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　　2009年上半年全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行系統(tǒng)獲得的信貸資金總量已超過(guò)8000億元。僅半年時(shí)間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得的信貸支持總量就相當(dāng)于2008年全年資金總量的近八成。

　　與1季度發(fā)展商更為注重自身資產(chǎn)負(fù)債水平的恢復(fù)、將有限的資金用在現(xiàn)有存量項(xiàng)目的建設(shè)上略有不同。進(jìn)入2季度，大幅放量的信貸增長(zhǎng)并未帶動(dòng)住宅竣工增長(zhǎng)超預(yù)期。僅帶動(dòng)住宅竣工增長(zhǎng)20%，較1季度27%的同比增速有所回落。但同時(shí)，受益于銀行加速的信貸支持及穩(wěn)步向好的住宅市場(chǎng)預(yù)售狀況，2季度發(fā)展商購(gòu)置土地及商品住宅新開(kāi)工面積兩項(xiàng)指標(biāo)的下滑速度明顯收窄，已由1季度的-40%和-20%恢復(fù)至-15%和-16%。說(shuō)明發(fā)展商資金狀況較為好轉(zhuǎn)，在市場(chǎng)中的表現(xiàn)已轉(zhuǎn)為積極。

　　根據(jù)DTZ戴德梁行對(duì)北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽(yáng)、武漢、長(zhǎng)沙、成都、廈門(mén)全國(guó)十大樣本城市土地市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)來(lái)看，2季度此十大城市共成交居住用地(含居住用地的綜合性用地)1970萬(wàn)平方米(規(guī)劃建筑面積)，環(huán)比1季度增長(zhǎng)361%。居住用地占全部土地成交的比例也由1季度的20%提升至58%?？梢?jiàn)，進(jìn)入2季度以來(lái)發(fā)展商對(duì)外擴(kuò)張步伐開(kāi)始提速，居住用地(含居住用地的綜合性用地)又重新受到青睞。

　　住宅市場(chǎng)成交恢復(fù)明顯，庫(kù)存去化已近合理水平

　　自2007年4季度國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)步入調(diào)整以來(lái)成交量不斷萎縮，2008年全年整體住宅成交下降幅度超過(guò)20%。但受益于政府宏觀救市措施的刺激以及較低的利率水平，2009年前6個(gè)月整體銷售狀況呈現(xiàn)逐月恢復(fù)態(tài)勢(shì)。上半年，個(gè)人按揭貸款總額達(dá)到2829億元，同比增長(zhǎng)63.1%。2季度個(gè)人按揭貸款呈加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，環(huán)比1季度增幅高達(dá)87%。預(yù)計(jì)下半年央行仍將維持現(xiàn)有的低利率政策不變，有利于穩(wěn)定剛性需求釋放。

　　隨著購(gòu)房者信心的逐步樹(shù)立，2009年1-6月全國(guó)商品住宅銷售面積高達(dá)3.14億平方米，同比增長(zhǎng)33.4%。按季度來(lái)測(cè)算，前兩個(gè)季度全國(guó)商品住宅平均季度成交1.57億平方米，超出2006-2008年平均水平5%，全國(guó)住宅市場(chǎng)成交恢復(fù)明顯。

　　根據(jù)DTZ戴德梁行監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)十大樣本城市共成交商品住宅5396萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)85%。平均月度成交水平已超出2006-2008年23%。其中二線城市受到地方政府更為靈活的補(bǔ)貼政策的刺激，成交量恢復(fù)更為明顯。上半年十大樣本城市中二線城市月均成交超出2006-2008年月均水平41%，而同時(shí)一線城市僅為7%。成交量的持續(xù)恢復(fù)帶動(dòng)前期庫(kù)存積壓的加速去化。截止2009年6月底，全國(guó)主要城市庫(kù)存去化量已超過(guò)原有庫(kù)存46%。如果按2009年的月均成交測(cè)算，預(yù)計(jì)未來(lái)3個(gè)月內(nèi)現(xiàn)有庫(kù)存將有可能消化出清，庫(kù)存去化幾近合理水平。

 
圖表1：十大樣本城市商品住宅成交量走勢(shì)

圖表2：十大樣本城市商品住宅價(jià)格走勢(shì)

　　政策指導(dǎo)方向，下半年保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀

　　值得注意的是，鑒于6月份新增信貸繼續(xù)創(chuàng)出天量，7月9日央行恢復(fù)了暫停半年的一年期央票發(fā)行。通過(guò)央行此舉的政策意圖以及1998年的前松后緊的信貸經(jīng)驗(yàn)，可以預(yù)計(jì)下半年政府將逐步收縮信貸規(guī)?；厥樟鲃?dòng)性，減緩流動(dòng)性持續(xù)擴(kuò)張步伐。

　　現(xiàn)階段市場(chǎng)對(duì)于通脹預(yù)期的"去貨幣化"過(guò)程促使資金重回樓市，部分投資投機(jī)需求已重新浮現(xiàn)。近期從政府加強(qiáng)監(jiān)管第二套房貸的政策意圖，可以預(yù)計(jì)下半年政府對(duì)于樓市的政策態(tài)度將會(huì)由刺激轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎。進(jìn)入2季度以來(lái)，隨著前期滯壓的高端豪宅產(chǎn)品的積極入市以及部分發(fā)展商取消優(yōu)惠選擇提價(jià)，全國(guó)十大樣本城市新建商品住宅價(jià)格呈現(xiàn)顯著回升。其中一、二線樣本城市較1季度分別環(huán)比回升10%和7%。雖然與高峰期相比，仍分別有11%的差距。但需要強(qiáng)調(diào)的是現(xiàn)階段購(gòu)房者對(duì)于價(jià)格仍處于敏感期。預(yù)計(jì)下半年樓市成交量恐難繼續(xù)維持高速增長(zhǎng)，穩(wěn)定的價(jià)格對(duì)于下半年的樓市持續(xù)向好將至關(guān)重要。