男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　盡管海南樓市面臨困境，但是作為兩大朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)交集的旅游度假地產(chǎn)，其發(fā)展前景是相當(dāng)樂(lè)觀的。

　　如今的海南，一片熱土，從05年起海南地產(chǎn)驟然升溫，在08年全國(guó)樓市降溫的時(shí)期，海南樓市仍然一枝獨(dú)秀，繼續(xù)演繹著輝煌，這引起業(yè)界及多家媒體的持續(xù)關(guān)注。

三亞亞龍灣開(kāi)發(fā)股份有限公司副總裁 張杰

　　不過(guò)，海南樓市具有一定滯后性，這是由當(dāng)?shù)芈糜味燃俚禺a(chǎn)銷(xiāo)售的季節(jié)性決定的。從08年下半年開(kāi)始，海南樓市已感到了絲絲寒意。作為海南樓市風(fēng)向標(biāo)、也是至高點(diǎn)的三亞樓市，目前大部分樓盤(pán)價(jià)格穩(wěn)定，但是成交量已明顯下滑，只有像亞龍灣會(huì)•公主郡等個(gè)別樓盤(pán)還能保持旺銷(xiāo)。雖然目前全國(guó)樓市出現(xiàn)了“金三銀四”的征兆，但我認(rèn)為這是大量開(kāi)發(fā)商在長(zhǎng)期觀望后主動(dòng)降價(jià)、前期部分剛性需求釋放以及部分城市頒布實(shí)質(zhì)性房市新政的三重因素作用的結(jié)果。由于很多項(xiàng)目的價(jià)格再次大幅下降的空間有限，而剛性需求的釋放也將是一個(gè)緩慢的、有節(jié)奏的過(guò)程，同時(shí)引起本輪房地產(chǎn)熱的投資需求很難在短期內(nèi)形成新的市場(chǎng)需求，至少要經(jīng)歷一個(gè)2至3年完整的下降周期，因此這種反彈持續(xù)性較弱，只能帶來(lái)成交量一定程度上的回暖?；谶@種判斷，海南樓市在今年淡季將迎來(lái)最艱難的一段時(shí)期。

　　盡管海南樓市面臨困境，但是作為兩大朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)交集的旅游度假地產(chǎn)，其發(fā)展前景是相當(dāng)樂(lè)觀的。在國(guó)外成熟的高端度假區(qū)，其房?jī)r(jià)可以達(dá)到該國(guó)首都房?jī)r(jià)的四至六倍，這完全是由它的供求關(guān)系決定的。隨著中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，生活富裕的人越來(lái)越多，其生活觀念必然逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變，由原來(lái)的吃飽穿暖到吃好穿好，再到旅游度假，從傳統(tǒng)意義上的觀光旅游到有更多時(shí)間去休閑度假。一般認(rèn)為，旅游度假地產(chǎn)屬第二、第三居所，無(wú)剛性需求，但當(dāng)休閑度假已成為其生活中必不可少的內(nèi)容時(shí)，在自己鐘愛(ài)的地方購(gòu)置物業(yè)就成為一種必然，非剛性需求就會(huì)轉(zhuǎn)變成一種相對(duì)剛性需求。三亞是中國(guó)唯一的熱帶濱海城市，它的陽(yáng)光、空氣、海水、沙灘令人神往，是人們度假、療養(yǎng)的最佳選擇。僅1919k㎡的三亞，所能提供的資源是相當(dāng)有限的，但其承載的是13億中國(guó)人口的潛在市場(chǎng)需求，還有周邊地區(qū)(如俄羅斯、韓國(guó)、日本、臺(tái)灣甚至北歐)的需求。因此，三亞旅游度假地產(chǎn)，包括整個(gè)海南樓市，將迎來(lái)一個(gè)巨大的發(fā)展空間。

