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　　每一個地產(chǎn)商要抱著這種樂觀的心態(tài)，去制定自己長期的發(fā)展戰(zhàn)略，這可能需要我們?nèi)绾慰创蝿莸臅r候需要思考的一個基本問題。

　　胡葆森：各位來賓大家下午好！首先還是非常感謝主辦方舉辦這次活動，在房地產(chǎn)前所未有的“冬天”給大家提供一個相互交流的機會。我接到這個任務(wù)之后，也作了一些準備，但是后來正好前一段建設(shè)部中房協(xié)搞了一次活動，今天這個講稿跟那天交流的內(nèi)容大致相同，但是也有一些不太一樣的地方。

　　用30分鐘時間和大家進行交流，我想還是把說的問題盡量減少，因為首先我把自己的演講內(nèi)容劃分了三個方面，一個是如何看待當前的形勢，就是在當前的形勢下應(yīng)該做哪一方面心理上的調(diào)整。首先談一談企業(yè)基本面的問題，作為房地產(chǎn)開發(fā)商來講我從來不會在這種場合交流樓怎么賣、房子怎么造，這些技術(shù)層面的問題我相信有更專業(yè)的人在做。我們還是從企業(yè)層面、從戰(zhàn)略和其他的企業(yè)基本面探討一下企業(yè)的一些問題。第三個方面就是作為一個企業(yè)來講行走的方向是什么，如何用市場未來的標準約束現(xiàn)在的行為，從這三個方面談一談我最近的感受。

　　第一個方面是調(diào)整心態(tài)的問題。當前的形勢說老實話，從我個人來講也非常巧，今年我從大學校門走出來30年，非常幸運的是我這30年也是整個中國改革開放從1978年起步，我1979年畢業(yè)，這個時間幾乎是吻合的，這30年也是中國改革開放的三十年。我自己非常有幸，我當時學的是外語，后來從事外貿(mào)、外資工作，有幸參與了河南對外開放的全過程。應(yīng)該說是一個目睹者，也是一個參與者，希望定位自己也是作為一個推動者。我自己看當前這種形勢確實非常復(fù)雜，出現(xiàn)這種低潮是什么原因？我自己總結(jié)不是單一層面的宏觀方面的原因，也不是微觀方面的原因，既有長期積累原因，也有短期因素的影響。所以（情況）非常復(fù)雜，既有國際層面的原因，也有國內(nèi)層面的原因。

胡葆森

　　面對這樣復(fù)雜的局面，作為企業(yè)人怎么從復(fù)雜局面當中提取一些對我們有用的東西，還是要把復(fù)雜的東西簡單化去對待，怎么簡單化呢？當然我們非常幸運及，我們生在20世紀，做事情做在21世紀。21世紀的前20年是中華民族的戰(zhàn)略機遇期，過去十年我們看到，21世紀的前十年取得了長足的發(fā)展，國際地位無論從出口還是綜合實力都在大幅度提升，人民幣下一步如果一升值，或者保持在8—9%的增長，我們就有可能就超過日本了。所以對于中華民族來講，這樣一個戰(zhàn)略機遇期是非常好的事情，所以我們非常幸運。我們又不幸的是處在一個矛盾非常錯綜復(fù)雜的時期，因為我也是經(jīng)常和鐘偉這些經(jīng)濟學家在一塊聊，也能夠思考一些問題，今后的時期是一個新舊規(guī)則的守護和破壞的階段。作為美國，它作為國際貨幣基金組織的主要制訂者，他們下一步還要守護它原有的規(guī)則，這個規(guī)則它有一票否決權(quán)，可是作為中國、印度、俄羅斯這些新興的國家，他會試圖通過現(xiàn)在的形勢突破這些原則。我們可以看到最近周小川行長寫的幾篇文章，意圖非常明顯，通過一個過程，這個過程也許很長，也許十年或二十年來后修改原來的規(guī)則，這樣一個過程會不會伴隨著今天做企業(yè)的這些人很長時間，所以我們在國際這種大的摩擦越來越多的形勢下，國內(nèi)的經(jīng)濟形勢不可能獨善其身，因為20年前我們自我封閉，我們自己的規(guī)則自己制定。而現(xiàn)在加入WTO以后我們和國際資本市場、國際全球經(jīng)濟的融合度越來越高了，所以我們不可能獨善其身。所以在這種大的國際環(huán)境不斷產(chǎn)生摩擦的情況下，我們自己的經(jīng)濟可能也會受正面或負面影響，這是不可避免的。所以看待今天的事情不能單一從國內(nèi)層面或國際層面去看，也不可能從長期或短期角度去看，也不能單一地從宏觀或微觀層面去看，必須用一種非常綜合的觀點，這種觀點長期來講全球經(jīng)濟一體化的方向肯定是推動人類社會更加健康、持續(xù)的進步，但是這種短期的，對某一個行業(yè)負面的影響確實不容我們小視。

