交投旺盛狀態(tài)下，性價(jià)比相對(duì)更高的甲級(jí)寫字樓最受市場青睞。區(qū)域方面，福田中心區(qū)甲級(jí)寫字樓空置率為12.3%，環(huán)比下降16.9%；

　　準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓空置率為7.3%，環(huán)比上升27.1%。在卓越時(shí)代廣場二期整體轉(zhuǎn)讓給中信證券、平安大廈奠基、卓越世紀(jì)中心高價(jià)熱銷等多因素影響下，中心區(qū)高檔寫字樓備受市場追捧，空置率穩(wěn)步下降。

　　由于市場觀望及供應(yīng)的不足，住宅市場“金九”沒有實(shí)現(xiàn)，但寫字樓繼續(xù)交投旺盛，“金九”已成，銷售與租賃都實(shí)現(xiàn)高位運(yùn)行；而從市場發(fā)展監(jiān)控來看，“銀十”也將順理成章。一手方面，批售與開盤都將陸續(xù)有項(xiàng)目上市，據(jù)中原統(tǒng)計(jì)，10月可能獲得批準(zhǔn)預(yù)售的項(xiàng)目主要有南山中心區(qū)的漢京國際、龍崗中心城的珠江廣場；上市銷售的物業(yè)主要有福田中心西區(qū)的金谷4號(hào)、綠景廣場主樓、東方新天地廣場等。這些物業(yè)除給市場帶來充足供應(yīng)外，也給市場成交量保持高位運(yùn)行以最直接的支持。一手市場的高位運(yùn)行將繼續(xù)推動(dòng)二手市場的穩(wěn)步向上，空置率有望繼續(xù)下降；而隨著年末臨近，租賃將保持活躍，租金小幅上漲。