　　亞龍灣，這一海南旅游度假市場(chǎng)中皇冠上的明珠，其發(fā)展空間更是不可限量，這可以從亞龍灣會(huì)•公主郡的持續(xù)逆勢(shì)熱銷(xiāo)看出來(lái)。項(xiàng)目一期538套公寓07年9月開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天認(rèn)購(gòu)80%；二期08年10月在熊市中推出，逆勢(shì)飄紅，開(kāi)盤(pán)5個(gè)月銷(xiāo)售額6個(gè)億。尤其令人欣喜的是，08年12月27日別墅開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)場(chǎng)熱鬧非凡，位置好的別墅出現(xiàn)搶購(gòu)，當(dāng)天成交金額過(guò)億元。在房市嚴(yán)冬中，動(dòng)輒總價(jià)過(guò)千萬(wàn)的度假別墅，能夠快速成交實(shí)屬不易。據(jù)我分析，其成功原因有三：一是占有亞龍灣稀缺的資源；二是產(chǎn)品有特色、有品質(zhì)；三是銷(xiāo)售采用全程體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)，使客戶(hù)對(duì)今后的生活能夠真實(shí)感受。這三點(diǎn)也就是做好旅游地產(chǎn)的核心因素。對(duì)于優(yōu)質(zhì)資源，其稀缺性越大，壟斷性的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)越明顯，競(jìng)爭(zhēng)者越少，價(jià)格的提升空間也越大。因此，在任何時(shí)候，針對(duì)任何行業(yè)，投資稀缺的優(yōu)質(zhì)資源永遠(yuǎn)是正確的。對(duì)于產(chǎn)品，旅游度假地產(chǎn)一定要做出差異化。只有充分利用自身資源開(kāi)發(fā)出區(qū)別于第一居所的特色產(chǎn)品，才能吸引客戶(hù)。同時(shí)一定要提供差異化服務(wù)，比如房間的通風(fēng)、保潔、機(jī)場(chǎng)接送、訂餐、租車(chē)、醫(yī)療應(yīng)急、房屋出租等服務(wù)內(nèi)容，第一居所的客戶(hù)往往不需要，而身在異地的度假房產(chǎn)業(yè)主卻是最需要的。

　　對(duì)于銷(xiāo)售，度假地產(chǎn)最大的特點(diǎn)是異地營(yíng)銷(xiāo)，三亞樓市，島外市場(chǎng)占到80%以上的份額，如果簡(jiǎn)單地全國(guó)鋪開(kāi)，或者守株待兔，都是不可取的。以下幾種營(yíng)銷(xiāo)方式應(yīng)結(jié)合使用：一是重點(diǎn)城市、重點(diǎn)客群的推窄式營(yíng)銷(xiāo)，進(jìn)行針對(duì)性極強(qiáng)的圈層營(yíng)銷(xiāo)，比如小型推介會(huì)、定向直投、組織現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)等；二是整合營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)，借助目標(biāo)城市營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)的資源，進(jìn)行系統(tǒng)內(nèi)營(yíng)銷(xiāo)；三是口碑營(yíng)銷(xiāo)，作為第一居所，因?yàn)橘?gòu)房目的不同，很難形成聚合效應(yīng)，而旅游度假地產(chǎn)恰恰相反，一群親朋好友，非常希望度假、養(yǎng)老時(shí)湊在一起，好的產(chǎn)品和服務(wù)會(huì)讓他們主動(dòng)說(shuō)服身邊的人去買(mǎi)房，這是最有效的推銷(xiāo)。

　　那么亞龍灣為什么會(huì)有今天如此的輝煌呢？這要看看做為成片開(kāi)發(fā)亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)的亞龍灣開(kāi)發(fā)股份公司的發(fā)展歷程了。早在1995年，當(dāng)中糧集團(tuán)入主亞龍灣公司時(shí)，亞龍灣還是一片荒蕪，公司以國(guó)際化的視野，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，高起點(diǎn)規(guī)劃，高水準(zhǔn)開(kāi)發(fā)，嚴(yán)格按照規(guī)劃實(shí)施，嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏以符合市場(chǎng)發(fā)展，嚴(yán)格控制產(chǎn)品檔次以確保國(guó)家級(jí)度假區(qū)的高端定位。公司從92年成立至今，經(jīng)歷了海南房地產(chǎn)泡沫后漫長(zhǎng)低谷期，經(jīng)歷了97年亞洲金融危機(jī)后樓市的熊市，也經(jīng)歷了現(xiàn)在新一輪全球性金融海嘯，能夠乘風(fēng)破浪，獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，正是中糧集團(tuán)這種有著強(qiáng)烈社會(huì)責(zé)任感的公司，以立足長(zhǎng)遠(yuǎn)的大氣魄，堅(jiān)定不移走高端路線，才鑄就了今天的亞龍灣。