　　所以我的一個基本觀點就是對國內(nèi)形勢也好，對行業(yè)形勢也好要長期持樂觀觀點，但是對短期要持謹慎觀點，對房地產(chǎn)行業(yè)依然也是這樣。因為中國的城市化是社會進步的一個主題，城市化會對每一個城市帶來的機遇確實是顯而易見的。就河南而言有一億人口，每年有1.5個百分點城市化率的增長，意味著有將近200萬人要進城。我粗略地估計，一人按10平方米計算市場的需求大約是2000萬平米，原有的3000萬住在城鎮(zhèn)的人，每年增加一平方米就是3000萬平方米。所以三年前我在制定建業(yè)戰(zhàn)略的時候，就是判斷河南在未來十年、二十年的階段，它對住宅的需求一般會保持在3000萬到4000萬的新增需求上。所以不是說沒有市場，這樣一個市場為每一個發(fā)展商提供了一個基本背景，只不過你準備在這樣一個市場上占多大份額。

　　原來我們在提出這個戰(zhàn)略的時候也有一個目標，我們從2002年開始推行這個戰(zhàn)略以來，用了七年時間完成了七個地級城市和八個縣級城市的布局，這個布局促使我們把規(guī)模不斷做大。截止到2007年年底，就是我們上市的前一年，在全省的市場按照銷售額來計算我們占了2.8%；到了2008年的時候，我們在這樣一個形勢下市場占有率沒有降低，反而從2.8提高到了5.1%。我們希望再用三年到四年的時間，能夠占到全省份額的接近8-10%。所以每一個地產(chǎn)商要抱著這種樂觀的心態(tài)，去制定自己長期的發(fā)展戰(zhàn)略，這可能需要我們?nèi)绾慰创蝿莸臅r候需要思考的一個基本問題，如果你長期不看好這個市場或行業(yè)，那你提早轉(zhuǎn)行，把你現(xiàn)在的地做完就趕快轉(zhuǎn)行。

　　所以我說長期是樂觀的，但是短期怎么看？剛才我跟鐘先生在說，他說有可能下半年就轉(zhuǎn)暖，但你說6月份轉(zhuǎn)暖我更高興。所以你必須要非常謹慎的做短期準備，不能期望8月份、9月份轉(zhuǎn)暖，如果不做準備那到時候沒有轉(zhuǎn)暖的話你就來不及了。具體做法首先是你不要有僥幸心理，如果你那個樓盤真正欠銀行錢，該砍價就砍價吧，不要老是計算利潤率，原來已經(jīng)習慣于10-15%的利潤率，今天資金鏈只要不斷裂就是一個正確決策。所以具體的樓盤短期還要避免僥幸心理，這是非常危險的。所以從我經(jīng)商的這30年得出一個體會，降價的時候要往后賣一點，不要帶頭，降價的時候、市場不好的時候一定要帶頭。所以從技術(shù)層面上來講，萬科做得是不錯的，但是至于你說他那樣說對不對，還有待與市場去檢驗和考量。

　　所以你具體問有什么建議，就是要果斷決策、從長計議，在這一輪的冬天生存下來就是勝利，不是說賺多少錢。所以要舍利求存，這就是我在第一個方面關(guān)于形勢如何自己去看待，也建議同行們從什么角度看待的一些心得，包括對當前樓盤的一些具體建議。

　　從根本層面來講，也是我想講的最重要的問題。我特別希望長期準備在這個行業(yè)中低潮也好、高潮也好，他能夠把它作為自己的一個職業(yè)或行業(yè)長期從事地產(chǎn)開發(fā)的朋友們交流，這樣的交流才能把心態(tài)調(diào)整到對這個行業(yè)發(fā)展的基本規(guī)律探討的問題上。因為你從事房地產(chǎn)行業(yè)探討最重要的事情就是要捕捉這個行業(yè)運作的規(guī)律，這個規(guī)律應(yīng)該怎么捕捉？這是需要我們每天思考的問題。所以用最簡單的一個問題，我說你企業(yè)今天好也好、不好也好，在冬天也好、在夏天也好，你怎么看待這樣一個企業(yè)，最簡單的辦法就是麥肯錫的方法，用它的7S方法。

