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　　大量新項目的入市，會給現(xiàn)有的寫字樓市場帶來壓力，為避免應(yīng)對激烈的市場租賃環(huán)境，開發(fā)商可能會決定推遲項目入市時間。

　　觀點網(wǎng) 陳小麗 歷經(jīng)半年之久，備受關(guān)注的CBD東擴方案終于在上周五出爐。分析人士表示，隨著CBD東擴方案的實行，一直表現(xiàn)疲軟的CBD區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈窬謱l(fā)生根本性的變化。

　　方案落定

　　10月16日，備受矚目的CBD東擴區(qū)規(guī)劃方案正式對外公布，美國SOM建筑師事務(wù)所設(shè)計的1號方案最終奪得桂冠。該方案提出，要在CBD東擴區(qū)建三座公園，并修建一條從機場途經(jīng)CBD至北京南站的快速輕軌，另外還要修建三條內(nèi)部有軌電車，形成一個環(huán)狀，連接CBD區(qū)域各寫字樓。

　　“美國SOM公司的方案并非最后實施方案，接下來，朝陽區(qū)和北京CBD管委會將對這些所有獲獎及參評方案進行綜合、優(yōu)化和完善，形成最終的CBD東擴區(qū)可實施規(guī)劃方案，并報請北京市政府及相關(guān)部門批準(zhǔn)后進入實施。”北京市朝陽區(qū)人民政府區(qū)長程連元在接受媒體采訪是表示。

　　早在1993年，國務(wù)院批復(fù)的《北京城市總體規(guī)劃》中就提出了北京要建設(shè)商務(wù)中心區(qū)的設(shè)想。北京商務(wù)中心區(qū)規(guī)劃4平方公里,區(qū)域內(nèi)聚集了銀泰、京廣中心、國貿(mào)中心、財富中心、央視新址等地標(biāo)性建筑,以及眾多跨國公司總部。

　　到了2006年后，北京朝陽區(qū)政府就委托了專業(yè)的地產(chǎn)調(diào)研公司對CBD功能性做了專題研究。兩年調(diào)研后得出結(jié)論是，CBD應(yīng)該擇機東擴。2008年上半年，朝陽區(qū)政府正式向北京市政府提交了東擴的構(gòu)想，此消息一出，便引來了市場對于這一區(qū)域的無限遐想。

　　2009年5月，北京朝陽區(qū)CBD東擴方案規(guī)劃審批獲準(zhǔn)，CBD核心區(qū)將東擴約3平方公里，南至通惠河、北到朝陽北路、西起西大望路、東抵東四環(huán)，建成后將繼續(xù)保持CBD的產(chǎn)業(yè)定位，著重發(fā)展總部經(jīng)濟、國際金融、高端商務(wù)等產(chǎn)業(yè)，與此同時,由朝陽北路向北到農(nóng)展南路增加了占地面積為3.97平方公里的規(guī)劃控制區(qū)，作為未來CBD的產(chǎn)業(yè)功能補充并預(yù)留發(fā)展空間。

　　據(jù)悉，目前CBD的范圍是建國門外大街以北、東大橋路以東、西大望路以西、朝陽路以南。按照規(guī)劃,北京市區(qū)兩級財政將投入資金150億元用于東擴區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，預(yù)計6到8年建成。

　　“這是首次圍繞低碳模式理念進行規(guī)劃，CBD東擴區(qū)建成后將成為全球首個低碳排放商務(wù)區(qū)，方案中多數(shù)標(biāo)志性建筑高度將在100米到300米之間，其中有方案提出的最高地標(biāo)建筑是高達668米的‘時光之眼’”，CBD管委會如是稱，但該方案最終沒有被通過。

　　寫字樓變局

　　“供應(yīng)量過大是北京寫字樓市場近期出現(xiàn)的一個重要問題，隨著CBD的東擴，2009年到2010年新CBD地區(qū)預(yù)計將有26.7萬平方米新供應(yīng)入市，這些大量的供應(yīng)，再加上2008年入市但尚未達到50%入住率的一些項目，將會嚴重影響下半年該區(qū)域的寫字樓市場，”有分析報告指出，“擴區(qū)后將規(guī)劃新建樓宇300萬平米，預(yù)計可拉動社會投資700多億元，新增就業(yè)崗位10萬個，而現(xiàn)有CBD的寫字樓就已達到500萬平方米，這意味著在未來數(shù)年內(nèi)，CBD的高端寫字樓市場格局將會重新洗牌。”

　　盡管目前北京CBD寫字樓空置率達30%，但有分析人士亦認為，隨著中國和全球經(jīng)濟開始走向復(fù)蘇以及北京產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的完善，CBD東擴計劃將在一定程度上帶動區(qū)域內(nèi)寫字樓市場的回暖復(fù)蘇。

　　研究機構(gòu)的最新數(shù)據(jù)顯示，CBD區(qū)域的租金過去12個月最高跌了13%，而上個季度較之前只降了3%左右，如今CBD內(nèi)甲級寫字樓的租金水平已經(jīng)顯現(xiàn)出了止跌企穩(wěn)的趨勢。

　　“CBD的東擴是北京CBD的二次創(chuàng)業(yè)。截至目前，入駐北京CBD的企業(yè)和機構(gòu)超過15000家，其中金融機構(gòu)已經(jīng)達到229家，占全市60%以上，金融機構(gòu)的數(shù)量也將隨著CBD東擴逐步增多”，有分析認為，北京CBD東擴的第一步主要集中于產(chǎn)業(yè)投資，將極大地推動包括寫字樓在內(nèi)的商業(yè)和投資類物業(yè)發(fā)展，加之CBD東擴推出對轄區(qū)企業(yè)的稅收優(yōu)惠扶持政策，在利好政策的驅(qū)動下大大增加寫字樓的吸引力。

　　大量新項目的入市，會給現(xiàn)有的寫字樓市場帶來壓力，為避免應(yīng)對激烈的市場租賃環(huán)境，開發(fā)商可能會決定推遲項目入市時間。分析報告稱，“預(yù)計在2009年下半年至2010年，受不斷攀升的空置率的影響，北京市尤其是CBD的甲級寫字樓的吸納量很難回升到06年和07年的高水平，未來2到3年的回升勢頭將會呈緩慢趨勢，但2011年之后，隨著供需格局的變化，北京CBD甲級寫字樓市場的吸納量會有小幅回升”。