　?。≒PT放映）這七個方面大家可以看一看，中間是核心價值觀，這是企業(yè)最根本的一個問題，大家可能有很多人讀過《基業(yè)長青》這本書，核心價值觀是企業(yè)長期發(fā)展最根本的問題，其次是戰(zhàn)略、組織結(jié)構(gòu)、制度的設(shè)計、體系這些東西。另外就是風格也就是企業(yè)文化，還有人員、團隊素養(yǎng)，最后是技能，就是你的專業(yè)素養(yǎng)或者行業(yè)的競爭力。從這七個方面評價企業(yè)，我覺得是概括非?？茖W的，所以我說企業(yè)今天管得到好還是不好，從這七個方面一看，好也是從這七個方面找到的原因，做得不好也可以從這七個方面找到原因。所以你今天尋找跟最先進企業(yè)的差距就從這七個方面尋找就可以了，有的企業(yè)一開始從借錢的時候就沒想過還錢，那這種企業(yè)就不可能長久，這就是價值觀的作用。

　　所以像海爾的“真誠到永遠”、萬科的“建筑無限生活”，我們在公司十周年提出的“根植中原、造福百姓”，你這個企業(yè)能生存多久，這個核心價值觀就會伴隨著你多久，這個核心思想就是你的核心價值觀。因為麥肯錫的七S框架是因為每一個詞都是以S開頭的，所以最著名的工具就是麥肯錫的7S框架，我建議大家經(jīng)常從這七個方面評價自己的企業(yè)。

　　最后我給大家說企業(yè)的立足點，如果說你覺得這七個方面還太復(fù)雜，那你就記住兩點，你這個企業(yè)最后能不能立足只有兩個立足點，第一是產(chǎn)品，第二是服務(wù)。有時候把服務(wù)做為自己產(chǎn)品的話，那就只有一點就是產(chǎn)品價值觀。我們在去年9月份的時候用了兩個月時間，讓員工挑剔自己的產(chǎn)品服務(wù)，后來也在媒體上宣揚了我的行動綱領(lǐng)，在行業(yè)低潮的時候你做什么，我也想給行業(yè)一些啟示性的意圖，我就做了一個“琢玉行動”，要想把企業(yè)做好就要有一個琢玉過程。我們?nèi)ツ晏舫鰜砹?00多個問題，我在內(nèi)部給大家講，我說如果再給大家一個月時間可能還能挑出更多的問題。所以挑出來之后就圍繞這671個問題開了好幾天會議，制定出來一個行動綱領(lǐng)，要用100天時間，我們從去年12月初開始啟動“671百日風暴”，把這671個問題最大可能的解決，現(xiàn)在已經(jīng)進入到對671風暴的內(nèi)部考評階段，下一個階段還會邀請媒體和咨詢機構(gòu)參與這次對琢玉行動效果的檢查。

　　所以我就說企業(yè)要想生存下去還要落在最基本的層面上，就是要把基本面問題解決好，這是我講話的第二個方面。

　　第三個方面，我們現(xiàn)在很小，但我們未來的方向是什么？未來像其他的行業(yè)，因為房地產(chǎn)行業(yè)是一個新興行業(yè)，它的歷史在中國只有十幾年。從一些傳統(tǒng)行業(yè)也好，從一些發(fā)達國家看，只有三種形態(tài)的企業(yè)可以生存長久，第一就是又大又強的企業(yè)，像萬科、中海這一類的，已經(jīng)完成了一個積累，已經(jīng)做得很大強了，像香港新恒基等企業(yè)；還有一種小而專的企業(yè)，公司雖然不大，就二、三十個人，但每做一個樓盤都做得非常精，并且樓盤的定位定得非常準，市場缺什么東西的時候我就推這個東西，無論從市場定位、產(chǎn)品品質(zhì)和未來的服務(wù)都做得非常精、專。這一類企業(yè)不怕小，20個人可以，50個人也可以，這種人可以生存就像開餐館一樣。另外一種是最有特色的那種，比如你專門做旅游地產(chǎn)的，或?qū)ｉT做老年公寓的，就是精、專在某一種產(chǎn)品當中的企業(yè)。所以我個人認為只有這三類企業(yè)可以長久生存。

　　所以如果大家都有這樣一種定位，那么你要尋找自己的未來，假如大家認為我說得是對的，你就從這三類中作自己的定位。比如說你一直做住宅，那我就一直做得非常精專；如果你專門做工業(yè)廠房的、酒店的、老年公寓的等等，一定要挑出自己最善于做的一個東西，做成最大而強的公司。因為我自己目前是朝著這樣一個目標發(fā)展，上市之后肯定要考慮自己的定位問題。如果想做大而強的企業(yè)，想和資本市場進行對接，因為房地產(chǎn)的行業(yè)特征是資金密集型產(chǎn)業(yè)，你要想做大而強比較和資本市場對接，要有足夠的資本來源，資本市場對于這種大而強的企業(yè)郵一個基本要求，就是你必須在你的財務(wù)報表上從項目層面、企業(yè)股權(quán)層面要想引入外資或投資者的話，要看過去三年的財務(wù)報表，這六年他基本上是研究你過去三年的發(fā)展和研究你未來發(fā)展的發(fā)展預(yù)測。在財務(wù)報表上他希望看到三個方面，第一就是贏利，你不贏利我這個企業(yè)不可能投你；第二是增長，你每年都贏利1000萬，但是他一看你沒有增長能力也不行；第三要持續(xù)穩(wěn)定地增長，你去年增長了1000萬，今年又增長了200萬，這樣也不行，要讓他看到持續(xù)穩(wěn)定的增長，這三種能力對房地產(chǎn)行業(yè)是非常難做的。

　　我可以斗膽跟大家分享一個預(yù)測，前一段在“兩會”的時候我跟媒體分享一個觀點，我說你們天天研究地產(chǎn)行業(yè)，實際上你們這幾家媒體加起來研究的地產(chǎn)企業(yè)都不到500家。所以政府也好、媒體也好，包括消費者也好，我們經(jīng)常能在媒體上看到的名字加在一起都不到500家。這500家在全國的地產(chǎn)商數(shù)額里面只占1%，這1%的地產(chǎn)商群體恰好是整個中國目前房地產(chǎn)行業(yè)的主流群體，就是這1%它的方向、模式基本上引領(lǐng)或者代表了當前發(fā)展的水平和未來發(fā)展的方向。這500家里面有分了三種生存狀態(tài)，可能有100家是日子過得比較平穩(wěn)的，有100家是日子過得比較緊張的，這一類的企業(yè)可能在這500家里面占幾十家，還有幾百家是屬于中間狀態(tài)的。我今天上午就說，真正按照我對中國地產(chǎn)陣營的了解來講，現(xiàn)在你這個團隊有計劃意識，又有計劃能力，還有計劃實現(xiàn)能力，就是說你知道怎么做計劃，你知道做計劃的重要性，第二你又能做出計劃，你又能把2009—2011年的計劃排出來，如果排出來三年之后又能實現(xiàn)了，這種公司目前在中國不到10家。所以你就知道這個行業(yè)只有15年的歷史，為什么MBA教材里面看不到不足20年歷史的企業(yè)，你沒有20年歷史MBA案例是不研究你的，你一定要經(jīng)歷兩個行業(yè)周期。這個行業(yè)如果兩、三年之后過去的話，我們到2012年就20年了，才有資格或有可能被人研究啊，你現(xiàn)在還處在這個過程中，還沒經(jīng)歷過兩論周期。所以我就說，現(xiàn)在真正能做出來有計劃意識，有計劃能力，有計劃實現(xiàn)能力的企業(yè)在中國不到十家。所以大家不要急，為什么要勸大家勻速發(fā)展，做企業(yè)就跟跑馬拉松一樣，不需要沖刺，因為你的目標就是要生存下去，你走得非?？欤Y(jié)果一不小心企業(yè)就找不到了。

　　所以勻速前進是我去年的一個心得，我最近也跟我們中國企業(yè)家俱樂部分享了一段話，我說做企業(yè)就像跑馬拉松，不講求絕對速度，講求的是速度耐力，需要勻速發(fā)展，直奔終點。所以我說勻速前進就是一種心態(tài)，你只要一直在發(fā)展著，哪怕一年只有10%的增長就是一個非常好的企業(yè)。作為房地產(chǎn)行業(yè)來講作出勻速增長是非常不容易的，所以計劃能力和計劃實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)來說是非常重要的，現(xiàn)在全國來講還沒有十家能做出來，你就知道這個標準是多么高，也知道這件事情是多么難了，所以要培育這種能力不是一年兩年能夠培育出來的。我們從想這件事，從知道這個標準到做出來也用了大約五、六年時間了，我自己評價大概2011年我們可以進入一個穩(wěn)定增長期，差不多從戰(zhàn)略開始實施到真正做起來用了10年時間，所以這種跨越是不容易實現(xiàn)的。

　　所以建議大家把心態(tài)調(diào)整好，去年我提出一個“深秋心態(tài)”，做企業(yè)需要一個“深秋心態(tài)”，深秋就是20度左右，20度的時候在夏天非常涼快，但是在冬天就非常暖和。所以我說深秋心態(tài)和勻速前進是我最后給大家提出的一個自勉的心得。

　　謝謝大家！